Tijdens de laatste speciale zitting werd over het hoofd gezien dat de deelstaatregering niet de enige regering in Nevada is die onderwijs betaalt. Er is echter een reden waarom de staat zoveel bijdraagt – en die reden zijn wij en ons door en door op Californië geïnspireerde onroerendgoedbelastingstelsel.
Aan de ene kant dragen onroerendgoedbelastingen niet direct veel bij aan de staatsbegroting. Van de $ 7,3 miljard aan belastingen die de staat in het fiscale jaar 2019 (1 juli 2018 – 30 juni 2019) heeft geïnd, gaf het Local Government Finance Redbook voor die periode aan dat slechts $ 203 miljoen – minder dan 3 procent – zou worden bijgedragen door onroerendgoedbelastingen. Volgens het meest recente Local Government Finance Redbook dragen onroerendgoedbelastingen echter ruwweg $ 1,7 miljard bij aan de schooldistricten van de staat (meer dan de $ 1,5 miljard die dit fiscale jaar in de staatsbegroting is toegewezen aan het ministerie van Onderwijs), bijna $ 1,2 miljard aan county-begrotingen en meer dan $ 500 miljoen aan stadsbegrotingen.
buiten Carson City, in uw scholen en uw steden, zijn onroerendgoedbelastingen een grote zaak. Zij betalen de rekeningen als de staat dat niet kan.
Gezien het grote belang van onroerendgoedbelasting voor lokale en onderwijsbegrotingen, en gezien het feit dat artikel 10, lid 1 van de grondwet van Nevada de wetgever verplicht tot het vaststellen van een uniform en gelijk belastingtarief, zou je verwachten dat de tarieven van de onroerendgoedbelasting tussen buren… wel… uniform en gelijk zijn.
In 1978 nam Californië Proposition 13 aan, een initiatief van de kiezers dat de grondwet van Californië wijzigde, waardoor alle onroerendgoedbelastingen in de staat werden beperkt tot 1 procent van de volledige contante waarde (hoeveel het met andere woorden zou opbrengen) en de jaarlijkse stijging van de taxatiewaarde van individuele percelen werd beperkt tot 2 procent per jaar. Het doel was de belastingen in Californië laag te houden en te voorkomen dat de schommelingen in de waarde van het onroerend goed de belastingen zo hoog zouden doen stijgen dat gepensioneerden hun huis zouden moeten verlaten. Om niet achter te blijven hebben de kiezers in Nevada in 1978 een soortgelijke maatregel – Question 6 – aangenomen, die een soortgelijke formulering bevatte, evenals een extra eis dat alle toekomstige belastingverhogingen met ten minste een tweederde meerderheid moeten worden aangenomen.
Eén verschil tussen Californië en Nevada is echter dat we in Nevada twee keer een referendum moeten houden als de kiezers de grondwet willen wijzigen.
Er zit wijsheid in die aanpak, omdat het de wetgevende macht een kans geeft om via wetgeving aan de wil van de kiezers tegemoet te komen, waarbij fouten in volgende zittingen betrekkelijk eenvoudig te corrigeren zijn – wat overigens precies is wat de wetgevende macht in 1979 en opnieuw in 1981 heeft gedaan. In 1979 nam de wetgevende macht SB204 aan, die de onroerendgoedbelasting wettelijk maximeerde op $3,64 per $100 getaxeerde waarde (Artikel 10, Sectie 2 van de grondwet van Nevada beperkt de onroerendgoedbelasting tot vijf cent per getaxeerde dollar; ik veronderstel dat het idee dat iemand $100 had om te belasten in 1936, toen dat artikel werd toegevoegd, op dat moment fantasierijk kan hebben geleken). Tevreden met de acties van de wetgevende macht, lieten de kiezers er genoeg van over en besloten ze Vraag 6 in 1980 niet te ratificeren.
Waarom zouden de kiezers van Nevada tevreden zijn met een belastingplafond van 3,64 procent, terwijl Californië een belastingplafond van 1 procent aannam? Het antwoord is AB168, die in 1963 werd aangenomen en de taxatiewaarde vaststelde op 35 procent van de volledige contante waarde. Pas de limiet van 1979 toe op de limiet van 1963 en je hebt een effectieve belastinglimiet van 3,64 procent van 35 procent (1,274 procent) van de marktprijs. Het is geen 1 procent, maar het is nog steeds beduidend minder dan het grondwettelijke maximum van 5 procent van 35 procent (1,75 procent).
Toen kwam de Tax Shift van 1981, waarmee Nevada’s reis begon naar een veel minder uniform en veel minder gelijk eigendomsbelastingsysteem.
Gemoedigd door de vertrouwensstem die in 1980 was uitgebracht, besloot de wetgevende macht de kiezers te belonen voor hun loyaliteit door de eigendomsbelastingen met de helft te verlagen (en de verkoopbelastingen te verhogen om de verloren inkomsten goed te maken). SB69 van 1981 veranderde de basis voor de bepaling van de waarde van onroerend goed van de volledige contante waarde (opnieuw een schatting van de marktprijs van een eigendom, met inbegrip van wat er toevallig op wordt gebouwd) in de belastbare waarde.
De belastbare waarde, volgens het Department of Taxation’s 2020 Property Tax Elements and Applications, is de marktwaarde van het land op basis van wat het daadwerkelijk wordt gebruikt voor (in plaats van wat het is wettelijk bruikbaar voor – een belangrijk onderscheid als je het hebt over lege kavels in stedelijke gebieden), plus vervangingskosten voor alle verbeteringen op het land, minus 1,5 procent afschrijving voor maximaal 50 jaar voor elke verbetering. Dit betekende, en betekent vandaag de dag nog steeds, dat onroerend goed wordt belast op basis van hoeveel de grond eronder waard is, plus de kosten om een nieuw huis op die grond te bouwen, minus het aantal jaren afschrijving dat wordt toegepast op de verbetering.
Een gevolg van de overgang van de volledige contante waarde naar de belastbare waarde is dat, aangezien de huizen in de Newlands Addition (een relatief chique en voorheen gesegregeerde buurt in het oude zuidwesten van Reno) allemaal vóór de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd, zij volledig zijn afgeschreven tot iets minder dan 47 procent van hun vervangingswaarde (afschrijving, net als rente, loopt op, maar in de omgekeerde richting – elke hap van de afschrijving wordt steeds kleiner naarmate de tijd verstrijkt). Daardoor zal, als al het andere gelijk is, de onroerendgoedbelasting op een huis van $500.000 tot $600.000 in Newlands Addition aanzienlijk lager zijn dan de onroerendgoedbelasting op een vergelijkbaar geprijsd huis dat na de Grote Recessie is gebouwd.
Het laatste stukje van Nevada’s onroerendgoedbelastingpuzzel – of de laatste nagel aan de doodskist, afhankelijk van hoe je het bekijkt – kwam in 2005 met AB439, waarmee eindelijk de geest van de tweede helft van Proposition 13 in Californië aan de statuten van Nevada werd toegevoegd. In tegenstelling tot Californië’s 2 procent jaarlijkse limiet, echter, werd Nevada’s vastgesteld op 3 procent voor de eigenaar bewoonde eengezinswoningen en woningen met een laag inkomen, en tot 8 procent per jaar voor andere eigendommen.
Puzzel de stukjes bij elkaar en je hebt Nevada’s huidige taxatiesysteem voor onroerendgoedbelasting:
Begin met de marktwaarde van de grond onder uw huis als al uw buren precies hetzelfde met hun grond zouden doen als u met uw grond doet. Voeg vervolgens de vervangingswaarde (niet de marktwaarde) van uw huis toe. Trek vervolgens de jaarlijkse afschrijving van de waarde van het huis af. Dat is uw belastbare waarde.
Nu berekent u 35 procent van uw belastbare waarde. Dat is uw geschatte waarde.
Vermenigvuldig vervolgens uw geschatte waarde met uw onroerendgoedbelastingtarief, dat niet meer dan 3,66 procent zal zijn (de wetgevende macht heeft sinds 1979 een aantal belastingverhogingen doorgevoerd om bepaalde obligaties terug te betalen, waardoor de effectieve limiet boven de wettelijke limiet van 1979 is komen te liggen, ook al heeft de wetgevende macht de limiet niet gewijzigd of verhoogd).
Ten slotte, als u vorig jaar eigenaar was van het onroerend goed waarover u belasting moet betalen, vergelijk dat getal dan eens met de onroerendgoedbelasting van vorig jaar. Als u daar woont, het is een huis, en het nummer is groter dan 3 procent meer dan de onroerende voorheffing van vorig jaar, betaalt u slechts 3 procent meer dan de onroerende voorheffing van vorig jaar. Als u er niet woont, of als het geen huis is, en het getal is groter dan 8 procent meer dan de onroerendgoedbelasting van vorig jaar, betaalt u slechts 8 procent meer dan de onroerendgoedbelasting van vorig jaar.
Simpel, toch?
***
Een van de kernprincipes van het Libertarisme is dat goede bedoelingen niet genoeg zijn als je het over overheidsbeleid hebt.
Ja, sommige drugs zijn bijvoorbeeld vaak slecht voor de gezondheid en het verstand van degenen die ze gebruiken en van iedereen die ze moet opruimen. Maar dat rechtvaardigt nog niet om druggebruikers als criminelen te behandelen – hoe slecht sommige drugs ook mogen zijn, door onze overheid als crimineel bestempeld worden met alles wat dat met zich meebrengt (gevangenisstraf, verlies van burgerrechten, sterk verminderde toegang tot fatsoenlijk werk en huisvesting na het uitzitten van de straf, enzovoort) is aantoonbaar slechter voor iedereen.
Een ander kernbeginsel van het Libertarisme is natuurlijk dat belastingen slecht zijn en zoveel mogelijk geminimaliseerd (zo niet helemaal afgeschaft) moeten worden.
Maar wat gebeurt er als we de twee grondbeginselen samenvoegen? Levert het huidige onroerendgoedbelastingstelsel van Nevada op betrouwbare wijze lagere onroerendgoedbelastingen op voor alle eigenaren van onroerend goed in Nevada?
Als het antwoord ja is, zijn de voordelen noch uniform, noch gelijk.
Om te begrijpen waarom, moeten we nog eens kijken naar de staat die aan de basis heeft gestaan van het huidige systeem in Nevada. Sinds de goedkeuring van Proposition 13 in 1978 is de waarde van onroerend goed in Californië explosief gestegen als gevolg van de chronische onderbouw van nieuwe woningen in de hele staat. Als gevolg daarvan worden nieuwe huizenkopers in Californië belast en betalen zij 1 procent van de opgeblazen marktprijs. Bijvoorbeeld, 1 procent van 626.170 dollar, de mediane verkoopprijs voor eengezinswoningen in Californië, is 6.261,70 dollar, of bijna 522 dollar per maand. Om dat in perspectief te plaatsen, volgens de US Census 2018 American Community Survey, was de nationale mediane huurprijs voor een woning met twee slaapkamers $ 1.044. Dat betekent dat nieuwe huizenkopers in Californië gemiddeld elke maand de overheid betalen voor de helft van een appartement met twee slaapkamers, naast welke hypotheek ze ook hebben genomen om hun huis te kopen.
Dat lijken me geen lage onroerendgoedbelastingen.
Langdurige huiseigenaren in Californië daarentegen krijgen alleen een aanslag voor de verkoopprijs van hun eigendom op het moment dat ze het kochten, plus jaarlijkse verhogingen van niet meer dan 2 procent per jaar. Bovendien kunnen de gemaximeerde aanslagen worden geërfd – als een huiseigenaar bijvoorbeeld zijn huis aan een kind geeft, kan het kind de oorspronkelijke, lagere aanslag erven. Dientengevolge betalen huiseigenaren in sommige Californische buurten minder onroerendgoedbelasting dan hun nieuwere buren – veel minder, in feite. In sommige buurten betalen huiseigenaren minder dan 20 procent van wat hun buren elk jaar betalen.
Nevada’s limiet werd natuurlijk pas in 2005 ingevoerd, en het geplande stijgingspercentage is aanzienlijk hoger dan de limiet van 2 procent in Californië, dus we zouden verwachten dat de verstoringen die door de limiet worden veroorzaakt relatief bescheiden zullen zijn. Volgens NRS 361.227 mag de belastbare waarde echter niet hoger zijn dan de marktwaarde; na de Grote Recessie zijn de marktwaarden in heel Nevada sterk gedaald. Bijgevolg zagen veel eigenaren van onroerend goed hun rekeningen voor onroerendgoedbelasting na 2009 aanzienlijk dalen, met toekomstige verhogingen van de onroerendgoedbelasting gemaximeerd op 3-8 procent verhogingen van aanzienlijk lagere waarderingen uit de Grote Recessie.
Nadat de limiet en de Grote Recessie werden gecombineerd, volgens perceelgegevens van Washoe Open Data samen met een tabel van geschatte onroerendgoedbelastingen die via een zoekopdracht in openbare registers aan het Washoe County Assessor’s Office werden verstrekt, begon Nevada onmiddellijk dezelfde divergentie in onroerendgoedbelastingen tussen vergelijkbare eigendommen te ervaren die Californië al tientallen jaren heeft ervaren.
Van de 177.631 percelen die in de lijst van het Assessor’s Office zijn opgenomen, worden 12.632 van die percelen – meer dan 7 procent – belast tegen minder dan de helft van hun huidige geschatte waarde. 47,22 procent van de percelen wordt belast tegen minder dan 85 procent van hun taxatiewaarde.
Interessant is dat 176 van de percelen met de laagste afgetopte taxaties condominiums zijn in Belvedere Tower, een casino-to-condo conversie die in 2008 kortstondig uitgroeide tot een vurige metafoor van Reno’s downtown condominium markt. Voor de brand en de Grote Recessie werden de appartementen in de Belvedere Tower verkocht voor meer dan $200.000. Na de Grote Recessie, echter, een aantal condo-eigenaren gedwongen, waardoor de marktprijs tot een fractie van hun oorspronkelijke waarde. Hoewel de marktprijs voor condo’s vóór de pandemie grotendeels terugkeerde, worden ze nog steeds belast op hun taxaties van na de recessie, die minder dan 25 procent van hun marktwaarde bedragen:
Bron: Washoe County Assessor’s Office’s public records search
Een ander patroon dat naar voren komt door de factureringsgegevens van het Washoe County Assessor’s Office te combineren met de perceelgegevens van Washoe Open Data, is dat nieuwere ontwikkelingen veel, veel dichter bij hun taxatiewaarde aan onroerendgoedbelasting betalen dan oudere ontwikkelingen. Dit geldt zelfs voor ontwikkelingen die tientallen jaren geleden zijn gebouwd.
Neem bijvoorbeeld het gebied rond het noordoostelijke deel van McCarran Boulevard, een rondweg die delen van Reno en Sparks omcirkelt:
De rode en oranje percelen betalen minder dan 70 procent van hun taxatiewaarde aan onroerendgoedbelasting, terwijl de groene en blauwe percelen dichter bij hun volledige taxatiewaarde betalen. Wat is het verschil tussen het rode en oranje blok rond Probasco Way en de groene en blauwe blokken die het rode en oranje blok omsluiten? De rode en oranje gekleurde huizen zijn gebouwd in de jaren zestig, terwijl de groene en blauwe huizen in de jaren zeventig zijn gebouwd. Bijgevolg verloren de rode en oranje huizen, die ouder zijn, meer van hun waarde na de Grote Recessie.
Vergelijking van de taxatiewaarden van twee huizen, een uit het rode en oranje blok (028-181-21) en een uit het groene en blauwe blok (028-162-25) laat zien wat er is gebeurd:
Bron: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
Beide huizen verloren waarde tot 2012, waar ze hun laagste waarde bereikten. Het nieuwere huis daalde in waarde van een piek van $128.451 in 2008 tot $74.612 – een daling van 42 procent. Het oudere huis, aan de andere kant, daalde in waarde van een piek van 100.438 dollar in 2008 tot 41.458 dollar – een daling van 59 procent. Hoewel de belastbare waarde van beide huizen sindsdien grotendeels is teruggekeerd naar de waarde van voor 2008, is de tax cap value – de waarde waartegen elk huis wordt belast – langzaam gestegen. Voor belastingdoeleinden wordt het oudere huis nog steeds lager getaxeerd dan het in 1997 was; het nieuwere huis, ondertussen, wordt nu pas belast op zijn begin-van-de-eeuw waarde.
Als we inzoomen op de Newlands Addition, de buurt die Anjeannete Damon van het Reno-Gazette Journal op 20 juli onder de aandacht bracht, zien we ook het verschil in onroerendgoedbelasting tussen oudere bewoners en nieuwere bewoners (de cijfers op de percelen zijn hun belastingaanslag voor 2020):
Het perceel in blauw aan Marsh Avenue betaalde dit jaar bijna $4.000 aan onroerendgoedbelasting. Elk van hun buren daarentegen betaalde minder dan de helft daarvan. Er zijn twee redenen voor het verschil. Ten eerste werd het huis op het blauwe perceel gebouwd in 1986, terwijl het huis ten westen ervan werd gebouwd in 1941 en het huis direct ten oosten ervan werd gebouwd in 1923. Bijgevolg zijn de huizen rond het blauwe perceel volledig afgeschreven, terwijl het nieuwere huis (dat nog 34 jaar oud is) nog 16 jaar moet worden afgeschreven. Ten tweede is het nieuwere huis in 2017 verkocht aan een nieuwe eigenaar, waardoor de cap op het pand is teruggezet naar de taxatie van 2017; de omliggende huizen daarentegen zijn tientallen jaren geleden voor het laatst verkocht.
Ook moet worden opgemerkt dat alle huizen aan Marsh Avenue elk meer dan $ 500.000 waard zijn, of in ieder geval waren voordat de pandemie toesloeg. Bij die taxatie betaalt de huiseigenaar die bijna 4.000 dollar aan onroerendgoedbelasting betaalt, in feite 0,8 procent onroerendgoedbelasting. Hun buren, ondertussen, betalen dichter bij 0,25 procent.
Vergelijk deze buurt met een buurt in Somersett, een nieuwe subdivisie ten westen van Reno. Huizenprijzen, zoals gerapporteerd door Zillow, liggen tussen de $400.000-$650.000, ruwweg vergelijkbaar met de marktwaarde van de huizen in de Newlands Addition. Maar omdat de huizen nieuw zijn, zijn ze niet veel afgeschreven. En omdat ze na de Grote Recessie zijn verkocht, zijn ze getaxeerd op de belastingtarieven van na de Recessie. Het verschil is duidelijk:
Als je je ooit hebt afgevraagd waarom de steden in Nevada zo wanhopig zijn om nieuwe subdivisies aan de rand van de stad te bouwen, dan is dit de reden. Ja, ook inbreidingen resetten de belastinglimieten, maar dat gebeurt slechts één eigendom per keer en irriteert de buren. Een nieuwe industriële verkaveling daarentegen brengt tientallen, honderden, zelfs duizenden nieuwe percelen met zich mee die jaar na jaar de volledige taxatiewaarde op hun onroerendgoedrekening betalen. Dan herhaalt de cyclus zich.
***
De echte kicker is echter dat de onroerendgoedbelastinggrens ook geldt voor commercieel onroerend goed. Neem nu perceel 038-430-02, dat dit jaar slechts 8,08 procent van de taxatiewaarde aan onroerendgoedbelasting heeft betaald.
Inwoners van Reno kennen het beter als Boomtown.
In 2005 werd het belast als 25 miljoen dollar. Vandaag de dag wordt het, ondanks dat het grootste deel van de waarde van voor de recessie is hersteld, belast als een bezit met een waarde van 1,7 miljoen dollar. Het resultaat is een verschil van bijna $250.000 in de belastingaanslag van dit jaar.
Hoewel Boomtown profiteert van het grootste verschil, procentueel gezien, tussen de geschatte en de belaste waarde van alle commerciële eigendommen, bespaart het niet het meest in zuivere dollartermen. Die onderscheiding gaat naar het Grand Sierra Resort, dat meer dan 1,6 miljoen dollar per jaar bespaart op het verschil tussen twee van de eigendommen waaruit het resort bestaat (012-211-28 en 012-211-36). Het is niet bijzonder uniek in dat opzicht; twee eigenschappen die behoren tot de Sparks Nugget (032-172-28 en 032-201-21) bespaarde bijna $ 500.000 in onroerendgoedbelasting dit jaar.
***
Ik wil duidelijk zijn over waar ik hier voor pleit. Vind ik dat Nevadans meer onroerendgoedbelasting moeten betalen?
Nee.
Aan de andere kant vind ik ook dat gelijkheid voor de wet (en voor de taxateur) belangrijk is. Het bezit van onroerend goed tijdens een recessie mag bedrijven geen meer dan tien jaar lang concurrentievoordeel geven ten opzichte van bedrijven die onroerend goed kopen nadat de marktomstandigheden – en de marktwaarderingen – zijn verbeterd. Evenzo zouden twee buren met vergelijkbare huizen een vergelijkbare onroerendgoedbelasting moeten betalen.
Om terug te keren naar onze grondwettelijk vereiste “uniforme en gelijke” standaard van onroerendgoedbelasting, moeten we eerst kijken naar Californië, dat nu al meer dan vier decennia “geniet” van zijn limiet, en constateren dat de limiet niets heeft gedaan om de onroerendgoedbelasting daadwerkelijk laag te houden. In plaats daarvan is de last van de onroerendgoedbelasting verschoven van oude bewoners en ondernemers naar nieuwkomers – of alleen naar oude bewoners en ondernemers die het lef hadden om ergens in de afgelopen halve eeuw te verhuizen.
Als in september de uitzettingen en verhinderingen beginnen, zullen de onroerendgoedmarkten van Nevada niet langer in de lucht zweven, maar weer op aarde neerstorten. Dat kan ook niet anders – onze vastgoedmarkten kunnen niet steeds verder stijgen als meer dan 15 procent van de beroepsbevolking van Nevada werkloos is. Zodra dat gebeurt, zal een nieuwe lichting eigenaren van onroerend goed in Nevada hun onroerend goed tegen veel lagere waarden laten taxeren, zoals het hoort – iedereen zal zonder geld komen te zitten, ook de belastingbetalers, en onze belastingdruk zou dat moeten weerspiegelen.
Het probleem is wat er gebeurt als de pandemie en de daarmee gepaard gaande economische ontwrichting voorbij zijn.
Nu is het moment, nu iedereen toch al wat minder onroerendgoedbelasting gaat betalen, om te beslissen hoe de zaken gaan lopen als we weer normaal gaan doen en de straten weer met goud plaveien. Deze keer raad ik echter aan dat we veel minder tijd besteden aan het kopiëren van het huiswerk van Californië en veel meer tijd besteden aan het lezen van de grondwet van Nevada.
David Colborne is al twee decennia actief in de Libertarische Partij. In die tijd heeft hij af en toe geblogd op zijn persoonlijke blog en op de blog van de Libertarische Partij van Nevada, en heeft hij zich tweemaal verkiesbaar gesteld als Libertarisch kandidaat. Hij zetelt in het uitvoerend comité van de Libertarische Partij van zowel zijn staat als zijn provincie. Hij is vader van twee zonen en een IT-professional. Je kunt hem volgen op Twitter @DavidColborne of e-mail hem op .