De woningmarkt van Metro Denver vertoonde vorige maand tekenen van opraken en stagneren, met een scherpe daling van de verkoop en hoger geprijsde woningen die een slinkend aanbod van beschikbare aanbiedingen domineren, volgens een rapport donderdag van de Denver Metro Association of Realtors.
Het aantal woningen dat beschikbaar is voor verkoop in Metro Denver daalde tot 3.415 aan het einde van vorige maand, het laagste ooit geregistreerd voor een november. De voorraad is met meer dan de helft gedaald ten opzichte van het jaar en slechts een fractie van de 14.488 aanbiedingen die gemiddeld in november sinds 1985 werden aangeboden.
“Voor de eengezinswoningmarkt hadden we slechts 1.755 huizen beschikbaar voor verkoop, wat neerkomt op 0,51 maanden voorraad. Als er twee weken lang geen huizen op de markt werden gebracht, zou er in theorie niets meer te verkopen zijn,” zei Andrew Abrams, voorzitter van de DMAR-markttrendscommissie en een Denver makelaar, in commentaar bij het rapport.
Historisch gezien daalt het aanbod van te koop staande woningen tussen oktober en november gemiddeld met 10%. Maar dit jaar, de voorraad daalde met 29,2%, de grootste daling op record. Bijna een derde van de eengezinswoningen die beschikbaar zijn voor kopers in metro Denver zijn geprijsd boven $ 1 miljoen, een ongekend aandeel.
Een gebrek aan “betaalbare” inventaris, in plaats van strengere beperkingen als gevolg van een opleving van COVID-19-gevallen, lijkt de verkoop vorige maand te hebben gesleept. Het aantal woningen en appartementen dat vorige maand werd verkocht daalde met 25,5% tot 4.820, maar steeg met 11,9% op jaarbasis. Eengezinswoningen werden 27,7% minder verkocht, terwijl appartementen en townhomes 19,5% minder werden verkocht.
Een goede noot in het rapport voor kopers – de prijsstijgingen zijn vorige maand afgevlakt. De mediane slotprijs van een eengezinswoning was $ 513.000 in november, een daling van 0,39% ten opzichte van oktober, maar nog steeds een stijging van 14% over het afgelopen jaar. De mediane prijs voor een verkochte geschakelde woning was $ 335.000, een daling van 0,59% maand-op-maand, maar een stijging van 7,4% over het jaar.
Lage rentetarieven hebben kopers angstig gemaakt om een huis te vergrendelen, zelfs met een pandemie die woedt. Freddie Mac meldde donderdag dat de gemiddelde rente op een 30-jarige hypotheek daalde tot 2,71%, de laagste in records die teruggaan tot 1971. Maar de verlokking van de lage rente in combinatie met een gebrek aan voorraad drijft de huizenprijzen op en laat kopers gefrustreerd achter.
“Ondanks de aanhoudend lage hypotheekrente, heeft de huizenverkoop een muur geraakt. Ondanks de aanhoudend lage hypotheekrente zijn de huizenverkopen tegen een muur opgelopen. Hoewel de vraag van kopers robuust blijft, heeft de schaarse voorraad een limiet gesteld aan de mate waarin de verkoop kan stijgen. Helaas betekent het record lage aanbod in combinatie met de sterke vraag dat de huizenprijzen snel escaleren en de voordelen van de lage hypotheekrente omgeving uithollen,” zei Sam Khater, hoofdeconoom bij Freddie Mac, in een release over de tarieven.
Prijsstijgingen zetten de weg vrij voor problemen in de toekomst wanneer de rente uiteindelijk stijgt. NerdWallet, in een studie van 50 grote metrogebieden, rangschikte Denver als de 11e minst betaalbare woningmarkt voor starters. De mediane catalogusprijs van woningen in het derde kwartaal was 5,9 keer het mediane inkomen van kopers in de leeftijdsgroep van 25 tot 44 jaar, vergelijkbaar met Seattle.
Financiële adviseurs raden doorgaans aan niet verder te gaan dan drie keer het gezinsinkomen als het gaat om het kopen van dat eerste huis, maar dat wordt veel moeilijker te bereiken in steden als Denver.