Het is een beslissing die de meeste verhuurders op een bepaald punt in hun verhuurcarrière zullen moeten nemen: wel of geen Property Manager inhuren? De vraag kan opkomen wanneer de verhuurder voor het eerst overweegt zijn of haar eerste woning te verhuren. Of het kan aan de orde komen wanneer het bedrijf groeit en de verhuurder meer woningen aan zijn of haar portefeuille toevoegt. Er zijn een aantal voors en tegens te overwegen, ongeacht de specifieke situatie, maar de beslissing zal over het algemeen neerkomen op tijd en geld.
Wat is een Property Manager?
Eerst is het belangrijk om te begrijpen wat een property manager of een property management bedrijf is en wat ze kunnen doen. Een property manager is een derde partij die wordt ingehuurd om de dagelijkse operaties van een onroerend goed investering te behandelen. Afhankelijk van de vastgoedbeheerder, kunnen zij verschillende soorten onroerend goed beheren, van eengezinswoningen tot woningen met meerdere wooneenheden.
Veel diensten zullen kant-en-klare operaties zijn, wat betekent dat het vastgoedbeheerbedrijf de meeste zaken zal afhandelen, van de marketing van uw woning tot het innen van de huur. Het is echter mogelijk vastgoedbeheerders te vinden die het meeste werk van dag tot dag doen, maar sommige beslissingen of taken aan de verhuurder overlaten, afhankelijk van hoe de relatie is onderhandeld.
Veel vastgoedbeheerders kunnen het volgende doen, hoewel deze lijst geenszins uitputtend is:
- Adverteren en marketing van de woning
- Interview en screening van potentiële huurders
- Handhaven van de uitvoering van een huurovereenkomst
- Innen van huur namens de verhuurder
- Beheer van onderhoud en reparaties
Waarom een Property Manager overwegen?
Er zijn verschillende redenen waarom een verhuurder zou overwegen een property manager of management company in te huren. Misschien is het aantal verhuureenheden in een portefeuille zo gegroeid dat de verhuurder het niet meer kan beheren. Als de woning zich in een andere stad, staat of zelfs land bevindt, dan kan het handig zijn om iemand anders de huur te laten beheren.
Een verhuurder kan vinden dat passieve huuropbrengsten aantrekkelijk zijn, maar de baan van het beheren van een woning of woningen is niet geschikt voor zijn of haar vaardigheden, persoonlijkheid, etc. Of een verhuurder kan sommige aspecten van het bedrijf willen controleren – zoals de belangrijke taak om huurders te vinden en te screenen – terwijl hij een vastgoedbeheerder direct met de huurders laat werken aan dagelijkse zaken als onderhoud en reparaties.
In elk van deze gevallen kan het tijd zijn om de voor- en nadelen van het inhuren van een vastgoedbeheerder te overwegen.
Voordelen van het inhuren van een vastgoedbeheerder
Er zijn een aantal positieve redenen om een vastgoedbeheerder in te huren, waarvan de meeste draaien om de wens om een ervaren partij te hebben die een verhuurder tijd kan besparen op een reeks huurgerelateerde kwesties.
Vullen van een vacature
Een ervaren property management bedrijf moet de middelen en ervaring van de lokale huurmarkt hebben om snel een vacature in te vullen. Een goede beheermaatschappij zal een rigoureus screeningproces hebben, zoals dat wordt aangeboden door TransUnion SmartMove, om ervoor te zorgen dat ze de best mogelijke huurders vinden.
Het vaststellen van de juiste huurtarieven
Zoals All Property Management stelt, “zal een goede beheermaatschappij een grondige marktstudie uitvoeren om een huurprijs voor uw woning vast te stellen, zodat u de perfecte balans bereikt tussen het maximaliseren van de maandelijkse inkomsten en het handhaven van een laag leegstandspercentage.”
Het beheren van relaties met leveranciers
Een bedrijf voor vastgoedbeheer zal waarschijnlijk voorkeursleveranciers hebben die het doorwerkt voor betere tarieven voor onderhouds- en reparatiekwesties. Theoretisch zullen deze leveranciers kwaliteitswerk leveren om een goede relatie met de vastgoedbeheerder te onderhouden.
OK
Cons of Hiring a Property Manager
Ondanks de voordelen die professioneel vastgoedbeheer kan bieden, zijn er negatieve aspecten die sommige verhuurders kunnen doen aarzelen om hun verhuureenheden aan een derde partij over te dragen. Controle en geld zijn waar het hier om draait.
Verminderde controle
Een huisbaas betaalt een property manager om beslissingen te nemen, maar dat zijn misschien niet dezelfde beslissingen die de huisbaas zelf zou nemen. Bovendien kan een vastgoedbeheerder tientallen of zelfs honderden verhuureenheden beheren, wat betekent dat een woning niet dezelfde aandacht krijgt als de verhuurder zelf zou krijgen.
Screeningproces kan te wensen overlaten
Een van de sleutels tot het vinden en behouden van goede klanten is het implementeren van een rigoureus screeningproces, vooral omdat de verhuurder de huurder misschien nooit ontmoet als de vastgoedbeheerder alle regelingen afhandelt. TransUnion SmartMove biedt kredietrapporten voor verhuurders, strafrechtelijke achtergrondcontroles van huurders en uitzettingsrapporten die helpen het giswerk weg te nemen of een huurder goed bij uw woning zal passen.
Onroerend goed beheerkosten
Dit kan de grootste factor zijn bij het bepalen of u wel of niet een vastgoedbeheerder in de arm neemt. De managementkosten kunnen variëren van 4 tot 12 procent. Maar dat is niet het einde van het verhaal. Sommige bedrijven kunnen extra kosten in rekening brengen, zoals:
- Leegstandsvergoeding: Sommige bedrijven kunnen een vast bedrag of de standaard managementvergoeding in rekening brengen, zelfs als een eenheid leegstaat.
- Setup fee: Dit dekt de kosten voor het openen van een nieuwe account.
- Leasing fee: Dit is een standaard vergoeding die de kosten van het krijgen van een nieuwe huurder voor een huurwoning dekt. Het kan variëren van 25 tot 100 procent van de eerste maand huur, maar gemiddeld ongeveer 50 procent, volgens Manage My Property.
- Andere kosten kunnen reclame, reparaties en zelfs huurverlenging.
Hoe huur je een Property Management Company
Als u na het afwegen van de voors en tegens besluit dat u uw verhuurbedrijf liever overlaat aan een property manager, is de volgende stap het vinden van het juiste bedrijf. Deze stap is net zo belangrijk als het vinden van een goede huurder, omdat u uw eigendom en winst toevertrouwt aan een derde partij.
Afhankelijk van uw locatie, heeft u misschien tientallen bedrijven waaruit u kunt kiezen. U kunt eerst uw zoekopdracht verkleinen door te kijken naar recensies op websites als Yelp en Angie’s List. Een zoekopdracht op Google zal ook resultaten met beoordelingen opleveren. Selecteer een aantal van de best beoordeelde bedrijven om te interviewen.
Er zijn een paar belangrijke criteria om in gedachten te houden van BiggerPockets:
- Hoeveel eenheden heeft de property manager of het bedrijf al te beheren? Het is als een leraar die studenten beheert: Hoe groter de klas, hoe minder geïndividualiseerde aandacht een leerling kan krijgen. U moet onderzoeken hoeveel eenheden het bedrijf beheert en hoeveel werknemers het bedrijf heeft gewijd aan het beheer ervan. Natuurlijk kan het zijn dat u meer moet betalen als u een meer “boutique-sized” beheermaatschappij wilt.
- Zorg ervoor dat routine-inspecties deel uitmaken van de overeenkomst voor het beheer van onroerend goed.
- Vraag naar het screeningproces voor huurders. Een goede beheermaatschappij moet een uitgebreid screeningproces hebben, zoals SmartMove aanbiedt.
- Stel van tevoren de kostenstructuur voor onderhoud en andere kosten vast en leg de overeenkomst schriftelijk vast. U zult de beheerder de bevoegdheid willen geven om een bepaald bedrag uit te geven voor incidenteel onderhoud of reparaties, maar u moet het bedrag beperken tot wat u een comfortabele drempel vindt – $250 tot $500 is standaard.
Conclusie
De beslissing om een vastgoedbeheerder in te huren zal waarschijnlijk een afweging zijn tussen tijd en geld. Als een verhuurder vindt dat het beheren van zijn of haar vastgoedportefeuille te veel tijd kost en zich de kosten van een property manager kan veroorloven, dan kan dat de beste beslissing zijn. Aan de andere kant, verhuurders die de voorkeur geven aan hands-on beheer van verhuureenheden die binnen een beheersbare afstand te overzien zijn, en de tijd en vaardigheid hebben om te besteden, kunnen besluiten dat professioneel vastgoedbeheer een te hoge prijs is om te betalen.
Nog steeds onbeslist? Bekijk onze gids met vastgoedbeheeradvies van de profs voor meer tips over hoe u uw verhuurbedrijf met succes kunt runnen.