Uitzoeken hoeveel huur je je kunt veroorloven is eigenlijk niet zo’n ingewikkelde vergelijking als je misschien zou verwachten. Het wordt aanbevolen dat je niet meer dan 30 procent van je inkomen aan huur uitgeeft.
Meer ingewikkeld dan uitzoeken wat je kunt betalen, is het vinden van het juiste appartement. Die met genoeg ruimte in de juiste buurt, die ook nog eens betaalbaar is. De mediane bruto huur tussen 2013-2017 was $ 982 volgens de Amerikaanse Census. Dit betekent dat er een behoorlijk percentage appartementen is dat meer kost, naast een aantal dat minder kost.
Kijkend naar je huidige salaris, zou je je een appartement in het midden van de huurschaal kunnen veroorloven? Kunt u zich iets meer veroorloven? Is wat u kunt huren in een goed deel van de stad? Heeft het genoeg ruimte?
De vragen blijven komen als je de puzzel in elkaar zet die je in het juiste appartement brengt. Als de kosten, de locatie en de grootte niet leiden tot het ideale deel van de stad, is het de moeite waard om te kijken naar alternatieve opties voor betaalbare huisvesting.
Verhuurde appartementen en appartementen met een gestabiliseerde huurprijs zijn twee mogelijke opties om te onderzoeken. Hoewel ze niet precies hetzelfde zijn, zijn de regels voor beide vrij vergelijkbaar. Het is belangrijk om te begrijpen wat beide zijn en hoe je beschikbare eenheden kunt vinden.
Huurprijscontrole gedefinieerd
Huurprijscontrole is een overheidsvoorschrift dat de prijs beperkt die een eigenaar aan een huurder kan vragen om in een specifiek appartement te wonen. Er zijn meestal regels over hoeveel de huur elk jaar mag stijgen, tot aan een maximumbedrag. Zodra de limiet is bereikt, kan de huur niet hoger worden, ongeacht hoe lang de huurder in de woning woont. De bedoeling van huurbeheersing is altijd geweest om de kosten van levensonderhoud betaalbaar te houden voor bewoners met lagere inkomens.
De eerste lokale huurbeheersingswetten in de V.S. werden van kracht in de jaren twintig van de vorige eeuw, met een tweede boost in populariteit in de jaren zeventig. Vandaag de dag bestaat huurcontrole nog steeds, maar de wetten verschillen per stad of gemeente. Er zijn maar weinig staten die een landelijke regeling kennen. Dit betekent dat huurders te maken krijgen met verschillende regels binnen dezelfde staat als ze naar een andere stad verhuizen.
In de meeste staten is er geen huurregulering, en in sommige staten is huurregulering zelfs helemaal verboden. De discussie over de vraag of huurcontrole een goede of slechte zaak is, heeft sterke voorstanders aan beide kanten.
Rent-gecontroleerde appartementen in de VS.
Nog slechts een paar staten hebben tegenwoordig actieve, meer traditionele huurcontrole wetten. U vindt huurcontrole-eenheden in New York, New Jersey, Californië, Maryland en Washington, D.C.
De grootste steden waar u huurcontrole-eenheden kunt vinden zijn New York City, Los Angeles, San Francisco en Oakland, en New Jersey heeft de meeste steden met huurgecontroleerde appartementen. De meerderheid van de overige staten verbiedt huurcontrole volledig.
Bron: NMHC
Oregon heeft onlangs een modernere vorm van huurbeheersing ingevoerd, waarbij de huurverhogingen elk jaar worden beperkt. Dit is de eerste staat met een voor de gehele staat geldende wet op de huurprijsbeheersing, die uniform is voor alle steden en gemeenten. De wet is er gekomen als reactie op een opkomend probleem
Huurders die al lange tijd huurders hadden, werden uit hun huis gezet met een minimale opzegtermijn en zonder specifieke reden. De huurwetgeving in Oregon verbood uitzettingen zonder reden en zorgde voor een stabielere huur. Nu kunnen huiseigenaren de huur niet meer dan 7 procent plus inflatie per jaar verhogen, wat neerkomt op ongeveer 10 procent.
Huurbeheersing vs. huurstabilisatie
In de geschiedenis verdiept, vraag je je misschien af wat huurbeheersing vandaag de dag betekent? Het is zeker geëvolueerd tot iets anders voor nieuwe huurders. “Hoewel het vroege lokale huurcontrolebeleid strikte prijsplafonds oplegde, zijn de meeste lokale verordeningen tegenwoordig huurstabilisatie-inspanningen, die zich richten op specifieke soorten eigendommen binnen een stad en periodieke huurverhogingen toestaan,” zegt het Urban Institute.
Het gebruik van eigendommen in New York City als voorbeeld helpt bij het uitleggen van het verschil tussen huurcontrole en huurstabilisatie. Volgens Emily Nonko van Curbed New York is huurcontrole alleen voor huurders die sinds 1 juli 1971 ononderbroken in hun appartement wonen, in een gebouw dat vóór 1947 is gebouwd.
De huurplafonds die voor deze specifieke huurders zijn vastgesteld, komen overeen met wat de gemiddelde persoon in de jaren zeventig betaalde om in New York City te wonen. Zodra een appartement met huurcontrole vrijkomt, kan het ofwel overgaan naar het huidige huurstabilisatiebeleid of vrij worden van enige regelgeving.
Huurstabilisatie is de modernere manier om huur onder de markthuur te garanderen in plaatsen zoals New York. Het is over het algemeen alleen van toepassing op gebouwen met zes of meer eenheden die vóór 1974 zijn gebouwd. Beheerders van huurstabilisatie-units hebben elk jaar een wettelijke limiet om de huur te verhogen
De Huurcommissie stelt deze percentages vast, die momenteel 1,5 procent bedragen voor eenjarige huurverlengingen en 2,5 procent voor tweejarige huurverlengingen. Voor elk appartement wordt een maximale huur vastgesteld op basis van de unieke geschiedenis van elke eenheid.
Wat maakt huurcontrole goed
Omdat de huurprijzen in de VS sneller stijgen dan mensen met een gemiddeld inkomen zich kunnen veroorloven, blijven alternatieve huurmogelijkheden belangrijk. Volgens Will Kenton van Investopedia:
“Dankzij huurcontrole kunnen gezinnen met een modaal inkomen en ouderen met een vast inkomen fatsoenlijk wonen zonder bang te hoeven zijn voor een persoonlijk catastrofale huurstijging.”
Door de stabiliteit van een betaalbare woning blijven bewoners langer op dezelfde plek wonen, wat een positief effect heeft op de gemeenschap. Hoe langer huurders blijven, hoe veiliger en stabieler de buurt vaak wordt.
Waar huurprijsbeheersing schade kan aanrichten
Huurprijsbeheersing kan een schadelijke situatie worden voor huiseigenaren. Als zij te veel eenheden hebben met een huur onder de marktwaarde, kunnen zij zich misschien geen behoorlijk onderhoud meer veroorloven of geen onroerendgoedbelasting en -heffingen meer betalen. Dit kan er op zijn beurt toe leiden dat gebouwen met huurcontrole in verval raken omdat de eigenaar het zich niet kan veroorloven het gebouw te onderhouden. Huurders, die het zich niet kunnen veroorloven om te verhuizen naar een volledig geprijsd appartement, komen dan vast te zitten in een vervallen gebouw.
Huurgecontroleerde appartementen kunnen ook het aanbod van fatsoenlijke huisvesting verminderen. Omdat het geen aantrekkelijke manier is om een woning te beheren, kunnen eigenaren besluiten om betaalbare woningen om te zetten in een lucratievere optie. Dit kan betekenen dat een gebouw met huurcontrole wordt omgebouwd tot dure appartementen. Huiseigenaren kunnen de ruimte ook aanpassen voor commercieel gebruik om winst te maken.
De worsteling van het verhuizen naar een huurgecontroleerd appartement
Het is tegenwoordig moeilijk om in een huurgecontroleerd appartement te komen als je er nog niet in woont. Wanneer er nu huurgecontroleerde appartementen vrijkomen, worden de huurvoorwaarden vaak aangepast aan de huidige wettelijke huisvestingsregels. Hierdoor kan de vastgoedbeheerder de marktwaarde of meer in rekening brengen.
Het is niet onmogelijk om dezelfde lage prijs te blijven betalen als de oorspronkelijke huurder. Om dit te doen, moet je vooruit plannen. De oorspronkelijke huurder moet een familielid zijn en u moet al in het appartement wonen wanneer zij vertrekken. Voldoet u aan deze twee voorwaarden, dan zult u hoogstwaarschijnlijk het eigendom kunnen overnemen wanneer de oorspronkelijke huurder verhuist. Deze overdracht werkt niet als u een huisgenoot bent.
Voor degenen zonder een connectie die willen profiteren van huur-gecontroleerde of huur gesubsidieerde woningen, worden ze steeds moeilijker te vinden. Omdat deze praktijken niet favoriet zijn bij huiseigenaren, is het belangrijk om beschikbare eenheden te onderzoeken.
Als je in New York City zoekt, zorg er dan voor dat een huurstabilisatieclausule deel uitmaakt van je huurcontract. Bespreek in elke stad de huurwetten met uw huisbaas voordat u een huurcontract tekent. U wilt er zeker van zijn dat zij de woning beheren volgens de lokale wetgeving.
Neem de tijd om te begrijpen wat wettelijk is toegestaan voor huurkosten en huurverhogingen, en wat een te hoge basishuur is. Het is aan u om de nodige zorgvuldigheid te betrachten om uw vastgoedbeheerder in toom te houden.
Het vinden van het juiste appartement
Het is nooit gemakkelijk om het perfecte appartement te vinden. U moet waarschijnlijk een paar van uw must-haves opgeven om de juiste prijs, locatie of grootte te vinden. Met huurbescherming hoeft u geen grootte of locatie op te offeren voor een betaalbare woning. Je hebt het vangnet van de wetenschap dat je een appartement krijgt met een huur die nooit te hoog zal worden.
Zorg ervoor dat je de wetten begrijpt die verbonden zijn aan huurcontrole in jouw gebied, en vertrouw erop dat je vastgoedbeheerder goed voor het gebouw zal zorgen voordat je een huurovereenkomst tekent.