Investeren in huurwoningen kan investeerders een gestage inkomstenstroom opleveren die de hypotheek dekt en elke maand wat extra winst oplevert; wanneer dergelijke woningen uiteindelijk worden verkocht, kunnen investeerders profiteren van aanzienlijke meevallers. Maar deze verkoop kan leiden tot aanzienlijke vermogenswinstbelastingverplichtingen op lange termijn.
Voor 2020 is dat belastingtarief 15% als u gehuwd bent en een gezamenlijk belastbaar inkomen hebt tussen $ 78.750 en $ 488.850. Als uw belastbaar inkomen $488.851 of meer bedraagt, stijgt het vermogenswinsttarief tot 20%.
Key Takeaways
- Verkopen van huurwoningen kan investeerders immense winsten opleveren, maar kan resulteren in aanzienlijke vermogenswinstbelastinglasten.
- Het vermogenswinstbelastingtarief is 15% als u gehuwd bent en een gezamenlijk belastingplichtig inkomen hebt tussen $ 78.750 en $ 488.850.
- Er zijn verschillende methoden om de vermogenswinstbelasting te verlagen, waaronder het oogsten van fiscaal verlies, het gebruik van sectie 1031 van de belastingwet en het omzetten van uw huurwoning in uw hoofdverblijfplaats.
Voor een gehuwd stel met een gezamenlijk belastingplichtig inkomen van $ 280.000 en een vermogenswinst van $ 100.000 zou de belasting op de winst uit de verkoop van een huurwoning $ 15.000 bedragen. Gelukkig zijn er manieren om deze vermogenswinstbelasting te minimaliseren. In dit artikel worden drie van de meest effectieve methoden uitgelegd.
Winsten compenseren met verliezen
- Wat het is: Tax-loss harvesting
- Voor wie het is: Iedereen met vermogensverliezen in een bepaald belastingjaar
- Wat je krijgt: De mogelijkheid om deze verliezen in mindering te brengen op de vermogenswinst uit de verkoop van een huurwoning
Tax-loss harvesting is het proces waarbij de belastingdruk bij de verkoop van een huurwoning wordt verlaagd door de winst uit de verkoop te combineren met het verlies uit een andere belegging. Dit kan een fiscale planningsstrategie zijn als een belegger een belegging aanhoudt die in waarde is gedaald (een niet-gerealiseerd verlies) en besluit het actief met verlies te verkopen in hetzelfde jaar als de winst op de verkoop van de huurwoning (een gerealiseerd verlies). Hoewel deze tactiek om de belasting te minimaliseren voornamelijk wordt gebruikt om winsten uit aandelenbeleggingen te compenseren, passen steeds meer mensen deze tactiek toe op de verkoop van huurwoningen.
Voorbeeld: een belegger heeft in het lopende jaar $ 50.000 verdiend met de verkoop van een huurappartement. Ze heeft ook een ongerealiseerd verlies van 75.000 dollar op de aandelenmarkt. Ze kan ervoor kiezen een deel van haar aandelen te verkopen om een verlies van $ 50.000 te realiseren en zo de $ 50.000 aan kapitaalwinst volledig te compenseren.
Profiteer van Sectie 1031 van de Belastingcode
- Wat het is: IRS Sectie 1031 “like-kind” uitwisseling
- Voor wie het is: Iedereen die in staat is om de opbrengst van de verkoop van huurwoningen te herinvesteren in nieuw onroerend goed
- Wat je krijgt: De mogelijkheid om alle of een deel van de vermogenswinstbelasting uit te stellen
Onroerendgoedbeleggers kunnen de betaling van vermogenswinstbelasting uitstellen door gebruik te maken van sectie 1031 van de belastingwet, waarmee ze een huurwoning kunnen verkopen en tegelijkertijd een “soortgelijk” object kunnen kopen, en pas belasting hoeven te betalen nadat de ruil heeft plaatsgevonden. Wettelijk gezien is de term “soortgelijk” ruim gedefinieerd. Een investeerder hoeft niet het ene appartement voor het andere te ruilen of het ene bedrijf voor het andere te ruilen. Zolang beide panden in kwestie huurwoningen zijn die inkomsten genereren, is er niets aan de hand.
Maar timing is de sleutel bij deze methode, aangezien investeerders slechts 45 dagen vanaf de verkoopdatum van een pand hebben om potentiële vervangende panden te identificeren, die zij binnen 180 dagen formeel moeten sluiten. En als een belastingaangifte moet worden ingediend (met verlengingen) vóór die 180 dagen periode, moeten beleggers nog eerder sluiten. Wie de termijn overschrijdt, moet de volledige vermogenswinstbelasting over de verkoop van de oorspronkelijke huurwoning betalen.
Verander uw huurwoning in uw hoofdverblijfplaats
- Wat is het: Verander uw huurwoning in een hoofdverblijfplaats
- Voor wie is het bedoeld? Iedereen die in staat is om een huurwoning om te zetten in hun primaire woning
- Wat je krijgt: De mogelijkheid om tot wel $500.000 aan vermogenswinst uit te sluiten van belasting
Het verkopen van een woning waarin je woont is fiscaal gunstiger dan het met winst verkopen van een huurwoning. Sectie 121 van de IRS staat mensen toe om tot $250.000 van de winst uit de verkoop van hun primaire woning uit te sluiten als ze alleenstaand zijn en tot $500.000 als ze gehuwd zijn en een gezamenlijke aanvraag indienen. Om in aanmerking te komen, moeten investeerders hun huizen ten minste vijf jaar bezitten en er ten minste twee van die vijf jaar in gewoond hebben. De jaren als persoonlijke woning hoeven niet opeenvolgend te zijn. Om deze reden kiezen sommige investeerders ervoor om huurwoningen om te zetten in hun hoofdverblijfplaats.
Het aftrekbedrag hangt af van hoe lang het pand als huurpand is gebruikt in vergelijking met het gebruik als hoofdverblijfplaats. Bovendien mag een belastingplichtige het deel van de winst dat eerder aan een afschrijvingsaftrek kon worden toegerekend, niet uitsluiten. Dit staat bekend als “depreciation recapture”, specifiek voor huurwoningen, en het bedrag dat eerder als afschrijvingsaftrek is genomen, wordt belast tegen een recapture-tarief van 25%.
De kern van de zaak
De vermogenswinstbelasting kan een aanzienlijk deel van de winst uit de verkoop van uw huurwoningen opslokken, tot wel 15% of 20% van uw winst. Gelukkig kunnen strategieën om de vermogenswinstbelasting te vermijden en uit te stellen helpen om die last te verlichten. Zoals altijd moet u een belastingadviseur raadplegen voor advies dat specifiek is voor uw eigen huursituatie.