Hoe verkoop je het huis aan je eigen kind met een beperkte belastingplicht

Het huis aan je kind verkopen in ruil voor een knuffel en een glimlach? Verwacht een paar wenkbrauwen bij de belastingdienst met dat gulle cadeautje – oom Sam laat de belastingen niet glijden in de naam van vriendjespolitiek.

Hoe graag u ook de sleutels zou overhandigen en de financiën onder familie zou willen houden, u zult de overdracht moeten behandelen als een slimme zakelijke deal of het risico lopen dat uw belastingplicht toeneemt.

Het venijn zit in de details, maar je hebt opties:

1. Laat je kind het huis erven.
2. Geef het huis helemaal weg.
3. Financier de aankoop van het huis door je kind.
4. Verkoop het huis aan je kind met korting.
5. Verkoop het huis aan je kind maar blijf er wonen.
6. Laat uw kind de hypotheek op zich nemen.
7. Gebruik een persoonlijke trust.

Met de hulp van boekhoudkundige expert A.J. Gross, CPA, E.A, en oprichter en president van ALG Tax Solutions, laten we elke optie en de fiscale implicaties ervan (met dummy-proof voorbeelden) per 2018-2019 IRS-regels doornemen.

Als u aan het eind nog steeds vastzit-hebben we onderaan ook benadrukt wat volgens ons (in veel gevallen) de beste route is voor een soepele overdracht van het familiehuis van de ene generatie naar de andere.

Dus, blijf lezen, en happy house-giving!

Optie 1: Laat je kind het huis erven

Als je tot je laatste momenten in je huis blijft wonen, kunnen je nabestaanden de inhoud van je nalatenschap erven (alles wat je bezit minus je schulden). Dit betekent dat u, als u overlijdt, uw huis aan uw kind kunt nalaten als u dat wilt, zoals verwoord in een geldig testament.

Als u na uw overlijden onroerend goed overdraagt, heft de overheid echter een boedelbelasting, en uw kind krijgt het huis pas als die belastingen uit uw nalatenschap zijn gehaald.

Echter, er is een vrijstelling genaamd de Unified Federal Gift and Estate Tax Exemption, die in 2018 elke persoon een vrijstelling van $ 11.180.000 geeft (ongeveer $ 22,4 miljoen voor gehuwden) om uit te sluiten van hun belastbare nalatenschap.

U wordt alleen belast op wat overblijft na de vrijstelling (zie: schenkings- / landgoedbelastingtarieven). Dus als uw nalatenschap minder waard is dan $ 11,18 miljoen – zoals bij de meeste particulieren – kunt u uw huis belastingvrij doorgeven aan uw kind, als onderdeel van uw nalatenschapsplan.

Daarbovenop kan uw kind mogelijk vermogenswinstbelasting ontlopen wanneer hij/zij besluit het huis later te verkopen. De vermogenswinstbelasting is de belasting die wordt geheven op de verkoop van een kapitaalinvestering zoals een huis, maar de meeste mensen komen in aanmerking voor de persoonlijke woninguitsluiting – tot $ 250.000 voor alleenstaanden en $ 500.000 voor gehuwden.

De vermogenswinstbelasting wordt berekend op basis van de oorspronkelijke kosten van het huis (of de “basis” voor belastingdoeleinden) en de reële marktwaarde van het huis op de datum van de verkoop.

Als uw kind uw huis erft, treedt de getrapte basisregel in werking. Wanneer u overlijdt, worden de kosten (of de basis) van uw huis “opgevoerd” tot de marktwaarde van uw huis op de datum van uw overlijden.

Voorbeeld:
Als u uw huis voor $200.000 hebt gekocht, is de basis $200.000 gedurende de hele tijd dat u erin woont. Maar, op de dag dat u overlijdt, als uw huis $500.000 waard was, wordt de basis ervan “opgeschaald” naar $500.000 en is het niet langer $200.000. Dus als uw kind besluit het huis later voor $550.000 te verkopen, is de winst op de verkoop slechts $50.000 ($550.000-$500.000), niet $350.000 ($550.000-$200.000).

Uw kind neemt in beide scenario’s $550.000 mee naar huis. Maar in de ogen van de overheid kunt u de verhoogde basis gebruiken om een winst van slechts $50.000 aan te tonen in plaats van een winst van $350.000.

Dit heeft een reële impact op het bedrag aan vermogenswinst dat uw kind moet betalen: minder theoretische winst = minder belastingen.
En nog beter, als uw kind het huis verkoopt nadat hij/zij er 2 jaar in heeft gewoond, kan hij/zij in aanmerking komen voor de vermogenswinstvrijstelling voor huiseigenaren, waardoor de verschuldigde belastingen in zijn geheel kunnen vervallen!

Optie 2: Schenk het huis helemaal.

Wat als u niet in uw huis wilt blijven wonen totdat u overlijdt?

Als het uw droom is om het lege nest achter u te laten, maar het huis binnen de familie te houden, is een andere optie die u kunt onderzoeken het schenken van het huis aan uw kind. Dit is een populaire optie, maar er zitten wel wat haken en ogen aan.

Volgens de regels van de Belastingdienst moet de gever van een schenking belasting betalen over die schenking. De ontvanger hoeft dat niet. Dus als u uw huis aan ons kind schenkt, moet u schenkingsrecht betalen (variërend van 18%-40%) over de waarde van het huis.

Gelukkig zijn er een paar manieren om deze schenkingsrecht te bestrijden. Ten eerste kunt u de waarde van uw schenking compenseren met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. In 2018 is het uitsluitingsbedrag $ 15.000.

Het is per persoon en per ontvanger, dus als u en uw echtgenoot allebei uw huis aan uw kind schenken, kunt u dat uitsluitingsbedrag verdubbelen, en $ 30.000 belastingvrij schenken. Gross zegt dat dit uitsluitingsbedrag “zelfs kan oplopen tot 60.000 dollar als getrouwde ouders een huis schenken aan hun getrouwde kind en echtgenoot.”

Voorbeeld: tel dat uw huis $200.000 waard is. U bent getrouwd en uw kind is ook getrouwd. U en uw echtgenoot kunnen uw kind en hun echtgenoot elk $15.000 geven, en zij kunnen tot $60.000 ($15.000 x 4) uitsluiten als onderdeel van de Gift-Tax Exclusion. U hoeft alleen belasting te betalen over de resterende $ 140.000.

Op dit punt hebt u nog twee opties. U kunt schenkingsrecht betalen over de $ 140.000, of de IRS laat u het aftrekken van uw levenslange verenigde federale vrijstelling van schenkings- en vermogensbelasting van $ 11.180.000.

De meeste mensen trekken de schenking af van hun levenslange vrijstelling… wie wil er meer belasting betalen? Het tarief van de schenkbelasting is op zijn hoogst 40%, dus dit is uw beste optie.

Dien gewoon een aangifte schenkbelasting (formulier 709) samen met uw aangifte individuele belastingen (formulier 1040) in het jaar waarin u de schenking doet. U hoeft geen schenkingsrecht te betalen, maar de schenkingsaangifte helpt u elk jaar uw schenkingen bij te houden.

Helaas, als uw nalatenschap groter is dan $ 11,18 miljoen, moet u uiteindelijk schenkingsrecht betalen, afhankelijk van het bedrag van uw belastbare vermogen > $ 11,18 miljoen. Raadpleeg de gids van de Tax Foundation over successie- en erfbelasting als u zich in deze situatie bevindt!

Denk echter aan de volgende twee dingen bij de schenkingsoptie:

1. Er is geen sprake van een waardestijging als u uw huis schenkt.
   In plaats daarvan is de overdrachtsbelasting van toepassing. De kosten van het huis wanneer uw kind het later verkoopt, zullen de lagere prijs zijn die u ervoor hebt betaald (uw basis die is “overgedragen” aan uw kind). In het voorbeeld van optie 1 betekent dit dat de winst van uw kind bij verkoop $350.000 zal zijn, en niet $50.000. En dan is het een getallenspel vanaf hier. Als de uitsluiting van de huiseigenaar de volledige winst dekt, dan geen zorgen! Zo niet, dan zal uw kind hoogstwaarschijnlijk vermogenswinstbelasting moeten betalen.

1. U eet uw vrijstelling voor de successierechten op.
   De vrijstelling voor de successierechten is een vrijstellingsbedrag voor het leven dat elke keer dat u het gebruikt, kleiner wordt. Merk echter op dat de vrijstelling van de successierechten meer dan verdubbeld is ten opzichte van de vrijstelling van 5,49 miljoen dollar per persoon in 2017 tot een tarief van 11,18 miljoen dollar in 2018. De nalatenschap van de meeste mensen zal onder $ 11,18 miljoen vallen.

Optie 3: Financier de aankoop van het huis door uw kind.

Laten we hier een korte omweg maken. Opties 1 en 2 zijn voor ouders die zich bijzonder gul voelen tegenover hun kinderen. Stel dat u uw huis niet aan uw kind wilt schenken, of dat u het geld van de verkoop nodig hebt. In dat geval zijn er een paar verschillende routes die u kunt nemen.

Een solide optie is om uw huis tegen de volledige reële marktwaarde (FMV) aan uw kind te verkopen. Dit is een goede keuze als uw kind goed gesetteld is en het huis op een betaalbare manier wil verdienen.

In plaats van de volledige prijs van het huis te eisen op het moment van verkoop, overweeg dan een verkoop op afbetaling voor de volledige prijs.

Het werkt als volgt:

Stel dat uw huis $ 500.000 waard is (bepaald door een woningtaxatie). Als uw kind het zich kan veroorloven om een aanbetaling van 10%, of $ 50.000 te betalen, maakt u een nota voor de resterende $ 450.000. Zorg ervoor dat de notitie is geschreven, en dat je expliciet hebt uitgedrukt welke maandelijkse betalingen je kind aan je moet doen.

Gross benadrukt dat je ten minste de toepasselijke federale rente (AFR) aka de marktrente op de lening in rekening moet brengen, die ~ 3% is vanaf maart 2019.

Zolang de notitie wettelijk is beveiligd tegen het huis, elke maand wanneer uw kind hoofdsom- en rentebetalingen doet op de notitie, kunnen ze de rentebetalingen aftrekken als gekwalificeerde hypotheekrente (maar u zult nog steeds belasting moeten betalen over die rente-inkomsten).

U kunt uw kind ook extra helpen door nog steeds jaarlijkse schenkingen van maximaal $ 15.000 te doen onder de jaarlijkse Gift-Tax Exclusion. Maar zorg ervoor dat de twee stromen (schenkingen en nota) gescheiden zijn. Als u de betaling van de schuld in plaats van een schenking vergeeft, kan de belastingdienst denken dat de hele verkoop een verkoop met korting is (zie optie 4).

Met deze optie wordt de basis van uw kind in het huis de volledige aankoopprijs van $500.000, waardoor waarschijnlijk toekomstige vermogenswinstbelastingen worden vermeden wanneer het huis opnieuw wordt verkocht.

Optie 4: Verkoop het huis aan je kind met korting.

Wat als je kind niet in een financiële positie is om je huis tegen de volle prijs te kunnen betalen? Helaas is dit geen voordelige situatie voor u als ouder.

Als u uw huis aan een volmaakte vreemdeling verkoopt voor minder dan de FMV, dan kunt u een verlies nemen. Het was een slechte verkoop, maar dat maakt de belastingdienst niet uit, want het is een zakelijke transactie.

Maar als u uw huis probeert te verkopen aan een familielid, oftewel uw kind, voor minder dan de verkoopwaarde, beschouwt de belastingdienst dit als een schenking, en zal u niet zomaar een verlies op de verkoop laten nemen. Dit is een verkoop aan een verwante partij, en u zult ofwel uw jaarlijkse schenkingsvrijstelling en een groot deel van uw vrijstelling voor de vermogensbelasting moeten gebruiken om de verkoop te compenseren, of schenkingsrechten betalen als u ervoor kiest om uw vrijstelling niet af te bouwen.

De basis van uw kind in het huis is ook lager – de lagere verkoopprijs wordt hun basis voor eventuele toekomstige verkopen en kan leiden tot hogere vermogenswinstbelasting in de toekomst.

Voorbeeld: tel dat u uw huis aan uw kind wilt verkopen voor $1. U denkt dat het een slimme deal is, maar in werkelijkheid benadeelt het iedereen. Volgens Gross: “Als de FMV van uw huis $500.000 is, en u verkoopt uw huis voor $1, dan geeft u uw kind in feite een gift van $499.999.”
U kunt tot $30.000 van deze gift van de belastingen uitsluiten (als u getrouwd bent) onder de Gift-Tax Exclusion. Er blijft dan $469.000 over waarover u schenkingsrecht moet betalen of dat u moet uitsluiten van uw Estate Tax Exemption van $11,18 miljoen.
Zoals we al eerder zeiden, kan uw Estate Tax Exemption waarschijnlijk een eenmalige klap opvangen omdat deze dit jaar zo hoog is. Maar als u dit blijft doen met het volgende huis, en het volgende, zult u geen Vrijstelling meer over hebben om uw uiteindelijke nalatenschap uit te sluiten wanneer u het echt nodig hebt. Vergeet niet dat vanaf nu de $ 11,18 miljoen slechts tot 2025 geldt.

Optie 5: Verkoop het huis aan uw kind, maar blijf er wonen.

Een van de complexere situaties waarmee u te maken kunt krijgen, is als u uw huis op naam van uw kind wilt overdragen, maar er ook in wilt blijven wonen alsof er niets is veranderd.

Misschien werkt uw kind in een andere staat, of zit hij nog op de universiteit, en wilt u in wezen alleen een overdracht op naam.

Wel, u kunt niet zomaar de naam op een akte veranderen zonder gevolgen verderop (zie optie 6 hieronder).

Dus uw opties zijn:

• Verkoopt u uw huis aan uw kind tegen de FMV (optie 3) en betaalt u vervolgens huur om nu in hun huis te wonen. Dit is een perfect aanvaardbare zakelijke overeenkomst als de verkoop en de huur marktconform zijn – u betaalt eerlijk voor het “gebruik en bewoning” van het huis. Uw kind kan zelfs aanspraak maken op verschillende aftrekposten voor huurwoningen.

Gross stelt voor dat huiseigenaren in deze situatie een degelijk koopcontract afsluiten, evenals een bonafide huurovereenkomst tussen ouder en kind. De belastingdienst kijkt hier nauwlettend naar.

• Verkoop uw huis niet aan uw kind tegen minder dan de FMV (optie 4) en betaal daarna minder dan de markthuur. Dit wordt niet beschouwd als een echte verkoop, omdat de belastingdienst volgens Sectie 2036(a)(1) denkt dat u nooit “bezit en genot” van de woning hebt opgegeven. Het gevolg is dat de volledige FMV van uw huis in uw nalatenschap wordt opgenomen en wordt belast als u overlijdt, en uw kind kan ook geen huuraftrek krijgen.

Optie 6: Laat uw kind uw hypotheek overnemen.

In het algemeen, als u uw huis aan iemand wilt schenken, wordt de overdracht gedaan door middel van het tekenen van een akte.

Typisch, als u uw huis verkoopt aan een derde vreemde, zou u een “garantieakte” ondertekenen. Dit belooft dat de verkoper daadwerkelijk eigenaar is van het onroerend goed, het recht heeft om het te verkopen, en er geen pandrechten of hypotheken op rust.

Als u het eigendom van uw huis overdraagt aan uw kind (een niet-traditionele verkoop), gebruikt u in plaats daarvan een “quitclaim akte”. Hiermee draagt u de titel over, maar doet u geen toezeggingen over iets anders. Een vreemde zou meer garanties willen, maar uw kind misschien niet.

Veel mensen gaan ervan uit dat ze gewoon een “quitclaim” akte kunnen tekenen en notarieel vastleggen, indienen bij de griffie, en het huis gaat over. Hier zijn twee problemen mee:

1. Omdat er geen overdracht van geld plaatsvindt wanneer je een quitclaim akte tekent, beschouwt de IRS dit als een schenking, en past de belastingdienst de regels voor schenkingsrecht toe (optie 2 hierboven).Omdat quitclaiming gemakkelijk is, meldt Gross dat ouders soms hun huis zullen quitclaimen aan hun kind, zonder fiscaal overleg, en dit niet zullen melden bij de IRS. Dit leidt later tot problemen, wanneer het kind het huis probeert te verkopen. De ouder is waarschijnlijk overleden en de basis van het huis op het moment van overdracht is onbekend, wat leidt tot ingewikkelde fiscale schattingsberekeningen op basis van geschatte cijfers. Dit is in de praktijk ongunstig.
2. Een quitclaim akte draagt alleen de eigendom van uw huis over, niet eventuele hypotheken of leningen die aan het huis verbonden zijn.
   De hypotheek staat nog steeds op uw naam, en u zou deze nog steeds moeten betalen. Erger nog, de meeste hypotheken hebben een opeisbaarheidsclausule, waarbij je de hypotheek onmiddellijk volledig moet betalen als je je huis overdraagt.

Dus, je hebt hier een paar keuzes.

Ten eerste, je kunt je hypotheek aflossen en je huis vrij overdragen (optie 3 hierboven).

Ten tweede, je kunt vragen of je bank je kind je hypotheek laat overnemen. Niet alle banken staan hypotheekovername toe en niet alle hypotheken komen in aanmerking (alleen FHA, VA, en USDA komen in aanmerking). U zou uw huis verkopen voor een prijs die gelijk is aan het hypotheeksaldo, en uw kind zou kredietwaardig moeten zijn en moeten voldoen aan de criteria voor kredietverstrekking van de bank. Volgens Gross kan zelfs een hypotheekovername als een schenking worden beschouwd, afhankelijk van hoeveel van de hypotheek overblijft, dus overleg met uw accountant voordat u dit doet.

En ten derde kunt u bij uw hypotheekverstrekker nagaan of u uw bestaande hypotheek kunt herfinancieren en uw kind op de eigendomstitel van uw huis kunt zetten, waardoor het mede-eigenaar wordt.
Dit zijn ingewikkelde transacties, dus zorg ervoor dat u uw bank of hypotheekverstrekker en uw accountant raadpleegt voordat u er een invoert.

Optie 7: Gebruik een persoonlijke trust.

Ten slotte heeft u de optie om een Qualified Personal Residence Trust (QPRT) te gebruiken om uw huis aan uw kind door te geven.

Een QPRT is een soort onherroepelijke trust en is een geweldige manier om uw huis aan uw kind door te geven en er toch in te kunnen blijven wonen. Het werkt als volgt:

Met hulp van uw accountant maakt u eerst een QPRT en brengt u uw huis onder in de QPRT. U noemt de begunstigden van de trust (in dit geval uw kind(eren)) en stelt een termijn vast (een specifiek aantal jaren waarna het onroerend goed in de QPRT overgaat op uw begunstigden).

Het huis blijft op uw naam staan, u betaalt nog steeds uw hypotheek en u mag nog steeds in het huis wonen tot het einde van de termijn van de trust. Na afloop van de termijn gaat het huis over op naam van uw kind, en moet u uw kind huur betalen als u in het huis wilt blijven wonen.

Nu kijken we naar de fiscale gevolgen van deze optie.

Wanneer u onroerend goed overdraagt aan de QPRT, wordt dit door de IRS behandeld als een belastbare schenking. In de ogen van de overheid is het overdragen van uw huis aan de trust hetzelfde als het schenken van uw huis aan uw kind, dus u moet ofwel schenkingsrechten betalen of de waarde van uw huis aftrekken van uw vrijstelling van successierechten.

Het voordeel van het gebruik van de QPRT is echter dat u uw huis aan de trust kunt overdragen tegen een lagere waarde dan wat het in werkelijkheid waard is. Omdat u nog vele jaren in het huis zult wonen voordat het daadwerkelijk aan uw kind wordt overgedragen, laat de fiscus u rekening houden met de waardedaling van vandaag.

Voorbeeld:
Stel dat de FMV van uw huis vandaag $1 miljoen is, en u maakt een QPRT, waarbij u uw zoon als begunstigde noemt. Achter de schermen vinden ingewikkelde berekeningen plaats, waarbij rekening wordt gehouden met uw leeftijd, de looptijd van de trust, de rentetarieven en nog een paar andere zaken.
Na alle berekeningen, als we aannemen dat uw huis slechts $350.000 waard is, gelden de schenkingsrechten/vermogensbelastingvrijstelling alleen voor de $350.000 en niet voor de hele $1 miljoen. Dit is een enorm verschil met normale schenkingsrechten, omdat u in wezen een actief ter waarde van $ 1 miljoen voor slechts $ 350.000 hebt overgedragen, waardoor u $ 650.000 van uw vrijstelling van successierechten hebt bespaard.

Eén ding om te onthouden: u moet langer leven dan de looptijd van de trust. Als u vandaag een QPRT creëert en de termijn instelt op 15 jaar, maar u overlijdt binnen 13 jaar, dan wordt de volledige waarde van het huis op de datum van de overdracht ($1 miljoen uit het bovenstaande voorbeeld) opgenomen in uw nalatenschap en is onderworpen aan successierechten wanneer u overlijdt. In wezen is het alsof de trust nooit heeft bestaan.

Maar als u de termijn van uw trust overleeft, zal, wanneer uw kind eigenaar wordt van het huis, de waarde van het huis uw oorspronkelijke aankoopprijs zijn (net als de reguliere regels voor schenkingsrecht in optie 2), en zij kunnen profiteren van het feit dat ze geen successierechten hoeven te betalen.

Zorg ervoor dat u een aangifte schenkingsbelasting (formulier 709) indient in het jaar dat u de schenking aan de QPRT doet, en u bent klaar om te gaan!

TL;DR, deze optie is het misschien niet waard, tenzij u ultrarijk bent. De vrijstelling van successierechten bedraagt dit jaar $ 11,18 miljoen, dus tenzij uw vermogen in de buurt van dat bedrag komt, kunt u net zo goed uw vrijstelling van successierechten gebruiken voor elke schenking die u doet.

Wat is uw beste optie? Top boekhouddeskundigen zeggen…

De BESTE optie is volgens Gross, de boekhouddeskundige, optie 5: verkoop uw huis tegen de FMV en financier de aankoop van uw huis door uw kind. Na een paar jaar gaat het huis over naar uw kind, het heeft geen invloed op uw nalatenschap, en het is belastingvrij voor uw kind. Het laat alle partijen in de meest gunstige positie.

Hoewel, fiscale beslissingen zijn niet zwart-wit, en het komt echt neer op wat het beste werkt voor u individueel. Aan het eind van de dag, zegt Gross, zijn de accountants “er om de regels uit te leggen, vragen te beantwoorden en de klant te begeleiden op basis van hun doelen, maar niet om beslissingen te nemen.” Dat is uw taak, als huiseigenaar.

Aan de ene kant werkt optie 5 misschien het beste voor iemand die zeer georganiseerd is en in staat is om zijn belastingdocumenten, leningdocumenten, schenkingsbelastingaangiften, enz. jaar na jaar bij te houden totdat het onroerend goed volledig is overgedragen aan hun kind. Zoals Gross zegt: “Hoe meer documentatie je hebt om je intentie te rechtvaardigen, hoe beter je kansen zijn in het geval dat je wordt gecontroleerd.”

Aan de andere kant, voor iemand die het extreem druk heeft en niet in staat is om de tijd te besteden aan het bijhouden van de hele overdracht, raadt Gross optie 2 aan – het huis in zijn geheel schenken.

Een van de andere bovenstaande opties kan ook voor u werken, afhankelijk van uw situatie, dus lees ze zorgvuldig door en raadpleeg indien nodig een fiscaal deskundige.