Voor alle huiseigenaren komt er onvermijdelijk een dag dat het tijd is om het eigendomsrecht van het huis aan een andere partij over te dragen. Vrijwel onmiddellijk ontdekken deze huiseigenaren dat er meer dan een manier is om dit te doen, quitclaim akten, garantie akten, speciale garantie akten en nog veel meer. De manier waarop eigendom wordt overgedragen hangt af van de omstandigheden van die overdracht. Belangrijk is dat het van de omstandigheden, het type akte en het doel van de overdracht afhangt of u een bedrijf nodig hebt om een titelonderzoek uit te voeren of een kredietverstrekker om de herfinancieringsopties te bespreken.
Van u naar vertrouwde familie en vrienden
Een quitclaim akte wordt vaak gebruikt om eigendom over te dragen aan vertrouwde familie en vrienden. In een overdrachtsakte ontbreekt het eigendomsconvenant van de meeste andere soorten eigendomsakten, wat betekent dat de overdracht zonder garantie is. De eigenaar van het onroerend goed, de cedent, draagt de eigendom van het onroerend goed over aan de cessionaris, zoals een direct familielid, zonder de bescherming die andere vormen van akten bieden. Dus als er een gebrek aan de titel, bezwaring of geschil ontstaat, is er geen rechtsmiddel voor de cedent. Dit soort “as-is” eigendomsoverdracht houdt risico’s in als de cedent niet zeker is dat zijn titel vrij en duidelijk is en als de cessionaris niet zeker is dat de cedent te goeder trouw handelt. Daarom wordt dit type akte over het algemeen alleen gebruikt in bepaalde omstandigheden waarin dergelijke problemen zich minder snel zullen voordoen. Het kan nodig zijn om een quitclaim akte te gebruiken tijdens een echtscheiding, waarin een echtgenoot optreedt als een cedent, die zijn belang in een echtelijke woning beëindigt, en dat belang overdraagt aan de andere cedent echtgenoot. Een andere veel voorkomende toepassing is wanneer een familielid een stuk onroerend goed aan een familielid wil schenken, zonder een traditionele verkoop.
Van u aan uw LLC
Hoewel quitclaim akten ook kunnen worden gebruikt in een kleine zakelijke setting. Een eigenaar van een verhuurobject of een stuk vastgoedbelegging kan besluiten dat het tijd is om een LLC bedrijfseenheid te vormen, om hun wettelijke aansprakelijkheid te beperken als iemand gewond raakt op het terrein of besluit om de eigenaar van het pand aan te klagen. Dit is met name gebruikelijk voor eigenaars van meerdere verhuurobjecten, zodat een eigenaar er de voorkeur aan kan geven een LLC te vormen voor elk object om de andere activa te beschermen. Nadat een eigenaar een LLC heeft opgericht, een federaal fiscaal identificatienummer heeft verkregen en een bankrekening voor het bedrijf heeft geopend, moet de eigenaar van het onroerend goed het onroerend goed overdragen aan de LLC. Dit wordt vaak gedaan met een quitclaim, hoewel sommigen de voorkeur geven aan de extra bescherming van een garantieakte. In beide gevallen moet u samenwerken met uw notaris om het juiste formulier voor de akte te verkrijgen, de minimale “tegenprestatie” (aankoopprijs) die door de plaatselijke wetgeving wordt vereist te achterhalen, het document notarieel te laten vastleggen en de akte te laten registreren door uw plaatselijke registratiekantoor. U moet ook contact opnemen met eventuele huurders en de huurovereenkomst bijwerken.
Van u naar een koper bij een traditionele verkoop
Bij een traditionele verkoop wordt bijna altijd een algemene garantieakte of een speciale garantieakte gebruikt om de titel over te dragen. De garantie akte garandeert de goede staat van de titel, wat betekent dat de cessionaris, de koper van het huis, juridisch verhaal heeft tegen toekomstige claims op het onroerend goed. Dit type van akte niet alleen een “belang” in het onroerend goed, maar belooft de nieuwe titelhouder dat hij legaal kan kopen, bezitten, en genieten van het onroerend goed. Aangezien bij de traditionele verkoop van woningen makelaars, hypotheekverstrekkers, titelverzekeringsmaatschappijen en in sommige gevallen zelfs advocaten betrokken zijn, is het proces van eigendomsoverdracht vaak meer verborgen voor de eigenaars van onroerend goed. Een titel bedrijf zal een titel onderzoek uit te voeren en te controleren of de goede staat van de titel, en de afgifte van titel verzekering eigenaar beleid en kredietgever beleid documenten om de transactie verder te beschermen. Hoewel de algemene garantieakte hier de norm is, zijn er altijd uitzonderingen. Bij sommige verkooptransacties kan gebruik worden gemaakt van een speciale garantieakte om gebreken in de titel aan te pakken die tijdens het eigendom van de cedent zijn ontstaan. Transacties in Massachusetts zijn een andere uitzondering en geven de voorkeur aan quitclaim akten boven garantie akten.
Transferring the Title to Cure Defects
Wanneer gebreken in de titel zich voordoen, moeten deze worden verholpen. Vaak komt daar een akte van een of ander type bij kijken. In sommige gevallen kan een quitclaim worden gebruikt om bekende gebreken in een eigendomstitel op te heffen zonder de tijd en kosten die een rechtszaak met zich meebrengt. Een titel die als onbetwistbaar is vastgesteld via een quitclaim kan vervolgens worden overgedragen via een garantieakte, waardoor de eigendom en de eigendomsstructuur van het onroerend goed verder worden verduidelijkt.
Enkele laatste opmerkingen voor hypotheekhouders
andeigenaren die een overdracht van een woning overwegen, moeten bijzonder voorzichtig zijn als ze hypotheekhouders zijn. Een huiseigenaar verwacht dat zijn hypotheek zal veranderen of zal eindigen met een herfinanciering of traditionele verkoop. Sommige verstrekkers van een quitclaim zijn zich er echter niet van bewust dat hun hypotheek ook door een dergelijke overdracht zal worden beïnvloed. Veel hypotheekovereenkomsten bevatten een zogenaamde “opeisbaar bij verkoop”-clausule, wat betekent dat de geldschieter de lening “opeist” en volledige aflossing eist. Zelfs zonder een uitwisseling van geld, zoals een overdracht bij schenking tussen familieleden, kunnen de procedures van een hypotheekverstrekker de onmiddellijke terugbetaling van het saldo van de lening eisen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen hiervoor geen middelen beschikbaar hebben, dus zullen zij wellicht willen herfinancieren, de hypotheeknemer de hypotheek laten overnemen of toestemming krijgen voor een nieuwe hypotheek. Bovendien, een quitclaim akte niet de overdracht van de hypotheek, dus zelfs als een geldschieter laat een woning worden geschonken, tijdige betaling van de hypotheek blijft de enige verantwoordelijkheid van de cedent. Als een geldschieter een overdracht voor een LLC toestaat, kan hij van de schenker eisen dat hij een nieuwe persoonlijke garantie voor de aflossing van de hypotheek ondertekent, of een herfinanciering via de LLC eist. Dit is dus een netelige kwestie voor eigenaars van onroerend goed met een hypotheek. Het is het beste om met uw geldschieter te overleggen voordat u stappen onderneemt om uw eigendom over te dragen of te verkopen. Bovendien, als u overweegt een eigendom te verkopen of over te dragen dat een verleden heeft met een quitclaim akte, kunt u contact opnemen met een nationale titelverzekeringsmaatschappij. Het bedrijf kan een titelonderzoek uitvoeren, eventuele gebreken verhelpen en zelfs een eigenaarspolis afgeven voor extra bescherming.