Als het gaat om geld verdienen met beleggen in onroerend goed, zijn er slechts een handvol manieren om het te doen. Hoewel de concepten eenvoudig te begrijpen zijn, moet je je niet laten misleiden door te denken dat ze eenvoudig kunnen worden geïmplementeerd en uitgevoerd. Een goed begrip van de basisprincipes van onroerend goed kan beleggers helpen hun inkomsten te maximaliseren. Onroerend goed geeft beleggers een andere activaklasse in hun portefeuille, verhoogt de diversificatie en kan risico’s beperken als het correct wordt benaderd.
Er zijn drie primaire manieren waarop beleggers potentieel geld kunnen verdienen met onroerend goed:
- Een stijging van de waarde van het onroerend goed
- Huurinkomsten verzameld door het verhuren van het onroerend goed aan huurders
- Winst gegenereerd uit bedrijfsactiviteit die afhankelijk is van het onroerend goed
Natuurlijk zijn er altijd andere manieren om direct of indirect te profiteren van beleggen in onroerend goed, zoals het leren om zich te specialiseren in meer esoterische gebieden, zoals tax lien-certificaten. Echter, de drie bovenstaande items zijn goed voor een overgrote meerderheid van de passieve inkomsten-en uiteindelijke fortuinen-die zijn gemaakt in de vastgoedsector.
Onroerend goed stijging van de waarde van onroerend goed
Vooreerst is het belangrijk dat u begrijpt dat de waarde van onroerend goed niet altijd stijgt. Dit gebrek aan waardestijging kan pijnlijk duidelijk worden in periodes zoals eind jaren 1980 en begin jaren 1990, en de jaren 2007-2009 toen de vastgoedmarkt instortte. In feite, in veel gevallen, verslaan vastgoedwaarden zelden de inflatie – de stijging van de gemiddelde prijzen in een economie.
Bij voorbeeld, als u een eigendom van $ 500.000 bezit en de inflatie is 3%, kan uw eigendom worden verkocht voor $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), maar u bent niet rijker dan u vorig jaar was. Dat wil zeggen, u kunt nog steeds dezelfde hoeveelheid melk, brood, kaas, olie, benzine en andere grondstoffen kopen (het is waar dat de kaas dit jaar misschien minder waard is en de benzine meer, maar uw levensstandaard zou ongeveer hetzelfde blijven). De reden is dat de 15.000 dollar winst niet echt was. Het was nominaal en had geen echte impact omdat de stijging het gevolg was van de algehele inflatie.
Inflatie en onroerend goed beleggen
Wanneer inflatie optreedt, heeft een dollar minder koopkracht. Dit gebeurt omdat de overheid geld moet bijdrukken wanneer zij meer uitgeeft dan zij via belastingen binnenkrijgt.Dit leidt er in de loop der tijd toe dat elke bestaande dollar aan waarde verliest en minder waard wordt dan hij in het verleden was.
Eén van de manieren waarop de slimste vastgoedbeleggers geld kunnen verdienen in vastgoed is door gebruik te maken van een situatie die zich om de paar decennia lijkt voor te doen. Ze doen dit wanneer de inflatie naar verwachting hoger zal zijn dan de huidige rentevoet van langlopende schulden. In deze tijden kun je mensen bereid vinden om te gokken door onroerend goed te kopen, geld te lenen om de aankoop te financieren, en vervolgens te wachten tot de inflatie toeneemt.
Als de inflatie stijgt, kunnen deze beleggers de hypotheken afbetalen met dollars die veel minder waard zijn. Deze situatie betekent een overdracht van spaarders naar schuldenaars. Je zag veel vastgoedbeleggers op deze manier geld verdienen in de jaren zeventig en begin jaren tachtig. De inflatie liep uit de hand totdat Paul Volcker Jr. -Federal Reserve president tussen 1979 en 1987- een 2×4 in de rug nam en het onder controle bracht door de rente drastisch te verhogen.
Cyclically Adjusted Cap Rate Purchases
De truc is om te kopen wanneer de cyclisch gecorrigeerde cap rates -het rendement op een vastgoedbelegging- aantrekkelijk zijn. U koopt wanneer u denkt dat er een specifieke reden is dat een bepaald stuk onroerend goed op een dag meer waard zal zijn dan de huidige cap rate alleen aangeeft dat het zou moeten zijn.
Zo kunnen vastgoedontwikkelaars bijvoorbeeld kijken naar een project of ontwikkeling, de economische situatie rond dat project, of de prijs van het onroerend goed en een toekomstige huuropbrengst bepalen om de huidige waardering te ondersteunen. De huidige waarde zou anders te duur kunnen lijken op basis van de huidige omstandigheden rond de ontwikkeling. Maar omdat zij de economie, marktfactoren en consumenten begrijpen, kunnen deze investeerders de toekomstige winstgevendheid zien.
U hebt misschien wel eens een vreselijk oud hotel op een geweldig stuk grond zien veranderen in een bruisend winkelcentrum met kantoorgebouwen die de eigenaar aanzienlijke huren opbrengen. Zonder die kasstromen, de netto contante waarde, bent u tot op zekere hoogte aan het speculeren, wat u uzelf ook wijsmaakt. U zult ofwel een aanzienlijke inflatie van de nominale valuta nodig hebben – als u schulden gebruikt om de aankoop te financieren – om u te redden. U kunt ook afhankelijk zijn van een of andere gebeurtenis met een lage waarschijnlijkheid die in uw voordeel uitpakt.
Verhuur als een vastgoedbelegging
Geld verdienen met het innen van huur is zo eenvoudig dat elke 6-jarige die ooit een spelletje Monopoly heeft gespeeld, op een visceraal niveau begrijpt hoe de basis werkt. Als u eigenaar bent van een huis, flatgebouw, kantoorgebouw, hotel, of een andere vastgoedbelegging, kunt u mensen huur in rekening brengen om hen in staat te stellen het pand of de faciliteit te gebruiken.
Eenvoudig en gemakkelijk zijn natuurlijk niet hetzelfde. Als u eigenaar bent van flatgebouwen of huurhuizen, kunt u te maken krijgen met alles van kapotte toiletten tot huurders die meth laboratoria exploiteren. Als u eigenaar bent van winkelcentra of kantoorgebouwen, kunt u te maken krijgen met een bedrijf dat van u huurt en failliet gaat. Als u eigenaar bent van industriële magazijnen, kunt u te maken krijgen met milieu-onderzoeken vanwege de acties van de huurders die uw eigendom hebben gebruikt. Als u opslageenheden bezit, kan diefstal een zorg zijn. Verhuur vastgoedbeleggingen zijn niet het type dat u kunt bellen en verwachten dat alles goed gaat.
Het gebruik van Cap Rate om Investeringen te vergelijken
Het goede nieuws is dat er hulpmiddelen beschikbaar zijn die het vergelijken tussen potentiële vastgoedbeleggingen gemakkelijker maken. Een van deze, die zal worden van onschatbare waarde voor u op uw zoektocht om geld te verdienen met onroerend goed is een speciale financiële ratio genaamd de kapitalisatievoet (cap rate). Cap tarieven tonen het rendement op een commerciële vastgoedbelegging. Het haalt zijn basis uit de netto-inkomsten die het pand zal produceren.
Als een pand $ 100.000 per jaar verdient en verkoopt voor $ 1.000.000, zou je de inkomsten ($ 100.000) delen door het prijskaartje ($ 1.000.000) en 0,1 krijgen, of 10%. Dat betekent dat de cap rate van het onroerend goed 10% is, of dat u naar verwachting 10% op uw investering zou verdienen als u het onroerend goed volledig contant en zonder schulden zou betalen.
Net zoals een aandeel uiteindelijk alleen de netto contante waarde van zijn verdisconteerde kasstromen waard is, is een onroerend goed uiteindelijk een combinatie waard van:
- Het nut dat het onroerend goed voor de eigenaar genereert
- De netto contante kasstromen die het genereert – in verhouding tot de betaalde prijs
Huuropbrengsten als veiligheidsmarge
Huuropbrengsten kunnen een veiligheidsmarge zijn die u beschermt tijdens economische neergangen of ineenstortingen. Bepaalde soorten vastgoedbeleggingen kunnen hiervoor beter geschikt zijn. Leases en huren kunnen relatief veilige inkomsten zijn.
Om terug te komen op onze eerdere discussie – over de uitdagingen van het geld verdienen met onroerend goed – kantoorgebouwen kunnen een illustratie zijn. Deze panden hebben meestal lange, meerjarige huurcontracten. Koop er een tegen de juiste prijs, op het juiste moment, en met de juiste huurder en looptijd van de huurovereenkomst, en u zou een instorting van het onroerend goed kunnen doorstaan. U zou bovengemiddelde huurcheques kunnen innen die de bedrijven die van u huren nog steeds moeten verstrekken-als gevolg van de huurovereenkomst die ze hebben ondertekend-zelfs wanneer elders lagere tarieven beschikbaar zijn. Doe het echter verkeerd, en u zou kunnen worden opgesloten tegen ondermaatse rendementen lang nadat de markt zich heeft hersteld.
Geld verdienen met onroerend goed bedrijfsactiviteiten
De laatste manier om geld te verdienen met onroerend goed investeringen heeft betrekking op speciale diensten en bedrijfsactiviteiten. Als u eigenaar bent van een hotel, kunt u on-demand films verkopen aan uw gasten. Als u eigenaar bent van een kantoorgebouw, kunt u geld verdienen met verkoopautomaten en parkeergarages. Als u een autowasstraat heeft, kunt u geld verdienen aan tijdgestuurde stofzuigers.
Deze investeringen vereisen bijna altijd sub-specialistische kennis. Sommige mensen specialiseren zich bijvoorbeeld hun hele carrière in het ontwerpen, bouwen, bezitten en exploiteren van autowasstraten. Voor degenen die naar de top van hun vakgebied en begrijpen de fijne kneepjes van een bepaalde markt, de mogelijkheid om geld te verdienen kan eindeloos zijn.
Andere Real Estate Investment Ideas
Still, andere investeringsmogelijkheden bestaan in onroerend goed. U kunt investeren in onroerend goed beleggingsfondsen (REIT’s). Publiek verhandelde REIT’s geven aandelen uit en worden verhandeld op een beurs, terwijl particulier gehouden REIT’s of niet-verhandelde REIT’s zijn niet beschikbaar op een beurs. Alle soorten REIT’s richten zich op bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt, zoals verzorgingstehuizen of winkelcentra. Er zijn ook verschillende exchange-traded funds (ETF’s) en beleggingsfondsen die zich richten op de vastgoedbelegger door te beleggen in REIT’s en andere beleggingen in de vastgoedsector.