Het hebben van een geaccepteerd bod op uw droomhuis lijkt misschien reden voor een feestje, maar u bent nog niet klaar. U moet dat huis en zijn eigendom laten inspecteren voordat u de bubbels kunt laten knallen, en er zijn tal van problemen die zich kunnen verbergen. Dit gaat niet over afbladderende verf, die zal zowel voor de hand liggende en vrij gemakkelijk te repareren, maar over grote ticket items die de leefbaarheid van het pand kan beïnvloeden. Hier zijn 13 dingen die extra aandacht verdienen tijdens uw huisinspectie.
❏ Olietank
Als u een huis koopt dat wordt verwarmd met olie en van plan bent het zo te houden, is dit misschien niet zo’n groot probleem. Als het huis echter met gas wordt verwarmd, kan het huis ooit met olie zijn verwarmd en moet u nagaan of er een olietank op het terrein aanwezig is.
Er zijn twee mogelijkheden als de tank er nog is: of hij is gevuld met zand en grind, of hij is er niet. Misschien kunt u hem laten zitten, maar sommige gemeenten eisen dat hij wordt verwijderd. Hoe dan ook, u moet nagaan wat de status is en of hij niet in de grond gelekt heeft. Het opruimen van een puinhoop als dat kan een enorme gedoe zijn.
“Zorg ervoor dat we het hele pand vegen,” adviseert makelaar Elice Shikama van RE/MAX in Franklin Lakes, New Jersey. “Want soms denken verkopers dat ze er maar één hebben. Ze kunnen meerdere ondergrondse tanks hebben.”
❏ HVAC-systeem
“Een standaard huisinspecteur zal bevestigen dat het verwarmings-, ventilatie- en airconditioningsysteem (HVAC) van een huis functioneel is op het moment van inspectie, maar zal geen garantie geven dat het zal blijven werken zodra u het huis koopt,” Lynnette Bruno, Trulia’s voormalige vicepresident van communicatie vertelde Curbed in 2016.
Uw inspecteur zou echter in staat moeten zijn om u te vertellen hoe lang de condensor van uw airconditioning thuis (de eenheid buiten) zou moeten duren, gewoon door het serienummer te controleren, volgens Nigel Turner van West Milford, New Jersey-based Total Home Inspection Services. Hij zegt dat de meeste condensatoren 12 tot 15 jaar meegaan voordat ze moeten worden vervangen.
❏ Dak
Dakproblemen zijn verantwoordelijk voor 39 procent van de huiseigenaren verzekeringsclaims, volgens Trulia. “Zoek uit hoe oud het dak is en of er problemen zijn,” zegt Bruno, en voegt eraan toe dat als er problemen zijn, je het waarschijnlijk op norm moet brengen. Vraag of de dakgarantie van de huidige huiseigenaar op u overgaat bij de aankoop (dat is niet altijd het geval).
❏ Structurele integriteit van de schoorsteen
“Schoorstenen kunnen een zeer kostbare onderneming zijn,” zegt Turner. Uw inspecteur moet kijken naar tekenen van schade aan de schoorsteenvoering aan de binnenkant, fouten in het metselwerk rond de schoorsteen, en corrosie, zegt Turner.
❏ Waterafvoer en -afvoer
“Water is de grootste vijand van uw huis,” zegt Turner. Er is kans op schade aan de fundering. Als er water in de buurt van het huis wordt aangetroffen, wil je dat het water van het huis wegstroomt, niet ernaartoe. Buiten, dat controleert de goten en spuiten, want als ze niet goed functioneren, kan het de fundering beschadigen.
Want externe waterschade is vrij gemakkelijk te spotten met een visuele inspectie, potentiële schade verborgen binnen de muren van een huis kan wedden moeilijker te detecteren, zegt Bruno. Om ervoor te zorgen dat uw huis veilig is voor waterschade die kan leiden tot beschimmelde muren, moet u ervoor zorgen dat uw inspecteur de extra voorzorgsmaatregelen neemt en een infraroodcamera hanteert om waterschade onder het oppervlak van een huis op te sporen.
❏ Elektriciteitssysteem
Turner zegt dat er een paar specifieke systemen zijn om op te letten. Een daarvan is de zogenaamde knop- en buisbedrading, ook bekend als K&T, meestal te vinden in huizen van ongeveer 1880 tot de jaren 1930; dit type elektrisch systeem is meestal niet geaard, wat kan leiden tot een elektrische schok. Het andere ding om naar uit te kijken is een Federal Pacific Electric paneel: Wanneer de stroomonderbrekers van deze systemen worden geactiveerd, leidt dit vaak tot oververhitting en brand.
❏ Fundering
U wilt er zeker van zijn dat de fundering van het huis stabiel is. Net als het dak is het mogelijk dat u als nieuwe eigenaar de fundering op norm moet brengen. “Funderingsproblemen kunnen zeer kostbaar zijn”, zegt Bruno.
❏ Kwaliteit van de vloerbedekking
Het eerste waar inspecteurs naar kijken zijn houtaantastende insecten, zegt Turner. Dat kunnen timmermansbijen, timmermieren, pimentkevers en natuurlijk termieten zijn.
“Naast de standaardinspectie van vloerbedekking die in het zicht ligt, kunnen ondervloeren die zijn bedekt met tapijt, tegels of laminaat extra problemen veroorzaken als ze niet zorgvuldig worden onderzocht,” zegt Bruno. Potentiële huiseigenaren kunnen hun voeten gebruiken om zachte plekken in ondervloeren op te sporen waar het hout zwak is, of hun reukzin gebruiken om uit te kijken naar een schimmelige, muffe geur die een duidelijke indicatie van houtrot kan zijn. Plaatselijke deskundigen van het National Institute of Certified Floorcovering Inspectors kunnen helpen bij een dubbele controle op tekenen van mogelijke problemen.
❏ Schadelijke gassen
Radon is kleurloos, reukloos en smaakloos, maar het is radioactief en kankerverwekkend. De U.S. Environmental Protection Agency (EPA) beveelt aan alle huizen te testen op de aanwezigheid van radon. Voor een huisinspectie kan een potentiële huiskoper de verkoper vragen of hij al op radon heeft getest, zegt Bruno. Verkopers testen hun huizen vaak voordat ze te koop worden aangeboden, dus recente testresultaten kunnen beschikbaar zijn tijdens het afsluitingsproces. Als dat niet het geval is, zijn radontests redelijk geprijsd, rond de $ 40, en de testresultaten kunnen binnen een paar dagen worden verwerkt.
Als u de test uitvoert, moet het testapparaat, meestal een bus, op de laagste plek in het huis worden geplaatst, zegt Turner, en het huis moet 24 uur lang worden gesloten voordat de procedure wordt gestart. Dat betekent dat alle ramen, deuren en open haarden gesloten moeten zijn. U mag het huis in- en uitgaan, maar dat is het.
❏ Asbest
“Voor huizenkopers die een huis overwegen dat vóór 1980 is gebouwd, is het de moeite waard om een huisinspecteur te vragen of ze vaak met asbest hebben gewerkt en een redelijk oordeel kunnen vellen over de vraag of er verstoorde asbestvezels aanwezig zijn op basis van een visuele inspectie,” zegt Bruno.
Asbest werd lange tijd gebruikt als isolatiemateriaal in de bouw, maar het bleek gevaarlijk te zijn voor de menselijke gezondheid. Als het ongemoeid wordt gelaten, is het misschien veilig, maar het is vaak verstandig om het te verwijderen voordat het een probleem wordt. Turner zegt dat je het overal kunt vinden, van verwarmingsbuizen aan de binnenkant tot dakspanen aan de buitenkant.
❏ Afzuigventilatoren
Turner zegt dat je ervoor moet zorgen dat ze naar buiten ventileren. Zelfs tot 15 jaar geleden bouwden mensen herenhuizen met systemen die naar de zolder ventileerden, wat schimmel kan veroorzaken.
❏ Loodverf
Loodverf is vooral een probleem bij oudere huizen, vooral wanneer je oude ramen vervangt. Bij oude metalen ramen is er een kans op lood, zegt Turner. “Als we het gevoel krijgen dat er potentieel loodverf aanwezig zou kunnen zijn, raden we een bedrijf aan dat loodverf test.”
❏ Afvoersystemen
“Er is een mogelijkheid, als het een ouder huis is, dat er een septisch systeem kan zijn geweest,” zegt Turner. “Er zijn gevallen geweest waar een septisch systeem is achtergelaten en na verloop van tijd een instorting heeft veroorzaakt.” Hij zegt dat hij een voorbeeld heeft gezien waarbij het systeem instortte en een kinderspeeltoestel opslokte. Je moet dus uitzoeken of er een septisch systeem was. Bovendien kunnen zelfs rioolbuizen beschadigd raken door boomwortels. Ook die moeten worden gecontroleerd, en dat kan met een slang.
Hoewel het hebben van een professionele huisinspecteur geweldig is, raadt Turner u aan ook uw eigen huisinspectie te doen. Kijk gewoon of de dingen werken zoals u denkt dat ze zouden moeten werken en doe basisdingen zoals naar buiten gaan en de goten controleren als het regent.
Inspecties voor appartementen en co-ops
Huisinspecties zijn niet alleen voor huizen: u zou er ook een moeten overwegen voor de aankoop van een appartement. Het kopen van een eenheid in een grotere structuur met meerdere woningen, zoals een hoog flatgebouw, betekent dat je moet kijken naar dingen die je niet zou moeten doen als je jezelf een eengezinswoning kocht.
“Met de co-ops en de condo’s, moet je meer aan je aansprakelijkheid denken,” zegt Elizabeth Kee, een vastgoedmakelaar bij CORE in New York City. Je hebt een heel gebouw, of meerdere gebouwen, waar je gedeeltelijk financieel verantwoordelijk voor bent. Uw advocaat zal proberen om vast te stellen wat er gaat moeten worden gerepareerd of bijgewerkt in de toekomst door te spreken met de beheermaatschappij en het lezen van de notities van eerdere condo of co-op bestuursvergaderingen. Toekomstig onderhoud kan zaken omvatten als het vervangen van het dak of de boiler of het updaten van de wasapparatuur, die u waarschijnlijk allemaal geld zullen kosten, hetzij in de vorm van een permanente onderhoudsverhoging of een tijdelijke aanslag.
U kunt een inspecteur inhuren om de eenheid te bekijken die u overweegt te kopen en de conciërge of managementagent van het gebouw moet in staat zijn om de inspecteur toegang te geven tot het dak, de kelder en andere gedeelde ruimten die mogelijk toekomstige reparaties vereisen. (Als de co-op of condo-bestuur weigert uw verzoek om deze gebieden te inspecteren, kan dat een rode vlag zijn). Tijdens de inspectie wil je controleren of alle apparaten, stopcontacten en stroomonderbrekers werken.
Je moet ook een walk-through doen op de dag van de sluiting. “Zorg ervoor dat alles nog steeds in orde is, dat het appartement boven geen grote lekkage heeft gehad de nacht voor uw sluiting,” zegt Kee.