Het is de droom van de meeste mensen om een mooi huis te bezitten dat ze hun eigen huis kunnen noemen.
Maar een huis is de grootste aankoop die de meeste mensen in hun leven zullen doen – en alleen al het proberen te begrijpen van het proces van het kopen van een huis kan overweldigend lijken.
Een onroerend goed transactie vereist expertise op het gebied van ingewikkelde financiële en juridische zaken. Het kan ook expertise vereisen over meer alledaagse zaken, zoals eigendomsgrenzen en overstromingsgebieden.
Gelukkig zijn er genoeg experts die u kunnen helpen bij het vinden en kopen van uw droomhuis. Maar zelfs het vinden van de juiste deskundigen kan moeilijk en tijdrovend zijn. Veel mensen die voor het eerst een huis kopen, hebben hun handen in de lucht gestoken en besloten te blijven huren, toen ze werden geconfronteerd met de ingewikkeldheden van het kopen.
Het hoeft niet zo eng te zijn. U heeft slechts twee dingen nodig om met succes uw huis te kopen ervaring te navigeren: een goede organisatie, en het kennen van de juiste vragen te stellen bij het kopen van een huis.
De beste manier om georganiseerd te krijgen – zoals het geval is met bijna elke ingewikkelde taak – is met een gedetailleerde huis kopen checklist, die een schijnbaar onmogelijke klus verandert in eenvoudig te begrijpen stappen.
Wij hebben er hier toevallig een.
Als je onze ultieme checklist voor het kopen van een huis hebt doorgelezen, weet je ook de juiste vragen te stellen. En je zult je realiseren dat de aankoop van een huis niet zo intimiderend is als je in eerste instantie misschien denkt. Natuurlijk is het een uitdaging, maar onthoud: meer dan vijf miljoen mensen kopen elk jaar een nieuw huis.
Ze hebben het doorstaan – en dat zal jij ook doen. Sterker nog, als u eenmaal echt in het koopproces zit, zult u het misschien zelfs leuk vinden.
Het kopen van een huis: De checklist
Doe een financiële checkup
Tenzij u de loterij hebt gewonnen, aan topsport doet of zeer rijke familieleden hebt, zult u waarschijnlijk een hypotheek (een ander woord voor woningkrediet) nodig hebben om een huis te kopen. En het afsluiten van een hypotheek betekent dat je iemand moet vinden die bereid is je het geld te lenen.
De mediane huizenprijs in Amerika is meer dan $300.000. Het behoeft geen betoog dat niemand zomaar honderdduizenden dollars zal overhandigen aan potentiële huizenkopers zonder er zeker van te zijn dat zij het geld kunnen terugbetalen. Dat betekent dat een hypotheekverstrekker uw financiën nauwkeurig zal bekijken voordat hij u een lening aanbiedt.
Het is een vreselijk gevoel om te horen dat u niet in aanmerking komt voor een hypotheek, nadat uw hart is gezet op dat perfecte huis dat u hebt gevonden voor uw gezin. Hoe voorkomt u die teleurstelling? Door een vergrootglas op uw financiën te leggen voordat de bank dat doet.
We gaan ervan uit dat u al een vaste baan hebt; zo niet, zoek er dan een en bouw een geschiedenis op van regelmatige loonstrookjes. De geldschieter moet weten dat u voldoende inkomsten heeft om de maandelijkse hypotheek te betalen.
Nu, controleer uw credit scores en krediet rapporten. De bank vertrouwt zwaar op hen om te bepalen voor welk type hypotheek u in aanmerking komt – of als u überhaupt in aanmerking komt. Er zijn drie grote kredietrapportagebureaus, Experian, Equifax en TransUnion, en u kunt uw volledige kredietrapport (inclusief uw score) van elk van hen een keer per jaar gratis opvragen. Vertrouw niet op scores van externe bronnen, want die scores zijn misschien niet nauwkeurig. Vraag de eigenlijke rapporten rechtstreeks bij de drie bureaus op.
Uw kredietscores worden gerapporteerd volgens het zogeheten FICO-model, als een getal tussen 300 en 850. Score meer dan 760 verdient u de beste tarieven en voorwaarden, terwijl scores onder 500 zijn bijna altijd te laag een credit score voor hypotheek goedkeuring, tenzij u een aanvraag voor een VA loan.
Home kopers moeten ten minste 620 om een conventionele lening te krijgen; 580 is over het algemeen de vloer voor een FHA lening, maar sommige kredietverstrekkers kunnen lager gaan. En zelfs als je piepen in op deze minimum nummers, zul je uiteindelijk betalen hogere rente, hogere kosten of beide. Hoe hoger uw credit scores, hoe minder u zult betalen en hoe meer geld u zult besparen over de levensduur van uw lening.
Wat betekent dat allemaal? Als u momenteel niet of nauwelijks in aanmerking komt voor een lening, kan het de moeite waard zijn om uw huisaankoop even uit te stellen terwijl u wat rekeningen afbetaalt of andere stappen onderneemt om uw kredietscore te verbeteren.
Eén ander ding voordat u verdergaat: de eigenlijke kredietrapporten zullen problemen zoals betalingsachterstanden laten zien die door andere kredietverstrekkers, zoals creditcardmaatschappijen, zijn gemeld. Controleer de rapporten zorgvuldig en betwist eventuele onjuiste informatie. Dat bespaart u later grote kopzorgen.
Er is nog een laatste stap die u moet nemen bij het controleren van uw financiën: bereken hoeveel geld u hebt om de aanbetaling en de afsluitkosten te dekken (die 1-3% van de aankoopprijs kunnen bedragen). Sommige hypotheken vereisen slechts een aanbetaling van 3-5%, maar voor sommige programma’s heb je een aanbetaling van 20% nodig, en meestal moet je een particuliere hypotheekverzekering afsluiten als je aanbetaling minder dan 20% is. Als u niet genoeg geld heeft, kunt u beter wachten tot u kunt sparen.
Stel een budget vast
Het heeft geen zin om naar huizen van $400.000 te kijken als u zich er maar een van $150.000 kunt veroorloven. Om uw zoektocht te beperken tot een realistische prijsklasse, moet u een betaalbaarheidsbudget opstellen.
Hier leest u hoe u een budget voor een huis opstelt. Maak een gespecificeerde lijst van uw reguliere maandelijkse uitgaven (inclusief creditcardbetalingen, studieleningen, auto betalingen en andere terugkerende uitgaven) en voeg daar alle uitgaven aan uw nieuwe huis aan toe (maandelijkse betalingen inclusief hypotheek, onroerend goed belasting, huiseigenaren verzekering en hypotheekverzekering). Natuurlijk zult u geen specifieke cijfers hebben voor een huis dat u nog niet hebt gekocht; er zijn veel online calculators die u geschatte betalingen laten zien voor de prijs van het huis dat u kiest.
Neem nu uw totale maandelijkse uitgaven en deel door uw totale maandelijkse inkomen. U komt dan uit op een percentage dat bekend staat als DTI, wat staat voor debt-to-income ratio. De bank zal naar dat getal kijken om te beslissen of je je een huis kunt veroorloven; 43% is het magische getal om onder te blijven. Als je onder de 36% blijft, zou je veel betere voorwaarden en rentetarieven moeten krijgen.
Als je eindigt met een DTI boven de 43%, kun je je waarschijnlijk geen huis veroorloven dat de maandelijkse betalingen vereist die je hebt opgenomen. Verlaag uw ambities en kies een lagere woningprijs, wat kleinere getallen voor uw hypotheekbetaling en aanverwante uitgaven betekent, en probeer het opnieuw.
Dat zorgt voor de bank – maar hoe zit het met uw eigen levensstijl? Als je net onder de 43% uitkomt, kom je misschien wel in aanmerking voor een huis, maar dat betekent nog niet dat je iets overhoudt om uit eten te gaan of naar de film te gaan. De algemene term daarvoor is “huis arm”. Het is slim om ruim onder de 43% uit te komen, tussen 25% en 30%, zodat u comfortabel in uw nieuwe huis kunt wonen zonder dat u zich zorgen hoeft te maken of u zichzelf in financieel warm water brengt.
Praat met hypotheekverstrekkers en krijg een hypotheek pre-Approval
Nee, u bent er nog niet klaar voor om uw leven zomaar weg te tekenen. Maar praten met kredietverstrekkers voordat je gaat shoppen voor een huis is om twee redenen belangrijk.
De eerste reden om met kredietverstrekkers te praten is dat zij u een idee kunnen geven van het soort hypotheken waarvoor u in aanmerking kunt komen. U kunt zoveel vragen stellen als u wilt over mogelijke voorwaarden, rentetarieven, en specifieke eisen voor credit scores en DTI. Het stelt u ook in staat om de lening officier of hypotheek makelaar met wie je gaat om het beste tarief te krijgen en het meest comfortabel zaken te doen te vinden.
Ten tweede kunt u de door u gekozen hypotheekverstrekker om een hypotheek preapproval vragen. Dit is geen garantie dat u een lening krijgt; het is gewoon een verklaring dat u financieel gekwalificeerd bent om er een te krijgen, gebaseerd op een voorlopig onderzoek van uw financiën. De voorafgaande goedkeuring zal een maximaal leenbedrag bevatten, dat u een duidelijk idee geeft van wat u kunt uitgeven voor een nieuw huis. Zodra u een voorafgaande goedkeuring hebt, betekent dat niet dat beide partijen zich ertoe verbinden een leningsovereenkomst aan te gaan. U kunt altijd later winkelen voor een betere deal als je eenmaal hebt besloten op een huis.
Een hypotheek pre goedkeuring is niet een noodzaak als je wilt om te winkelen voor een huis, maar het maakt dingen veel gemakkelijker. Sommige verkopers zullen uw bod niet hetzelfde gewicht geven als een bod van een vooraf goedgekeurde koper; in feite zullen sommigen u hun huis niet eens laten zien zonder dat magische stukje papier (of e-mail). Evenzo zullen sommige makelaars u niet dezelfde aandacht geven die u zou krijgen als u vooraf was goedgekeurd. Dus hoewel het geen absolute noodzaak is, kun je het wel als een noodzaak beschouwen.
(Belangrijk: een pre-goedkeuring is niet hetzelfde als een hypothecaire prekwalificatie. Bij deze laatste gelooft een geldverstrekker u gewoon op uw woord voor uw inkomsten en uitgaven zonder enig onderzoek of documentatie. Een pre-goedkeuringsbrief, die wordt ondersteund door het onderzoek van de geldschieter naar uw financiën, is wat verkopers en agenten willen zien.)
Niet zeker hoe u een hypotheekverstrekker moet kiezen? Hoewel het verleidelijk is om gewoon af te gaan op een aanbeveling van een betrouwbare vriend of familielid of een hypotheek te krijgen van uw huidige bank, is het van cruciaal belang om onderzoek te doen en rond te shoppen om de best mogelijke deal te krijgen. Vraag offertes aan bij verschillende hypotheekverstrekkers, waaronder hypotheekbedrijven, nationale geldverstrekkers en lokale banken en kredietverenigingen (die vaak de scherpste tarieven bieden). Lees beoordelingen over elke potentiële geldverstrekker en wees niet bang om de leningsofficier te vragen wat hun commissie is op uw hypotheek. Typisch, hoe hoger de commissie van de leningsofficier, hoe meer de lener kan verwachten te betalen in een hogere rente, of in vergoedingen.
Vind een makelaar of makelaar die u vertrouwt
Er is weinig rechtvaardiging voor het kopen van een huis zonder een makelaar, aangezien de verkoper meestal de vergoedingen voor de makelaar van de koper betaalt, evenals hun eigen. Er is niets mis met het onderzoeken van online onroerend goed sites of naar open huizen op uw eigen, maar een ervaren agent kan uw beste bondgenoot zijn als je serieus wordt, vooral als dit je eerste huis is en je hebt niet eerder door het proces gegaan. (Als je je afvraagt, makelaars en makelaars zijn in principe hetzelfde; makelaars gewoon behoren tot een branche-organisatie en akkoord gaan met hun ethische code.)
Een agent kan waardevolle informatie over de marktomstandigheden, pull-up vergelijkbare verkoop om u te helpen zien of een huis is de moeite waard de vraagprijs en of het is zitten onverkocht voor een tijdje, u helpen voor te bereiden uw aanbod en tegenbod, en het werken door middel van eventuele knelpunten die zich kunnen ontwikkelen. Ze kan ook suggereren beschikbare woningen in de beste buurten of school districten als je nieuw bent in het gebied, en kan zelfs toegang hebben tot woningen die nog niet openbaar zijn genoteerd.
Spreek met een aantal agenten en krijg aanbevelingen van vrienden of vertrouwde online bronnen, voordat u uw keuze. De juiste makelaar kan het verschil maken tussen een vlotte zoek- en koopervaring, of een frustrerende.
Winkel voor uw droomhuis
Tijd om op huizenjacht te gaan.
Uw makelaar of agent zal uw beste gids zijn tijdens het proces, maar wees niet bang om op uw gevoel te vertrouwen. Als u uw droomhuis vindt en het heeft alleen wat cosmetisch werk nodig, verlies het dan niet voor een paar duizend dollar. Als alle cijfers en details zogenaamd “kloppen”, maar je denkt gewoon niet dat je comfortabel in het huis zou kunnen wonen, dwing jezelf dan niet om door te gaan en een bod te doen – er zijn er nog genoeg.
Tijdens het kijken, moet je echter rekening houden met een tijdschema waar je mee werkt, omdat het normaal gesproken 30-45 dagen duurt om een nieuw huis te sluiten. Als je voor het begin van het nieuwe schooljaar een nieuw huis wilt, of je vorige huis staat te koop (of je huurcontract loopt af) en je moet er op een bepaalde datum uit zijn, dan heb je misschien niet de luxe om maandenlang te zoeken.
Het maken van een lijst (in uw hoofd of op papier) van wat u eigenlijk zoekt in een nieuw huis kan u helpen snel de huizen te elimineren die niet geschikt zijn voor u, en u te concentreren op de huizen die dat wel zijn.
Verzamel de documentatie die u nodig zult hebben
Deze stap is niet noodzakelijkerwijs in chronologische volgorde. Op een gegeven moment moet u financiële documentatie aan uw geldschieter overleggen – veel financiële documentatie. Hoe eerder u begint met het verzamelen ervan, hoe beter, maar als u dat nog niet hebt gedaan tegen de tijd dat u op huizenjacht gaat, moet u er echt mee beginnen.
Onder de documenten die u waarschijnlijk zal worden gevraagd te verstrekken:
- De laatste twee jaar van uw belastingaangiften
- Salarisstrookjes of andere documentatie van het inkomen van de laatste twee maanden
- Alle bankafschriften, plus makelaars- en beleggingsrekeningafschriften, van de laatste twee jaar
- Het bewijs van fondsen voor aanbetaling en sluiting (of een schenkingsbrief, als iemand u het geld geeft)
- Vergoedingsbrief van vorige huisbaas, als u een huurder bent geweest
- ID (bij voorkeur een rijbewijs of paspoort)
De geldschieter kan meer documentatieverzoeken hebben als ze uw lening verwerken, maar dit zijn de basics en zullen u zeker op weg helpen.
Huur een advocaat (indien nodig)
Niet alle onroerend goed transacties vereisen een advocaat. In sommige staten bent u verplicht om een advocaat te hebben die u vertegenwoordigt, maar het is optioneel in de meeste. Uw makelaar kan u vertellen of het een noodzaak in uw omgeving.
Als uw aankoop gaat om een eenvoudige een, kun je waarschijnlijk prima doen zonder de extra kosten van het inhuren van een advocaat. De meeste transacties en sluitingen worden afgehandeld met gestandaardiseerd papierwerk, en goede makelaars zijn ervaren in het ervoor zorgen dat ze soepel verlopen.
Maar als uw staat vereist, of als je niet comfortabel committeren jezelf aan zo’n grote aankoop zonder het advies van een advocaat, of als er lastige kwesties met de aankoop, zoals fiscale voorrechten, korte verkoop of onverwachte titel problemen – u wilt misschien een goede onroerend goed advocaat te vinden.
Niet gewoon huren de goedkoopste die je kunt vinden, dit is een dure transactie die je niet wilt verknoeien. Vraag aanbevelingen en interview elk van de mogelijke kandidaten alvorens een beslissing te nemen. Overleg ook met uw makelaar, ze heeft waarschijnlijk gewerkt met alle advocaten in het gebied en kan u goed advies geven.
Een onroerend goed advocaat behandelt niet alleen een specifieke juridische kwestie. Ze kan beoordelen en u adviseren over alle van de documentatie (en er is veel van het) die betrokken zijn bij de koopovereenkomst en het sluiten, het voorkomen van dure misstappen. Als u geld gaat uitgeven aan een advocaat, zorg er dan voor dat u haar diensten goed gebruikt.
Bied en onderhandel
U heeft “de ware” gevonden, hard geslikt en besloten om het te kopen? Je makelaar is wederom je beste vriend en kan je begeleiden bij het doen van een bod op een huis. Ze kent de markt en kan je adviseren over het juiste bedrag om te bieden. Ze kan zelfs te weten komen hoe warm de belangstelling voor het pand is geweest en of er andere aanbiedingen in behandeling of in de maak zijn. Dat zal u helpen beslissen hoe agressief te bieden (of dat een laag bod zou kunnen worden aanvaard).
Zolang je niet op het punt om een biedoorlog in te voeren, wees dan niet bang om voorwaarden aan uw bod te verbinden. Dat kan variëren van een gewenste sluitingsdatum, tot het verzoek om bepaalde apparatuur of meubels bij de koop te betrekken, of een clausule dat de koop afhankelijk is van de verkoop van uw vorige huis. Het kan zijn dat u een aantal dagen heen en weer moet onderhandelen; dat kan frustrerend zijn, omdat het meestal moet worden gedaan met schriftelijke tegenaanbiedingen en antwoordtermijnen, maar het is allemaal onderdeel van het “spel” en het onderhandelen zal worden vergeten zodra uw aanbod uiteindelijk wordt geaccepteerd.
U zult een cheque of postwissel bij uw aanbod moeten voegen om te laten zien dat u serieus bent over de deal. Dit wordt de aanbetaling genoemd, en het bedrag dat u moet storten hangt vaak af van de plaatselijke gebruiken. Het kan ergens tussen 1-3% van de aankoopprijs zijn, of het kan een vast bedrag zijn zoals $2,000 of $3,000 voor een huis in wat de meesten van ons als een redelijke prijsklasse zouden beschouwen. In een trage markt, kan het veel minder zijn. Het geld wordt op een geblokkeerde rekening gezet en bij het sluiten van de koop bijgeschreven. Als de deal mislukt door een probleem aan de kant van de verkoper, krijgt u uw geld terug, maar als het probleem aan uw kant ligt (bijvoorbeeld als u geen financiering kunt krijgen), moet u misschien naar de rechter om een kans te maken om het terug te krijgen.
Goedgekeurd aanbod is uw signaal om uw geldschieter te bellen (of er een te kiezen, als u nog steeds in de lucht bent) om de bal aan het rollen te krijgen voor de eigenlijke hypotheekaanvraag. Verwacht om heen en weer te gaan met uw lening officier of hypotheek makelaar meerdere malen tijdens dit proces. Underwriters (de mensen in de back-office die daadwerkelijk de cijfers kraken) komen meestal met vragen als ze door uw financiën gaan in alle details, en kan verschillende verzoeken om meer documenten, of voor brieven van uitleg als er specifieke details zijn die ze problematisch vinden en verdere verduidelijking nodig hebben.
Final goedkeuring kan pas kort voor de sluitingsdatum komen, dus raak niet in paniek. Het is heel normaal dat je het gevoel hebt dat je aan je lot wordt overgelaten, maar dat is niet zo. De geldschieter gaat een enorme som geld vastleggen, en wil 100% zeker zijn dat u een goed risico bent voor de lening.
Een ongerelateerde taak: zoek een verzekeringsmaatschappij (of bel uw bestaande) om de verzekering van uw huis te regelen. Andere kleine maar belangrijke details zoals het laten uitvoeren van een eigendomsonderzoek en het afsluiten van een eigendomsverzekering worden van uw kant afgehandeld, maar uw agent en kredietverstrekker kunnen u hierbij begeleiden en kunnen dit zelfs voor u doen.
Geef huisinspecties en een taxatie
Een aankoop mag niet worden afgerond zonder dat er een huisinspectie is uitgevoerd, en geen contract mag worden ondertekend zonder een clausule waarin staat dat het huis door de inspectie moet komen. Dit zal u verzekeren dat er geen verborgen structurele of functionele problemen zijn met het huis, en zal u munitie geven voor eventuele onvoorziene gebeurtenissen die in het contract moeten worden geschreven. De koper betaalt voor de inspectie, en uw makelaar kan u verschillende gerenommeerde inspecteurs voorstellen. U bent van harte welkom om te blijven met de inspecteur als hij zijn werk doet, en je krijgt zijn hele huis inspecteur checklist als hij klaar is.
Een huis inspectie zou kunnen vinden kleine problemen zoals elektrische of sanitaire problemen die gemakkelijk kunnen worden gerepareerd, of kan vinden meer ernstige problemen zoals schimmel of een gescheurde fundering. Het is aan jou of de problemen ernstig genoeg zijn om je terug te trekken uit de koop, om te eisen dat de problemen worden gerepareerd voor het sluiten van de koop, of (voor relatief kleine problemen) om in te stemmen met de verkoop “zoals het is” en de reparatiekosten zelf te betalen.
Een termieten- en ongedierte-inspectie moet ook worden gedaan. Sommige huisinspecteurs doen dat ook, of u moet een apart verdelgingsbedrijf bellen voor deze klus. De kredietverstrekker zal ook een taxatie willen laten uitvoeren om er zeker van te zijn dat het huis waard is wat u ervoor wilt betalen, en zal ervoor zorgen dat de taxatie wordt uitgevoerd (op uw kosten).
Het sluiten van uw nieuwe huis
Het is u eindelijk gelukt. De koopovereenkomsten zijn gesloten, de inspecties zijn afgerond, aan alle voorwaarden is voldaan en de financiering is rond. Alles wat overblijft is het ondertekenen van bergen papierwerk en het ontvangen van de sleutels van uw nieuwe huis.
Voor de laatste dag, zorg ervoor dat u een gecertificeerde cheque hebt of een bankoverschrijving hebt gepland voor uw aanbetaling en afsluitkosten, uw huiseigenarenverzekering is op zijn plaats en u hebt een geschreven “binder” die dit bewijst, en u hebt uw ID bij u.
Het afsluitproces zelf wordt soms persoonlijk voltooid, maar in meer dan een dozijn staten kan het nu online worden gedaan via een veilige digitale eSigning-service. Als u een advocaat hebt, moet deze bij het afsluiten aanwezig zijn om alle documenten te lezen voordat u ze ondertekent, en als u geen persoonlijke afsluiting kunt bijwonen, kunt u uw volmacht aan een andere partij toewijzen.
U zult een mengeling van nervositeit, anticipatie en verveling ervaren bij een afsluiting, aangezien u een enorme verplichting aangaat, enthousiast bent over het in bezit nemen van uw nieuwe huis, en daar een uur lang document na document zit te ondertekenen.
Maar het is niet moeilijk, en het gaat bijna altijd soepel. Voor je het weet, heb je een gloednieuw huis – en na een paar dagen besef je dat de gekte en de stress het allemaal waard waren.
Welkom bij eigenwoningbezit!