door Lee Nelson
Je wilt een huis kopen. Fijn voor u. Maar u hebt niet veel geld om het neer te leggen, en uw krediet geschiedenis is niet zo stellaire als je zou willen zijn.
Wel, de overheid heeft nog steeds een hypothecaire lening voor u – het is de FHA (Federal Housing Administration) lening. Maar er bestaan veel misverstanden over deze lening. Bijvoorbeeld, het is niet alleen voor de eerste keer huizenkopers. Het kan voor bijna iedereen zijn, zelfs voor degenen die veel geld verdienen.
Check today’s FHA rates.
Maar de overheid heeft onlangs enkele van haar regels veranderd met FHA-leningen waardoor het duurder is voor kopers om te hebben en waardoor de leenlimieten in sommige delen van het land worden beperkt, zegt Kirsten Fleenor, filiaalmanager van Array Capital Investments in Dallas. Dit maakt de FHA-lening buiten bereik voor sommige potentiële huiseigenaren.
“Vroeger deden we 90 procent van onze leningen met FHA. Nu is dat nog maar 80 procent en het zal nog verder dalen,” zegt ze. “Toen de huizenmarkt een bomaanslag maakte en alles krapper werd, besefte FHA dat het moest vertragen en hergroeperen met wat het al had.”
Hence, meer beperkingen en meer verzekeringskosten werden toegevoegd. Maar Fleenor en andere kredietverstrekkers zeggen dat het nog steeds een geweldige bron kan zijn voor degenen die geen conventionele lening kunnen krijgen.
Hier volgen de voor- en nadelen van een FHA-lening:
Het goede
Lager kredietscores zijn OK
Je kredietscore hoeft niet hoog te zijn voor een FHA-lening. Sommige hypotheekverstrekkers zullen een FHA-lening verstrekken aan iemand met een kredietscore van 580, zegt Greg Iverson, senior loan officer bij USA Mortgage in St. Louis.
“Wij zitten op een minimum van 600. Veel kredietverstrekkers hebben overlappingen en accepteren alleen 620 of hoger. Er is veel flexibiliteit in die cijfers,” zegt hij.
Zelfs degenen die hun huis verloren door afscherming, korte verkoop of echtscheiding of failliet gingen, kunnen ze in aanmerking komen voor FHA-leningen na een bepaalde hoeveelheid tijd om hun krediet te herstellen.
“Er is iets gebeurd dat hun krediet heeft beschadigd, en ze kunnen geen conventionele hypotheek krijgen. Maar met een FHA-lening kan de familie verder en een huis voor hun gezin krijgen,” zegt Iverson.
Zie of uw kredietscore hoog genoeg is voor FHA.
Lage aanbetaling en geldelijke giften worden geaccepteerd
FHA staat kopers ook toe om slechts 3,5 procent aanbetaling te doen, plus de volledige aanbetaling en afsluitkosten kunnen komen van een gift van familie of vrienden. Met conventionele leningen, geldschieters vereisen dat u uw eigen fondsen gespaard voor deze kosten. Sommigen staan wat financiële hulp van anderen toe, maar het moet veel gedocumenteerd zijn en niet voor de volledige kosten, zegt hij.
Verkopers kunnen een deel van de sluitingskosten betalen
Als je een verkoper hebt die bereid is te helpen met de sluitingskosten, kun je tot 6 procent van de aankoopprijs van het huis vragen voor die kosten.
“De meeste traditionele hypotheken staan slechts een bijdrage van maximaal 3 procent toe,” zegt Iverson.
Een niet-bewonende mede-kredietnemer wordt geaccepteerd
Voor degenen die een medeondertekenaar voor uw lening nodig hebben, biedt FHA die mogelijkheid ook. FHA staat een niet-bewonende mede-lener, zoals een ouder, toe om samen met u de lening aan te gaan.
“De niet-bewonende mede-leners gebruiken hun inkomen en vermogen om de lening te ondersteunen,” zegt Iverson.
Hij heeft klanten die deze FHA-component gebruiken. Een echtpaar verhuisde van Chicago naar St. Louis om een restaurant te openen. Louis om een restaurant te openen. Het restaurant doet het geweldig, maar ze verdienen niet veel als je naar hun belastingaangifte kijkt.
“We gebruiken zijn vader als een niet-bewonende mede-kredietnemer om op de lening te gaan voor het komende jaar of twee. Hierdoor kan het echtpaar nu een huis kopen en uiteindelijk kijken of ze later kunnen herfinancieren in een conventionele lening. Dat is een groot voordeel,” zegt hij.
Spreek hier met een bevoegde leningsofficier over niet-bewonende medekredietnemers.
The Bad
Loan Limits
Dat perfecte huis wacht op u. Maar als u vertrouwt op een FHA-lening, zijn er grenzen aan hoeveel u kunt lenen, afhankelijk van waar het huis is dat u wilt kopen. En vanaf 1 januari zijn die limieten verlaagd in enkele van de duurste gebieden van het land om te wonen.
Volgens een persbericht van het Department of Housing and Urban Development (HUD) zijn nieuwe FHA-limieten voor eengezinsleningen voor de duurste gebieden van het land verlaagd van $ 729.750 naar $ 625.500. De huidige standaard leningslimiet voor gebieden waar de woonkosten relatief laag zijn, blijft ongewijzigd op $ 271.050.
“Nu de huizenmarkt zich verder herstelt, is het belangrijk voor de FHA om te evalueren welke rol we moeten spelen,” zei FHA-commissaris Carol Galante. “De invoering van lagere leninglimieten is een belangrijke en passende stap nu particulier kapitaal terugkeert naar delen van de markt en FHA zich kan concentreren op de kredietnemers die nog steeds onderbediend zijn.”
The Ugly
Mortgage Insurance Premium and Upfront Mortgage Insurance Payment
De overheid staat achter de FHA-lening, ook al verstrekt zij de lening niet. Maar om de overheid te beschermen, wordt elke maand van de lening een hypotheekverzekeringspremie (MIP) in rekening gebracht. Dit is bijna het dubbele van wat mensen betalen bij traditionele leningen (een particuliere hypotheekverzekering of PMI genoemd) wanneer de aanbetaling minder dan 20% van de lening bedraagt.
En de regering heeft vorig jaar besloten om de MIP gedurende de hele lening in rekening te brengen. Er was een tijd dat de betalingen zouden stoppen zodra je de hoofdsom tot 20 procent van de oorspronkelijke lening had terugbetaald.
Een FHA-lening heeft ook een Upfront Mortgage Insurance Premium voor de kosten van het verzekeren van de lening.
“De kosten van een FHA-lening zijn hoger geworden in vergelijking met een conventionele lening,” zegt Fleenor. “Als leningsofficier kijk je naar het beste belang voor een klant. Als ze kunnen gaan met een conventionele lening dat is de route die ze moeten doen in plaats van een FHA lening.”
Op zoek naar FHA alternatieven? Bekijk de conventionele hypotheekrente hier.