Als u op internet zoekt naar hoe commercieel vastgoed te taxeren, vindt u artikelen en handleidingen over verschillende methoden. Voor degenen die nieuw zijn in onroerend goed, kan de eenvoud van de waardering concepten vaak misleidend zijn. Bijvoorbeeld, een kapitalisatievoet (cap rate) benadering is wiskundig eenvoudig. Deel gewoon de netto bedrijfsopbrengsten (NOI) door de kapitalisatievoet en voilà, u hebt een schatting van de waarde van het vastgoed. Voor ervaren vastgoeddeskundigen komt er bij het bepalen van de waarde van een commercieel vastgoedobject echter veel meer kijken.
Terwijl een diepgaande analyse van elk van de onderstaande methoden in afzonderlijke artikelen aan de orde zal komen, geven we een kort overzicht van elk concept en gaan we vervolgens in op enkele factoren die deze concepten in de praktijk uitdagender maken dan ze op het eerste gezicht lijken te zijn. Ter informatie: veel informatiebronnen over de waardering van commercieel vastgoed omvatten de kapitalisatievoet en de verdisconteerde kasstroom (ook bekend als opbrengstkapitalisatie) binnen een grotere categorie van “inkomstenkapitalisatie”. Dit artikel splitst ze op in twee afzonderlijke benaderingen om de verschillen tussen hen te benadrukken.
Kostenbenadering
De kostenbenadering is een schatting van hoeveel het zou kosten om de structuur vanaf de grond op te bouwen (dat wil zeggen vanaf een leeg stuk grond) en omvat ook de waarde van de grond. Bij de kostenbenadering is de logica om te bepalen of het goedkoper is om een bestaand pand te kopen of om een nieuw pand vanaf de grond op te bouwen.
Er zijn twee hoofdmethoden van de kostenbenadering:
- Reproductiemethode – dit zijn de kosten van het herbouwen van een exacte replica van het bestaande bouwwerk met gebruikmaking van dezelfde materialen, constructiemethoden, staat, enz.
- Vervanging methode – de kosten van de wederopbouw van de structuur met nieuwe materialen, constructiemethoden, en ontwerp.
Hoewel de logica goed is, houdt deze methode geen rekening met de extra inspanning van ontwikkeling en constructie die betrokken is bij het bouwen van een woning vanaf de grond omhoog. Ook wordt geen rekening gehouden met het cashflow-potentieel van een pand op de lange termijn.
Verkoopvergelijking
Vergelijkingen met marktfactoren zijn een van de belangrijkste inputs voor elke waarderingsmethode. In feite zijn verkoopvergelijkingen gewoonlijk de bron van informatie zoals reproductiekosten (hierboven besproken), huidige marktkapitalisatiepercentages, loan-to-value ratio’s, en anderen.
De verkoopvergelijkingsbenadering omvat het analyseren van andere eigendommen in de markt die onlangs zijn verkocht. De onderstaande lijst is niet uitputtend, maar bevat enkele van de belangrijkste componenten die tijdens de vergelijkingsanalyse aan het licht zijn gekomen:
- prijs per vierkante voet
- prijs per eenheid (multifamily)
- prijs per sleutel (hospitality)
- kapitalisatiegraad (voor welke cap rate zijn andere panden verkocht)
- fysieke staat
- locatie
- inkomen en huurdersprofielen (kredietkwaliteit van huurder, stabiliteit van kasstromen, enz.
Hoe meer vergelijkbaar de vergelijkbare eigenschappen in termen van type, locatie, gebruik, conditie, enz, hoe meer vertrouwen een analist kan hebben in de metriek die wordt gebruikt om het object te waarderen. Zodra de kenmerken van het object zijn vergeleken met die van de vergelijkbare objecten, worden aanpassingen gemaakt om eventuele kenmerken weer te geven die gunstiger of minder gunstig zijn voor het object en vervolgens wordt een definitieve waardebepaling gemaakt.
De verkoopvergelijking is een geweldige manier om te bepalen hoe de markt objecten waardeert die vergelijkbaar zijn met het object in kwestie. Echter, net als de kostenbenadering hierboven, de verkoop vergelijking methode niet vastleggen van de lange termijn kasstromen een belegger kan verwachten tijdens de hold-periode van het pand.
Capitalization Rate Approach
Het is gebruikelijk om te horen vastgoed professionals verwijzen naar wat het pand “verhandeld op” door ofwel vermelding van de cap rate of de prijs per vierkante voet dat een pand verkocht voor. De cap rate is een van de meest gebruikte methoden van vastgoedwaardering in zowel de kredietwereld als voor de eerste analyse van een voorgenomen aankoop.
De formule voor de cap rate is om de netto bedrijfsopbrengsten (NOI) van het vastgoed te delen door de kapitalisatievoet (cap rate). Het resulterende getal is de geschatte waarde van het onroerend goed op basis van de verwachte kasstroom tijdens het eerste jaar van eigendom, vaak de “1-jaar vooruit NOI” genoemd (de reden dat de 1-jaar vooruit NOI wordt gebruikt in plaats van de trailing 1-jaar NOI is dat het rendement voor de koper van het onroerend goed is gebaseerd op toekomstige kasstromen, niet de kasstromen uit het verleden).
De cap rate-methode is een waardevol instrument om te gebruiken bij een poging om de huidige marktwaarde van een pand te schatten. Deze methode is echter het meest waardevol wanneer de cash flow voor het onroerend goed stabiel en relatief zeker is. Als bijvoorbeeld wordt getracht een gebouw te waarderen met weinig of geen NOI, zou de nauwkeurigheid van een waardering op basis van uitsluitend een cap rate-methode verdacht zijn, omdat een gestabiliseerde NOI niet bekend is. In deze situatie wordt gewoonlijk een prijs per vierkante voet of een discounted cash flow-methode gebruikt om rekening te houden met factoren zoals kapitaalverbeteringen voor verwaarloosde panden, stilstand en kosten van huurdersverbeteringen voor leegstaande gebouwen, enz. Deze kosten kunnen, wanneer ze bij elkaar worden opgeteld, een aanzienlijke invloed hebben op het rendement dat een belegger behaalt tijdens de aanhoudingsperiode van een pand.
Discounted Cash Flow Approach
Elk van de voorgaande waarderingsconcepten heeft zijn verdienste in verschillende situaties, maar ze hebben ook hetzelfde nadeel. Elk van hen (kostenbenadering, verkoopvergelijking en kapitalisatievoetbenadering) schat de waarde van een onroerend goed op een specifiek tijdstip.
Om te begrijpen waarom waarderingen op een specifiek tijdstip een nadeel zijn, moeten we eerst begrijpen hoe vastgoedbeleggers het rendement meten dat zij zullen behalen over de bezitsperiode van een onroerend goed. Als een belegger een pand tien jaar aanhoudt, van aankoop tot verkoop, zal het totale rendement een combinatie zijn van de cashflow van elk van de tien jaren van eigendom, plus het eventuele verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs aan het einde van jaar tien.
Dus de kostenbenadering, de verkoopvergelijking en de kapitalisatiebenadering houden geen rekening met mogelijke veranderingen in de kasstroom of de waarde van het onroerend goed gedurende de bezitsperiode van het onroerend goed. Als een belegger bijvoorbeeld weet dat in het vierde jaar van de wachtperiode een belangrijke huurder het pand zal verlaten en een aanzienlijke daling van de kasstroom van het pand gedurende een bepaalde periode zal veroorzaken, zal dit een negatieve invloed hebben op het totale rendement dat de belegger behaalt. De enige waarderingsmethode die de toekomstige prestaties van het vastgoed vastlegt is de DCF methode.
De DCF methode omvat het voorspellen van de toekomstige kasstromen over de geschatte houdperiode van het vastgoed, inclusief de jaarlijkse kasstroom en de winst op het moment van verkoop. Veel beoefenaars vinden dat de praktijk van het proberen om inkomsten, uitgaven en de toekomstige waarde van het onroerend goed op het moment van verkoop nauwkeurig te voorspellen, hen dwingt om dieper na te denken over risicofactoren op lange termijn, management, kwaliteit van huurders, en trends in de vastgoedmarkt.
Hoewel de DCF-methode niet perfect is (omdat niemand een kristallen bol heeft om de toekomst te voorspellen), wordt deze methode geprefereerd door investeerders omdat de methode beter aansluit bij de realiteit van de investering dan de andere die hierboven zijn besproken. Voor de beste DCF berekeningen in zijn klasse helpt ARGUS Enterprise software top CRE professionals vastgoed te waarderen op de snelste en meest accurate manier.
Andere Methoden
Naast de drie meest voorkomende vormen van commercieel vastgoed waardering die hierboven zijn besproken, komen er meer niche methoden van waardering in het spel. Waarde per deur splitst de waardering uit in een eenvoudige telling op basis van het aantal eenheden, voornamelijk gebruikt voor appartementen en flats. Gross Rent Multiplier (GRM) is een methode die de potentiële waardering van een object vergelijkt door de prijs van het object te delen door de bruto inkomsten gedurende de levensduur van het object. GRM kan een doeltreffende manier zijn om activa met toegevoegde waarde te evalueren, wanneer de prijs laag is in verhouding tot het inkomstenpotentieel van het pand. Ten slotte zijn er de kosten per verhuurbare vierkante voet, waarbij de bruikbare ruimte van de huurder wordt gecombineerd met de gemeenschappelijke ruimte van het gebouw, en dat getal vervolgens wordt vergeleken met de gemiddelde huurkosten per vierkante voet. De waardering van een gebouw op basis van de kosten per verhuurbare vierkante voet is een voorkeursmethode voor hoogwaardige activa met een eersteklas afwerking, een eersteklas locatie, of beide, omdat de waarde weergeeft wat er aan huur in rekening kan worden gebracht om rendement te genereren.
Het kiezen van de juiste waarderingsmethode is net zoiets als het kiezen van het juiste gereedschap voor de klus. De beslissing wordt meestal per geval genomen, op basis van de beste informatie die beschikbaar is. Met de variërende subjectieve methoden en informatie is de taxatie van activa in de commerciële wereld deels formule, deels kunstvorm. Uiteindelijk beperken de meeste taxateurs zich niet tot één methode, maar nemen zij in plaats daarvan een gemiddelde van twee of meer methoden; naast deze methoden vormen stresstests ook een belangrijk onderdeel van de taxatie. Leren wat er in elke taxatiebeslissing omgaat, zal helpen een licht te werpen op de wereldwijde commerciële vastgoedmarkt van $ 8,9 biljoen.