(Foto door )
Als koper van een eerste huis ga je er waarschijnlijk van uit dat je makelaar het vuile werk van het onderhandelen voor je zal doen. Hoewel dat waar kan zijn, of je zou kunnen nemen een DIY aanpak verkopen door eigenaar, zorg ervoor dat je niet mist geen mogelijkheden om te onderhandelen voor wat je wilt – of dat nu gaat sluiten kosten gedekt, het hele huis opnieuw geschilderd, of een verlengde verhuisdatum. Het ergste wat een verkoper kan zeggen is nee, en dat weet je pas als je het vraagt.
“De grootste fout die ik jonge huizenkopers zie maken is ervan uitgaan dat hun makelaar proactief en creatief namens hen zal onderhandelen,” voegt Zoe Chance toe, een professor aan de Yale School of Management die onderzoek doet naar invloed en onderhandelingsvaardigheden. “De drijfveer van de makelaar is om de deal door te laten gaan, niet om hun cliënt de beste deal te geven die ze kunnen, maar ze zullen alles vragen wat je hen vraagt om te vragen.”
Hier zijn vijf dingen die je altijd moet onderhandelen bij de aankoop van een huis, wat er ook gebeurt.
1. Alle of een percentage van de afsluitkosten te betalen.
Een van de primaire dingen die u met succes kunt onderhandelen als een eerste keer koper? Afsluitkosten. “Sluitingskosten overvallen vaak kopers die voor het eerst kopen, omdat ze zich niet realiseren dat ze extra geld nodig hebben om de transactie te voltooien,” zegt Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, makelaar bij het in New York City gevestigde Stribling & Associates. “Het totale bedrag hangt af van waar het pand wordt verkocht en de waarde, maar huizenkopers kunnen meestal verwachten om tussen 2% en 5% van de aankoopprijs te betalen. Sluitingskosten kunnen echter worden betaald door de verkoper of de koper. Als u zich in een kopersmarkt bevindt en de verkoper staat te popelen om verder te gaan met het pand, kunt u mogelijk de verkopers enkele of alle sluitingskosten laten betalen.”
Dit brengt extra geld in uw zak dat u kunt omleiden naar renovaties, grote ticketreparaties of updates, maar u kunt ook een sluitingskrediet aanvragen voor specifieke wijzigingen die na de aankoop zijn aangebracht. “Bijvoorbeeld, het pand moet de oprit verzegeld of de nieuwe eigenaar wil het dek opnieuw ingericht,” legt Teris Pantazes, die eigenaar is van een huiseigenaar en huiskoper property management systeem in Maryland en vaak partners met makelaars. “Dit zijn zaken die een verkoper aan de huiskoper kan ‘crediteren’, wat betekent dat ze het geld innen en het onmiddellijk teruggeven aan de afrekeningstafel. Dit verlaagt de uiteindelijke aankoopprijs niet, maar het verlaagt wel het bedrag dat de koper uit eigen zak moet komen. Soms kun je je aanbiedingsprijs iets verhogen en tegelijkertijd om een krediet vragen – waarbij je het verschil verdeelt, maar alles gefinancierd houdt.”
Aan de andere kant, als je voor een afsluitingskrediet kiest, moet je nadenken over de timing van het gebruik van een krediet voor reparaties die bij een huisinspectie naar voren zijn gekomen. Misschien wilt u het werk ook afronden voordat u de koop sluit, om er zeker van te zijn dat de verkoper verantwoordelijk blijft voor de uiteindelijke kosten en de kwaliteit van het eindresultaat. “Het is zeer waarschijnlijk dat uw huis inspecteur zal dingen die moeten worden gerepareerd vinden,” zegt Sara Hopkins, een makelaar in Des Moines, Iowa. “Als er dingen worden gevonden die moeten worden opgelost, moet de verkoper daarvoor betalen. Zelfs als een koper wegloopt, is het nog steeds zeer waarschijnlijk dat de volgende koper dezelfde dingen zal vinden. Het is dus in het belang van de verkoper om ervoor te zorgen.”
2. De premie van een huisgarantie, ten minste voor het eerste jaar, en reparaties in verband met inspecties.
“Vraag altijd, altijd om een huisgarantie,” adviseert Hopkins, een makelaar in Des Moines, Iowa. “Het is heel gebruikelijk voor een verkoper om deze kosten vooraf te betalen. De verkoper betaalt de premie bij het afsluiten, meestal zo’n $450-600, en vervolgens is de nieuwe huiseigenaar verantwoordelijk voor het eigen risico bij elke claim die wordt ingediend.”
Weliswaar dekt een huiseigenarengarantie de reparatie van belangrijke zaken als verwarmings- en luchtsystemen, sanitair of apparaten, maar een huisinspectie kan u ook in de toekomst helpen geld te besparen. Over het algemeen bestaan er twee soorten: standaardinspecties die bedoeld zijn om zowel verontrustende als onbeduidende problemen op te vangen die moeten worden opgelost, en meer specifieke inspecties die gericht zijn op huishoudelijke gebieden zoals uw dak of badkamers. Een verkoper kan het laatste type inspectie weigeren als hij het onnodig acht, wat lastig kan zijn, maar tegelijkertijd u een hefboomwerking en flexibiliteit geeft om ofwel weg te lopen van een potentieel probleem of het voorgoed te repareren.
Onroerend goed belegger Eric Bowlin leerde dit op de harde manier toen hij een huis kocht met een trage afvoer. Hoewel de inspecteur zei dat het waarschijnlijk gewoon verstopt was, huurde Bowlin iemand in om het te controleren – en ontdekte boomwortels in de afvoer. Hij onderhandelde duizenden dollars van de prijs van het huis af, en liet de afvoer repareren voor nog geen duizend dollar.
“Als huizenkopers moet je aandringen op onderhandelingen over alles wat met veiligheid te maken heeft,” vervolgt Bowlin. “Dit kunnen aardlekschakelaars (GFCI’s) in de badkamers zijn, ongeaarde gasleidingen, leuningen die niet goed zijn bevestigd, enz. Het lijken misschien kleine problemen, en dat zijn ze ook, maar kleine problemen kunnen grote problemen worden als het veiligheidsproblemen zijn. Je wilt echt niet dat iemand ernstig gewond raakt of gedood wordt omdat niemand de tijd nam om $ 75 uit te geven om een aardlekschakelaar te installeren in de badkamer van een ouder huis.”
3. Flexibiliteit op sluitings- of bezitsdata.
Als je eenmaal op een sluitingsdatum bent beland, denk je waarschijnlijk: “Hoe snel kan ik erin trekken?” Dit hangt natuurlijk af van uw situatie: je zou kunnen wachten op een ander huis te sluiten, proberen om verhuizers te huren of verschuiven uit een appartement of appartement lease. De meeste kopers gaan ervan uit dat het hun probleem is om dit uit te zoeken, maar onderhandelen over flexibiliteit met betrekking tot sluitings- of bezitsdata is eigenlijk vrij standaard.
“Ik vertegenwoordig veel kopers van een eerste huis, en velen van hen hebben het idee dat ze een paar maanden moeten wachten voordat ze een bod op een huis kunnen uitbrengen omdat hun huurcontract in een appartement of huis dat ze momenteel huren, afloopt,” zegt makelaar Andrew Read. “Ik zal vaak voorstellen dat we onderhandelen met de verkoper om te betalen voor mijn cliënt om hun huidige huur af te kopen. Vaak merken we dat de verkoper gemotiveerd is om te verkopen en geen probleem heeft met het aanpassen van de prijs voor de paar duizend dollar die het kost om vroeg uit de huurovereenkomst te stappen.”
En het werkt beide kanten op – als een verkoper extra tijd nodig heeft om te ontruimen als gevolg van een andere woningaankoop of bouw, zegt makelaar Ali Chapin, dan kunnen kopers die geen eigendomsvoorbehoud hebben hen de extra tijd gunnen in ruil voor een lagere prijs.
4. Cosmetische updates, meubilair en huishoudelijke artikelen.
Makelaars maken geen grapje als ze zeggen dat je als koper over alles kunt onderhandelen, zoals meubels die perfect bij een kamerindeling passen, verlichtingsarmaturen, opnieuw voegen van wastafels en douches, kleine landschapsarchitectuur, auto’s, apparaten en zelfs gazonverzorgingsartikelen. Soms zeggen verkopers ja tegen dergelijke verzoeken omdat ze een huis aantrekkelijker willen maken voor de koper, ze willen bepaalde items niet naar een nieuwe locatie vervoeren, of ze gebruiken het zelden.
“Hoewel meubels meestal als een ‘geschenk’ van de huiseigenaar komen, kan het een lange weg gaan voor starters die misschien een heel huis moeten inrichten direct nadat ze het grootste deel van hun spaargeld aan de aankoop hebben besteed,” zegt Luis Dominguez, een makelaar in Zuid-Florida. “Verkopers zullen vaak terrasartikelen, luchtfilters achterlaten – allemaal dingen die een koper geld kunnen besparen terwijl ze herstellen van de aankoop.”
5. Huisprijs of hypotheeklening punten.
Negotiating neer de vermelde prijs van een huis is vrij typisch, natuurlijk, maar er zijn nog enkele verborgen tips en trucs om het in uw voordeel te laten werken. Volgens makelaar Chantay Bridges, kunt u vragen om een lagere prijs op basis van factoren zoals vergelijkbare eigenschappen, taxatieresultaten, buurt status, huis staat en de algehele markt-of u kunt een verkoper vragen om lening punten te betalen op uw hypotheek.
“Een koper kan een verkoper vragen om het betalen van punten op hun hypotheek te overwegen als een fiscaal aftrekbare uitgave,” merkt Bridges op. “Veel kopers zouden graag het bedrag verminderen dat ze aan rente zullen betalen, en dat is waar punten binnenkomen. Elk gekocht punt zal een rentetarief verlagen, en ondanks welk bedrag een geldschieter u vertelt, kan dit worden onderhandeld.”
Een andere potentiële optie, als gevolg van de stijgende rentetarieven, omvat het aannemen van de huidige hypotheekrente van een verkoper. “Hoewel sommige hypotheekbedrijven het misschien niet toestaan, kan het een koper van een eerste huis helpen veel geld te besparen,” zegt Dan Rivers, een makelaar in Charleston, South Carolina. “Dit betekent dat als de huidige eigenaar een hypotheek heeft met een lage rente, zeg 3,5%, en de tarieven gaan omhoog in de buurt van 6-7%, de koper in staat zou zijn om de hypotheek van de huidige eigenaar over te nemen en de lagere rente te krijgen. Er zijn veel factoren betrokken bij dit proces, maar het is een mogelijk punt van onderhandeling en kan voor kopers een besparing van enkele honderden dollars per maand betekenen.”