Das beste Refinanzierungsprogramm ist für jeden anders
Wenn Sie, wie Millionen von Amerikanern, eine Hypothekenrate haben, die über den aktuellen Zinssätzen liegt, denken Sie vielleicht über eine Refinanzierung nach.
Eine Hypothekenrefinanzierung ist eine großartige Möglichkeit, Ihre monatlichen Zahlungen zu senken, Ihr Darlehen schneller abzubezahlen oder ein anderes Ziel zu erreichen – wie die Auszahlung Ihres Eigenkapitals.
Aber bevor Sie eines dieser Dinge tun können, müssen Sie eine wichtige Frage beantworten: Welchen Refinanzierungskredit werden Sie nutzen?
Hier vergleichen wir die wichtigsten Programme – konventionelle Refinanzierung vs. VA, FHA, und USDA – um Ihnen zu helfen, die beste Option für Sie zu finden.
Finden Sie das beste Refinanzierungsdarlehen für Sie (26.03, 2021)
In diesem Artikel (Überspringen zu…)
- Typen von Hypotheken-Refinanzierungsprogrammen
- Vergleichen Sie Refinanzierungsoptionen
- Refinanzierung mit einem hohen LTV
- No-closing-cost refi options
- Cash-out refinancing
- No appraisal refinance options
- Find the best refinance rate
Types of mortgage refinance programs: Welches ist das beste?
Es gibt viele Hypotheken-Refinanzierungsprogramme, aus denen Sie wählen können. Aber welches ist das beste für Sie?
Die Antwort hängt von Ihrem aktuellen Darlehen, Ihren finanziellen Zielen und der Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie in Ihrem Haus aufgebaut haben.
Für die meisten Menschen ist die beste Hypothekenrefinanzierung eine der folgenden:
- Konventionelle Refinanzierung: Gut für die Senkung des Zinssatzes oder der Darlehenslaufzeit, die Aufhebung der PMI/MIP-Hypothekenversicherung oder die Entnahme von Bargeld
- FHA Streamline Refinance: Gut für aktuelle FHA-Darlehen, ermöglicht Ihnen eine schnelle Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz
- VA Streamline Refinance: Gut für aktuelle VA-Darlehen, lässt Sie schnell zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren, ohne dass eine Hypothekenversicherung erforderlich ist
- USDA streamline refinance: Gut für aktuelle USDA-Darlehen, bietet eine schnelle Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz mit der Option, die Abschlusskosten in das Darlehen einzubeziehen
Wenn Sie Ihre Karten richtig ausspielen, können Sie nicht nur Ihren Zinssatz senken und die monatlichen Zahlungen verringern, sondern haben auch die Möglichkeit, die Hypothekenversicherung zu stornieren, beim Abschluss Bargeld zu nehmen oder ohne Abschlusskosten zu refinanzieren.
Überprüfen Sie Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten (26.03.2021)
Vergleichen Sie Refinanzierungsoptionen
Um herauszufinden, welche Refinanzierungsoption Sie nutzen sollten, müssen Sie ein paar Fragen beantworten.
- Welcher Art ist mein derzeitiges Hypothekendarlehen?
- Welches Ziel verfolge ich mit der Refinanzierung (niedrigerer Zinssatz, vorzeitige Ablösung des Kredits, Cash-out usw.)
- Habe ich mindestens 20 Prozent Eigenkapital?
- Wie lange plane ich, nach der Refinanzierung in meinem Haus zu bleiben?
Hier ist ein kurzer Überblick über den Vergleich der wichtigsten Programme.
Konventionelle vs. FHA-Refinanzierung
Der größte Vorteil eines konventionellen Darlehens ist, dass Sie keine Hypothekenversicherung zahlen, wenn Sie 20 % Eigenkapital im Haus haben.
Aber nicht jeder kann sich qualifizieren.
Sie brauchen eine gute Kreditwürdigkeit (mindestens 620 Punkte) und eine solide Beschäftigungsgeschichte. Die FHA-Refinanzierung ist oft besser für Kreditnehmer mit geringerer Bonität.
Wohnungseigentümer, die sich ursprünglich für ein FHA-Darlehen entschieden haben – vielleicht weil sie eine geringere Kreditwürdigkeit hatten oder eine niedrige Anzahlung leisten wollten – könnten berechtigt sein, ihre Hypothekenversicherung für immer loszuwerden.
Wenn Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital haben, können Sie möglicherweise auf ein konventionelles Darlehen ohne MIP refinanzieren und viel bei Ihren monatlichen Zahlungen sparen.
Ein Kreditgeber kann den Wert Ihres Hauses schätzen und feststellen, ob Sie genug Eigenkapital haben, um die MIP loszuwerden.
Aber auch wenn Sie das nicht haben, kann eine Refinanzierung dank der heutigen Tiefstzinsen sinnvoll sein. Sie werden die Hypothekenversicherung behalten, wenn Sie weniger als 20 Prozent Eigenkapital haben, aber Ihre Ersparnisse könnten immer noch signifikant sein.
Hier ist eine Aufschlüsselung der FHA vs. konventionelle Hypothekenversicherung.
- FHA-Refinanzierungsdarlehen erfordern zwei Arten von Hypothekenversicherungen: Upfront mortgage insurancepremium (UFMIP) und eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie
- Konventionelle Refinanzierungskredite verlangen eine jährliche „private Hypothekenversicherung“ (PMI) – es gibt keine Upfront-Gebühr. In diesem Fall kann eine FHA-Refinanzierung die bessere Option sein
Ein Grund, warum ein Hausbesitzer von einem konventionellen Darlehen auf ein FHA-Darlehen umfinanzieren kann, ist, wenn er Bargeld aufnehmen möchte, aber keine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit für eine konventionelle Cash-Out-Refi hat.
Das FHA-Bargelddarlehen erlaubt in der Regel Kreditscores ab 600 (obwohl einige Kreditgeber so niedrig wie 580 gehen können), während ein konventionelles Bargelddarlehen oft eine Mindestkreditscore von 640-680 erfordert.
Wenn Sie derzeit ein FHA-Darlehen haben und Ihr Ziel einfach nur darin besteht, Ihre Rate und monatliche Zahlung zu senken, sollten Sie die FHA Streamline Refinance in Betracht ziehen.
Dieses Low-Doc-Refinanzierungsprogramm ist ein schnellerer Weg zur Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz, ohne dass Sie Ihr Einkommen und Ihre Beschäftigung erneut überprüfen oder ein neues Hausgutachten einholen müssen.
Zusammengefasst:
Gründe für eine FHA-Refinanzierung
- Ihre Kreditwürdigkeit liegt unter 620-640
- Sie haben keine 20 % Eigenkapital im Haus
- Sie haben einFHA-Darlehen und möchten den Wert des Hauses nicht erneutSie haben einFHA -Darlehen und wollen den Wert des Hauses nicht erneut überprüfen
- Sie haben bereits einFHA -Darlehen und wollen den Nachweis des aktuellen Einkommens vermeiden
- Sie brauchen eine Auszahlung, können sich aber nicht für ein konventionelles Darlehen qualifizieren
Gründe, sich für konventionell
- Sie haben 20% Eigenkapital und eine gute Bonität und wollen die Hypothekenversicherung loswerden
- Sie können ein aktuelles Einkommen und den Wert des Hauses nachweisen
- Sie wollen eine Auszahlung vornehmen
VA vs. konventionelle Refinanzierung
Wenn Sie eine bestehende VA-Hypothek haben, gibt es nur wenige Gründe, in eine konventionelle Hypothek umzufinanzieren.
Die Zinssätze für VA-Darlehen sind in der Regel deutlich niedriger als die für konventionelle Refinanzierungen. Daher werden Sie mit einer VA-zu-VA-Refinanzierung wahrscheinlich größere Einsparungen erzielen als mit einer Refinanzierung Ihres VA-Darlehens in ein konventionelles Darlehen – selbst wenn Sie die VA-Finanzierungsgebühr für Ihr neues Darlehen einrechnen.
VA-Darlehen bieten auch eine Streamline Refinance-Option.
Dies nennt sich „Interest Rate Reduction Refinance Loan“ oder „IRRRL“ und ist ein Low-Doc-Programm, mit dem Hausbesitzer von einem aktuellen VA-Darlehen in ein neues mit weniger Aufwand und schnellerem Abschluss refinanzieren können.
VA-Darlehen erfordern keine laufende Hypothekenversicherung, so dass es keinen Grund gibt, in ein konventionelles Darlehen zu refinanzieren, um die PMI loszuwerden.
Umfinanzierung von konventionellem zu VA
Wenn Sie derzeit eine konventionelle Hypothek haben, aber für eine VA-Finanzierung in Frage kommen, können Sie eine Umfinanzierung in ein VA-Darlehen in Erwägung ziehen, wenn der Zinssatz deutlich besser ist als der, den Sie mit einem konventionellen Darlehen erhalten würden.
Denken Sie daran, dass Sie für den Wechsel eine Finanzierungsgebühr zahlen müssen, stellen Sie also sicher, dass das VA-Darlehen kosteneffektiv ist.
Ein Kreditgeber kann Ihre Eignung für eine VA-Finanzierung in der Regel in wenigen Minuten überprüfen, indem er ein Certificate of Eligibility (COE) vom Department of Veterans Affairs anfordert. Sie könnten sich qualifizieren, wenn Sie oder Ihr Ehepartner ein Veteran oder aktives Mitglied der Streitkräfte sind.
Durch die Umfinanzierung von einem konventionellen Darlehen in ein VA-Darlehen können Sie möglicherweise die PMI loswerden, Ihren Zinssatz senken und bei Ihren monatlichen Zahlungen sparen.
Zudem kann jeder VA-berechtigte Hausbesitzer das VA-Cash-out-Darlehen nutzen, um bis zu 100 Prozent des Wertes seines Hauses zu refinanzieren.
Dies ist das einzige große Refinanzierungsprogramm, mit dem Sie Ihr gesamtes Eigenkapital auszahlen können, und solange Sie sich für die VA-Finanzierung qualifizieren, benötigen Sie kein aktuelles VA-Heimdarlehen, um sich zu bewerben.
Zusammengefasst:
Gründe, sich für eine VA-Refinanzierung zu entscheiden
- Sie haben ein VA-Darlehen und möchten das Gutachten und die Einkommensprüfung überspringen
- Sie möchten Ihre Hypothekenversicherung loswerden
- Sie haben keine 20% Eigenkapital in Ihrem Haus
- Sie müssen bis zu 100 % des Wertes Ihres Hauses auszahlen
Gründe, eine konventionelle Refinanzierung zu wählen
- Sie haben 20 % Eigenkapital im Haus und wollen die VA-Vorauszahlung nicht bezahlen
Vergleichen Sie VA vs. konventionelle Refinanzierungsoptionen (26.03. Konventionelle Refi-Optionen (26. März 2021)
FHA vs. VA-Refinanzierung
FHA- und VA-Darlehen bieten beide eine Streamline-Refinanzierung. Dies macht es einfach, von FHA-zu-FHA oder VA-zu-VA für einen niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren.
Bei einer Streamline-Refinanzierung müssen Sie keine Arbeits- oder Einkommensnachweise einreichen. Und eine Hausbewertung ist nicht erforderlich – so dass Sie in der Lage sein könnten, zu einem niedrigeren Zinssatz und einer niedrigeren Zahlung zu refinanzieren, selbst wenn Sie nur wenig, kein oder negatives Eigenkapital haben.
Wenn Sie derzeit ein FHA-Darlehen haben, aber für eine VA-Hypothek in Frage kommen, können Sie eine Refinanzierung in ein VA-Darlehen in Betracht ziehen. Sie erhalten wahrscheinlich einen niedrigeren Zinssatz als bei einer FHA-Refinanzierung, und Sie haben keine Vorab- oder laufenden Hypothekenversicherungsgebühren.
Die Refinanzierung von einem FHA-Darlehen in ein VA-Darlehen kann mit der VA-Cash-out-Refinanzierung erfolgen.
Trotz des Namens sind Sie nicht verpflichtet, beim Abschluss Bargeld zu entnehmen. Sie können dieses Darlehen einfach nutzen, um von einem Nicht-VA-Darlehen auf ein VA-Darlehen mit einem niedrigeren Hypothekenzins und einer niedrigeren Zahlung zu refinanzieren.
Zusammengefasst:
Gründe, sich für eine VA-Refinanzierung zu entscheiden
- Sie haben derzeit ein VA-Darlehen und möchten kein Gutachten, Einkommen, oder Vermögensdokumentation
- Sie wollen die FHA-Hypothekenversicherung loswerden
- Sie wollen das Eigenkapital Ihres Hauses auszahlen
Gründe für eine FHA-Refinanzierung
- Sie haben einFHA-Darlehen und möchten eine Streamline-Refinanzierung
Vergleichen Sie VA vs. FHA FHA-Refinanzierungsoptionen (26. März 2021)
USDA-Refinanzierung
Für Hausbesitzer, die mindestens 20 Prozent Eigenkapital haben, könnte es sinnvoll sein, von einem USDA-Darlehen auf ein konventionelles zu refinanzieren. Dies könnte Ihre jährliche Hypothekenversicherung eliminieren und Ihnen helfen, noch mehr bei Ihren Hypothekenzahlungen zu sparen.
Oder, wenn Sie nur einen niedrigeren Zinssatz und eine niedrigere monatliche Zahlung wollen, können Sie sich für das USDA Streamlined Assist Refinance Loan bewerben.
Wie bei den FHA- und VA-Streamline-Programmen handelt es sich hierbei um eine Low-Doc-Refinanzierung, die einfacher zu beantragen und zu qualifizieren ist als andere Refinanzierungsoptionen.
Bitte beachten Sie, dass USDA-Hypotheken nur mit einer Laufzeit von 30 Jahren erhältlich sind. Eine USDA-Refinanzierung wird Ihnen also nicht helfen, Ihre Hypothek schneller abzuzahlen.
Wenn es Ihr Ziel ist, Ihr Haus vorzeitig abzubezahlen, sind Sie mit einer Refinanzierung in ein konventionelles oder FHA-Darlehen, das eine Laufzeit von 15 Jahren erlaubt, möglicherweise besser dran.
Zusammengefasst:
Gründe für eine USDA-Refinanzierung
- Sie haben derzeit ein USDA-Darlehen und möchten eine Streamline-Refinanzierungsoption
Gründe für eine konventionelle Refinanzierung
- Sie haben 20 % Eigenkapital und möchten keine USDA-Hypothekenversicherungsgebühren mehr zahlen
- Sie benötigen eine Laufzeit von 15 Jahren
Überprüfen Sie Ihre USDA-Refinanzierungsoptionen (26.03, 2021)
Jumbo-Refinanzierung
Wenn Ihre aktuelle Hypothek über den konventionellen Darlehensgrenzen liegt, müssen Sie wahrscheinlich in ein nicht konformes oder „Jumbo“-Darlehen refinanzieren.
Vielleicht haben Sie ursprünglich ein hochpreisiges Haus mit einer großen Anzahlung gekauft, aber jetzt möchten Sie refinanzieren und sich auszahlen lassen. In einigen Fällen könnte die neue größere Kreditsumme Sie in den Bereich eines Jumbo-Kredits drängen.
Die einzige Ausnahme ist für Hausbesitzer, die einen großen VA-Kredit refinanzieren, da VA-Hypotheken keine Darlehensgrenzen haben.
Es ist möglich, eine Jumbo-Finanzierung mit sehr wettbewerbsfähigen Hypothekenzinsen zu finden. Aber da diese Darlehen nicht von Fannie Mae und Freddie Mac reguliert werden, gibt es tendenziell eine viel größere Varianz zwischen den Kreditgebern.
Jumboloans haben auch tendenziell höhere Anforderungen an die Kreditwürdigkeit als andere Refinanzierungsdarlehen. Sie benötigen wahrscheinlich eine Kreditwürdigkeit von über 680 oder 700, um sich zu qualifizieren.
Wenn Sie ein Jumbo-Refinanzierungsdarlehen benötigen, seien Sie besonders gründlich, wenn Sie sich umsehen und nach Raten suchen.
Sie werden wahrscheinlich eine größere Spanne zwischen den Kreditgebern sehen, und wenn Sie sorgfältig einkaufen, können Sie ein gutes Geschäft machen.
Zusammengefasst:
Gründe für eine Jumbo-Refinanzierung
- Sie müssen Ihren Zinssatz für ein großes Darlehen senken
- Sie wollen Bargeld aus dem Haus holen, was Sie in die Nähe eines Jumbo-Darlehens bringt
Gründe für eine konventionelle Refinanzierung
- Ihr Refinanzierungsdarlehensbetrag wird unter $548,250 oder Ihre lokale Darlehensgrenze
Finden Sie heraus, ob Sie sich für eine Jumbo-Refinanzierung qualifizieren (26.03.2021)
Refinanzierung mit hohem LTV
Wenn Sie Ihre Hypothek zu den heutigen niedrigen Zinssätzen refinanzieren möchten, aber nicht genug Eigenkapital haben, um sich für eine herkömmliche Refinanzierung zu qualifizieren, kann ein High-LTV-Refinanzierungsdarlehen von Fannie Mae helfen.
- Fannie Mae High-LTV Refinance Option (HIRO): Ein spezielles Refinanzierungsprogramm für Menschen, die nicht genug Eigenkapital für eine traditionelle Refinanzierung haben, weil sie nicht von steigenden Hauswerten profitiert haben
- Am besten für: Hausbesitzer mit einem hohen Zinssatz und einem Beleihungsauslauf von mindestens 97,1 %
Obwohl die Hauswerte in den gesamten USA steigen, gibt es viele Regionen im Land, in denen die Hauswerte gleich bleiben oder sinken.
Viele dieser Hausbesitzer schulden mehr, als ihre Häuser wert sind, und qualifizieren sich nicht für eine Refinanzierung irgendeiner Art.
Die High-LTV-Refinanzierungsoption von Fannie Mae adressiert dieses Problem.
Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek von 250.000 $ schulden und der Wert Ihres Hauses 240.000 $ beträgt, liegt Ihr Beleihungsauslauf bei 104 Prozent, was für eine reguläre Refinanzierung zu hoch ist.
Eine High-LTV-Refinanzierung von Fannie Mae ermöglicht es Ihnen, einen niedrigeren Zinssatz und eine niedrigere monatliche Zahlung zu vereinbaren, auch wenn Ihre Hypothek derzeit „unter Wasser“ steht.
In der Tat gibt es keine maximale LTV-Ratio-Anforderung für eine Festzins-Hypotheken-Refinanzierung.
Wenn Sie Ihre Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Hypothek mit festem Zinssatz refinanzieren wollen, beträgt der maximale Beleihungsauslauf 105 Prozent.
Der minimale Beleihungsauslauf, der unter diesem Programm erlaubt ist, beträgt 97,1 Prozent sowohl für einstellbare als auch für festverzinsliche Hypotheken auf Einfamilienhäuser. Wenn Ihr Beleihungsauslauf also 96 Prozent beträgt, müssen Sie einen Kreditgeber finden, der konkurrenzfähige Raten mit einem anderen High-LTV-Programm anbietet.
Überprüfen Sie Ihre Berechtigung für eine High-LTV-Refinanzierung (26. März 2021)
Kostenfreie Refinanzierungsoptionen
Viele Kreditgeber bieten heute kostenfreie Refinanzierungskredite an.
Anstatt einen Scheck zum Abschlusstisch zu bringen, um Posten wie die Antragsgebühr, die Eigentumsversicherung und den Kreditbericht zu bezahlen, können Sie den Kreditgeber dazu bringen, diese Kosten zu übernehmen.
Die Abschlusskosten können zwischen 2 und 5 Prozent der Kreditsumme betragen, abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, wie z. B. Ihrem Wohnort, der Kreditsumme und dem Wert Ihres Hauses.
Mit anderen Worten: Die Abschlusskosten summieren sich.
Für einen etwas höheren Zinssatz übernehmen viele Kreditgeber einen Teil oder die gesamten Abschlusskosten.
Wenn ein Kreditgeber einen Teil Ihrer Kosten übernimmt, wie z.B. die Gebühren für die Kreditvergabe, und nicht die Gebühren Dritter, wie z.B. die Titelversicherung, zahlen Sie einen niedrigeren Zinssatz.
Wenn Sie den Zinssatz für Ihre Hypothek senken wollen, aber befürchten, dass Sie nicht das Geld haben, um das Darlehen abzuschließen, kann eine Hypothek ohne Abschlusskosten einen Blick wert sein.
Optionen zur Cash-Out-Refinanzierung
Bei einer Cash-Out-Refinanzierung können Sie einen neuen Kredit mit einem Saldo aufnehmen, der über dem liegt, den Sie derzeit für Ihr Haus besitzen.
Die Differenz zwischen Ihrem alten und Ihrem neuen Kredit ist der Betrag, den Sie bei Abschluss auszahlen können.
Fannie Mae und Freddie Mac, sowie FHA und VA, haben alle Cash-Out-Refinanzierungsprogramme.
Abhängig von der Art des Programms, für das Sie sich entscheiden, können Sie mit Geld für Hausverbesserungen, für die Aufstockung Ihres Investmentportfolios oder für den Kauf einer anderen Immobilie vom Schlusstisch gehen.
Es gibt keine Einschränkungen, wie Sie das Geld verwenden. Allerdings müssen Sie einen kompletten Refinanzierungsantrag stellen, da die Streamline-Programme nicht für Cash-Out-Refinanzierungen verfügbar sind.
Die Höhe des Geldes, das Sie mit einer Cash-Out-Refinanzierung erhalten können, hängt vom Programm ab.
- FHA Cash-Out-Refinanzierung begrenzt Ihren neuen LTV auf 80 Prozent
- Konventionelle Cash-Out-Refinanzierungen erlauben ebenfalls einen maximalen LTV von 80 Prozent
- VA Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen erlauben bis zu 100 Prozent LTV
In der heutigen Niedrigzinsumgebung könnten Sie einen niedrigeren Zinssatz bekommen als den, den Sie derzeit haben und mit Bargeld vom Schlusstisch weggehen.
Wenn Sie jedoch vor kurzem Ihre Hypothek refinanziert oder Ihr Haus gekauft haben, müssen Sie wahrscheinlich mindestens sechs Monate warten, bevor Sie erneut refinanzieren können.
Überprüfen Sie Ihre Cash-Out-Refinanzierungsfähigkeit (26. März 2021)
Keine Bewertung Refinanzierungsoptionen
Wir haben besprochen, dass die FHA-, VA- und USDA-Streamline-Refinanzierungsprogramme keine neue Bewertung erfordern.
Erfreulicherweise beginnen Fannie Mae undFreddie Mac, diesem Beispiel zu folgen und ihre Refinanzierungsanforderungen zu lockern – und damit auch die Anforderungen an die Begutachtung.
In vielen Fällen werden Kreditgeber eine automatische Bewertung verwenden, um den Wert Ihres Hauses zu schätzen. Das ist eine weniger teure Methode, um den Wert Ihres Hauses zu ermitteln.
Außerdem gewährt Fannie Mae manchmal eine Befreiung von der Wertermittlung. Obwohl es keine Garantie dafür gibt, dass Sie sich für einen Verzicht qualifizieren, haben Sie eine bessere Chance, wenn Sie nur Ihren Zinssatz senken wollen und keine Bargeldentnahme planen.
Freddie Mac bietet eine ähnliche Befreiung für einige Refinanzierungen an.
Finden Sie den besten Refinanzierungssatz
Ein gutes Geschäft zu machen bedeutet nicht nur, das richtige Refinanzierungsprogramm zu finden. Sie wollen auch den niedrigsten Refinanzierungssatz festlegen, um Ihre Einsparungen zu maximieren.
Finden Sie ein paar Kreditgeber, die das Refinanzierungsprogramm anbieten, das Sie suchen, und vergleichen Sie dann deren Raten, um zu sehen, wer Ihnen das beste Angebot für Ihre Hypothekenrefinanzierung machen kann.
Überprüfen Sie Ihre neue Rate (26. März 2021)