前回の特別セッションでは、ネバダ州で教育費を負担しているのは州政府だけではないという事実が見落とされていました。
一方で、固定資産税は州の予算に直接あまり貢献していません。 2019年度（2018年7月1日～2019年6月30日）に州が徴収する税金73億ドルのうち、固定資産税が貢献するのは3％以下の2億300万ドルに過ぎないと、同期間の「Local Government Finance Redbook」には記載されていました。 しかし、最新のLocal Government Finance Redbookによると、固定資産税は州の学区に約17億ドル（今年度の州予算で教育省に割り当てられた15億ドルよりも多い）、郡の予算に約12億ドル、市の予算に5億ドル以上貢献しています。
カーソンシティの外でも、皆さんの学校や市では、固定資産税が大きな問題となっています。
固定資産税が地域や教育予算にどれほど大きな影響を与えているか、また、ネバダ州憲法第10条第1項が立法府に評価と課税の均一かつ平等な率を提供することを求めていることを考えると、隣人間の固定資産税率が…そう…均一かつ平等であることを期待するかもしれません。
そうかもしれません。
1978年、カリフォルニア州では、カリフォルニア憲法を改正する有権者のイニシアチブである提案13号が可決されました。提案13号は、州全体のすべての固定資産税を完全な現金価値（言い換えれば、いくらで売れるか）の1%に制限し、個々の区画の評価額の年間上昇率を2%に制限しました。 その目的は、カリフォルニア州の税金を低く抑え、資産価値の変動によって退職者が家を追われるほど固定資産税が高くならないようにすることだった。 また、ネバダ州の有権者も1978年に同様の法案（Question 6）を可決しています。この法案には同様の文言が含まれており、将来の増税の際には最低でも3分の2以上の賛成を得なければならないという条件も追加されています。
しかし、カリフォルニア州とネバダ州のいくつかの違いのうち、ネバダ州では、有権者が憲法を変えようとすると、国民投票を2回行わなければならないということです。
この方法は、間違いを次のセッションで修正するのが比較的容易な制定法によって、立法府が有権者の意思に応えるチャンスを与えるという点で、賢明なものです。 1979年、立法府はSB204を可決し、固定資産税の上限を評価額100ドルにつき3.64ドルに設定した（ネバダ州憲法第10条第2項では、固定資産税は評価額1ドルにつき5セントに制限されている。
カリフォルニア州が1％のタックスキャップを可決したのに、なぜネバダ州の有権者は3.64％のタックスキャップで満足したのでしょうか？ その答えは、1963年に可決されたAB168で、評価額を現金価値の35%に設定していたからです。 1979年の上限を1963年の上限に適用すると、固定資産税の実質的な上限は市場価格の35％（1.274％）の3.64％となります。 1%ではありませんが、憲法で定められた上限である35%の5%(1.75%)よりも明らかに低い値となりました。
その後、1981年にTax Shiftが導入され、ネバダ州の固定資産税の均一性と平等性が大きく損なわれる方向への旅が始まりました。
1980年に得た信任票に支えられ、立法府は固定資産税を半分に減らして有権者の忠誠心に報いることにしました（失われた収入を補うために売上税を引き上げました）。 1981年のSB69では、資産価値を評価する基準を、現金価値(ここでも、不動産の市場価格を推定し、その上に建てられたものも含めて評価する)から課税価格に変更しました。
Department of Taxationの2020年版Property Tax Elements and Applicationsによると、課税価格とは、実際に使用されている土地の市場価値（法的に使用可能なものではなく、都市部の空き地については重要な区別です）に、土地上の改良点の再調達コストを加えたもので、各改良点について最大50年間の1.5%の減価償却を差し引いたものです。 これはつまり、現在もそうですが、不動産には、その下にある土地の価値に加えて、その土地に新しい家を建てるための費用、そして改良に適用される減価償却費を何年か差し引いた金額に基づいて課税されるということです。
完全な現金価値から課税価格への切り替えの結果の1つとして、ニューランズ・アディション（リノの旧南西部にある比較的高級で以前は隔離されていた地域）の家はすべて第2次世界大戦以前に建てられたものであるため、再調達価格の47%弱が完全に減価償却されています（減価償却は利息と同様に複利ですが、逆方向であり、時間が経つにつれて減価償却の各バイトが着実に小さくなります）。
ネバダ州の固定資産税のパズルの最後のピース、あるいは見方によっては棺桶の最後の釘は、2005年のAB439で、カリフォルニア州の提案13号の後半の精神をネバダ州の法律に最終的に追加しました。 しかし、カリフォルニア州の年率2％の上限とは異なり、ネバダ州の上限は、持ち家の一戸建て住宅と低所得者向け住宅については年率3％、その他の物件については年率8％までとされました。
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これらの要素を組み合わせると、ネバダ州の現在の固定資産税評価制度ができあがります。
まず、あなたの家の下にある土地の市場価値から始めます。もし、あなたの隣人全員が自分の土地であなたがしていることとまったく同じことをしたとします。 次に、あなたの家の再調達価格（市場価格ではない）を加えます。 そして、家の価値から毎年の減価償却費を引きます。 これがあなたの課税価格です。
次に、課税価格の35%を計算します。
続いて、評価額に固定資産税の税率をかけますが、これは3.66パーセント以下となります（1979年以降、議会はいくつかの債券を返済するために増税を可決しており、それによって実効的な限度額が1979年の法定限度額を上回っていますが、議会は限度額の変更も増額もしていません）。
最後に、もしあなたが昨年課税されている不動産を所有していたら、その数字を昨年の固定資産税の請求書と比較してみてください。 もしあなたがそこに住んでいて、それが家であり、その数字が昨年の固定資産税の請求書よりも3パーセント以上大きい場合、あなたは昨年の固定資産税の請求書よりも3パーセント以上多く支払うだけです。 もしあなたがそこに住んでいなかったり、家ではなかったりして、数字が昨年の固定資産税よりも8パーセント以上大きい場合、あなたは昨年の固定資産税よりも8パーセント以上多く支払うことになります。
簡単でしょう？
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リバタリアニズムの中核的な信条の1つは、公共政策を議論するときに、善意だけでは十分ではないということです。
たとえば、ある種の薬物は、それを服用した人やその後始末をしなければならない人の健康や正気に悪影響を及ぼすことがよくあります。 ある種のドラッグが悪いものであっても、政府から犯罪者のレッテルを貼られ、それに伴うすべてのこと（服役期間、権利の剥奪、服役後のまともな仕事や住居へのアクセスの大幅な減少など）は、誰にとっても明らかに悪いものです。
もちろん、リバタリアニズムのもう1つの核となる教義は、課税は悪いものであり、可能な限り最小限にすべきであるというものです (完全にはなくならないとしても)。
しかし、この2つの考え方を一緒にするとどうなるでしょうか。 ネバダ州の現在の固定資産税システムは、ネバダ州のすべての資産所有者の固定資産税を確実に下げることができるでしょうか。
答えが「イエス」であっても、その恩恵は均一でも平等でもありません。
その理由を理解するためには、ネバダ州の現行制度のきっかけとなった州をもう一度見てみる必要があります。 1978年に提案13号が可決されて以来、カリフォルニア州では慢性的な住宅建設不足が続いていたため、資産価値が急上昇しました。 その結果、カリフォルニア州の新規住宅購入者は、高騰した市場価格の1％を査定され、支払うことになりました。 例えば、カリフォルニア州の一戸建て住宅の販売価格の中央値である626,170ドルの1％は、6,261.70ドルであり、1ヶ月あたり522ドル近くになります。 それを考えると、米国の国勢調査2018年アメリカン・コミュニティ・サーベイによると、2ベッドルーム住宅の全米の家賃中央値は1044ドルでした。 つまり、カリフォルニア州の新築住宅購入者は、平均して、家を買うために借りたどんな住宅ローンにも加えて、毎月、2ベッドルームのアパートの半分を政府に支払っていることになります。
これでは、固定資産税が安いとは言えませんね。
一方、カリフォルニア州の長年の不動産所有者は、不動産を購入したときの販売価格に加えて、毎年2％を超えない範囲での増額分のみが課税されています。 さらに、この上限付きの評価額は相続することができます。例えば、不動産所有者が子供に家を譲った場合、子供は元の低い評価額を相続することができます。 その結果、カリフォルニア州のいくつかの地域では、古くからの不動産所有者の固定資産税の支払いは、新しい隣人よりも少なく、実際にはかなり少ない。
もちろん、ネバダ州の上限は2005年まで導入されておらず、予定されている上昇率はカリフォルニア州の2%の上限を大幅に上回っているため、上限によって生じる歪みは比較的小さいと予想されます。 しかし、NRS 361.227により、課税対象額は市場価格を超えてはならないことになっています。大不況の後、ネバダ州全体の市場価格は急落しました。
Washoe Open Dataの区画データと、Washoe County Assessor’s Officeの公文書検索を通じて提供された固定資産税評価額の表によると、上限と大不況が組み合わされると、ネバダ州ではすぐに、カリフォルニア州が数十年にわたって経験してきたのと同じように、似たような不動産間で固定資産税に差が生じ始めました。
査定官事務所からリストアップされた177,631区画のうち、12,632区画（7パーセント以上）は、現在の評価額の半分以下で課税されています。 47.22パーセントの区画は、評価額の85パーセント以下で課税されています。
Source: Washoe County Assessor’s Officeの公文書検索
一方、Washoe County Assessor’s Officeの請求データとWashoe Open Dataのパーセルデータを組み合わせることで明らかになったもう1つのパターンは、新しい開発地は古い開発地よりも評価額に近い固定資産税を支払っているということです。 これは、数十年前に建設された開発地にも当てはまります。
例えば、リノとスパークスの一部を取り囲む環状道路、マッカラン ブルバードの北東部を取り巻く地域を見てみましょう。 Washoe Open Data Parcels/Addresses, Washoe County Assessor’s Office Public Records Search
赤とオレンジの区画は評価額の70％以下の固定資産税を支払っているのに対し、緑と青の区画は評価額の全額に近い額を支払っています。 Probasco Wayを囲む赤とオレンジのブロックと、赤とオレンジのブロックを挟む緑と青のブロックの違いは何ですか？ 赤とオレンジ色の家は1960年代に建てられ、緑と青の家は1970年代に建てられています。
赤とオレンジのブロックの家（028-181-21）と緑と青のブロックの家（028-162-25）の2つの家の固定資産税評価額を比較すると、何が起こったかがわかります：
Source: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
どちらの家も2012年まで価値が下がり、最も低い値になりました。 新しい方の家は、2008年の128,451ドルをピークに74,612ドルまで下落し、42%の下落となりました。 一方、古い住宅は、2008年のピーク時の100,438ドルから41,458ドルへと、59％も下落しました。 その後、両住宅の課税価格は2008年以前の値をほぼ回復しましたが、各不動産が課税される値であるタックス・キャップ・バリューは徐々に増加しています。 税法上、古い家の評価額は1997年の評価額よりも低く、一方、新しい家は世紀末の評価額で課税されているに過ぎません。
7月20日にReno-Gazette JournalのAnjeannete Damon記者が紹介したNewlands Additionにズームインすると、古い住民と新しい住民の間で支払われた固定資産税の違いも見ることができます（区画の数字は2020年の固定資産税の請求額）：
マーシュ・アベニューにある青色の区画は、今年の固定資産税を4,000ドル近く支払っています。 一方、隣人たちはそれぞれその半分以下しか払っていませんでした。 この違いには2つの理由があります。 まず、青い土地の家は1986年に建てられたが、その西にある家は1941年、すぐ東にある家は1923年に建てられている。 その結果、青い区画を囲む家は完全に減価償却されているのに対し、新しい方の家（まだ築34年）はまだ16年の減価償却が残っています。 次に、新しい家は2017年に新しい所有者に売却されたため、不動産のキャップが2017年の評価額にリセットされました。一方、周囲の家は数十年前に最後に売却されたものです。
また、マーシュ・アベニューにあるすべての家は、それぞれ50万ドル以上の価値があるか、少なくともパンデミックが起こる前はそうだったことにも注目してください。 この評価額では、4,000ドル近い固定資産税を払っている家主は、実質的に0.8%の固定資産税を払っていることになります。
この地域を、リノの西にある新しい分譲地、サマセットの近隣と比較してみましょう。 Zillow社が発表している住宅価格は40万ドルから65万ドルで、Newlands Additionの住宅の市場価格とほぼ同じです。 しかし、これらの住宅は新しいため、あまり減価していません。 また、大不況の後に販売されたため、不況後の税のキャップレートで評価されています。
ネバダ州の都市がなぜ町の端に新しい分譲地を建設しようと必死になっているのか、不思議に思ったことがあるなら、この写真がその理由です。 このような場合は、固定資産税の上限もリセットされますが、一度に1つの物件しかできないため、近隣住民に迷惑をかけることになります。
さて、次の市場調整があるまでは、固定資産税の評価額を全額支払うことになります。
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しかしながら、固定資産税の上限は商業施設にも適用されるというのが本当のところです。 例えば、パーセル038-430-02は、今年の固定資産税で評価額の8.08%しか支払っていません。
レノの住民には、「ブームタウン」という名前で親しまれています。
2005年には2,500万ドルの資産として課税されていました。
2005年には2,500万ドルの物件として課税されていましたが、現在は不況前の価値をほぼ回復したにもかかわらず、170万ドルの物件として課税されています。
ブームタウンは、すべての商業施設の中で、評価額と課税額の差が最も大きいというメリットがあるかもしれませんが、純粋なドル換算では最も節約できていません。 その点、グランド・シエラ・リゾートは、リゾートを構成する2つの不動産（012-211-28と012-211-36）の差額で、年間160万ドル以上を節約しています。 その点では特に珍しいことではなく、スパークスナゲットに属する2つの物件（032-172-28と032-201-21）では、今年の固定資産税が50万ドル近く節約されています。
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ここで、私が何を支持しているのかを明確にしておきたいと思います。 私はネバダ州民がもっと固定資産税を払うべきだと思いますか？
いいえ。
その一方で、法の下で（そして郡の評価者の下で）平等であることも重要だと考えています。 不況時に不動産を保有していても、市況や市場評価が改善してから不動産を購入した企業に対して、10年以上も競争優位に立つべきではありません。 同様に、同じような家を持つ2つの隣人は、同じような固定資産税を支払うべきです。
憲法で定められている固定資産税の「均一かつ平等」な基準に戻るためには、まず、40年以上にわたって上限を「享受」してきたカリフォルニア州を見る必要があります。
9月に立ち退きと差し押さえが始まれば、ネバダ州の不動産市場は宙に浮いているのをやめて、地球に戻ってくるでしょう。 ネバダ州の労働力の15％以上が失業しているのに、不動産市場がどんどん上昇していくはずがありません。 そうなれば、ネバダ州の不動産所有者の多くは、当然のことながら、自分の不動産をより低い価格で再評価することになるでしょう。納税者を含め、誰もが資金不足に陥り、私たちの税負担はそれを反映したものになるはずです。
問題は、パンデミックとそれに伴う経済的混乱が終わった後にどうするかです。
今こそ、誰もが固定資産税の支払いを少し減らすことができるときであり、通常の状態に戻り、再び道路を金で舗装したときに、どのように物事を進めるかを決めるときです。 しかし、今回は、カリフォルニア州の宿題を真似るのではなく、ネバダ州の憲法を読むことに時間をかけることをお勧めします。
David Colborneは、20年間にわたってリバタリアン党で活動してきました。 その間、個人ブログとネバダ州リバタリアン党のブログで断続的にブログを書き、リバタリアン候補として2度出馬した。 州と郡のリバタリアン党支部の執行委員を務めている。 また、2人の息子の父親であり、IT専門家でもあります。 TwitterではDavidColborneをフォロー、メールでは.
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