What You Should Know About Real Estate Valuation

不動産の価値を見積もることは、融資、販売リスト、投資分析、不動産保険、課税など、さまざまな試みのために必要です。 しかし、ほとんどの人にとって、不動産の提示価格または購入価格を決定することが、不動産評価の最も有用なアプリケーションです。

不動産の評価について。 知っておきたいこと

評価の基本概念

専門的に言えば、不動産の価値は、その不動産の所有から生じる将来の利益の現在価値として定義されます。 多くの消費財がすぐに使用されるのとは異なり、不動産の利益は一般的に長い期間にわたって実現されます。

• 需要：所有したいという欲求や必要性が、その欲求を満たすための経済的手段によって支えられていること。
• 実用性：将来の所有者の願望やニーズを満たす能力
• 希少性：競合する不動産の有限な供給
• 譲渡性：所有権の譲渡のしやすさ

価値とコストや価格との比較

価値は必ずしもコストや価格とは一致しません。 コストとは、材料費や人件費など、実際にかかった費用のことです。 一方、価格とは、あるものに対して誰かが支払う金額のことです。 コストや価格は価値に影響を与えることはあっても、価値を決定するものではありません。 ある家の販売価格は15万ドルかもしれませんが、価値はそれよりかなり高いかもしれませんし、低いかもしれません。

Market Value

鑑定とは、ある特定の日における特定の不動産の価値についての意見や見積もりのことです。 鑑定書は、企業、政府機関、個人、投資家、住宅ローン会社などが、不動産取引に関する意思決定を行う際に使用します。

市場価格（不動産が実際に売れる価格）は、必ずしも市場価値を表すものではありません。

Appraisal Methods

正確な鑑定は、データの体系的な収集にかかっています。 特定の不動産に関する詳細なデータと、その不動産が位置する国、地域、都市、近隣に関する一般的なデータを収集し、分析して価値を算出します。

方法1：販売比較法

販売比較法は、一戸建てや土地の評価によく用いられます。 市場データ・アプローチと呼ばれることもあり、最近販売された類似した特徴を持つ不動産と比較して価値を見積もる方法です。

• 対象不動産とできる限り類似していること
• オープンで競争力のある市場で過去1年以内に販売されたものであること
• 典型的な市場条件で販売されたものであること

鑑定プロセスでは、少なくとも3つか4つの比較対象を使用する必要があります。 比較対象を選ぶ際に最も重要なのは、規模、比較対象となる特徴、そしておそらく最も重要なのは、不動産の市場価値に多大な影響を与えるロケーションです。

Comparables’ Qualities

全く同じ物件は存在しないため、比較対象物件の販売価格には、以下のような異質な特徴や価値に影響を与えるその他の要因を考慮した調整が行われます。

• 建物の築年数と状態
• 売却日（比較対象物件の売却日と鑑定日の間に経済的変化があった場合）
• 売却条件（物件の売主が強要されていた場合や、親族間で（割引価格で）売却されていた場合など）
• 立地条件。
• 物理的な特徴（土地の大きさ、景観、構造の種類と質、部屋の数と種類、居住スペースの平方フィート、堅木の床、ガレージ、キッチンのアップグレード、暖炉、プール、セントラルエアなど）。

対象不動産の市場価値の見積もりは、比較対象不動産の調整後の販売価格によって形成される範囲内に収まります。

方法2：コスト・アプローチ

コスト・アプローチは、1つまたは複数の建物によって改良された不動産の価値を推定するために使用されます。 この方法では、建物と土地の価値を別々に見積もり、減価償却を考慮します。 この推定値を合計して、改良された不動産全体の価値を算出します。 原価法では、合理的な買い手は、既存の改良不動産に対して、同等の土地を購入して同等の建物を建設する価格よりも高い金額を支払わないという前提に立っています。 この方法は、評価対象の不動産が頻繁に販売されず、収益を生まないタイプのものである場合に有効です。 例えば、学校、教会、病院、政府の建物などです。

建物のコストは、最近建てられた同等の建物の1平方フィートあたりのコストに対象の建物の平方フィート数を乗じる平方フィート法、労働力や材料を含む個々の建物の構成要素の単位あたりの建設コストに基づいてコストを見積もるユニットインプレイス法、対象の建物を交換するために必要な原材料の量と、その材料の現在の価格および関連する設置費用を見積もる数量調査法など、いくつかの方法で見積もることができます。

減価償却

鑑定目的では、減価償却とは、不動産に改良を加えたものの価値にマイナスの影響を与えるあらゆる状態を指し、以下の点を考慮します。

• 物理的な劣化（塗装や屋根の葺き替えなどの治癒可能な劣化と、構造上の問題などの治癒不可能な劣化を含む）
• 機能的陳腐化（古くなった電化製品や古いデザインなど、不動産所有者がもはや好ましくないと考えている物理的またはデザイン上の特徴を指す）。
• 機能的陳腐化とは、古くなった電化製品や時代遅れの備品、寝室が4つあるのに風呂が1つしかない家など、物件の所有者にとって好ましくないと思われる物理的またはデザイン的特徴を指します。

方法

• 土地は減価償却できないため、売上比較法を用いて、空き地であり、最高かつ最良の用途に供することが可能であるかのように土地の価値を見積もる
• 建物と敷地の改良を建設するための現在のコストを見積もる
• 劣化、機能的陳腐化、経済的陳腐化に起因する改良の減価償却額を見積もる。
• 推定建設コストから減価償却費を差し引き、
• 建物と敷地改良の減価償却費に土地の推定価値を加え、不動産の総価値を決定する。

方法3：インカム・キャピタリゼーション・アプローチ

しばしばインカム・アプローチと呼ばれるこの方法は、投資家が求める収益率と不動産が生み出す純利益の関係に基づいています。 集合住宅、オフィスビル、ショッピングセンターなどの収益物件の評価に用いられます。

直接還元法

鑑定士は、直接還元法を使用する際、以下のステップを実行します：

• 年間の潜在的な総収入を推定する。
• 空室や家賃回収の損失を考慮して、実質的な総収入を決定する。
• 年間の営業費用を控除して、年間の純営業利益を計算する。
• 典型的な投資家が、特定のタイプやクラスの不動産が生み出す収入に対して支払うであろう価格を見積もる。

Gross Income Multipliers

Gross Income Multipliers（GIM）法は、一戸建てや二戸建てなど、通常は収益物件として購入されることはないが、賃貸することが可能なその他の物件の鑑定に使用することができます。 GRM法は、不動産の販売価格と予想される賃貸収入を関連付けるものです。 関連記事：「不動産賃貸物件を評価する4つの方法」参照）

住宅の場合は、通常、月次総収入を用い、商業施設や工業施設の場合は、年間総収入を用います。 グロスインカムマルチプライヤー法は以下のように計算されます：

正確なGIMを確立するために、少なくとも3つの類似した不動産の最近の販売および賃貸データを使用することができます。 そして、そのGIMを対象不動産の推定公正市場賃貸料に適用して、その市場価値を決定し、以下のように計算することができます。

Rental Income x GIM = Estimated Market Value

The Bottom Line

正確な不動産の評価は、住宅ローンの貸し手、投資家、保険会社、不動産の買い手、売り手にとって重要です。 鑑定は一般的に熟練した専門家によって行われますが、不動産取引に関わる人は誰でも、不動産評価のさまざまな方法について基本的な理解を得ることで恩恵を受けることができます。