What You Need to Know About Squatter Rights and Evictions

不法占拠者に対処していますか？大家さんは十分な責任を負っていますが、許可されていない個人が自分の賃貸物件やユニットに居住することには対処しなければなりません。

「スクワッティング」と呼ばれるこのような行為は違法であるだけでなく、大家さんや不動産管理者としては対応が難しい状況です。

スクワッティングは圧倒的に多いわけではありません。

不法占拠者はそれほど多くはありませんが、空き部屋を持っている場合、注意しないと対処しなければならないことがあります。

残念ながら、長い裁判沙汰になる可能性もあります。

だからこそ、不法占拠者への対処法を理解しておく必要があるのです。

だからこそ、不法占拠者への対処法を理解することが必要なのです。

不法占拠者とは

答えに入る前に、不法侵入者と不法占拠者の違いを理解することが重要です。

なぜでしょう？すべての不法侵入者は不法侵入者ですが、すべての不法侵入者が不法侵入者というわけではありません。わかりにくいと思われるかもしれませんが、ご安心ください。ここに、その区別があります。

不法侵入者（Trespasser）。
不法侵入者：不法侵入者とは、人の土地に故意に、かつ喜んで、その許可なく侵入したり占有したりする人のことです。
不法占拠者（squatter）：不法占拠者とは、故意かつ自発的に、所有権を主張して、許可なく他人の土地や財産を占拠した人のことをいいます。

不法占拠者は、基本的にはさらに一歩進んだ不法侵入者です。彼らは所有権を主張するために、許可なく土地を占有します。

法律的には、この行為は「逆所有」と呼ばれています。不法占拠者がコモン・ローの要件をすべて満たしていれば、その土地の所有権を合法的に取得できる可能性があります。

不法占拠者は、空き家や廃墟を選ぶことが多いです。それは、このような物件では、不利な占有の要件を満たすのが容易だからです。残念ながら、長期間空き家になっている賃貸住宅が狙われることもあります。

不法占拠者の権利とは

本来、不法占拠法や不法占拠者の権利は、土地が使われなくなるのを防ぐために利用されるものです。土地や財産は、放置されるのではなく、利用され、大切にされるべきだと考えられています。また、入居者の入れ替わりが、人のいない家を狙う不法占拠者の目印になる場合もあります。

不法占拠を追求するスクワッターの権利は、コモンローの下で法的に保護されています。しかし、各州や地域によって、不利な占有に関する法律が異なる場合があります。そのため、州レベルの不利な占有に関する法律について、よく調べておくことが重要です。

不法占拠の保護に加えて、不法占拠者は法的に立ち退き通知を受け取る権利があります。そもそもあなたは彼らに貸していないのですから、これは馬鹿げていると思うかもしれません。しかし、あなたは法律に従わなければなりません。これを怠ると、訴訟を起こされたり、不動産の所有権を失ったりする可能性があります。

不法占拠者を立ち退かせる方法

残念ながら、不法占拠者を立ち退かせるのは、伝統的なテナントを立ち退かせるのと同様に難しい場合があります。多くの不法占拠者は、借地権を得ようとします。

そうなると、立ち退きはさらに難しくなります。また、立ち退きのプロセスが長くなる可能性もあります。

もしあなたが不法占拠者を立ち退かせようとしているのであれば、以下のような手順を踏む必要があるでしょう。

1. 冷静になる

不法占拠者があなたの敷地内に家を建てることは、非常に苛立たしく、気が狂いそうになります。しかし、あなたが冷静になることが重要です。

怒って脅したり、無理やり部屋に入ったり、電気・ガス・水道を止めたりすると、訴訟や逮捕に発展することもあります。

2.警察に通報する

まずは警察に通報しましょう。次のステップがどうあるべきかを判断してくれるでしょう。

ほとんどの場合、警察は状況が民事問題なのか、刑事問題なのかを判断します。

ほとんどの場合、民事事件か刑事事件かを判断しますが、刑事事件になることはあまりありません。

もし刑事事件と判断された場合、警察は不法占拠者に建物の明け渡しを指示します。それに応じるための時間も与えられます。

しかし、民事上の問題であれば、電話や苦情の記録を求めなければなりません。

3.立ち退き通知を送る

不法占拠者がユニットを占有していた期間によっては、立ち退きのプロセスを開始するために立ち退き通知を送る必要があるかもしれません。その場合は、テナントの立ち退きに関する一般的な手順をすべて踏む必要があります。通知は配達証明付きの郵便で送り、その受領を記録しておきましょう。

4.迷惑テナントとのコミュニケーションをすべて記録する

あなたと不法占拠者の間で行われたすべてのコミュニケーションを記録することは非常に重要です。これは、あなたが状況を改善しようとしたことや、法律を遵守したことの証拠となります。また、不法占拠者が攻撃的であったり、何らかの形であなたを脅したりした場合には、それを裁判で利用することができます。

不法占拠者を防ぐには？

不法占拠者に対処する最善の方法は、そもそも不法占拠者があなたの所有地に侵入するのを防ぐことです。ここでは、不法占拠者を防ぐためのいくつかの方法を紹介します。

空室状況を把握する。プロパティー・マネージャーに定期的にチェックしてもらうにしても、自分が週に2、3回立ち寄るにしても、自分の部屋をチェックするようにしましょう。
すべてに鍵をかけて閉じておく。すべての窓（上層階も含む）に鍵をかけて、敷地内への侵入を困難にします。また、裏口やガレージ、雨戸などの入り口には必ず南京錠をかけておきましょう。
セキュリティシステムを導入する。高価なホームセキュリティシステムを購入する必要はありません。最近では、誰かが家に入ろうとすると携帯電話に警告と画像を送信するモーションセンサーカメラを簡単に購入することができます。このカメラは、不法侵入者の抑止力にもなりますし、捕まりたくない人にも有効です。
ユニットをいっぱいにしておくようにする。これは当然のことのように思えるかもしれませんが、賃貸住宅を満室にしておくことで、不法占拠者を締め出すことができます。長く住んでくれるテナントが見つかるまでは、月単位の賃貸契約を提案しましょう。また、長い法的手続きを避けるために、不法占拠者に部屋を貸すことを提案することも検討してください。
Easement（地役権）を試してみる。個人に敷地内での駐車を許可する場合でも、近道としての使用を許可する場合でも、不法占拠者に自分の敷地やその一部を使用する許可を書面で与えることで、不法占拠者や不法侵入者として認識されるのを法的に防ぐことができます。

おわりに

家主や不動産管理者として、不法占拠者に対処しなければならないことはほとんどありません。しかし、不法占拠者への対処法についての知識は、常にツールベルトに入れておくべきです。

この知識は、不法占拠者を防ぐだけでなく、状況をデリケートに処理し、法律を遵守することにも役立ちます。