The 2021 Clear and Simple Guide to Turnkey Real Estate Investing (日本語)

今日、多くの投資家が、株式や債券などの不安定な投資に資金を投じるよりも、不動産を所有することが完璧な代替手段であることに気づいています。

不動産市場への投資にはさまざまな方法がありますが、ターンキー不動産投資は、目で見て触れることのできる実物資産を直接所有することで、毎月のパッシブインカムと長期的な評価を得ることができます。

ここでは、ターンキー不動産投資を一番の選択肢とする人が増えている理由をご紹介します。

Should You Invest in Turnkey Rental Property?

ターンキー不動産投資は、賃貸不動産投資に初めて挑戦する人や、ポートフォリオを短期間で増やしたい経験豊富なバイヤーにとって、優れた選択肢となります。

ターンキー不動産は、ターンキー（すぐに使える状態）であり、すでにテナントが入居していることが多いため、遠距離の不動産投資家にとっては第一の選択肢となります。

しかし、ターンキー投資は、長期的なバイ＆ホールド戦略をとる投資家に最適です。

How to Successfully to Investinate Turnkey Real Estate

どのような種類の投資であっても、資金を投入する前に、その資産購入が全体的な投資戦略にどのように適合するかを理解することが重要です。

ターンキー不動産投資を成功させるためには、以下のような点を考慮する必要があります。

• 賃貸物件の保有期間は、一般的に株式や債券などの流動性の高い資産よりも長くなりますが、不動産は長期的には市場の変動の影響を受けにくいと言われています。
• ターンキー賃貸の機会については、すべて十分に調査する必要があります。なぜなら、業界標準の「ターンキー」の定義はなく、売り手によってこの言葉の意味が異なるからです。
• 現地の専門的な不動産管理チームを雇うことは、長距離不動産への投資を成功させるための重要な要素の1つです。
• 様々な保有シナリオを用いてターンキー投資の収入の可能性を計算し、毎月の経常的な純キャッシュフローと段階的な評価が賃貸物件の価値にどのように影響するかを理解する。

ターンキー不動産投資のメリット

ターンキー不動産投資には、他のアセットクラスにはない多くのメリットがあります：

1.

ターンキー不動産投資は、他のアセットクラスにはない多くの利点があります。

ターンキー方式の不動産投資では、何千マイルも離れた、不動産価格がより手頃で、キャッシュフローやROIがより高い市場の不動産に投資することができます。

2. すぐにキャッシュフローが得られる

不動産投資の最大の難関は、家賃を滞りなく支払い、自分の家のように世話をしてくれる優良な入居者を見つけ、維持することです。

入居者が決まっているターンキーの一戸建て賃貸物件を購入すれば、クロージングの日からすぐに収入が得られます。

3.現地での管理が含まれている、または推奨されている

現地のプロの不動産チームを持つことは、遠距離の不動産投資家にとって非常に貴重なリソースとなります。

ターンキー・プロバイダーの中には、不動産管理をサービスの一部として提供しているところもあれば、Roofstockのように、自分で現地の不動産管理会社を選ぶことができるところもあります。

4.保証/セーフティーネット

洗練された不動産投資家は、リスクを最小限に抑え、リターンを最大化するためにできる限りのことをします。 ターンキー会社から購入する場合は、その会社が投資家にどのような保証をしているかを確認してください。

例えば、Roofstockの物件には以下のような保証がついています。

• 購入した物件に満足できない場合は30日間の返金保証
• 空き家の場合、賃貸可能になってから45日間の家賃保証

(さらに詳しく知りたい方は、Roofstockの保証についての詳細をご覧ください。)

5.

ターンキー不動産への投資は、すべての作業がすでに行われているので、簡単で便利です。

成約日から始まる即時のキャッシュフローや、空室や修理によるダウンタイムがないことから、ターンキー賃貸物件はパッシブな不動産投資家にとって完璧な選択と言えます。

ターンキー不動産投資のデメリット

公平性とバランスを考慮して、ターンキー不動産投資にはいくつかの潜在的なデメリットもあります。

ターンキー不動産は、通常、少しプレミアムをつけて販売されています

ターンキー会社の中には、家を購入し、それを修理して、ターンキー投資として再販売するところもあります。

一方、Roofstockのような会社は、不動産投資家と、徹底的に検査・審査されたターンキーハウスの売り手とを結びつけるオンラインプラットフォームを運営しています。

リスク調整後のリターンが低い

ターンキー不動産は、修理の必要がなく、すぐに入居できる状態にあり、多くの場合、適格なテナントからの賃料ですでにキャッシュフローが発生しているため、投資からリスクを取り除くことができます。

このように、ターンキー不動産はリスクが低いため、リスク調整後のリターンも低くなる可能性があります。

これは、債券の仕組みにも似ています。

不動産投資家は、1％よりもはるかに高いリターンを期待していますが、ハイリスクな投資に資金を投じることはしません。

不動産投資家は、1％よりもはるかに高いリターンを期待していますが、ハイリスクな投資に資金を投じることはしません。

これはまさにRoofstockのターンキー物件に当てはまるもので、4つ星と5つ星の地域にある家の年率リターンは約6～7％、1つ星から3つ星の地域では約7.5～12％となっています。

ターンキー不動産を購入する前に考慮すべき重要なこと

自分で再生プロジェクトを管理するという不確実性に対処することに興味がなく、予想される主要な出費（HVAC、屋根、給湯器など）がないはずの物件を購入したい場合、ほとんどの投資家は、ターンキー不動産があることに気づくでしょう。

しかしながら、ターンキー不動産を購入することは、デメリットよりもメリットの方がはるかに多いことに、ほとんどの投資家は気づくでしょう。

しかし、ターンキー・レンタル・プロパティへの投資に踏み切る前に、考慮すべきいくつかの重要な点があります。

• キャップレート、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン、ROIなどの財務指標が、他の投資オプションと比較して「理にかなっている」ことを確認すること。
• 長距離賃貸物件のローンを組むのは、自分の市場で購入するよりも割高になる場合がありますので、貸し手を探し回り、さまざまな融資オプションを検討するようにしてください。
• 資格のある地元の不動産管理や不動産チームを持つことは、しっかりとしたプラスの純キャッシュフローのあるターンキー・レンタル物件を持つか、あるいは収支がほとんど合わない物件を持つかの違いになります。
• ターンキー・レンタル物件であっても、プロのインスペクターを使って、HVACや基礎などの構造的・機械的な項目や、行われたリノベーション作業の質を調べるなど、常に徹底的なデューデリジェンスを行いましょう。

ターンキー・レンタル・プロパティを探す場所

ここまでお付き合いいただいた方は、ターンキー・プロパティをどのようにして探し始めたらいいのか、興味をお持ちだと思います。

探す場所はいくつかあります。

• ZillowやRealtor.comなどのウェブサイトは、不動産業者が販売している住宅を探すのに適した場所ですが、物件の状態や地元の市場力学を評価するために自分で調査する必要があります。
• Craigslistは、FSBO（所有者による販売）から良い取引を見つけたいと思っている買い手にとっては良いリソースですが、この種の売り手に対しては「買い手は常に注意する必要がある」ということを覚えておいてください。 Roofstockは、掲載されている各物件の詳細な財務実績、取引過程におけるすべての関係者の完全な透明性、家賃や購入の保証など、投資家に優しいさまざまな機能により、2015年に設立されて以来、天文学的な成長を遂げています。
• 投資を検討しているどの市場でも、Googleで「ターンキー企業」を検索してください。