オンラインで住宅の推定価格を見つけるとなると、ZillowとRedfinの2つのサイトが最も人気があります。 Zillowの「Zestimate」とRedfinの価値推定は、それぞれ独自のアルゴリズムに基づいて資産価値の推定値を提供しています。
では、どちらの推定値がより信頼でき、正確なのでしょうか？ 家を売る側としては、一番高い数字を選んでしまいたくなりますが、それが必ずしもベストな選択とは限りません。 さらに複雑なのは、住宅の「本当の」価格とは、その住宅に対して誰かが支払うことを望んでいる価格であり、「真の」住宅価格は存在しないという事実です。
ZillowやRedfin、その他の情報源から得られる見積もりは、その価格に対する推測であることに変わりはありません。 つまり、RedfinもZillowも、データ分析を用いて、地元の不動産業者の現場での経験や「直感」に近いものを得ようとしているのです。 経験豊富なエージェントに代わるものはありません。
とはいえ、ZillowとRedfinがどのようにして見積もりを出しているかを見ると、どちらかが他方よりも正確である可能性が高いことがわかります。
- Why Are Zillow and Redfin Estimates So Different?
- How Accurate Is Zillow?
- How Accurate Is Redfin?
- ZillowとRedfinのどちらがより正確か
- ZillowとRedfinのリスティング・プラットフォームの比較
- Zillowの不動産業者とRedfinの不動産業者の比較
ZillowとRedfinの推定値はなぜ違うのか
まず第一に、ZillowとRedfinは全く異なるタイプのビジネスです。 Redfinは、全米を対象としたフルサービスの不動産仲介会社です。 つまり、彼らのビジネスは顧客の家の売買を支援することであり、ウェブサイトやアナリティクスは基本的にその主目的のための二次的なものです。
一方、Zillowは不動産仲介業者ではなく、技術的には「サードパーティのデータアグリゲーター」と呼ばれています。
しかし、両社とも最初は地元の郡からの同じ生データを使用しますが、Redfinはより多くの情報を見積もりに組み込んでいます。 Zillowは独自に地域のMLSと部分的なデータ共有契約を結び、データの使用をある程度許可していますが、Redfinはより自由にデータを分析に使用することができます。
MLSへのアクセスはフロントエンドでの優位性をもたらしますが、それは必ずしも最終製品がより正確であることを意味するものではありません。 これはすべて、彼らの見積もりが目的ではなく手段であるという事実に帰結します。
「Redfinは一般的に価格が高く、正確でないことが多いと感じていました」と語るのは、チャールストンに拠点を置く不動産業者のSusan Avilesさん。 “
これは、Redfinのビジネスモデルの文脈では理にかなっています。 売り手がRedfinのサイトで家の価値の見積もりが高かったためにRedfinと契約した場合、1%という低い手数料しか払っていないので、自分の家がかなり低い価格で売れてもがっかりしないかもしれません。
では、ZillowのZestimateがより正確だということでしょうか。
How Accurate Is Zillow?
Zestimateには波乱万丈の過去があります。 売り手のグループがZestimateの不正確さについてZillowを訴えようとしたり、ZillowのCEOが自分の家をZestimateよりもなんと40%も低い価格で売ってしまったことは有名です。
しかし、近年はずっと洗練されてきました。 現在、Zillowは1億1千万件以上の米国の住宅を評価しており、その誤差は中央値で4％以下であるとしています。 つまり、半分の確率で、住宅はZestimateの4％以内の価格で売れるということです。
この誤差率の中央値が4%ということは、多くのプロの住宅鑑定士と同程度であり、多くのエージェントは、Zillowが精度の面でRedfinをわずかに引き離していることに同意しています。 “
「私のプロとしての意見では、Zillowはかなり正確になってきています」とエージェントのSusan Aviles氏は言いますが、Zestimateがプロの鑑定士と同じくらい正確であるということには同意していないようです。
「プロの査定や、その地域をよく知る資格のある不動産業者のCMAには及びません。 私の理解では、Zillowはリフォームの程度、屋根の古さ、HVACの古さ、交通量の多い道路や送電線、人気のない間取りや眺望など、価値を阻害する可能性のある要素を調整しません。
しかし、全体的にはZillowがより正確な会社である一方で、ある特定の分野ではRedfinが優位に立っています。
いくつかの独立した研究を引用して、Redfinは自分たちの推定値の誤差は、全国の中央値で上場住宅で1.77%、市場に出ていない住宅で6.66%であると主張しています。
つまり、活発に販売されている住宅では、Redfinの推定値は半分の確率で最終販売価格の1.7%以内に収まるということです。 これは非常に正確です。 それほど印象的ではないのは、未掲載の住宅に対する誤差の中央値が6.66%であることです。
それでも、Redfinは、市場に出ている住宅を販売することがビジネスであり、包括的な情報は住宅が掲載されて初めて利用可能になるため、掲載されている住宅のエラーレートが実際に重要な唯一の数値であると主張することができます。 このことから、もしあなたが売却を考えている住宅所有者であれば、正確な価値を知りたいのであれば、Redfinで自分の家を調べるべきではなく、市場に出ている、あるいは最近売却された類似の家を調べるべきだということになります。
Is Zillow or Redfin More Accurate?
数字を見ると、全体的にはZillowの方が正確ですが、活発に売りに出されている家に関してはRedfinの方が正確であることは明らかです。 これらは全国の中央値の誤差であり、ローカル市場には多くの変動が組み込まれています。 Washington Postの記事によると、Zillowはローカル市場で素晴らしい中央値誤差率を誇っていますが、中央値から少しでも外れると劇的な異常値があることがわかりました。
たとえば、コロンビア特別区の市場では、Zillow のエラー率の中央値は 3.1% ですが、同区の Zestimates の 3 分の 1 は 5% の精度にも達していません。 シカゴも同様で、全体的なエラー率は3.8%でしたが、41%以上のZestimatesが5%以内の精度ではありませんでした。
結果は？
中央値の欺瞞的な性質は、インターネットが普及するはるか昔から、エージェントや鑑定人を悩ませてきた問題を指摘しています。
ここで、「本当の」家の価値を発見することはできず、市場が支持する価格を経験的に推測するしかない、という上述のポイントに戻ってみましょう。
つまり、非常に似ている家は、比較対象が多いため、評価がしやすいということです。 いわゆる「クッキーカッター」と呼ばれる分譲地にある家は、近くにある同じ家の販売価格を参考にするだけで、自信を持って正確に評価することができます。 しかし、ユニークな家は比較対象が少ないため、評価が難しくなります。
これは特に高額物件に当てはまります。高額物件は需要が少ないですが、買い手の経済的な制約も少ないのです。
要するに、ユニークな物件であればあるほど、また価格が高ければ高いほど、推定価格の精度は低くなるということです。
一方で、住宅の正確な価値を見つけるには、類似の比較対象を見つけるのが一番です。
Susan Aviles氏のようなエージェントは、オンラインの見積もりを出発点にして、CMAでその範囲を狭めていきます。 “
Susan Aviles氏のようなエージェントは、オンラインでの見積もりを出発点として、CMAでその範囲を狭めていきます。 “
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Zillow vs. Redfin Listing Platforms
ZillowとRedfinはどちらもオンラインプラットフォームで何千もの物件を提供していますが、価格の見積もりと同じように、その経路は少しずつ異なります。
Zillowは不動産仲介業者ではないので、自分たちのサイトに掲載するために、すべての地域のMLSや他のさまざまな不動産データ会社と個別にデータ共有契約を結ばなければなりませんでした。
しかし、Zillowのリスティング・プラットフォームには、Redfinでは表示されないような物件も含まれています。
ただし、Zillowのリストプラットフォームには、Redfinに表示されない物件も含まれています。 また、Zillowには、差し押さえ物件、プレフォアケース、新築物件、賃貸物件なども掲載されていますが、その多くはRedfinに掲載されることはありません。
Zillowは、常に最も正確で分刻みのリストの概要を示しているわけではないかもしれませんが、Redfinよりも合計で多くのリストを持っています。
Zillow不動産エージェント vs. Redfinエージェント
ZillowとRedfinのプラットフォームはよく似ていますが、彼らが提供する不動産エージェントは、彼らのサービスが本当に分岐するところです。 Redfinはフルサービスの不動産仲介会社であり、自社で給与所得者の不動産エージェントを雇用しています。
一方、Zillowはエージェントを直接雇用していません。
一方、Zillowは、エージェントを直接雇用していません。Zillowのコアビジネスの1つは、エージェントの広告プラットフォームとして機能することです。 つまり、Zillowのプラットフォームでエージェントをクリックすると、お金を払ってサイトに掲載されたエージェントをクリックすることになる。
これは、Zillowに掲載されているエージェントがプロではない、信頼できないと言っているのではなく、彼らが適格であると仮定することはできないということです。
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