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By: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
2008年2月1日
数年前、私はニューヨークの不動産界の伝説的人物の一人と、彼の会社の顧問弁護士と一緒に座ったことがあります。 彼は、ニューヨークの立ち退きプロセスに悩まされていました。家賃収入の損失、無駄な弁護士費用、そして、テナントの債務不履行から実際の立ち退きまでの時間の長さです。
彼のビルのいくつかでは、小さなスペースを必要とする小規模なテナントのために、新しいタイプのオフィスを発表しました。 家具、カーペット、電話、パソコン、コーヒーなどは家主が用意することになっている。 スペースはあらかじめ構築されている。 借り手は、鉛筆を持ってくるだけで仕事ができるようになる。 顧問弁護士は、賃借人の債務不履行時に鍵を変えたり、この場合はカードキーを止めたりできるようなライセンス契約の使用について質問した。 当事務所のミッションは、訴訟に頼らずに自力で解決できるような、強制力のあるライセンス契約書を作成することでした。 この記事では、ライセンス契約について、その制限と権限について説明します。
ライセンス契約について
家主の弁護士は、ライセンス契約の使用を見落としていたり、慎重になりすぎてクライアントに提案できなかったりします。
リースによって築かれる不動産所有者である貸主と借主の間の法的関係は、ライセンスによって築かれる不動産所有者であるライセンサーとライセンシーの間の法的関係とは全く異なります。
『Friedman On Leases』で説明されているように、リースとライセンスの違いは次のとおりです。
リースとは、特定の財産を独占的に所有することを伝えるもので……通常、賃料の支払いの対価として、譲受人に財産を帰属させるものです。一方、ライセンスとは、他の人の土地で、本来なら許可されていない行為を許可するだけのものです。
ライセンス関係における所有者とライセンサーの権利の中で最も重要なものは、ライセンスを「自由に」取り消すことができる権利と、「自助努力」を用いて、貴重な不動産の所有権を回復するために数ヶ月または数年の長期にわたる苛酷な訴訟に耐えることなく、不履行のライセンシーをライセンスされた施設から追い出すことができる権利です。
ニューヨークの家主は、リース契約で自助努力を利用する権利を留保していますので、自助努力を利用できないわけではありません。 しかし、裁判所は一般的に家主が自助努力を行うことを敵視しており、リース条件に曖昧な点がある場合や、リースが失効しているかどうかに関する事実上の疑問がある場合には、自助努力の使用を承認しません。 さらに、ニューヨークの不動産訴訟法（「RPAPL」）§853では、テナントが力ずくまたはその他の不法な手段で不動産から追い出された場合、テナントは家主から3倍の損害賠償を回復することができ、また、リース期間の終了前に追い出された場合には所有権を回復することができるとされています。
これとは対照的に、善意のライセンス契約の下では、テナント・ライセンシーは施設に不動産を所有せず、占有する権利もありません。
それとは対照的に、善意のライセンス契約の下では、テナント・ライセンシーは施設に不動産を所有せず、占有権もありません。コモンローの原則が適用され、オーナー・ライセンサーは、理由の有無にかかわらず、ライセンス施設からライセンシーを追い出すために、いつでも平和的な自助努力を行う絶対的な権利を有します。
それにもかかわらず、リースの代わりにライセンス契約を使用しても、オーナー・ライセンサーとテナント・ライセンシーの間の訴訟の可能性が完全になくなるわけではありません。 使用された「自助努力」が平和的（したがって合法的）なものであったか、強制的（したがって不法）なものであったかという問題は、常に訴訟の対象となり得ます。 しかし、有効なライセンス契約が存在する場合、使用された自助努力が平和的ではなく強制的であったと判明したとしても、所有者・ライセンサーは追い出されたライセンシーを施設に再入場させる必要はない。 ニューヨークでは、ライセンシーの唯一の救済手段は、強制的な退去に対してRPAPL §853が提供する3倍の損害賠償である。
このような状況では、元ライセンシーによって証明された損害の性質に応じて、オーナーライセンサーは、確実ではないが可能性のある3倍の損害賠償判決を、通常の借地借家訴訟に関連するすべての費用の合計よりも、ビジネスを行う上でのはるかに少ない負担のコストとみなすことができます。
もちろん、オーナーやライセンサーは、採用した自助努力が常に「平和的」な方法で行われ、後に「強制的」に行われたことが判明する可能性がないように、あらゆる予防措置を講じる必要があります。
LICENSING FACTORS
ライセンス契約の利益を得るためには、不動産所有者は、建物の将来の使用者との契約が、リースではなく、本当にライセンスであることを確認しなければなりません。 これは、必ずしも容易なことではありません。 単に契約を「ライセンス」と呼ぶだけでは、そのようにはなりません。 契約がリースではなくライセンスであると判断されるかどうかは、不動産ライセンスの3つの本質的な特徴である、1）ライセンサーが「意のままに」取り消すことができる条項、2）ライセンサーが敷地を絶対的に支配すること、3）ライセンサーがライセンシーに、ライセンシーが許可された敷地の使用に必要なすべての必須サービスを供給すること、の有無によります。
裁判所は、これらの特徴のいずれか1つ以上が契約に完全に欠けているか、ライセンサーが保持する権限に十分に付与されていない場合、ライセンスはリースであると判断してきた。 しかし、ライセンシーに与えられたコントロールが少なければ少ないほど、契約はライセンスである可能性が高くなる。なぜなら、ライセンスは自治権を提供するものではなく、「サービスの提供方法について監督権を持つ別の者が所有または運営する施設で行われる企業内でサービスを提供する」ことを当事者に許可するに過ぎないからである。 それにもかかわらず、ライセンサーがライセンシーの請求する価格、ライセンスされたスペースでの営業時間、さらにはライセンシーの従業員の選択までもコントロールすることは、契約がリースではなくライセンスであるとみなされる保証にはならないとされてきました。”
したがって、適切なライセンス契約を慎重に作成することが必要であり、そのためには、ライセンス体制の導入を希望する弁護士とそのクライアントが緊密に協力する必要があります。 そのためには、ライセンス制度を導入しようとするクライアントと弁護士が緊密に連携し、ライセンス制度を利用することのメリットとリスクをクライアントに伝えることが必要です。
オーナーは、「意のままに」取り消し条項付きのライセンス契約を喜んで受け入れるライセンシーを獲得することが商業的に可能かどうかについても判断しなければなりません。 潜在的なテナント・ライセンシーがこのような契約を喜んで結ぶかどうかは、オーナーがライセンス使用に供している施設の種類によって異なる可能性がある。例えば、ライセンスされているスペースが倉庫なのか、複数のユーザーのためのオフィス・スイートなのか、あるいは単なる倉庫なのか、などである。
現在、不動産ライセンス契約は、オフィススペース、ランドリールーム、特定のタイプの保管スペース、ショッピングモールのキオスクなど、短期的な利用者にライセンスされた不動産の所有者が主に利用しているようである。 このような契約の市場が存在することは明らかである。
クライアントが善意のライセンス契約の不履行をしているテナント弁護士は、もはや立ち退きの判決を最大6ヶ月間遅らせることを保証できなくなります。 ライセンシーであるクライアントが債務不履行を是正しない場合、クライアントは平和的な自助努力により、速やかにライセンス施設から立ち退くことになります。 もはや不動産オーナーは、一定の期日に建物の所有権を取り戻すことを保証するために、収入や滞納金を放棄しようとはしないでしょう。 交渉力は、立ち退きを回避したい場合は、債務不履行のライセンシーに全額の支払いを要求するか、法律の全面的なバックアップを受けて建物の平穏な占有を要求することができるオーナー・ライセンサーに有利に働くだろう。
家主がリースではなくライセンスを利用し始める可能性については、こちらをご覧ください
Adam-Leitman-Bailey-Using-a-License-Agreement-Instead-of-a-Lease-Articles.pdf
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