ハグと笑顔と引き換えに、自分の子供に家を売りますか？
鍵を渡して家族間で金銭的なやり取りをしたいのはやまやまですが、スマートなビジネス取引として扱わないと、税負担が増えるリスクがあります。
詳細は不明ですが、以下のような選択肢があります。
- 子供に家を相続させる
- 家をそのまま贈与する
- 子供が家を購入するための資金を調達する
- 家を子供に安く売る
- 家を子供に売っても住み続ける。
- 子供に住宅ローンを引き受けさせる
- 個人信託を利用する
会計の専門家であり、ALG Tax Solutionsの創業者兼社長であるA.J. Gross, CPA, E.A.の助けを借りて、2018-2019年のIRSルールに基づく各オプションとその税金への影響（ダミーの例を使って）を見ていきましょう。
もし、まだ迷っているのであれば、私たちが考える（多くの場合）家族の家をある世代から別の世代へとスムーズに移すための最良のルートを下部に示しました。 (Sabrina Wishak/ Burst)
オプション1：子供に家を相続させる
最期の時まで家に住んでいれば、残された親族は遺産の内容（所有しているすべてのものから借金を差し引いたもの）を相続することができます。
しかし、死後に財産を移転する際には、国が相続税を課しますので、遺産から税金が差し引かれた後でなければ、子供は家を受け取ることができません。
ただし、Unified Federal Gift and Estate Tax Exemption（統一連邦贈与税・遺産税免除）という免除制度があり、2018年の場合、一人当たり1,118万ドル（夫婦で約2,240万ドル）を課税対象遺産から除外することができます。
課税されるのは、免除後に残った分だけです（参照：贈与税・遺産税の税率）。
その上、子供が家を売却する際に、キャピタルゲイン税を回避できる可能性があります。
キャピタルゲイン税は、住宅などの資本投資を売却した際に課される税金ですが、ほとんどの人は個人住宅控除の対象となります（独身申告者は25万ドル、夫婦であれば50万ドルまで）。
キャピタルゲイン税は、住宅の当初の取得価格（または税務上の「基礎」）と、売却日の住宅の公正市場価格に基づいて計算されます。
例：
20万ドルで購入した家の基礎は、あなたが住んでいる間はずっと20万ドルのままです。 しかし、あなたが亡くなった日に、あなたの家の価値が50万ドルだった場合、その基礎は50万ドルに「ステップアップ」され、20万ドルではなくなります。
どちらのシナリオでも、あなたの子供は55万ドルを手にします。
どちらのシナリオでも、お子さんは550,000ドルを手にしますが、政府の目には、ステップアップベースを使って、350,000ドルの利益ではなく、50,000ドルの利益しか表示されません。
これは、お子さんが支払わなければならないキャピタルゲインの額に実質的な影響を与えます：理論上の利益が少ない＝税金が少ないということです。
さらに、お子さんが2年間住んだ後に家を売却すれば、ホームオーナーのキャピタルゲイン控除の資格を得ることができ、全体として支払うべき税金がなくなるかもしれません。
オプション2：家をそのまま贈与する
死ぬまで家に住みたくない場合はどうすればいいのでしょうか？
空の巣を残したいが、家は家族の中に残しておきたいという夢をお持ちの方には、家を子供に贈与するという方法があります。
国税庁の規則では、贈与者は贈与税を支払わなければなりません。 受け取った人は税金を払いません。
幸いなことに、この贈与税に対抗するいくつかの方法があります。 まず、「年間贈与税除外額」を使って贈与額を相殺することができます。
これは人ごと、受取人ごとなので、もしあなたとあなたの配偶者が両方とも子供に家を贈与する場合は、除外額を2倍にして3万ドルを無税で贈与することができます。 グロス氏によれば、この控除額は「結婚した親が結婚した子供と配偶者に家を贈る場合は、6万ドルまで上がることもある」とのこと。
例を挙げます。
あなたの家の価値が20万ドルだとします。 あなたは結婚しており、あなたの子供も結婚しています。 あなたとあなたの夫は、あなたの子供とその配偶者に1万5千ドルずつ贈与することができ、子供は6万ドル（1万5千ドル×4）まで贈与税控除の一部として除外することができます。
この時点で、さらに2つの選択肢があります。 140,000ドルに対して贈与税を支払うか、IRSが生涯の統一連邦贈与税・遺産税の非課税枠である11,180,000ドルから差し引くかです。
ほとんどの人は、生涯の非課税枠から贈与税を差し引きます。
贈与を行う年に、個人税申告書（フォーム1040）と一緒に贈与税申告書（フォーム709）を提出するだけです。
残念ながら、あなたの財産が1,118万ドル以上であれば、Taxable Estate > 1,118万ドルの額に応じて、贈与税を支払うことになります。
このような場合は、Tax Foundation’s guide on State Estate and Inheritance taxesをチェックしてみてください！
ただし、完全な贈与オプションについては、以下の2点を覚えておいてください：
- 家を贈与しても、ステップアップベーシスはありません。 後日、子供が家を売却する際の費用は、あなたが家を買ったときの低い価格（あなたの基礎が子供に「持ち越された」）になります。 選択肢1の例では、お子さんが売却したときの利益は5万ドルではなく35万ドルということになります。 そして、ここからは数字のゲームです。 ホームオーナーズエクスクルージョンが利益の全額をカバーするのであれば、心配はありません。
- 相続税の非課税枠を食いつぶしている
相続税の非課税枠は、使うたびに小さくなっていく生涯非課税額です。 ただし、遺産税の非課税枠は、2017年の一人当たり549万ドルの非課税枠よりも倍以上引き上げられ、2018年は1118万ドルになりましたので注意が必要です。 ほとんどの人の遺産は1118万ドルを下回るでしょう
オプション3：子どもの家の購入資金を調達する
ここでちょっと寄り道をしてみましょう。 選択肢1と2は、親が子供に対して特に寛大な気持ちを持っている場合です。 家を子どもにプレゼントしたくないとか、売却したお金が必要だとか。
堅実な選択肢は、家を公正市場価値（FMV）で子供に売却することです。
売却時に家の全価格を要求するのではなく、全価格での割賦販売を検討してください。 お子さんに10％の頭金、つまり5万ドルを支払う余裕がある場合、残りの45万ドル分のノートを作成します。 ノートの書き方を確認し、子どもがあなたに支払わなければならない月々の支払い額を明示します。
グロスは、少なくとも適用される連邦金利（AFR）、別名ローンの市場金利を請求する必要があると強調していますが、これは2019年3月時点では～3％です。
ノートが家に対して法的に担保されている限り、毎月、子どもがノートの元金と利息を支払う際に、その利息を適格住宅ローン利息として控除することができます（ただし、その利息収入に対しては税金を支払わなければなりません）。
また、年間贈与税除外制度を利用して、最大1万5,000ドルの年間贈与を行うことで、子どもにさらなる支援を行うこともできます。 しかし、2つの流れ（贈与と手形）が別々であることを確認してください。
このオプションでは、お子さんの家の基礎は購入価格の50万ドルとなり、家を再び売ったときに将来のキャピタルゲイン税を回避することができます。
オプション4：子どもに家を安く売る
もし、子どもが家を正価で買えるような経済状況にない場合はどうすればいいのでしょうか？ 残念ながら、これは親として有利な状況ではありません。
もし、見ず知らずの人に家をFMVよりも低い価格で売ってしまったら、あなたは損をすることになります。
しかし、親戚、つまり自分の子供にFMVよりも低い価格で家を売ろうとすると、IRSはこれを贈与とみなし、単純に売却損を認めません。
子供の家の基礎も低くなります。低い売却価格が将来の売却の基礎となり、将来的にキャピタルゲイン税が高くなる可能性があります。
例を挙げます。
例えば、自分の家を子供に1ドルで売りたいとします。 Gross氏によると、「もしあなたの家のFMVが50万ドルで、1ドルで家を売った場合、あなたは本質的に499,999ドルを子供に贈与することになる」とのことです。
この贈与のうち、3万ドルまでは（結婚している場合）「贈与税控除」によって税金から除外することができます。
先に述べたように、今年は遺産税の控除額が非常に高いので、一度だけで済むかもしれません。 しかし、これを次の家、次の家と続けていくと、本当に必要なときに最終的な遺産を除外するためのExemptionが残っていないことになります。
オプション5：子供に家を売るが、住み続ける
最も複雑な状況の1つは、家を子供の名義に変えたいが、何も変わらないように住み続けたい場合です。
お子さんが別の州で働いていたり、まだ大学に通っていたりして、基本的には名前だけの移転を希望しているのかもしれません。
さて、将来的に影響が出ないように証書の名前を変更することはできません (下記のオプション 6 を参照)。 これは、売却と家賃が市場価格であれば、完全に受け入れられる取引で、家の「使用と占有」に対して公正に支払っていることになります。
Gross氏は、このような状況にある住宅所有者は、適切な売買契約と、親子間の誠実な賃貸借契約を結ぶべきだと提案しています。 IRSはこの点をよく見ています。
- FMVよりも低い価格で子供に家を売り（オプション4）、その後、市場レベルよりも低い家賃を支払わないでください。 セクション2036(a)(1)によると、IRSはあなたが家の「所有と享受」を手放していないと考えているので、これは本当の売却とはみなされません。
オプション6: 子供に住宅ローンを引き受けさせる。
一般的に、自分の家を誰かに譲る場合、譲渡は証書に署名することで行われます。
典型的には、自分の家を見知らぬ第三者に売る場合、「保証証書」に署名します。
通常、他人に家を売る場合は、「保証書」にサインします。これは、売り手が実際に家を所有していること、売る権利があること、先取特権や抵当権がないことを約束するものです。 これは、所有権の移転を可能にしますが、それ以外のことについては何も約束しません。
多くの人は、quitclaim deedにサインして公証し、county clerkに提出すれば、家が引き継がれると思っています。 これには2つの問題があります。
- quitclaim deedにサインしても金銭の授受はないので、IRSはこれを贈与とみなし、贈与税のルールを適用します（上記のオプション2）。 quitclaimは簡単なので、Gross氏によると、親が税金の相談もせずに子供に家を譲って、IRSに報告しないことがあるそうです。 親が亡くなっている可能性が高く、譲渡時の家屋の基礎が不明なため、概算で複雑な税金の試算をしなければならないからです。
- Quitclaim deedは家の所有権を移すだけで、家に関連する住宅ローンや借入金は移されません。
住宅ローンはあなたの名義のままで、あなたはそれを支払わなければなりません。まず、住宅ローンを完済して、家を無償で譲渡することができます（上記のオプション3）。 すべての銀行が住宅ローンの引き継ぎを認めているわけではありませんし、すべての住宅ローンが対象となるわけでもありません（FHA、VA、USDAのみ対象）。 あなたは住宅ローン残高と同額の価格で家を売ることになりますが、お子さんは信用力があり、銀行の融資基準を満たす必要があります。
そして3つ目は、住宅ローンの貸し手に確認して、既存の住宅ローンを借り換えて、子供を家の名義に加えて共同所有者にすることです。
Source: オプション7：個人信託を利用する
最後に、Qualified Personal Residence Trust (QPRT)を利用して、子供に家を譲るという選択肢があります。
QPRTは取消不能な信託の一種であり、家に住みながら子供に家を譲ることができる素晴らしい方法です。
会計士の助けを借りて、まずQPRTを作成し、あなたの家をQPRTに移します。
家はあなたの名義のままで、住宅ローンの支払いを続け、信託期間が終了するまで家に住むことができます。
家はあなたの名義のままで、住宅ローンを支払い、信託期間が終了するまで住むことができます。期間終了後、家は子供の名義に移り、家に住み続けたい場合は子供に家賃を支払わなければなりません。
このオプションの税金への影響を見てみましょう。
QPRTを利用するメリットは、家を実際の価値よりも低い価格で信託に移すことができることです。
例：
現在の家のFMVが100万ドルで、息子さんを受益者に指名してQPRTを作ったとします。その際、あなたの年齢、信託期間、金利などを考慮して、複雑な計算が行われます。
すべての計算が終わった後、もしあなたの家の評価額が35万ドルしかないと仮定すると、贈与税/遺産税の免除は100万ドル全体ではなく35万ドルにしか適用されません。 これは通常の贈与税との大きな違いで、実質的に100万ドルの価値がある資産を35万ドルで譲渡したことになり、65万ドルの相続税非課税枠を節約することができます。ひとつ覚えておいていただきたいのは、信託期間よりも長生きしなければならないということです。 今日、QPRTを設定し、信託期間を15年に設定したとしても、13年後に死亡した場合、譲渡日の家の価値（上記の例では100万ドル）はすべて遺産に含まれ、死亡時に遺産税の対象となります。
しかし、もしあなたが信託期間を過ぎてしまった場合、あなたの子供が家の所有権を得るとき、家の価値はあなたの最初の購入価格となり（オプション2の通常の贈与税のルールと同様）、子供は相続税を払わずに済むというメリットがあります。
QPRTに贈与した年に贈与税申告書(Form 709)を提出すればOKです！
このオプションは、よほどのお金持ちでない限り、価値がないかもしれません。 今年の相続税の非課税枠は1,118万ドルなので、あなたの資産がそれに近いものでない限り、贈与するたびに相続税の非課税枠を使ったほうがいいでしょう。
あなたにとって最良の選択肢は何ですか？ 会計の専門家によると…
会計の専門家であるGross氏によると、最良の選択肢はオプション5-FMVで家を売却し、子供が家を購入するための資金を調達することです。 数年後、家はお子さんに引き継がれ、あなたの財産には影響がなく、お子さんにとっては非課税になります。
しかし、税務上の判断は白か黒かではなく、個々人にとって何がベストかということになります。 グロス氏は、会計士は「ルールを説明し、質問に答え、顧客の目標に基づいて指導するために存在するが、決定を下すわけではない」と言います。
一方で、選択肢5は、非常に整理整頓が得意で、不動産が子供に完全に譲渡されるまで、毎年、税務書類、ローン書類、贈与税申告書などを記録し続けることができる人にとっては、最適な方法かもしれません。
一方で、非常に忙しく、すべての譲渡を追跡する時間が取れない人には、選択肢2の「家をそのまま贈与する」をお勧めします。
上記以外の選択肢も、状況によっては有効な場合がありますので、よく読んで、必要に応じて税理士に相談してみてください。