すべての不動産所有者にとって、不動産の所有権を他の人に移すときが必ずやってきます。 ほとんどの場合、所有者は、所有権の移転には、quitclaim deeds、warranty deeds、special warranty deedsなど、複数の方法があることに気づきます。 不動産の譲渡方法は、その譲渡の状況によって異なります。
From You to Trusted Family and Friends
quitclaim deedは、信頼できる家族や友人に財産を譲渡する際によく使われます。 Quitclaim deedには、他のほとんどのタイプの不動産証書に見られるタイトルコベナンツがないため、保証なしでの譲渡となります。 物件の所有者である付与者は、他の形式の証書で提供される保護を受けずに、物件の所有権を肉親などの被付与者に移転します。 そのため、所有権の欠陥、抵当権の設定、異議申し立てなどがあっても、譲受人には法的手段がありません。 このような「ありのまま」の財産移転は、付与者が自分の所有権が無害で明確であることを確信していない場合や、被付与者が付与者の善意の行動を確信していない場合には、リスクを伴います。 そのため、このタイプの証書は、一般的にそのような問題が起こりにくい特定の状況下でのみ使用されます。 離婚の際には、一方の配偶者が付与者となり、共同で所有していた夫婦の家の権利を終了させ、その権利を他方の被付与者である配偶者に譲渡する際に、quitclaim deedを使用する必要があるかもしれません。
From You to Your LLC
しかし、Quitclaim deedは、スモールビジネスの場面でも使用することができます。 賃貸物件や投資用不動産の所有者は、誰かがその物件で怪我をしたり、所有者を訴えたりした場合の法的責任を制限するために、LLCの事業体を形成する時期が来たと考えるかもしれません。 特に、複数の賃貸物件を所有しているオーナーは、他の資産を保護するために、物件ごとにLLCを設立することを希望する場合が多いようです。 不動産所有者がLLCを設立し、Federal Tax IDを取得し、ビジネス用の銀行口座を開設した後、不動産所有者は不動産をLLCに譲渡しなければなりません。 これには通常、quitclaim（権利譲渡）が使用されますが、保証証書（warranty deed）による保護を好む人もいます。 いずれの場合も、郡の記録係と協力して正しい証書の書式を入手し、現地の法律で要求される最低の「対価」（購入価格）を調べ、文書を公証してもらい、地元の登録機関で証書を記録してもらう必要があります。
From You to a Buy in a Traditional Sale
伝統的な販売では、ほとんどの場合、一般保証証書または特別保証証書が所有権の移転に使用されます。 保証証書は、所有権の状態が良好であることを保証するもので、譲受人である住宅購入者が、不動産に対する将来のクレームに対して法的手段を講じることを意味します。 このタイプの証書は、不動産の「権利」を伝えるだけでなく、新しい所有者が合法的にその不動産を購入し、所有し、楽しむことができることを約束する。 従来の住宅販売では、不動産業者、住宅ローンの貸し手、権原保険会社、場合によっては弁護士などが関与するため、所有権移転のプロセスは不動産所有者からは見えにくいことが多い。 タイトルカンパニーは、タイトルサーチを行い、タイトルの状態が良好であることを確認し、取引をさらに保護するためにタイトルインシュアランスのオーナーズポリシーとレンダーズポリシーの書類を発行する。 ここでは一般保証証書が一般的であるが、常に例外もある。 一部の販売取引では、付与者の所有期間中に生じた所有権の欠陥の問題に対処するために、特別保証証書を使用する場合がある。
欠陥を修復するための所有権の移転
所有権の欠陥が発生した場合、それを修復する必要があります。 多くの場合、ある種の証書がこのプロセスに関与します。 場合によっては、訴訟にかかる時間と費用をかけずに、所有権の欠陥を取り除くために権利譲渡を利用することもできます。
Some final notes for Mortgage Holders
不動産の譲渡を検討している不動産所有者は、住宅ローンの所有者である場合、特に注意が必要です。 住宅所有者は、借り換えや伝統的な売却によって、自分の住宅ローンが変更されたり、終了することを期待しています。 しかし、譲受人の中には、そのような譲渡によって自分の住宅ローンが影響を受けることを知らない人もいます。 多くの住宅ローン契約には、「売却時の返済義務」と呼ばれる条項があります。これは、金融機関がローンを「コール」し、全額返済を要求することを意味します。 家族間の贈与による権利譲渡のような金銭のやりとりがなくても、住宅ローンの貸し手の手続きによって、ローン残高の即時返済が求められる可能性があります。 ほとんどの譲受人はそのための資金を持っていないので、借り換えをしたり、譲受人に住宅ローンを引き受けてもらったり、新たな住宅ローンの承認を受けたりすることになります。 さらに、quitclaim deedは住宅ローンを譲渡するものではありませんので、貸し手が不動産の贈与を許可したとしても、タイムリーな住宅ローンの支払いは、引き続き付与者の単独責任となります。 貸し手がLLCのための譲渡を許可した場合、貸し手は譲受人に住宅ローン返済の新たな個人保証に署名することを要求したり、LLCを通じた借り換えを要求したりする可能性があります。 このように、この問題は住宅ローンを抱える不動産所有者にとっては厄介な問題です。 不動産の譲渡や売却の手続きを行う前に、金融機関に相談することをお勧めします。 さらに、quitclaim deedの履歴がある不動産の売却や譲渡を検討している場合は、全米のタイトルインシュアランス会社に問い合わせてみるとよいでしょう。 その会社は、タイトルサーチを行い、欠陥を修正し、さらに保護のためのオーナーズポリシーを発行することができます
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