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初めて家を買う人は、不動産業者や不動産エージェントが交渉をしてくれると思っているでしょう。 しかし、クロージングコストの負担、家全体の塗り替え、入居日の延長など、自分が望む条件で交渉する機会を逃さないようにしましょう。 結局のところ、売り手が言う最悪の言葉は「ノー」であり、それは聞いてみないとわかりません。
「若い住宅購入者が犯している最大の過ちは、不動産業者が自分に代わって積極的かつ創造的に交渉してくれると思い込んでいることです」と、エール大学経営大学院の教授で影響力と交渉術を研究しているゾーイ・チャンス氏は付け加えます。 “
住宅を購入する際に、何があっても必ず交渉すべき5つのことをご紹介します。 クロージング・コストの全額または一定割合を負担する。
初めての購入者として、うまく交渉できる主なことのひとつは？ クロージング・コストです。 “ニューヨークを拠点とするStribling & Associatesの不動産ブローカーであるElizabeth Ann Stribling-Kivlan氏は、「クロージングコストは、取引を完了するために余分な現金が必要になることを認識していないため、初めての購入者が油断してしまうことがよくあります」と言います。 “総額は、物件がどこに売られているか、価値はいくらかによって異なりますが、住宅購入者は通常、購入価格の2％から5％を支払うことになります。 ただし、クロージング・コストは売主が支払う場合もあれば、買主が支払う場合もあります。
これでポケットに余分な現金が入り、リフォームや大掛かりな修理、更新に回すことができますが、購入後に行われた特定の変更に対してクロージング・クレジットを要求することもできます。 “メリーランド州で住宅所有者と住宅購入者の財産管理システムを所有し、しばしば不動産業者と提携しているTeris Pantazes氏は、「例えば、この物件には車道のシールが必要だとか、新しい所有者はデッキの再塗装を希望しているとか」と説明します。 “これらは売主が買主に『クレジット』する項目で、お金を集めて決済の場ですぐに返すということです。 これにより、最終的な購入価格は下がりませんが、購入者が負担する金額は少なくなります。
逆に、クロージングクレジットを利用する場合は、ホームインスペクションで指摘された修理にクレジットを利用するタイミングを考えてください。 また、最終的なコストと結果の質について売主が責任を負うことを確認するために、販売を終了する前に作業を完了させたいと思うかもしれません。 “アイオワ州デモインの不動産業者であるサラ・ホプキンスは、「ホームインスペクターが修理すべき箇所を見つける可能性は非常に高い」と言います。 “と、アイオワ州デモインの不動産業者、サラ・ホプキンスさんは言います。「もし、修理が必要なものが見つかった場合は、売り手がその費用を負担すべきです。 買い手が去ったとしても、次の買い手が同じことを発見する可能性が高いのです。
2.最低でも最初の1年間は住宅保証の保険料と、検査に関連した修理費
「住宅保証は必ず、必ずお願いします」と、アイオワ州デモインの不動産業者であるホプキンス氏はアドバイスします。 “
「必ず住宅保証を付けてください」と、アイオワ州デモインの不動産業者であるホプキンス氏はアドバイスします。 売り手がクロージング時に保険料（通常450～600ドル程度）を支払い、その後、新しい住宅所有者がクレーム時の免責金額を負担することになります」。
ホームオーナーズワランティは、暖房・空調システム、配管、家電製品などの重要なアイテムの修理をカバーするものですが、ホームインスペクションは、将来的なコスト削減にも役立ちます。 ホームインスペクションには、重要な問題と軽微な問題の両方を発見することを目的とした標準的なインスペクションと、屋根やバスルームなど家庭内のエリアを対象としたより具体的なインスペクションの2種類があります。
不動産投資家のエリック・ボウリンさんは、排水管の調子が悪い家を購入したときに、このことを身をもって体験しました。 検査員は「たぶん詰まっているだけだろう」と言いましたが、ボウリンさんは誰かを雇ってチェックしてもらい、排水溝に木の根があることを発見しました。
「住宅購入者としては、安全に関することは何でも交渉するべきです」とボウリンさんは続けます。 “
「住宅購入者としては、安全性に関わることは何でも交渉すべきです」とボウリンは続けます。「浴室の漏電遮断器（GFCI）、接地されていないガス管、しっかりと固定されていない手すりなどがそうです。 小さな問題に見えるかもしれませんが、安全上の問題であれば、小さな問題が大きな問題になる可能性があります。 古い家のバスルームに75ドルかけてGFCIを設置しなかったために、誰かが重傷を負ったり、死亡したりすることは本当に避けたいものです」
3.クロージングや所有の日付に柔軟性があること
クロージングの日付が決まったら、「どのくらいで入居できるのか」と考えるでしょう。 他の家のクロージングを待っていたり、引っ越し業者を雇おうとしていたり、アパートやマンションの賃貸契約を解除しようとしていたりと、その人の状況にもよるでしょう。
「私は多くの初めての住宅購入者を担当していますが、彼らの多くは、現在借りているアパートや家の賃貸契約が終了するため、家のオファーを書けるようになるまで数カ月待たなければならないと考えています」と不動産業者のアンドリュー・リードは言います。 “私はよく、クライアントが現在の賃貸契約を買い取ってもらえるよう、売主と交渉することを提案します。
また、この方法はどちらにも使えます。売り手が他の家の購入や建設のために退去までの時間を必要としている場合、物件の条件を持っていない買い手は、価格を下げる代わりに時間の延長を認めることができるのです。
4.化粧直し、家具、日用品
不動産業者は、部屋のレイアウトにぴったり合った家具、照明器具、シンクやシャワーの再メッキ、ちょっとした造園、車、家電製品、さらには芝生の手入れ用品など、買い手として何でも交渉できると言っていますが、冗談ではありません。
「家具は通常、家の所有者からの『贈り物』ですが、初めて購入する人にとっては、貯金のほとんどを購入に充てた直後に家全体の家具を揃える必要があるため、大いに役立ちます」と、南フロリダの不動産業者、ルイス・ドミンゲスは言います。 “
5.家の価格や住宅ローンのポイント
家の表示価格を下げる交渉はもちろん典型的なものですが、それを有利に進めるための隠れたヒントやコツがあります。 不動産業者のChantay Bridges氏によると、比較対象物件、鑑定結果、近隣の状況、家の状態、市場全体の状況などを考慮して値下げを求めることもできますし、住宅ローンのローンポイントの支払いを売り手に求めることもできます。
「買主は売主に、住宅ローンのポイント支払いを税金控除の対象とすることを検討してもらうことができます」とブリッジズは指摘します。 “買い手の多くは、金利の支払いを減らしたいと思っています。
また、金利の上昇に伴い、売り手の現在の住宅ローン金利を想定するという選択肢もあります。 “サウスカロライナ州チャールストンの不動産業者であるダン・リバーズ氏は、「住宅ローン会社によっては許可しないところもあるかもしれませんが、初めて家を買う人にとっては、かなりの節約になります」と言います。 “つまり、現在の所有者が3.5％などの低金利の住宅ローンを組んでいて、金利が6〜7％近くまで上昇した場合、購入者は現在の所有者の住宅ローンを引き継ぎ、低金利を得ることができるということです。 このプロセスには多くの要素が絡んでいますが、可能な交渉項目であり、買い手にとっては毎月数百ドルの節約になる可能性があります」
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