ペンシルバニア州では、家主は家賃が滞った時点で、家賃不払いのテナントを立ち退かせることができます。
ここでは、1951年に制定されたペンシルバニア州の土地所有者・テナント法に基づき、家主が家賃不払いを理由に立ち退き通知を提出する方法とタイミングについて説明します。
ペンシルバニア州での家賃不払いによる立ち退き通知のタイミング
家賃は、リースや賃貸契約で別の日が指定されていない限り、通常、毎月1日に支払われます。 ペンシルバニア州では、家主と借主の間で書面による合意がない限り、家賃の支払い猶予期間はありません。
リースや賃貸契約書に別段の取り決めがない限り、家賃の支払期日（月初など）が週末や祝日であっても、家賃は支払われます。 家主によっては、賃貸契約書の中で、家賃の支払期日が土日祝日に当たる場合は、翌営業日に支払うことを合意している場合もあります。
家主が借主に退去通知を出した後、借主は10日間以内に家賃を支払うか、賃貸物件から退去しなければなりません。 この10日間は、通知が掲示された日、または借主に渡された日から始まります。 週末や祝日もこの10日間に含まれます。 賃貸借契約において、契約時に貸主と借主が異なる期間を合意することは可能です。 賃貸契約書で退去通知の期間が長くなったり短くなったりした場合は、その期間に従わなければなりません。 これらは、ペンシルバニア州法の要件です（68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b)および(e)参照）。)
Information Included in Eviction Notices in Pennsylvania
Notice to Quitは書面でなければならず、以下の情報を含まなければなりません。
- 通知が借主に送達された日付
- 借主の賃貸住宅の名前と住所
- 通知の理由（借主が一定期間家賃を支払わなかったこと）
- 遅延損害金を含む滞納家賃の総額。
- 借主が10日以内に家賃と遅延損害金を支払わないと退去する旨
- 借主が10日以内に家賃全額を支払わない場合、または退去しない場合は、家主が法的措置（立ち退き訴訟）を取る可能性がある旨の最後通告。
- その通知がどのようにしてテナントに与えられたかを明記したもので、実際にテナントに通知を渡したり、テナントのドアに通知を貼ったりしたものです。
立ち退きの通知に、家賃や遅延損害金を支払うか、退去するかを明確に伝えるなど、重要な情報が欠けている場合、立ち退きの通知は有効とはみなされず、10日間の通知は開始されません。 その後、家主は新たな通知をテナントに行い、10日間のスケジュールを再開しなければならず、その通知には上記の情報がすべて含まれていなければなりません（Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 …
How Pennsylvania Landlords Must Serve Eviction Notices
家主は、68 Pa. Cons. Stat.に基づく退去通知の送達について、3つの選択肢があります。 Stat. Ann. §250.501(f):
1.
2. 家主は、通知をテナントが借りている建物に掲示することができます（例えば、家主は通知をテナントのアパートのドアにテープで貼り付けることができます）。
3.
通知を借主に直接渡さない場合は、借主が見ることのできる場所に通知を残すことが非常に重要です。 通知は、隠したり、物（郵便受けなど）の中に入れたりすることはできません。
もし、家主が適切に通知を出さなかった場合には、家主は新しい通知を作成し、プロセスをやり直さなければなりません。
Tenant Options When Served With an Eviction Notice for Nonpayment of Rent Pennsylvania
次に何が起こるかは、立ち退き通告に対するテナントの反応によります。
- テナントが10日間の期間内に家賃を支払った場合、通告は無効であり、テナントを立ち退かせることはできません。
- 借主が家賃を支払わず、10日以内に退去した場合、家主は借主の保証金（もしあれば）を未払いの家賃に充当することができます。
- 保証金が遅延損害金を含む支払うべき家賃のすべてをカバーしない場合、家主は借主を訴えて、まだ支払うべき家賃を請求することができます。 家主はアサンプシット（借主が家主に金銭を支払うこと）またはディストレス（借主が家主に支払うべき金額に相当する動産を家主に与えること）のいずれかによって家賃を回収することができます。 参照：68 Pa. Cons. Stat. Ann.
- 借主が10日間の期間内に家賃全額を支払わず、物件から退去しない場合、家主は裁判所に召喚状と訴状を提出する手続きを取ることができます。
大家さんが不法占有事件で勝訴しなければ、保安官や警察官が合法的に物件を占有することはできません。 家主が「自助努力」（鍵を変えたり、光熱費を止めたりすること）をせず、不法占有の申し立ての手続きを行うことが非常に重要です。 苦情の申し立てに関する詳細は、68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. ペンシルバニア州の裁判所は、www.pacourts.us/forms/for-the-public の「Landlord」で訴状のテンプレートをオンラインで提供しています。
Evictions in Mobile Homes
ペンシルバニア州のモバイルハウスのテナントの立ち退きには、異なる州のルールが適用されます。
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違法な立ち退き手続きや家賃を保留するテナントの権利など、ペンシルバニア州の貸主・借主法に関する記事は、NoloサイトのState Landlord-Tenant Lawsセクションにあるペンシルバニア州のチャートをご覧ください。 立ち退きに関する記事については、Noloサイトの「Evicting a Tenant or Ending a Lease」のセクションをご覧ください。