Una guida completa ai costi di chiusura di un mutuo per la casa

Che cosa sono i costi di chiusura?

Ogni mutuo per la casa – che sia per l’acquisto di una nuova casa o per rifinanziare un mutuo attuale – avrà dei costi di chiusura. I costi di chiusura coprono una varietà di tasse relative all’elaborazione di un mutuo e voci prepagate richieste come l’assicurazione dei proprietari di casa e le tasse di proprietà.

Quanto sono i costi di chiusura?

In generale, i costi di chiusura sono in media 1-5% dell’importo del prestito. Tuttavia, i costi di chiusura variano a seconda dell’importo del prestito, del tipo di mutuo e dell’area del paese in cui si sta acquistando o rifinanziando.

Di seguito una lista delle descrizioni dei costi di chiusura più comuni e dei costi approssimativi. Ogni situazione è diversa. Il modo migliore per ottenere una stima accurata dei costi del vostro prestito è dopo che la vostra domanda di mutuo è stata elaborata, e ricevete un foglio con i costi di chiusura dettagliati dal vostro prestatore.

Richiedi la tua stima dei costi di chiusura ad un professionista del mutuo.

In questo articolo:

• Quando si pagano i costi di chiusura?
• Ripartizione dei costi di chiusura
• Tasse del creditore
• Servizi ordinati dal creditore
• Tasse anticipate per tipo di prestito
• Terzi di terze parti
• Terzoterze parti
• Oneri governativi
• Voci prepagate
• I nostri istituti di credito raccomandati per i prestiti per la casa

Quando si pagano le spese di chiusura?

Si pagano i costi di chiusura alla fine del processo di prestito – quando la transazione si chiude.

Un malinteso comune è che gli acquirenti di case devono venire con migliaia di dollari in anticipo e costi di chiusura out-of-pocket. Non è così.

Non li pagate nemmeno separatamente dal vostro acconto. Dopo aver firmato i documenti finali del prestito, la società di escrow calcola tutti i costi di chiusura e li aggiunge all’importo dell’acconto, poi sottrae qualsiasi credito del prestatore o costi pagati dal venditore. Questo è l’importo che dovrete consegnare alla società di escrow. (Di solito si trasferisce il denaro o si porta con sé un assegno circolare quando si firmano i documenti finali del prestito)

Tabella: Ripartizione dei costi di chiusura

Questa tabella mostra i costi di chiusura stimati per un prestito convenzionale di $250.000 nello stato di Washington. I costi di chiusura si basano sul tipo di prestito, sull’importo del prestito e sull’area geografica; i tuoi costi saranno probabilmente diversi.

Spese del prestatore

Ogni prestito per la casa è finanziato attraverso una banca privata, una società di mutui o una cooperativa di credito no-profit, che si tratti di un prestito sostenuto dal governo o meno. Queste aziende hanno costi generali come dipendenti e filiali bancarie. Pertanto, una parte dei vostri costi di chiusura vanno a pagare queste società per gestire il vostro prestito per voi. Di seguito sono riportate le spese comuni che puoi aspettarti di ricevere dal tuo prestatore.

Tassa di accensione (0-1% dell’importo del prestito)

La tassa di accensione del prestatore è essenzialmente una parte del compenso del prestatore per aver originato il tuo prestito – in altre parole, trovandoti come cliente e lavorando sul tuo prestito fino al completamento. Questa tassa può variare ampiamente da un prestatore, perché un prestatore può fare soldi sul prestito in altri modi.

Per esempio, un prestatore può non addebitare una tassa d’origine, ma darle un tasso d’interesse più alto. Mentre un altro prestatore potrebbe non addebitare alcuna commissione di apertura e darvi un basso tasso d’interesse, ma addebitare elevate spese di elaborazione e di sottoscrizione. E’ importante guardare l’intera lista dei costi di chiusura e non solo la tassa d’apertura.

Tassa del mediatore ipotecario (0-1% dell’importo del prestito)

Questa tassa è la stessa di una tassa d’apertura, ma è addebitata dai mediatori ipotecari. I broker ipotecari sono compagnie che aiutano gli acquirenti di case a comprare vari prestatori per il miglior affare, ma non prestano alla fine i fondi. Non dovrebbe mai esservi addebitata sia una tassa di brokeraggio ipotecario che una tassa di emissione.

Tassa di sconto (0-2%+ dell’importo del prestito)

Le tasse di sconto (o punti di sconto) sono tasse che pagate al vostro prestatore per abbassare il vostro tasso di interesse. Questo processo è anche conosciuto come “acquisto verso il basso del tasso”. Ecco come funziona:

1. Si paga un punto di sconto, il che significa che si paga l’1% dell’importo del prestito.
2. Il vostro prestatore riduce il vostro tasso di interesse di una certa percentuale per punto. (In genere, il tasso è ridotto dello 0,25%, ma non c’è un importo fisso. Quanto un punto di sconto ridurrà il tasso varia a seconda del prestatore, il tipo di prestito, e gli attuali tassi di interesse ipotecari)

Se ci si può permettere di pagare i punti di sconto e si ha intenzione di rimanere nella vostra casa per un lungo periodo di tempo, allora è probabile che valga il costo. Ma, se non si rimane nella casa abbastanza a lungo da raggiungere il pareggio con il costo della tassa di sconto, allora si perdono quei soldi.

Tipicamente, non vale la pena pagare una tassa di sconto di molto più dell’1%. La maggior parte dei proprietari di casa hanno un mutuo per meno di sette anni, quindi pagare soldi extra per ottenere un tasso più basso di solito non fa risparmiare soldi.

Tassa di elaborazione ($300-$900)

Le compagnie di prestiti assumono processori di prestiti che sono responsabili della raccolta di tutta la documentazione necessaria per chiudere il vostro prestito. Mentre il tuo agente di prestito è concentrato sul lato del business rivolto al cliente, il processore si concentra sul lavoro dietro le quinte che va nel tuo prestito. Non tutte le compagnie addebitano una tassa di elaborazione, quindi prendila in considerazione quando confronti i prestatori.

Tassa di sottoscrizione ($300-$900)

Il sottoscrittore è il decisore finale dell’approvazione del tuo prestito. La tassa di sottoscrizione va verso il pagamento del personale necessario per analizzare la tua documentazione e la tua domanda di prestito e decidere se approvare o meno il tuo prestito.

Tassa d’iscrizione/tassa d’impegno ($100-$350)

Alcuni istituti di credito fanno pagare un deposito anticipato e non rimborsabile per accettare la tua domanda. Si raccomanda di evitare questi istituti di credito, perché non si vuole perdere quei soldi se si cambia idea o se la domanda di mutuo viene negata. Non dovreste avere problemi a trovare istituti di credito che non fanno pagare questa tassa.

Tassa di blocco ($100-$300)

Può richiedere alcune settimane per elaborare la vostra domanda di mutuo e i tassi di interesse del mutuo fluttuano ogni giorno. Alcune compagnie bloccheranno il tuo tasso mentre la tua domanda viene elaborata per una tariffa fissa.

Servizi ordinati dal prestatore

Ci sono vari servizi richiesti per elaborare il tuo prestito. Il prestatore raccoglie le tasse per pagare ognuno di questi servizi, che sono inclusi nei tuoi costi di chiusura.

Tassa sul rapporto di credito ($20-$40)

I prestatori tirano il tuo credito quando fai domanda per un prestito. Questa è una parte vitale della domanda di prestito, perché dà al prestatore uno sguardo alla tua storia di credito.

Se il tuo punteggio è troppo basso, il tuo prestatore può cercare di aumentare il tuo punteggio con un rapido processo di rescore. Questo può costare centinaia di dollari, ma può valerne la pena se ottieni un tasso migliore o ti aiuta a qualificarti.

Il tuo punteggio riportato influenza anche il tuo tasso di interesse. I rapporti di credito sono forniti da agenzie di credito che si fanno pagare per il rapporto, da qui la tassa.

Certificazione di inondazione ($20)

Ogni casa negli Stati Uniti è in una zona di inondazione o no. La determinazione è basata sulle mappe delle inondazioni della FEMA. I finanziatori hanno bisogno di sapere se la vostra casa è in una zona di inondazione o meno, e se lo è, che l’assicurazione contro le inondazioni è disponibile. Gli istituti di credito non approveranno un prestito che si trova in una zona di inondazione, ma non ha un’assicurazione specifica per le inondazioni disponibile.

Tassa di servizio fiscale ($50)

Questa tassa va alla società assunta per assicurarsi che tutti i pegni fiscali siano pagati sulla casa. Un comune come una città o una contea può sequestrare una casa con tasse scadute. I prestatori ovviamente vogliono evitare questa situazione.

Tassa di trasferimento via cavo ($25)

Questa tassa paga le spese bancarie associate al trasferimento dei fondi del prestito. Se si usa un assegno circolare per pagare i costi di chiusura e l’acconto, è probabile che non si paghi questa tassa.

Tassa del corriere/spedizione ($20-$30)

Occasione, gli istituti di credito hanno documenti consegnati a mano o durante la notte quando si raccoglie tutta la documentazione per elaborare il prestito. Questa tassa paga per quei costi.

Tasse anticipate per prestiti sostenuti dal governo

I tipi di prestito sostenuti dal governo richiedono una “tassa anticipata”. Le tasse anticipate non sono tecnicamente costi di chiusura. Ma, appaiono sulla stima della tassa che si riceve dal prestatore, quindi è bene essere consapevoli di loro.

Inoltre, il nome è fuorviante – non si deve pagare per questi con contanti in anticipo; sono arrotolati nel vostro importo finale del prestito. I prestiti convenzionali non richiedono una tassa anticipata. Per altri tipi di prestito, si applica una tassa come segue:

• I prestiti USDA richiedono una tassa iniziale dell’1,0%
• I prestiti FHA richiedono una tassa iniziale dell’1,75%
• I prestiti VA richiedono una tassa iniziale tra l’1,25% e il 3,3% dell’importo del prestito. L’importo dipende dall’uso precedente del beneficio del prestito VA per la casa, dall’importo dell’acconto e dallo stato militare. I veterani disabili nella linea di servizio possono essere idonei a rinunciare a questa tassa.

Tasse di terze parti

Le tasse di terze parti sono costi per i servizi di altre parti associate al vostro prestito che non sono il vostro prestatore – per esempio, la società di titoli e il perito.

Trovare una società di titoli che abbia anche un dipartimento di escrow è spesso meno costoso che assumere due società diverse.

Queste spese saranno simili indipendentemente dal prestatore che sceglierete. Non sono così importanti come il confronto tra le commissioni dei prestatori, ma si dovrebbe comunque esaminare gli importi delle commissioni e chiedere informazioni su di esse. Per esempio, alcuni prestatori lavorano con società di titoli e depositi a garanzia più costosi. Ma, per rifinanziare, potete fare shopping per il vostro titolo e agente di deposito a garanzia per ridurre il costo.

Appraisal ($350-$500+)

Gli appraisers sono stimatori professionali del valore della casa che determinano il valore della casa. (Il vostro prestatore usa questo valore quando valuta la vostra qualifica di prestito.) Le valutazioni tipicamente fanno pagare circa $500 per i loro servizi. Anche se, aspettatevi di pagare fino a $1,000 se state acquistando una casa di alto valore o una proprietà unica.

Ispezione dei parassiti ($100-$500)

Alcune aree richiedono sempre un’ispezione dei parassiti, anche se questo non è comune. La maggior parte delle aree ne richiede una solo se ci sono prove di infestazione di parassiti annotate sul rapporto di valutazione.

Rapporto sul titolo di proprietà/assicurazione sul titolo di proprietà ($300-$1,500+)

Questa tassa può variare ampiamente poiché si basa sul valore della casa e sulla posizione geografica, nonché sull’importo del prestito. Il lavoro di una società di titoli è quello di ricercare tutte le rivendicazioni passate sulla casa e assicurare che il titolo sia “chiaro” – cioè nessuno può rivendicare un diritto sulla casa. Emettono anche un’assicurazione nel caso in cui qualcosa sia sfuggito.

Ci sono due tipi di assicurazione sul titolo e avrete bisogno di entrambi quando otterrete un mutuo. La polizza sul titolo del mutuante ripaga la banca che detiene il prestito nel caso in cui la casa venga persa per un reclamo sul titolo. La polizza sul titolo di proprietà protegge il proprietario.

Chi paga per ogni polizza varia. In alcune aree del paese, il venditore paga l’assicurazione del titolo di proprietà per l’acquirente, mentre l’acquirente in genere paga la polizza del prestatore. Chiedete al vostro agente immobiliare o al prestatore se il venditore paga la polizza del proprietario. In caso contrario, i vostri costi di assicurazione del titolo potrebbero raddoppiare.

Per i rifinanziamenti, non pagherete la polizza del proprietario, poiché è già stata acquistata quando avete comprato la casa; sarete responsabili di pagare la polizza del creditore sul nuovo mutuo.

Tassa di deposito a garanzia ($300-$700+)

La società di deposito a garanzia gestisce tutti i fondi coinvolti nella transazione. Si assicurano che tutte le parti paghino e vengano pagate in modo appropriato. Per esempio, alla chiusura, il prestatore versa i fondi del prestito e l’acquirente versa l’acconto e i costi di chiusura. La società di escrow poi paga qualsiasi prestito esistente sulla casa, paga i fornitori di servizi di terze parti, e trasmette il resto dei fondi al venditore. La società di escrow si occupa anche di far firmare e autenticare tutti i documenti di prestito.

La tassa di escrow (nota anche come tassa di insediamento o di chiusura) si basa sull’importo del prestito e/o sul prezzo di acquisto, quindi aspettatevi di pagare di più su case di costo più elevato.

Tassa notarile ($100-$150)

La società di escrow di solito non vi farà pagare una tassa extra se firmate i documenti finali del prestito nel loro ufficio. Tuttavia, se si sceglie di firmare altrove come a casa propria, allora possono addebitare una tassa per inviare un notaio (un firmatario che può autenticare i documenti) a voi.

Closing protection letter (CPL) ($50)

Questa tassa è richiesta solo quando la società di escrow non è associata alla società di titoli e non è comune. È una lettera in cui si dichiara che la società di titoli è responsabile se la società di escrow non distribuisce i fondi in modo appropriato.

Titolo di sondaggio ($400+)

Occasionalmente, la società di titoli ha bisogno di determinare le linee di proprietà. Un sondaggio è richiesto in questo caso, ma non è comune.

Oneri dell’avvocato ($400+)

Alcuni stati richiedono che un avvocato sia coinvolto nella negoziazione del contratto di vendita e nel facilitare una chiusura tempestiva. Se il tuo stato ne richiede uno, guardati intorno per un avvocato economico – è per lo più una formalità, quindi non c’è bisogno di rompere la banca.

Tasse governative

Ogni contea ha le sue spese per registrare il trasferimento di proprietà della casa.

Tassa di registrazione ($20-$250)

Questa tassa è determinata dalla contea in cui si trova la proprietà. La contea registra i dettagli della transazione e le informazioni del nuovo proprietario per scopi fiscali ogni volta che una casa viene comprata e venduta. Il processo di registrazione solidifica anche la vostra proprietà legale della proprietà.

Tasse di trasferimento (la tassa varia)

Alcuni stati tassano gli acquisti di case e le rifiniture – qualsiasi trasferimento di beni immobili da un proprietario o società di mutui ad un altro. Il costo può essere sostanziale. Alcune aree richiedono una percentuale dell’importo del nuovo prestito o del prezzo della casa.

Articoli prepagati

Gli articoli prepagati sono costi associati al possesso della vostra casa che i prestatori richiedono di pagare in anticipo. Questi non sono veramente costi di chiusura – dovete pagare per queste voci quando possedete una casa e non sono legati al vostro mutuo di per sé. Per esempio, i prestatori raccolgono un anno di premi assicurativi per i proprietari di casa in anticipo per garantire che la casa sia assicurata.

I costi di chiusura prepagati si aggiungono al denaro necessario per chiudere il prestito, quindi sono importanti da tenere a mente. E possono facilmente aggiungere una quantità significativa di denaro. Per esempio, se le tasse di proprietà sono $300 e il creditore raccoglie sei mesi di valore, sono $1,800 per quell’unica voce.

Non dimenticate di tenere conto di questi costi quando state cercando di comprare.

Assicurazione dei proprietari ($400-$1,000+)

I creditori hanno bisogno della prova che la vostra casa è assicurata per tutto il tempo in cui avete un mutuo con un’adeguata polizza di assicurazione dei proprietari (conosciuta anche come assicurazione per i rischi o antincendio). In generale, gli istituti di credito raccolgono almeno il premio di un anno alla chiusura del prestito e pagano la compagnia di assicurazione. L’ammontare di questa tassa dipende dal valore della vostra casa, dalla quantità di copertura assicurativa e dal premio annuale.

Assicurazione contro le inondazioni ($300-$1,000+)

L’assicurazione contro le inondazioni è richiesta se la vostra casa è in una zona di inondazione, come determinato dalla vostra certificazione di inondazione. Come la polizza assicurativa per i proprietari di casa, i finanziatori devono assicurarsi che la polizza sia pagata per il primo anno quando il prestito si chiude.

Riserve fiscali ($500-$5,000+)

Questo costo può variare ampiamente in base alle tasse sulla proprietà della casa e il tempo dell’anno in cui il prestito si chiude rispetto a quando la contea raccoglie le tasse. Alcune contee raccolgono le tasse sulla proprietà due volte all’anno (spesso aprile e ottobre), per esempio.

I creditori devono raccogliere abbastanza per pagare la prossima rata delle tasse. Di solito raccolgono da tre a otto mesi di tasse per coprire il primo pagamento delle tasse.

Tenete a mente che state pagando le tasse solo per quando la casa vi appartiene ufficialmente – il venditore è responsabile delle tasse fino al giorno della chiusura del prestito.

Assicurazione ipotecaria ($100-$700+)

Se avete un mutuo convenzionale e non un prestito sostenuto dal governo come FHA, USDA, o VA che richiede un’assicurazione ipotecaria privata (PMI), il prestatore raccoglierà almeno due mesi di premi.

Interessi giornalieri prepagati ($100-$2000+)

Tu prepaghi gli interessi sul tuo prestito dal giorno in cui il tuo prestito si chiude alla fine del mese. Per esempio, se si chiude il 15 del mese, allora si pagano 15 giorni di interessi in anticipo. Se il suo prestito si finanzia alla fine del mese, questa spesa sarà piccola. Fondamentalmente, se si chiude vicino all’inizio del mese e si ha un grande importo di prestito, allora l’addebito può essere sostanziale.

Applicare per ottenere una stima dei costi di chiusura

Le stime dei costi di chiusura fornite sopra sono solo questo – stime. Ogni situazione è diversa e molti costi di chiusura sono determinati dal valore della casa, dall’importo del prestito e da dove si vive, tra gli altri.

Il modo migliore per ottenere una stima accurata dei costi di chiusura è di fare domanda per il vostro prossimo acquisto o rifinanziamento del prestito. Gli istituti di credito elaboreranno un foglio di lavoro dettagliato dei costi di chiusura specifici per la vostra situazione.

Richiedi la tua stima dei costi di chiusura ad un professionista dei mutui.