Quando si tratta di trovare online i valori stimati delle case, i due siti più popolari sono Zillow e Redfin. Zillow’s “Zestimate” e Redfin’s value estimates offrono ciascuno valori di proprietà stimati basati su algoritmi proprietari. Questi algoritmi, così come molti dei dati che usano per arrivare alle stime, non sono disponibili al pubblico, quindi non è una sorpresa che spesso producano numeri che sono sconcertantemente distanti tra loro.
Quindi quale stima è più affidabile e accurata? Come venditore di case, si può essere tentati di scegliere solo il numero più alto, ma questa non è sempre la scelta migliore. A complicare ulteriormente le cose c’è il fatto che non esiste un valore “vero” o “oggettivo” della casa; il “vero” prezzo di una casa è quello che qualcuno è disposto a pagare per essa.
Ogni stima che si ottiene da Zillow, Redfin, o qualsiasi altra fonte è un’ipotesi su quel prezzo – un’ipotesi educata, ma sempre un’ipotesi. Questo significa che sia Redfin che Zillow stanno cercando di usare l’analisi dei dati per approssimare l’esperienza sul campo e “l’istinto” di un agente immobiliare locale. Non c’è sostituto per un agente esperto.
Detto questo, uno sguardo a come Zillow e Redfin arrivano alle loro stime rivela che uno di loro è probabilmente più accurato dell’altro. Ma per capire perché questo è vero, dobbiamo guardare quali dati vanno in ogni stima, come quei dati vengono elaborati, e come i modelli di business delle aziende divergono.
- Perché le stime di Zillow e Redfin sono così diverse?
- Quanto è accurato Zillow?
- Quanto è accurato Redfin?
- È più accurato Zillow o Redfin?
- Zillow vs. Redfin Listing Platforms
- Zillow Realtors vs. Redfin Realtors
Perché le stime di Zillow e Redfin sono così diverse?
Prima di tutto, Zillow e Redfin sono tipi di aziende completamente diverse. Redfin è un servizio completo di intermediazione immobiliare nazionale. Ciò significa che la loro attività è aiutare i clienti a comprare e vendere case; il loro sito web e l’analisi sono essenzialmente secondari a questo scopo principale.
Zillow, d’altra parte, non è una mediazione immobiliare; tecnicamente, è un “aggregatore di dati di terze parti”. Le stime delle case di Zillow (“Zestimates”) sono molto più centrali per la missione dell’azienda rispetto a quelle di Redfin.
Ma mentre entrambe le aziende iniziano con gli stessi dati grezzi dalle contee locali, Redfin incorpora molte più informazioni nelle loro stime; poiché sono un’intermediazione immobiliare, hanno accesso alle inserzioni MLS. Mentre Zillow ha negoziato il proprio accordo parziale di condivisione dei dati con le MLS locali, che permette loro un certo margine di manovra nell’uso dei dati, Redfin ha molta più libertà di usarli nelle loro analisi.
L’accesso agli MLS dà loro un vantaggio sul front-end, ma questo non significa necessariamente che il prodotto finale sia più accurato. Tutto si riconduce al fatto che le loro stime sono un mezzo, non un fine. Vale a dire, l’obiettivo finale della loro azienda non è quello di produrre la stima della casa più accurata possibile; è quello di iscrivere i clienti.
“Ho trovato Redfin per essere tipicamente sul lato alto e spesso non accurato”, dice Susan Aviles, un agente immobiliare con sede a Charleston, SC. “Da quanto ho capito, Redfin pesca per i venditori, quindi mettono i loro numeri più alti per ottenere i clienti.”
Questo ha senso nel contesto del modello di business di Redfin. Se i venditori si iscrivono a Redfin perché la stima del valore della loro casa era più alta sul sito di Redfin, potrebbero non essere delusi quando la loro casa viene venduta per molto meno, dato che pagano solo una commissione dell’1%.
Quindi questo significa che la Zestimate di Zillow è più accurata? Facciamo un po’ di calcoli e confrontiamo le due cose fianco a fianco.
Quanto è accurato Zillow?
Lo Zestimate ha avuto un passato a scacchi. Un gruppo di venditori ha cercato di fare causa a Zillow per l’imprecisione della stima e lo stesso amministratore delegato di Zillow ha notoriamente finito per vendere la sua casa per un enorme 40% in meno della stima Zestimate della proprietà.
Ma negli ultimi anni, è diventato molto più raffinato. Oggi, Zillow sostiene che le sue valutazioni di oltre 110 milioni di case negli Stati Uniti hanno un tasso di errore mediano del 4% o meno. Ciò significa che, la metà delle volte, una casa sarà venduta per un prezzo che è entro il 4% della sua stima Zestimate. Si tratta di un’impresa piuttosto impressionante se si considera che la maggior parte di quei 110 milioni di case non sono nemmeno sul mercato, il che li rende molto più difficili da valutare.
Questo tasso di errore mediano del 4% lo mette alla pari con molti valutatori professionali di case, e molti agenti concordano sul fatto che Zillow ha superato di poco Redfin in termini di precisione. “Nella mia opinione professionale, Zillow è diventato abbastanza accurato”, dice l’agente Susan Aviles, anche se non è d’accordo sul fatto che Zestimate sia accurato come un perito professionista.
“Non sono così vicini come una valutazione professionale o un CMA da un agente immobiliare qualificato che conosce la zona. Da quanto ho capito, Zillow non regola l’entità delle ristrutturazioni, l’età del tetto, l’età dell’HVAC, i possibili impedimenti di valore come strade trafficate, linee elettriche, piani o viste impopolari, ecc. Gli agenti immobiliari qualificati passano ore a fare i calcoli per arrivare ad una stima del valore e prendono in considerazione quest’ultimo.”
Ma mentre Zillow è l’azienda più accurata nel complesso, Redfin ha un vantaggio in una particolare area.
Quanto è accurato Redfin?
Citando diversi studi indipendenti, Redfin sostiene che le sue stime hanno un tasso di errore mediano nazionale dell’1,77% sulle case quotate, e del 6,66% sulle case che non sono sul mercato.
Questo significa che, per le case che sono attivamente in vendita, le stime di Redfin sono entro l’1,7% del prezzo finale di vendita, la metà delle volte. Questo è impressionantemente accurato. Ciò che non è così impressionante è il loro tasso di errore mediano del 6,66% per le case non quotate. Questa disparità potrebbe essere spiegata dalle ragioni che abbiamo discusso sopra – se Redfin sta gonfiando leggermente le stime del valore delle case non quotate, per portare i venditori, le loro stime per quelle case non quotate sarebbero logicamente meno accurate.
Ancora, Redfin potrebbe sostenere che il loro tasso di errore per le case quotate è davvero l’unico numero che conta, dal momento che sono nel business di vendere case che sono sul mercato, e perché le informazioni complete diventa disponibile solo per le case una volta che sono elencati. Questo suggerisce che, se sei un proprietario di casa che sta cercando di vendere, non dovresti cercare la tua casa su Redfin, se vuoi un valore accurato; dovresti cercare case simili che sono sul mercato o che sono state vendute di recente.
È più accurato Zillow o Redfin?
Guardando i numeri, è chiaro che Zillow è più accurato in generale, ma Redfin è più preciso sulle case che sono attivamente in vendita.
Questo viene con alcuni avvertimenti, però. Questi sono tassi di errore mediani nazionali, quindi i mercati locali hanno un sacco di varianza incorporata. Un articolo del Washington Post ha scoperto che mentre Zillow vanta alcuni impressionanti tassi di errore mediano nei mercati locali, ci sono stati drammatici outlier quando ci si è allontanati anche solo leggermente dal centro.
Per esempio, Zillow ha un tasso di errore mediano del 3,1% nel mercato del Distretto di Columbia, eppure un terzo delle stime di Zestimates nel Distretto non sono nemmeno entro il 5% di precisione. Lo stesso vale per Chicago, che ha un tasso di errore complessivo del 3,8%, ma dove oltre il 41% delle stime Zestimates non rientra nel 5% di precisione.
Il risultato? La vostra stima Zestimate ha una buona probabilità di essere estremamente accurata – ma ha anche una buona probabilità di non essere nemmeno nel campo di gioco.
La natura ingannevole della mediana indica anche un problema che ha tormentato agenti e periti per molto più tempo di quanto Internet sia esistito; alcune proprietà sono semplicemente più facili da valutare di altre. Torniamo al punto fatto sopra su come non ci sia un “vero” valore della casa da scoprire; c’è solo un’ipotesi educata su quale prezzo il mercato sosterrà.
Questo significa che le case che sono estremamente simili sono molto più facili da valutare, poiché ci sono più punti di confronto. Una casa in una cosiddetta suddivisione “cookie cutter” può essere valutata con sicurezza e precisione, solo sulla base dei prezzi di vendita di case identiche nelle vicinanze. Ma le case uniche hanno molti meno punti di confronto, quindi la loro valutazione è più difficile.
Questo è particolarmente vero per le proprietà di fascia alta, dove c’è molta meno domanda, ma dove gli acquirenti sono anche molto meno vincolati finanziariamente. Una casa di lusso quotata a 10 milioni di dollari potrebbe essere alzata di diversi milioni da due ricchi acquirenti rivali, o potrebbe languire sul mercato per un anno prima di essere venduta per 5 milioni di dollari.
La linea di fondo è che più una proprietà è unica, e più alto è il prezzo, meno accurato è il suo prezzo stimato.
D’altra parte, trovare confronti simili è il modo migliore per trovare un valore preciso per una casa. C’è effettivamente un nome per questa pratica – si chiama “analisi comparativa del mercato” (CMA), ed è un rapporto che dettaglia le proprietà simili in aree simili, e usa questi confronti per produrre un range di prezzo.
Agenti come Susan Aviles usano stime online come punto di partenza, ma poi restringono quel range con un CMA. “Io mostro loro il range stimato da Zillow”, dice Aviles. “Di solito i miei numeri rientrano in quell’intervallo e sostengo i miei numeri di valore non solo con le vendite degli ultimi 12 mesi, ma anche con le inserzioni attive e sotto contratto e con quelle cancellate/scadute.”
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Zillow vs. Redfin Listing Platforms
Sia Zillow che Redfin offrono migliaia di annunci immobiliari sulle loro piattaforme online – ma proprio come per le loro stime di prezzo, prendono strade leggermente diverse.
Siccome Redfin è una mediazione immobiliare, popolano la loro piattaforma con annunci presi direttamente dalla MLS. Aggiornano il loro sito web più volte all’ora, quindi quando un nuovo annuncio viene pubblicato, è su Redfin in pochi minuti.
Siccome Zillow non è una società di intermediazione immobiliare, hanno dovuto mettere insieme accordi separati di condivisione dei dati per tutte le MLS locali, più varie altre società di dati immobiliari, per popolare il loro sito. Dal momento che tutti questi dati devono essere gestiti e ordinati, ci vuole più tempo per le inserzioni a comparire su Zillow che su Redfin; uno studio ha concluso che ci vuole circa una settimana per un annuncio a comparire su Zillow, una volta che va live.
Tuttavia, la piattaforma di annunci di Zillow include alcune proprietà che potrebbero non comparire su Redfin. Per esempio, Zillow include annunci “for sale by owner” (FSBO) sul suo sito; questi annunci non sono mai caricati nella MLS, quindi non sono mai auto-popolati su Redfin. Zillow include anche annunci come pignoramenti, pre-immobiliari, nuove costruzioni e affitti, molti dei quali non vengono mai inseriti in Redfin.
Mentre Zillow non può sempre rappresentare il più accurato, up-to-the-minute panoramica di annunci, hanno più annunci, totale, che Redfin fa.
Zillow Agenti Immobiliari vs Redfin Agenti
Le piattaforme Zillow e Redfin sono abbastanza simili, ma gli agenti immobiliari che offrono sono dove le loro offerte davvero divergono. Redfin è un servizio completo di intermediazione immobiliare, e impiegano in-house, agenti immobiliari stipendiati. Se si sceglie di lavorare con Redfin, il vostro agente è un dipendente a tempo pieno Redfin, e sono stati controllati e formati da Redfin.
Zillow, d’altra parte, non impiega direttamente alcun agente. Una delle loro funzioni principali è quella di agire come una piattaforma pubblicitaria per gli agenti – gli agenti fanno offerte per certe percentuali di esposizione in una zona geografica, e poi appaiono come un’opzione per quella percentuale di visitatori. Così, quando si fa clic su un agente attraverso la piattaforma Zillow, si sta cliccando su un agente che ha pagato per apparire sul sito. Quell’agente non è impiegato da Zillow, e potrebbe anche non essere stato controllato.
Questo non vuol dire che gli agenti che appaiono su Zillow non siano professionali o affidabili – solo che non si può dare per scontato che siano qualificati. Fate le vostre ricerche prima di firmare con un agente che avete trovato attraverso Zillow.
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