di Lee Nelson
Vuoi comprare una casa. Buon per voi. Ma non avete molti soldi da metterci sopra, e la vostra storia di credito non è così stellare come vorreste che fosse.
Bene, il governo ha ancora un prestito ipotecario per voi – è il prestito FHA (Federal Housing Administration). Ma ci sono molti malintesi su questo prestito. Per esempio, non è solo per chi compra casa per la prima volta. Può essere per quasi tutti, anche per quelli che fanno un sacco di soldi.
Controlla i tassi FHA di oggi.
Ma il governo ha cambiato alcune delle sue regole recentemente con i prestiti FHA rendendolo più costoso per gli acquirenti di avere e limitando i suoi limiti di prestito in alcune parti del paese, dice Kirsten Fleenor, direttore di filiale di Array Capital Investments a Dallas. Questo sta rendendo il prestito FHA fuori dalla portata di alcuni potenziali proprietari di casa.
“Abbiamo usato per fare il 90 per cento dei nostri prestiti con FHA. Ora, è sceso all’80% e sta scendendo ancora di più”, dice. “Quando il mercato immobiliare è esploso e tutto si è ristretto, la FHA ha capito che doveva rallentare e riorganizzarsi con quello che aveva già.”
Quindi, sono state aggiunte più restrizioni e più costi di assicurazione. Ma Fleenor e altri prestatori dicono che può ancora essere una grande risorsa per coloro che non possono ottenere un prestito convenzionale.
Qui ci sono i pro e i contro del prestito FHA:
Il buono
I punteggi di credito più bassi sono OK
Il vostro punteggio di credito non deve essere alto per un prestito FHA. Alcuni istituti di credito ipotecario là fuori sottoscriveranno un prestito FHA a qualcuno con un punteggio di credito di 580, dice Greg Iverson, ufficiale senior di prestito presso USA Mortgage a St. Louis.
“Siamo ad un minimo di 600. Molti prestatori hanno delle sovrapposizioni e accettano solo 620 o più. C’è molta flessibilità in quei numeri”, dice.
Anche coloro che hanno perso la loro casa per pignoramento, vendita allo scoperto o divorzio o sono andati in bancarotta, possono qualificarsi per prestiti FHA dopo una certa quantità di tempo per ristabilire il credito.
“È successo qualcosa che ha danneggiato il loro credito, e non possono ottenere un mutuo convenzionale. Ma un prestito FHA permette alla famiglia di andare avanti e avere una casa per la loro famiglia”, dice Iverson.
Vedi se il tuo punteggio di credito è abbastanza alto per FHA.
Basso acconto e doni monetari sono accettati
FHA permette anche agli acquirenti di mettere giù solo un 3,5 per cento di acconto, più l’intero acconto e i costi di chiusura possono provenire da un regalo da familiari o amici. Con i prestiti convenzionali, gli istituti di credito richiedono di avere i propri fondi risparmiati per questi costi. Alcuni permettono qualche aiuto finanziario da altri, ma deve essere molto documentato e non per l’intero costo, dice.
I venditori possono pagare alcuni dei costi di chiusura
Se avete un venditore che è disposto ad aiutare con i costi di chiusura, si può chiedere fino al 6 per cento del prezzo di acquisto della casa per quei costi.
“La maggior parte dei mutui tradizionali permettono solo un massimo del 3 per cento di contributo”, dice Iverson.
Un co-mutuatario non occupante è accettato
Per coloro che hanno bisogno di un co-firmatario per il vostro prestito, la FHA offre anche questa opportunità. La FHA permette ad un co-mutuatario non occupante, come un genitore, di andare sul prestito con voi.
“I co-mutuatari non occupanti stanno usando il loro reddito e beni per sostenere il prestito”, dice Iverson.
Ha dei clienti che stanno usando questa componente FHA. Una coppia si è trasferita da Chicago a St. Louis per aprire un ristorante. Il ristorante sta andando alla grande, ma non stanno facendo molto quando si guarda la loro dichiarazione dei redditi.
“Stiamo usando suo padre come co-mutuatario non occupante per andare sul prestito per il prossimo anno o due. Questo permette alla coppia di comprare una casa ora e alla fine guardare al rifinanziamento in un prestito convenzionale più tardi. Quello è un pro enorme,” dice.
Parlate con un ufficiale di prestito autorizzato circa i co-costruttori non occupanti qui.
Il Male
Limiti di prestito
Quella casa perfetta vi aspetta. Ma se vi affidate ad un prestito FHA, ci saranno dei limiti su quanto potete prendere in prestito a seconda di dove si trova la casa che volete comprare. E a partire dal 1 gennaio, quei limiti sono stati abbassati in alcune delle aree più costose del paese per vivere.
Secondo un comunicato stampa del Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD), i nuovi limiti di prestito monofamiliare FHA per le aree più costose del paese sono stati ridotti da 729.750 dollari a 625.500 dollari. L’attuale limite di prestito standard per le aree in cui i costi abitativi sono relativamente bassi rimarrà invariato a 271.050 dollari.
“Mentre il mercato immobiliare continua la sua ripresa, è importante per la FHA valutare il ruolo che dobbiamo svolgere”, ha detto il commissario della FHA Carol Galante. “L’implementazione di limiti di prestito più bassi è un passo importante e appropriato mentre il capitale privato ritorna a porzioni del mercato e permette alla FHA di concentrarsi su quei mutuatari che sono ancora poco serviti.”
Il brutto
Premio di assicurazione ipotecaria e pagamento anticipato di assicurazione ipotecaria
Il governo sta sostenendo il prestito FHA, anche se non fornisce il prestito. Ma per proteggere il governo, un Mortgage Insurance Premium (MIP) viene addebitato ogni mese del prestito. È quasi il doppio di quello che la gente paga con i prestiti tradizionali (chiamato Private Mortgage Insurance o PMI) quando l’acconto è inferiore al 20% del prestito.
E il governo ha deciso solo l’anno scorso di rendere il MIP una tassa continua per tutto il prestito. C’era un tempo in cui i pagamenti si fermavano una volta che si pagava il capitale al 20% del prestito originale. Non più.
Un prestito FHA ha anche un Upfront Mortgage Insurance Premium per il costo di assicurare il prestito.
“Il costo di un prestito FHA è diventato più alto rispetto ad un prestito convenzionale”, dice Fleenor. “Come ufficiale di prestito, si cerca il miglior interesse per un cliente. Se possono andare con un prestito convenzionale, questo è il percorso che dovrebbero fare invece di un prestito FHA.”
Cercando alternative FHA? Controlla i tassi dei mutui convenzionali qui.