Perso nella confusione nell’ultima sessione speciale è stato il fatto che il governo statale non è l’unico governo in Nevada che paga per l’istruzione. C’è una ragione per cui lo stato contribuisce direttamente così tanto come fa, comunque – e la ragione siamo noi e il nostro sistema di tasse sulla proprietà completamente, rovinosamente ispirato alla California.
Da un lato, le tasse sulla proprietà non contribuiscono direttamente molto al bilancio statale. Dei 7,3 miliardi di dollari raccolti in tasse dallo stato nell’anno fiscale 2019 (1 luglio 2018 – 30 giugno 2019), il Local Government Finance Redbook per quel periodo di tempo ha indicato solo 203 milioni di dollari – meno del 3 per cento – sarebbe stato contribuito dalle tasse sulla proprietà. Tuttavia, secondo il più recente Local Government Finance Redbook, le tasse sulla proprietà contribuiscono circa 1,7 miliardi di dollari ai distretti scolastici dello stato (più degli 1,5 miliardi di dollari assegnati al Dipartimento dell’Istruzione nel bilancio statale di quest’anno fiscale), quasi 1,2 miliardi di dollari ai bilanci delle contee e oltre 500 milioni di dollari ai bilanci delle città.
Al di fuori di Carson City, nelle vostre scuole e nelle vostre città, le tasse sulla proprietà sono un grande affare. Sono ciò che paga le bollette quando lo stato non può.
Dato quanto sono importanti le tasse sulla proprietà per i bilanci locali ed educativi, e dato che l’articolo 10, sezione 1 della Costituzione del Nevada richiede che la legislatura fornisca un tasso uniforme ed uguale di valutazione e tassazione, ci si potrebbe aspettare che le aliquote delle tasse sulla proprietà tra vicini siano… beh… uniformi ed uguali.
Potreste.
Nel 1978, la California ha approvato la Proposizione 13, un’iniziativa degli elettori che ha emendato la Costituzione della California, che ha limitato tutte le tasse sulla proprietà in tutto lo stato all’1 per cento del pieno valore di cassa (quanto potrebbe essere venduto, in altre parole) e ha limitato gli aumenti annuali del valore valutato sulle singole particelle al 2 per cento all’anno. Gli obiettivi erano di mantenere le tasse della California basse e di evitare che le fluttuazioni dei valori di proprietà facessero aumentare le tasse di proprietà abbastanza da spostare i pensionati dalle loro case. Per non essere superati, gli elettori del Nevada hanno anche approvato una misura simile – la Domanda 6 – nel 1978, che conteneva un linguaggio simile, così come un requisito aggiuntivo che tutti i futuri aumenti delle tasse devono passare con almeno una maggioranza di due terzi.
Una differenza tra le varie tra California e Nevada, tuttavia, è che, in Nevada, quando gli elettori vogliono cambiare la Costituzione, dobbiamo passare i nostri referendum due volte.
C’è saggezza in questo approccio poiché dà alla legislatura la possibilità di soddisfare la volontà degli elettori attraverso uno statuto dove gli errori sono relativamente facili da correggere nelle prossime sessioni – che, per inciso, è esattamente ciò che la legislatura ha fatto nel 1979 e di nuovo nel 1981. Nel 1979, la legislatura approvò la SB204, che statutariamente limitava le tasse sulla proprietà a 3,64 dollari per ogni 100 dollari di valutazione (l’articolo 10, sezione 2 della Costituzione del Nevada limita le tasse sulla proprietà a cinque centesimi per ogni dollaro valutato; suppongo che l’idea che qualcuno avesse 100 dollari da tassare nel 1936, quando quell’articolo fu aggiunto, potesse sembrare fantasiosa al tempo). Soddisfatti delle azioni della legislatura, gli elettori lasciarono perdere e decisero di non ratificare la Domanda 6 nel 1980.
Perché gli elettori del Nevada dovrebbero essere soddisfatti con un limite fiscale del 3,64% quando la California ha approvato un limite fiscale dell’1%? La risposta è l’AB168, che è passato nel 1963 e ha fissato il valore valutato al 35% del valore pieno di cassa. Applicate il limite del 1979 al limite del 1963 e avrete un limite effettivo dell’imposta sulla proprietà del 3,64% del 35% (1,274%) del prezzo di mercato. Non è l’1 per cento, ma è ancora notevolmente inferiore al massimo costituzionale del 5 per cento del 35 per cento (1,75 per cento).
Poi arrivò il Tax Shift del 1981, che iniziò il viaggio del Nevada verso un sistema di tasse sulla proprietà molto meno uniforme e molto meno equo.
Stimolato dal voto di fiducia ricevuto nel 1980, il legislatore decise di premiare gli elettori per la loro fedeltà tagliando le tasse sulla proprietà della metà (e aumentando le tasse sulle vendite per compensare le entrate perse). La SB69 del 1981 ha cambiato la base per la valutazione dei valori di proprietà dal valore pieno di cassa (di nuovo, una stima del prezzo di mercato per una proprietà, incluso qualsiasi cosa vi sia costruita sopra) al valore imponibile.
Il valore imponibile, secondo il Department of Taxation’s 2020 Property Tax Elements and Applications, è il valore di mercato del terreno basato su ciò per cui è effettivamente utilizzato (invece di ciò per cui è legalmente utilizzabile – una distinzione importante quando si parla di lotti vuoti nelle aree urbane), più i costi di sostituzione per qualsiasi miglioramento sul terreno, meno l’1,5% di svalutazione fino a 50 anni per ogni miglioramento. Ciò significava, e significa ancora oggi, che la proprietà è tassata in base a quanto vale il terreno sottostante, più il costo per costruire una nuova casa su quel terreno, meno quanti anni di ammortamento sono applicati al miglioramento.
Una conseguenza del passaggio dal valore pieno di cassa al valore imponibile è che, poiché le case nella Newlands Addition (un quartiere relativamente alto e precedentemente segregato nel vecchio sud-ovest di Reno) sono state tutte costruite prima della seconda guerra mondiale, sono completamente deprezzate al ritmo di poco meno del 47% del loro valore di sostituzione (il deprezzamento, come l’interesse, si compone, ma nella direzione opposta – ogni morso di deprezzamento diventa sempre più piccolo con il tempo). Per questo motivo, a parità di condizioni, l’imposta sulla proprietà dovuta su una casa di 500.000-600.000 dollari di Newlands Addition sarà sostanzialmente più bassa dell’imposta sulla proprietà dovuta su una casa di prezzo simile costruita dopo la Grande Recessione.
Il pezzo finale del puzzle dell’imposta sulla proprietà del Nevada – o il chiodo finale nella bara, a seconda del vostro punto di vista – è arrivato nel 2005 con AB439, che finalmente ha aggiunto lo spirito della seconda metà della Proposizione 13 della California agli statuti del Nevada. A differenza del limite del 2% annuo della California, però, quello del Nevada è stato fissato al 3% per le case unifamiliari occupate dai proprietari e per le abitazioni a basso reddito, e fino all’8% annuo per le altre proprietà.
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Mettete insieme i pezzi e avrete l’attuale sistema di valutazione dell’imposta sulla proprietà del Nevada:
Inizia con il valore di mercato del terreno sotto la tua casa se tutti i tuoi vicini facessero la stessa cosa con il loro terreno che tu stai facendo con il tuo. Poi, aggiungete il valore di sostituzione (non il valore di mercato) della vostra casa. Poi, sottrarre il deprezzamento annuale dal valore della casa. Questo è il vostro valore imponibile.
Ora, calcolate il 35% del vostro valore imponibile. Questo è il vostro valore valutato.
Poi, moltiplicate il vostro valore valutato per la vostra aliquota d’imposta sulla proprietà, che non sarà più del 3,66% (la legislatura ha approvato un paio di aumenti d’imposta dal 1979 per rimborsare alcune obbligazioni, che hanno spinto il limite effettivo sopra il limite legale del 1979 anche se la legislatura non ha cambiato o aumentato il limite).
Infine, se l’anno scorso possedevate la proprietà su cui siete stati tassati, confrontate quel numero con la bolletta dell’imposta di proprietà dell’anno scorso. Se ci vivete, è una casa, e il numero è maggiore del 3% in più rispetto alla bolletta dell’anno scorso, pagherete solo il 3% in più rispetto alla bolletta dell’anno scorso. Se non vivete lì, o non è una casa, e il numero è più grande dell’8% in più rispetto alla bolletta dell’anno scorso, pagherete solo l’8% in più rispetto alla bolletta dell’anno scorso.
Semplice, vero?
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Uno dei principi fondamentali del Libertarismo è che le buone intenzioni non sono sufficienti quando si parla di politica pubblica.
Per esempio, sì, alcune droghe sono spesso dannose per la salute e la sanità mentale di coloro che le assumono e di chiunque debba pulire dopo di loro. Questo, tuttavia, non giustifica il fatto di trattare i tossicodipendenti come criminali – per quanto alcune droghe possano essere dannose, essere etichettati come criminali dal nostro governo con tutto ciò che comporta (tempo in prigione, privazione dei diritti civili, accesso fortemente ridotto a un lavoro e a un alloggio decenti dopo aver scontato la pena, e così via) è dimostrabilmente peggiore per tutti.
Un altro principio fondamentale del Libertarismo, naturalmente, è che la tassazione è un male e dovrebbe essere ridotta al minimo (se non eliminata del tutto) il più possibile.
Ma cosa succede se mettiamo insieme i due principi? L’attuale sistema di tasse sulla proprietà del Nevada produce in modo affidabile tasse sulla proprietà più basse per tutti i proprietari di immobili in Nevada?
Se la risposta è sì, i benefici non sono né uniformi né uguali.
Per capire perché, dobbiamo dare un’altra occhiata allo stato che ha ispirato l’attuale sistema del Nevada. Dal passaggio della Proposizione 13 nel 1978, i valori delle proprietà in tutta la California sono saliti alle stelle a causa della cronica sottocostruzione di nuove abitazioni in tutto lo stato. Come risultato, i nuovi acquirenti di case in California sono valutati e pagano l’1% del prezzo di mercato gonfiato. Per esempio, l’1% di 626.170 dollari, il prezzo mediano di vendita delle case unifamiliari in California, è di 6.261,70 dollari, o quasi 522 dollari al mese. Per metterlo in prospettiva, secondo lo US Census 2018 American Community Survey, l’affitto mediano nazionale per una residenza con due camere da letto era di 1.044 dollari. Ciò significa che i nuovi acquirenti di case in California stanno, in media, pagando al governo la metà di un appartamento con due camere da letto ogni mese, oltre a qualsiasi mutuo che hanno contratto per comprare la loro casa.
Queste non mi sembrano tasse di proprietà basse.
I proprietari di lunga data in California, d’altra parte, sono valutati solo per il prezzo di vendita delle loro proprietà quando le hanno acquistate più gli aumenti annuali di non più del 2% ogni anno. Inoltre, le valutazioni limitate possono essere ereditate – se un proprietario dà la sua casa a un figlio, per esempio, il figlio può ereditare la valutazione originale, più bassa. Di conseguenza, i proprietari di lunga data in alcuni quartieri della California pagano meno tasse di proprietà rispetto ai loro vicini più recenti – molto meno, in effetti. In alcuni quartieri, i proprietari di lunga data pagano meno del 20% di quello che i loro vicini pagano ogni anno.
Il limite del Nevada, naturalmente, non è stato messo in atto fino al 2005, e il tasso di aumento previsto è significativamente più del limite del 2% della California, quindi ci aspettiamo che qualsiasi distorsione creata dal limite sia relativamente modesta. Tuttavia, per NRS 361.227, il valore imponibile non deve superare il valore di mercato; dopo la Grande Recessione, i valori di mercato in tutto il Nevada sono crollati. Di conseguenza, molti proprietari di immobili hanno visto le loro bollette dell’imposta sulla proprietà diminuire significativamente dopo il 2009, con futuri aumenti dell’imposta sulla proprietà limitati al 3-8 per cento di aumenti di valutazioni significativamente più basse della Grande Recessione.
Una volta che il limite e la Grande Recessione sono stati combinati, secondo i dati delle parcelle di Washoe Open Data insieme a una tabella delle imposte sulla proprietà valutata fornita attraverso una ricerca di documenti pubblici all’Ufficio dell’Assessore della Contea di Washoe, il Nevada ha immediatamente iniziato a sperimentare la stessa divergenza nelle imposte sulla proprietà tra proprietà simili che la California ha sperimentato per decenni.
Delle 177.631 parcelle elencate dall’Assessor’s Office, 12.632 di esse – oltre il 7% – sono tassate a meno della metà del loro valore attuale. Il 47,22% delle parcelle sono tassate a meno dell’85% del loro valore stimato.
È interessante notare che 176 dei lotti con le valutazioni più basse sono condomini nella Belvedere Tower, un casinò che si è trasformato per un breve periodo in una metafora del mercato condominiale del centro di Reno nel 2008. Prima dell’incendio e della Grande Recessione, i condomini della Belvedere Tower sono stati venduti per oltre 200.000 dollari. Dopo la Grande Recessione, tuttavia, diversi proprietari di condomini hanno pignorato, facendo scendere il prezzo di mercato a una piccola frazione del loro valore originale. Anche se il prezzo di mercato per i condomini è tornato in gran parte prima della pandemia, sono ancora tassati sulle loro valutazioni post-recessione, che sono meno del 25% delle loro valutazioni di mercato:
Fonte: Washoe County Assessor’s Office public records search
Un altro modello rivelato dalla combinazione dei dati di fatturazione del Washoe County Assessor’s Office con i dati parcellari di Washoe Open Data, nel frattempo, è che i nuovi sviluppi stanno pagando molto, molto più vicino ai loro valori valutati nelle tasse di proprietà rispetto ai vecchi sviluppi. Questo è vero anche tra gli sviluppi che sono stati costruiti decenni fa.
Prendiamo, per esempio, l’area che circonda la parte nord-est del McCarran Boulevard, una circonvallazione che circonda parti di Reno e Sparks:
Le parcelle rosse e arancioni pagano meno del 70% del loro valore stimato in tasse di proprietà, mentre le parcelle verdi e blu pagano più vicino alla loro valutazione completa. Qual è la differenza tra il blocco rosso e arancione che circonda Probasco Way e i blocchi verdi e blu che lo circondano? Le case di colore rosso e arancione sono state costruite negli anni ’60, mentre le case di colore verde e blu sono state costruite negli anni ’70. Di conseguenza, le case rosse e arancioni, che sono più vecchie, hanno perso più del loro valore dopo la Grande Recessione.
Confrontando le valutazioni dell’imposta sulla proprietà per due case, una dal blocco rosso e arancione (028-181-21) e una dal blocco verde e blu (028-162-25) dimostra cosa è successo:
Fonte: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
Entrambe le case hanno perso valore fino al 2012, dove hanno raggiunto il valore più basso. La casa più recente è diminuita di valore da un picco di 128.451 dollari nel 2008 a 74.612 dollari – un calo del 42%. La casa più vecchia, d’altra parte, è diminuita di valore da un picco di 100.438 dollari nel 2008 a 41.458 dollari – un calo del 59 per cento. Da allora, anche se il valore imponibile di entrambe le case ha ripristinato la maggior parte del loro valore pre-2008, il valore del limite d’imposta – il valore contro cui ogni proprietà è tassata – è aumentato lentamente. Ai fini fiscali, la casa più vecchia è ancora valutata meno di quanto fosse nel 1997; la casa più nuova, nel frattempo, viene tassata solo ora alla sua valutazione di inizio secolo.
Rivolgendoci verso la Newlands Addition, il quartiere che Anjeannete Damon del Reno-Gazette Journal ha evidenziato il 20 luglio, possiamo anche vedere la differenza nelle tasse di proprietà pagate tra i residenti più anziani e quelli più recenti (i numeri sulle parcelle sono le loro tasse di proprietà del 2020):
Il pacco in blu su Marsh Avenue ha pagato quasi 4.000 dollari di tasse quest’anno. Ognuno dei loro vicini, d’altra parte, ha pagato meno della metà. Ci sono due ragioni per la differenza. In primo luogo, la casa sul lotto blu è stata costruita nel 1986, mentre la casa ad ovest è stata costruita nel 1941 e la casa immediatamente ad est è stata costruita nel 1923. Di conseguenza, le case che circondano il lotto blu sono completamente ammortizzate, mentre la casa più recente (che ha ancora 34 anni) ha ancora 16 anni di ammortamento. In secondo luogo, la casa più nuova è stata venduta a un nuovo proprietario nel 2017, il che ha resettato il tetto della proprietà alla valutazione del 2017; le case circostanti, invece, sono state vendute l’ultima volta decenni fa.
Nota anche che tutte le case su Marsh Avenue valgono più di 500.000 dollari ciascuna, o almeno lo erano prima che la pandemia colpisse. A quella valutazione, il proprietario di casa che paga quasi 4.000 dollari in tasse di proprietà sta effettivamente pagando un’aliquota dello 0,8%. I loro vicini, nel frattempo, stanno pagando più vicino allo 0,25 per cento.
Compara questo quartiere con un quartiere a Somersett, una nuova suddivisione a ovest di Reno. I valori delle case, come riportato da Zillow, sono tra $400.000-$650.000, approssimativamente simili al valore di mercato delle case nella Newlands Addition. Tuttavia, poiché le case sono nuove, non si sono svalutate molto. Inoltre, dato che sono state vendute dopo la Grande Recessione, sono valutate a tassi di cap post-recessione. La differenza è evidente:
Se vi siete mai chiesti perché le città del Nevada sono così disperate nel costruire nuove suddivisioni ai margini della città, questa immagine è il motivo. Sì, anche l’in-fill azzera i tetti delle tasse di proprietà, ma lo fa solo una proprietà alla volta e infastidisce i vicini. Una nuova suddivisione su scala industriale, d’altra parte, porta decine, centinaia, persino migliaia di nuove parcelle che pagano il pieno valore valutato sulla loro bolletta delle tasse di proprietà, anno dopo anno.
Bene, fino alla prossima correzione del mercato. Poi il ciclo si ripete.
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La vera sorpresa, però, è che il limite dell’imposta di proprietà si applica anche alle proprietà commerciali. Prendete il pacco 038-430-02, che ha pagato solo l’8,08% della sua valutazione valutata in tasse di proprietà quest’anno.
I residenti di Reno lo conoscono meglio come Boomtown.
Nel 2005, è stata tassata come una proprietà da 25 milioni di dollari. Oggi, nonostante abbia ripristinato la maggior parte del suo valore pre-recessione, è attualmente tassata come una proprietà del valore di 1,7 milioni di dollari. Il risultato è una differenza di quasi 250.000 dollari nella bolletta fiscale di quest’anno.
Anche se Boomtown potrebbe beneficiare della più grande differenza, in percentuale, tra il valore stimato e quello tassato di tutte le proprietà commerciali, non è quella che risparmia di più in puri termini di dollari. Quella distinzione va al Grand Sierra Resort, che risparmia oltre 1,6 milioni di dollari all’anno sulla differenza tra due delle proprietà che compongono il resort (012-211-28 e 012-211-36). Non è particolarmente unico in questo senso; due proprietà appartenenti alla Pepita di Sparks (032-172-28 e 032-201-21) hanno risparmiato quasi 500.000 dollari in tasse di proprietà quest’anno.
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Voglio essere chiaro su ciò che sto sostenendo qui. Penso che i nevadani dovrebbero pagare di più in tasse di proprietà?
No.
D’altra parte, credo anche che l’uguaglianza davanti alla legge (e davanti all’assessore della contea) sia importante. Tenere una proprietà durante una recessione non dovrebbe dare alle aziende un vantaggio competitivo lungo più di dieci anni rispetto alle aziende che comprano proprietà dopo che le condizioni di mercato – e le valutazioni di mercato – migliorano. Allo stesso modo, due vicini di casa con case simili dovrebbero pagare bollette simili per le tasse di proprietà.
Per tornare al nostro standard costituzionalmente richiesto di tassazione della proprietà “uniforme e uguale”, dobbiamo prima guardare alla California, che ha “goduto” del suo limite per oltre quattro decenni, e osservare che il limite non ha fatto nulla per mantenere effettivamente basse le tasse sulla proprietà. Quello che ha fatto, invece, è stato spostare l’onere della tassazione sulla proprietà dai residenti di lunga data e dai proprietari di attività ai nuovi arrivati – o solo ai residenti di lunga data e ai proprietari di attività con la temerarietà di trasferirsi in qualche momento dell’ultimo mezzo secolo.
Quando gli sfratti e i pignoramenti inizieranno a settembre, i mercati immobiliari del Nevada smetteranno di librarsi a mezz’aria e si schianteranno sulla terra. Non c’è modo che non possano – i nostri mercati immobiliari non possono continuare a salire sempre più in alto quando oltre il 15% della forza lavoro del Nevada è disoccupata. Una volta che questo accade, un altro gruppo di proprietari di immobili del Nevada avrà le loro proprietà rivalutate a valori molto più bassi, come dovrebbero – tutti saranno a corto di soldi, contribuenti inclusi, e la nostra pressione fiscale dovrebbe riflettere questo.
Il problema è quello che succede dopo che la pandemia e le sue dislocazioni economiche associate sono finite.
Ora è il momento, quando tutti pagheranno comunque un po’ meno di tasse di proprietà, di decidere come le cose saranno fatte quando torneremo alla normalità e rivestiremo di nuovo le strade d’oro. Questa volta, però, consiglio di passare molto meno tempo a copiare i compiti della California e molto più tempo a leggere la Costituzione del Nevada.
David Colborne è stato attivo nel Partito Libertario per due decenni. Durante questo periodo, ha bloggato a intermittenza sul suo blog personale, così come sul blog del Partito Libertario del Nevada, e si è candidato per due volte come candidato libertario. Fa parte del Comitato Esecutivo per entrambi i capitoli del Partito Libertario dello stato e della contea. È padre di due figli e un professionista dell’informatica. Potete seguirlo su Twitter @DavidColborne o mandargli un’email a .