La Guida 2021 chiara e semplice all’investimento immobiliare chiavi in mano

Oggi, molti investitori stanno scoprendo che possedere una proprietà immobiliare è l’alternativa perfetta al rischiare il capitale in investimenti più volatili come azioni e obbligazioni.

Mentre ci sono diversi modi per investire nel mercato immobiliare, l’investimento immobiliare chiavi in mano offre la proprietà diretta di un bene reale che si può vedere e toccare, mentre si guadagna un reddito passivo ogni mese e un apprezzamento a lungo termine.

Ecco perché un numero crescente di persone oggi sta facendo dell’investimento immobiliare chiavi in mano la sua scelta numero uno.

Si dovrebbe investire in immobili in affitto chiavi in mano?

L’investimento immobiliare chiavi in mano può essere un’opzione eccellente per le persone che sono nuove agli investimenti immobiliari in affitto, e per gli acquirenti esperti che vogliono far crescere rapidamente il loro portafoglio.

Perché l’immobile è chiavi in mano o pronto per il trasloco, e spesso è già occupato dagli inquilini, l’immobile chiavi in mano è anche la scelta numero uno per gli investitori immobiliari a lunga distanza.

Tuttavia, gli investimenti chiavi in mano sono migliori per gli investitori con una strategia a lungo termine, buy-and-hold. Gli acquirenti che cercano un profitto più speculativo a breve termine possono trovare che cercare di individuare una casa da aggiustare e rivendere è un’opzione migliore.

Come investire con successo in immobili chiavi in mano

Prima di mettere il capitale in qualsiasi tipo di investimento, è importante capire come l’acquisto del bene si inserisce nella vostra strategia di investimento complessiva.

Queste sono alcune delle cose a cui pensare per assicurarsi che il vostro investimento immobiliare chiavi in mano sia un successo:

• I periodi di detenzione per le proprietà in affitto sono generalmente più lunghi rispetto ad attività più liquide come azioni e obbligazioni, anche se gli immobili sono meno soggetti alla volatilità del mercato a lungo termine.
• Indagare a fondo tutte le opportunità di affitto chiavi in mano, poiché non esiste una definizione standard di “chiavi in mano” e la parola significa cose diverse per venditori diversi.
• Incaricare un team locale di gestione professionale della proprietà è uno dei fattori chiave per investire con successo in immobili a lunga distanza.
• Calcolare il potenziale di reddito dell’investimento chiavi in mano usando vari scenari di tenuta, per capire come il flusso di cassa netto mensile ricorrente e la graduale rivalutazione influenzino il valore della proprietà in affitto.

Benefici dell’investimento immobiliare chiavi in mano

Ci sono una serie di vantaggi nell’investire in immobili chiavi in mano che nessun’altra asset class può offrire:

1. Più facile per gli investimenti a lunga distanza

Contrariamente alla credenza popolare, i migliori affari immobiliari spesso non sono nel proprio cortile. Tuttavia, la maggior parte delle persone non ha il lusso di saltare su un aereo e perlustrare il paese alla ricerca di investimenti immobiliari monofamiliari in affitto.

L’investimento immobiliare chiavi in mano permette di investire in immobili a migliaia di chilometri di distanza, in mercati dove i prezzi degli immobili possono essere più accessibili, e i flussi di cassa e i ROI più forti.

2. Flusso di cassa immediato

Uno dei più grandi jolly degli investimenti immobiliari è trovare e mantenere un buon inquilino qualificato che paghi l’affitto in tempo e si prenda cura della casa come se fosse sua. Più a lungo una proprietà rimane sfitta, più basso sarà il ROI e il flusso di cassa.

Acquistare una casa monofamiliare chiavi in mano con un inquilino già sul posto genera un reddito immediato dal giorno della chiusura. Inoltre, poiché la casa è già affittata, è possibile rivedere le qualifiche dell’inquilino e la storia dei pagamenti come parte della vostra due diligence prima di acquistare.

3. Gestione locale inclusa o raccomandata

Avere un team immobiliare locale professionale è una risorsa inestimabile per gli investitori immobiliari a distanza.

Alcuni fornitori chiavi in mano includono la gestione della proprietà come parte della loro offerta mentre altri (come Roofstock) ti permettono di scegliere la tua società di gestione locale. Entrambe queste opzioni hanno tipicamente una rete consolidata di venditori convenienti, e uno staff a tempo pieno che può gestire qualsiasi problema degli inquilini che si presenti giorno o notte.

4. Garanzie/reti di sicurezza

Gli investitori immobiliari sofisticati fanno tutto il possibile per minimizzare i rischi e massimizzare i ritorni. Se state comprando da una società chiavi in mano, controllate quali garanzie offrono agli investitori.

Per esempio, tutte le proprietà Roofstock hanno:

• Una garanzia di rimborso di 30 giorni se non siete soddisfatti del vostro acquisto
• Affitto garantito sulle proprietà sfitte a partire da 45 giorni dopo che la casa è pronta per essere affittata

(Se volete saperne di più, potete avere i dettagli completi sulla garanzia Roofstock qui. Un pezzo di mente in più

Investire in immobili chiavi in mano è facile e conveniente perché tutto il lavoro è già stato fatto. Non c’è manutenzione differita e le case sono pronte per il trasloco, se non sono già occupate da un inquilino.

Il flusso di cassa istantaneo che inizia il giorno della chiusura e zero tempi morti a causa di vacanze e riparazioni rendono la proprietà in affitto chiavi in mano la scelta perfetta per l’investitore immobiliare passivo. Tutto quello che dovete fare è rivedere i depositi del proprietario e i rapporti finanziari che l’amministratore di proprietà vi invia ogni mese.

Svantaggi dell’investimento immobiliare chiavi in mano

Nell’interesse di essere giusti ed equilibrati, ci sono anche alcuni potenziali svantaggi dell’investimento immobiliare chiavi in mano. Ecco alcune cose di cui essere consapevoli con questi tipi di proprietà:

Le proprietà chiavi in mano sono di solito vendute con un po’ di premio

Alcune società chiavi in mano comprano case, le sistemano, poi le rivendono come investimenti chiavi in mano. Quando si arriva a questo punto, non sono diversi dai flipper di case o dai grossisti che fanno i loro profitti vendendo agli investitori proprietà con un mark-up molto alto.

D’altra parte, aziende come Roofstock operano una piattaforma online che mette gli investitori immobiliari insieme ai venditori di case chiavi in mano che sono state accuratamente ispezionate e verificate. Ricevono una piccola commissione per la transazione, ma questo è abbastanza diverso da alcune altre aziende che potrebbero aumentare il prezzo di una proprietà del 30% o più.

Rendimenti corretti per il rischio più bassi

Siccome gli immobili chiavi in mano sono pronti per il trasloco senza riparazioni necessarie – e spesso già in contanti con affitti da inquilini qualificati – molto del rischio è stato rimosso dall’investimento. Poiché c’è generalmente un rischio più basso, ci può essere anche un minor ritorno aggiustato per il rischio da una proprietà in affitto chiavi in mano.

Questo è simile al modo in cui funzionano le obbligazioni. Al momento in cui scriviamo, i buoni del tesoro americani a 10 anni rendono meno dell’1%, rispetto alle obbligazioni societarie americane con un rendimento del 3,3% o alle obbligazioni ad alto rischio con rating CCC con un rendimento di quasi il 18%, secondo il Wall Street Journal.

Gli investitori immobiliari si aspettano rendimenti molto più alti dell’1% ma non sono disposti a scommettere il loro capitale su un investimento ad alto rischio. Invece, puntano a rendimenti corretti per il rischio da qualche parte nel mezzo.

Questo è esattamente ciò che si può trovare con le proprietà chiavi in mano di Roofstock, dove i rendimenti annualizzati delle case in quartieri a 4 e 5 stelle si aggirano intorno al 6-7% e quelli da 1 a 3 stelle intorno al 7,5-12%.

Cose importanti da considerare prima di acquistare immobili chiavi in mano

Se non siete interessati ad affrontare l’incertezza della gestione dei vostri progetti di riabilitazione e volete acquistare una proprietà che non dovrebbe avere grandi spese previste (HVAC, tetto, scaldabagno, ecc.).), la maggior parte degli investitori scoprirà che ci sono molti più vantaggi nell’acquistare immobili chiavi in mano che svantaggi.

Tuttavia, prima di decidere di fare il grande passo investendo in una proprietà in affitto chiavi in mano, ci sono diverse cose importanti da considerare:

• Metriche finanziarie come cap rate, cash-on-cash return, e ROI per assicurarsi che i numeri “abbiano senso” rispetto alle opzioni di investimento alternative.
• Ottenere un prestito per una proprietà in affitto a distanza può essere a volte più costoso che comprare nel proprio mercato, quindi assicuratevi di guardarvi intorno per un prestatore ed esplorare diverse opzioni di finanziamento.
• Avere una qualificata gestione locale della proprietà e un team immobiliare può fare la differenza tra avere una proprietà in affitto chiavi in mano con un robusto flusso di cassa netto positivo, o un posto che a malapena va in pari.
• Condurre sempre un’accurata due diligence, anche se la proprietà è chiavi in mano, usando un ispettore professionista per esaminare elementi strutturali e meccanici come l’HVAC e le fondamenta, e la qualità di qualsiasi lavoro di ristrutturazione che è stato fatto.

Dove trovare una proprietà in affitto chiavi in mano

Se siete rimasti con noi fino ad ora, probabilmente siete curiosi di sapere come iniziare a cercare una proprietà chiavi in mano.

Ci sono diversi posti dove iniziare la vostra ricerca:

• Siti come Zillow e Realtor.com sono buoni posti per cercare case elencate da agenti immobiliari per la vendita, anche se è necessario fare la vostra ricerca per valutare le condizioni della proprietà e le dinamiche del mercato locale.
• Craigslist è una buona risorsa per gli acquirenti che sperano di trovare un buon affare da FSBO (for sale by owners), ma ricordate che il “compratore dovrebbe sempre essere consapevole” con questi tipi di venditori.
• Controlla la selezione di Roofstock di proprietà chiavi in mano. Roofstock ha visto una crescita astronomica da quando è stato fondato nel 2015, grazie a una serie di caratteristiche favorevoli agli investitori come la performance finanziaria dettagliata per ogni proprietà elencata, la piena trasparenza per tutte le parti durante tutto il processo dell’affare e le garanzie di affitto e di acquisto.
• Cerca “aziende chiavi in mano” su Google per qualsiasi mercato in cui stai pensando di investire.