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Da: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
1 febbraio 2008
Alcuni anni fa, mi sono seduto con una delle leggende del settore immobiliare di New York e il consigliere generale della sua società. Era infastidito dal processo di sfratto di New York – la perdita di reddito da locazione, le spese legali sprecate, e l’incredibile quantità di tempo tra l’inadempienza di un inquilino e lo sfratto vero e proprio.
Per alcuni dei suoi edifici, stava inaugurando un nuovo tipo di spazio per uffici per inquilini più piccoli che avevano bisogno di spazi più piccoli. Secondo il suo progetto, un inquilino avrebbe avuto un ufficio designato e avrebbe condiviso una fotocopiatrice, un fax, una cucina e sale conferenze. I mobili, la moquette, i telefoni, il computer e il caffè sarebbero forniti dal proprietario. Gli spazi sarebbero pre-costruiti. L’affittuario avrebbe solo bisogno di portare una matita per poter lavorare. L’avvocato generale ha chiesto di utilizzare un contratto di licenza in cui potrebbe cambiare le serrature o, in questo caso, spegnere le chiavi elettroniche in caso di inadempienza dell’affittuario. La missione del nostro studio era di redigere un contratto di licenza applicabile che prevedesse l’auto-aiuto senza dover ricorrere al contenzioso. Questo articolo discute l’accordo di licenza – le sue limitazioni e i suoi poteri. Inoltre seziona e spiega quando e come usare un contratto di licenza, e la capacità di effettuare correttamente l’auto-aiuto.
L’ACCORDO DI LICENZA
Gli avvocati dei proprietari hanno trascurato o sono stati troppo cauti nel suggerire l’uso di accordi di licenza ai loro clienti. Tuttavia, i contratti di licenza permettono ai proprietari di immobili commerciali di eliminare completamente il rapporto locatore-affittuario e quindi evitare quegli oneri spesso sperimentati nel quadro giuridico del tradizionale procedimento locatore-affittuario.
Il rapporto giuridico tra il proprietario-locatore e un affittuario stabilito da un contratto di locazione è completamente distinto dal rapporto giuridico stabilito da una licenza tra il proprietario-licenziante e un licenziatario.
Come spiegato in Friedman On Leases, la distinzione tra un contratto di locazione e una licenza è la seguente:
Un contratto di locazione è un trasferimento di possesso esclusivo di una proprietà specifica… di solito in considerazione del pagamento di un affitto, che conferisce una proprietà al beneficiario, una licenza, d’altra parte, rende semplicemente ammissibili atti sulla terra di un altro che altrimenti non avrebbero il permesso. Si dice che una licenza è revocabile per volontà del licenziante, non crea alcuna proprietà.
Il principale tra i diritti del proprietario-licenziante in un rapporto di licenza è il diritto di revocare la licenza “a volontà” e di usare il “self-help” per rimuovere un licenziatario inadempiente dai locali autorizzati senza dover sopportare mesi o anni di lunghe e frustranti controversie per riprendere il possesso di beni immobili di valore.
L’auto-aiuto non è indisponibile per i proprietari di New York che si riservano il diritto di usarlo nei loro contratti di locazione. Tuttavia, i tribunali sono generalmente ostili all’uso dell’auto-aiuto da parte del padrone di casa e non ne approveranno l’uso se c’è un’ambiguità nei termini del contratto di locazione o se c’è qualche questione di fatto riguardante il fatto che il contratto di locazione sia scaduto o meno. Inoltre, ai sensi del Real Property Actions and Proceeding Law (“RPAPL”) §853 di New York, se un inquilino viene espulso da una proprietà immobiliare con la forza o con altri mezzi illegali, l’inquilino può recuperare treble damages dal padrone di casa e può anche essere restituito al possesso se espulso prima della fine del termine del contratto di locazione. Solo quando un tribunale conclude che ripristinare il possesso dell’inquilino sarebbe “futile”, perché il padrone di casa prevarrà in un procedimento sommario per espellere l’inquilino, è improbabile che il tribunale ordini la restituzione dei locali all’inquilino.
Al contrario, sotto un contratto di licenza in buona fede, l’inquilino-licenziatario non possiede alcuna proprietà nei locali e non ha diritto al possesso. Si applicano i principi della common law, e il proprietario-licenziante ha il diritto assoluto di usare l’auto-aiuto pacifico – in qualsiasi momento – per rimuovere un licenziatario dai locali concessi in licenza per qualsiasi motivo o senza motivo.
Tuttavia, l’uso di un contratto di licenza, invece di un contratto di locazione, non eliminerà completamente ogni possibilità di controversia tra il proprietario-licenziante e il locatario-licenziatario. La questione se l'”auto-aiuto” utilizzato sia stato pacifico (e quindi lecito) o forzato (e quindi illecito) è sempre un possibile oggetto di controversia. Tuttavia, se esiste un contratto di licenza valido, il proprietario-licenziante non sarà tenuto a riammettere il licenziatario spodestato nei locali, anche se l’auto-aiuto usato è risultato essere stato forzato e non pacifico. A New York, l’unico rimedio del licenziatario sarà il treble damages previsto dal RPAPL §853 per l’espulsione forzata. Nel frattempo, prima di qualsiasi giudizio da parte di un tribunale, il proprietario-licenziante è libero di concedere nuovamente l’uso dei locali ad un altro licenziatario.
In queste circostanze, a seconda della natura dei danni dimostrabili dal precedente licenziatario, il proprietario-licenziante può considerare quello che è solo un possibile, ma non certo, giudizio di danno triplo come un costo molto meno oneroso di fare affari rispetto al totale di tutte le spese normalmente associate alla causa tra proprietario e affittuario.
Inoltre, invece di perdere reddito durante il contenzioso sull’auto-aiuto, il proprietario realizzerà effettivamente un reddito dai pagamenti ricevuti dal nuovo licenziatario dei locali.
Ovviamente, il proprietario-licenziatario dovrebbe prendere ogni precauzione per assicurarsi che l’auto-aiuto che impiega sia sempre realizzato in modo “pacifico” e senza alcuna possibilità reale che in seguito si scopra che è stato fatto “con la forza”. Ci sono, infatti, diverse ben note tecniche di auto-aiuto “pacifiche” che sono state impiegate, sia dai locatori che dai licenziatari, che hanno superato l’esame dei tribunali, e che dovrebbero sempre essere utilizzate per ridurre al minimo qualsiasi rischio di una sentenza di espulsione “forzata”.
FATTORI DI LICENZA
Per ottenere il beneficio di un contratto di licenza, il proprietario deve garantire che il suo accordo con il potenziale utente dei locali sia effettivamente una licenza e non una locazione. Questo non è necessariamente un compito facile da realizzare. Chiamare semplicemente l’accordo “licenza” non lo renderà tale. Se un accordo è ritenuto una licenza e non una locazione dipenderà dalla presenza o assenza nell’accordo delle tre caratteristiche essenziali di una licenza immobiliare: 1) una clausola che permette al licenziante di revocare “a volontà”; 2) il mantenimento da parte del licenziante del controllo assoluto sui locali; e 3) la fornitura da parte del licenziante al licenziatario di tutti i servizi essenziali richiesti per l’uso consentito del licenziatario dei locali.
I tribunali hanno ritenuto che le licenze siano contratti di locazione quando una o più di queste caratteristiche mancano del tutto nell’accordo o non sono sufficientemente attribuite ai poteri mantenuti dal licenziante. Tuttavia, meno controllo viene dato al licenziatario, più è probabile che l’accordo sia una licenza perché una licenza non offre alcuna autonomia, ma semplicemente permette a una parte “di rendere servizi all’interno di un’impresa condotta in locali di proprietà o gestiti da un altro, che ha il potere di supervisione sul metodo di resa dei servizi”. Tuttavia, è stato ritenuto che il mantenimento da parte del licenziante del controllo sui prezzi applicati dal licenziatario, sugli orari di funzionamento all’interno dello spazio concesso in licenza, e anche la scelta dei dipendenti del licenziatario, non è una garanzia che l’accordo sarà ritenuto una licenza e non un leasing, in quanto tali controlli possono essere considerati “non più di quanto sarebbe ragionevolmente richiesto da un proprietario attento contro un locatario per gli affari.”
Pertanto, sarà necessaria un’attenta stesura di adeguati contratti di licenza e, a tal fine, ci deve essere una stretta collaborazione tra gli avvocati e i loro clienti che desiderano attuare un regime di licenza. La comunicazione al cliente dei rischi, così come dei benefici, dell’utilizzo di un regime di licenza sarà essenziale. Inoltre, gli avvocati dovranno prestare molta attenzione agli obiettivi del cliente e determinare quanto costo iniziale il cliente è disposto ad accettare al fine di fornire il tipo di accordo “servizio completo” che supererà il test di “licenza” di un tribunale.
I proprietari dovranno anche fare valutazioni sulla fattibilità commerciale di ottenere licenziatari che sono disposti ad accettare contratti di licenza con clausole di revoca “a volontà”. Se i potenziali affittuari-licenziatari sono disposti a firmare tali accordi può dipendere dal tipo di locali che il proprietario sta mettendo a disposizione per l’uso in licenza, ad esempio, se lo spazio concesso in licenza è un magazzino, una suite di uffici per più utenti, o un semplice spazio di stoccaggio. Per attirare i licenziatari preoccupati di fare un investimento sostanziale in uno spazio soggetto a una licenza revocabile, i proprietari possono creare nuovi incentivi finanziari o costruire nell’accordo un meccanismo per compensare un licenziatario non inadempiente per il restante valore non ammortizzato del suo investimento nel momento in cui il licenziante invoca la clausola “a volontà” dell’accordo.
Al momento, i contratti di licenza immobiliare sembrano essere utilizzati principalmente dai proprietari di immobili concessi in licenza a utenti a breve termine: spazi per uffici, lavanderie, alcuni tipi di spazi di stoccaggio, e chioschi nei centri commerciali. È chiaro che c’è un mercato per tali accordi. Se ci sia un mercato per i contratti di licenza immobiliare per altri tipi di occupazione potrebbe non essere così evidente, ma, dato il bisogno dei padroni di casa di essere sollevati dagli oneri onerosi e dalle frustrazioni del tradizionale contenzioso padrone di casa-inquilino, un tale accordo può essere utile per il giusto business plan.
Gli avvocati inquilini i cui clienti sono in difetto di un contratto di licenza in buona fede non saranno più in grado di garantire il ritardo di una sentenza di sfratto fino a sei mesi. Se i loro clienti licenziatari non curano la loro inadempienza, i clienti saranno soggetti ad uno sfratto pacifico di auto-aiuto dai locali in licenza rapidamente e senza ulteriori indugi. I proprietari di immobili non rinunceranno più avidamente al reddito e alle somme dovute in passato per garantire la ripresa del possesso dei locali in una data certa. La leva negoziale si sposterà a favore del proprietario-licenziante che sarà in grado sia di richiedere il pagamento completo dal licenziatario inadempiente, se vuole evitare lo sfratto, sia di richiedere il possesso pacifico dei locali con il pieno sostegno della legge. Per i padroni di casa frustrati con la giusta serie di fatti e immobili che utilizzano i più recenti sistemi di ingresso computerizzati, questa è una rivoluzione che è attesa da tempo.
Per saperne di più su come i padroni di casa potranno iniziare a utilizzare le licenze piuttosto che le locazioni qui
Adam-Leitman-Bailey-Using-a-License-Agreement-Instead-of-a-Lease-Articles.pdf
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