Quando si tratta di fare soldi con gli investimenti immobiliari, ci sono solo una manciata di modi per farlo. Anche se i concetti sono semplici da capire, non fatevi ingannare nel pensare che possano essere facilmente implementati ed eseguiti. Una comprensione delle basi del settore immobiliare può aiutare gli investitori a lavorare per massimizzare i loro guadagni. Il settore immobiliare offre agli investitori un’altra classe di attività del portafoglio, aumenta la diversificazione e può limitare i rischi se affrontato correttamente.
Ci sono tre modi principali in cui gli investitori possono potenzialmente fare soldi con gli immobili:
- Un aumento del valore della proprietà
- Il reddito da locazione raccolto affittando la proprietà agli inquilini
- I profitti generati dall’attività commerciale che dipende dalla proprietà immobiliare
Naturalmente, ci sono sempre altri modi per guadagnare direttamente o indirettamente dagli investimenti immobiliari, come imparare a specializzarsi in aree più esoteriche come i certificati di pegno fiscale. Tuttavia, i tre elementi sopra elencati rappresentano la stragrande maggioranza del reddito passivo e delle fortune finali che sono state fatte nel settore immobiliare.
Immobiliare Aumento del Valore della Proprietà
In primo luogo, è importante capire che i valori delle proprietà non sempre aumentano. Questa mancanza di aumento del patrimonio può diventare dolorosamente evidente durante periodi come la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni ’90, e gli anni 2007-2009 quando il mercato immobiliare è crollato. Infatti, in molti casi, i valori immobiliari raramente battono l’inflazione – l’aumento dei prezzi medi in un’economia.
Per esempio, se possiedi una proprietà di 500.000 dollari e l’inflazione è del 3%, la tua proprietà potrebbe essere venduta per 515.000 dollari (500.000 dollari x 1,03%), ma non sei più ricco di quanto eri l’anno scorso. Cioè, potete ancora comprare la stessa quantità di latte, pane, formaggio, olio, benzina e altri beni (è vero, il formaggio potrebbe essere diminuito quest’anno e la benzina aumentata, ma il vostro standard di vita rimarrebbe più o meno lo stesso). La ragione è che il guadagno di 15.000 dollari non era reale. Era nominale e non aveva alcun impatto reale perché l’aumento era dovuto all’inflazione generale.
Inflazione e investimenti immobiliari
Quando c’è inflazione, un dollaro ha meno potere d’acquisto. Succede perché il governo deve creare-stampare-denaro quando spende più di quanto incassa attraverso le tasse.A parità di condizioni, nel corso del tempo, questo si traduce in ogni dollaro esistente che perde valore e diventa di valore inferiore a quello che aveva in passato.
Uno dei modi in cui gli investitori immobiliari più astuti possono fare soldi nel settore immobiliare è quello di approfittare di una situazione che sembra spuntare ogni pochi decenni. Lo fanno quando l’inflazione è proiettata a superare l’attuale tasso di interesse del debito a lungo termine. Durante questi periodi, si potrebbero trovare persone disposte a scommettere acquistando proprietà, prendendo in prestito denaro per finanziare l’acquisto, e poi aspettando che l’inflazione aumenti.
Quando l’inflazione sale, questi investitori possono pagare i mutui con dollari che valgono molto meno. Questa situazione rappresenta un trasferimento dai risparmiatori ai debitori. Avete visto molti investitori immobiliari fare soldi in questo modo negli anni ’70 e nei primi anni ’80. L’inflazione stava andando fuori controllo fino a quando Paul Volcker Jr. – presidente della Federal Reserve tra il 1979 e il 1987 – ha preso una spranga sulla schiena e l’ha portata sotto controllo aumentando drasticamente i tassi di interesse.
Cyclically Adjusted Cap Rate Purchases
Il trucco è comprare quando i cap rates aggiustati ciclicamente – il tasso di rendimento su un investimento immobiliare – sono interessanti. Si compra quando si pensa che ci sia una ragione specifica per cui un particolare pezzo di immobile un giorno varrà più del cap rate attuale da solo indica che dovrebbe essere.
Per esempio, gli sviluppatori immobiliari possono guardare un progetto o uno sviluppo, la situazione economica intorno a quel progetto, o il prezzo della proprietà e determinare un futuro reddito da locazione per sostenere la valutazione corrente. Il valore attuale potrebbe altrimenti sembrare troppo costoso in base alle condizioni attuali che circondano lo sviluppo. Tuttavia, poiché capiscono l’economia, i fattori di mercato e i consumatori, questi investitori possono vedere la redditività futura.
Potreste aver visto un vecchio hotel terribile su un grande pezzo di terra trasformarsi in un centro commerciale vivace con edifici per uffici che pompano affitti considerevoli per il proprietario. Senza quei flussi di cassa, il valore attuale netto, state speculando in un modo o nell’altro, non importa quello che vi dite. Avrete bisogno o di una sostanziale inflazione nella valuta nominale – se state usando il debito per finanziare l’acquisto – per salvarvi. Potreste anche dipendere da una sorta di evento a bassa probabilità che funzioni a vostro favore.
L’affitto come investimento immobiliare
Fare soldi incassando l’affitto è così semplice che ogni bambino di 6 anni che abbia mai giocato una partita a Monopoli capisce a livello viscerale come funzionano le basi. Se possiedi una casa, un condominio, un edificio per uffici, un hotel, o qualsiasi altro investimento immobiliare, puoi far pagare un affitto alle persone per permettere loro di usare la proprietà o la struttura.
Ovviamente, semplice e facile non sono la stessa cosa. Se possedete condomini o case in affitto, potreste trovarvi ad avere a che fare con qualsiasi cosa, dai bagni rotti agli inquilini che gestiscono laboratori di metanfetamine. Se possedete centri commerciali o edifici per uffici, potreste avere a che fare con la bancarotta di un’azienda che ha affittato da voi. Se possiedi magazzini industriali, potresti trovarti ad affrontare indagini ambientali per le azioni degli inquilini che hanno usato la tua proprietà. Se possedete unità di stoccaggio, il furto potrebbe essere una preoccupazione. Gli investimenti immobiliari in affitto non sono del tipo che si può telefonare e aspettarsi che tutto vada bene.
Usare il Cap Rate per confrontare gli investimenti
La buona notizia è che ci sono strumenti disponibili che rendono più facile il confronto tra potenziali investimenti immobiliari. Uno di questi, che diventerà prezioso per voi nella vostra ricerca di fare soldi con gli immobili, è uno speciale rapporto finanziario chiamato tasso di capitalizzazione (cap rate). Il tasso di capitalizzazione mostra il tasso di rendimento di un investimento immobiliare commerciale e si basa sul reddito netto che la proprietà produrrà.
Se una proprietà guadagna $100.000 all’anno e la si vende per $1.000.000, si dividono i guadagni ($100.000) per il prezzo ($1.000.000) e si ottiene 0,1, o 10%. Questo significa che il cap rate della proprietà è del 10%, o che si guadagnerebbe un 10% atteso sul proprio investimento se si pagasse l’immobile interamente in contanti e senza debiti.
Proprio come un’azione vale in definitiva solo il valore attuale netto dei suoi flussi di cassa scontati, un immobile vale in definitiva una combinazione di:
- L’utilità che la proprietà genera per il suo proprietario
- I flussi di cassa netti attuali che genera rispetto al prezzo pagato
Il reddito da locazione come margine di sicurezza
Il reddito da locazione può essere un margine di sicurezza che vi protegge durante le crisi economiche o i crolli. Alcuni tipi di investimenti immobiliari possono essere più adatti a questo scopo. Le locazioni e gli affitti possono essere un reddito relativamente sicuro.
Per tornare alla nostra discussione precedente – sulle sfide di fare soldi con gli immobili – gli edifici per uffici possono fornire un’illustrazione. Di solito queste proprietà comportano lunghi contratti di locazione pluriennali. Compratene uno al prezzo giusto, al momento giusto, con il giusto inquilino e la giusta scadenza del contratto di locazione, e potreste navigare attraverso un crollo immobiliare. Raccogliereste assegni d’affitto superiori alla media che le società che vi affittano devono fornire ancora – a causa del contratto d’affitto che hanno firmato – anche quando tassi più bassi sono disponibili altrove. Sbagliate, però, e potreste essere bloccati a rendimenti sotto la media molto tempo dopo che il mercato ha recuperato.
Soldi dalle operazioni commerciali immobiliari
L’ultimo modo di fare soldi dagli investimenti immobiliari coinvolge servizi speciali e attività commerciali. Se possiedi un hotel, potresti vendere film on-demand ai tuoi ospiti. Se possiedi un edificio per uffici, potresti fare soldi con distributori automatici e garage. Se possiedi un autolavaggio, potresti fare soldi con gli aspirapolvere a tempo.
Questi investimenti richiedono quasi sempre una conoscenza sub-specialistica. Per esempio, alcune persone passano la loro intera carriera specializzandosi nella progettazione, costruzione, proprietà e gestione di autolavaggi. Per coloro che salgono in cima al loro campo e comprendono le complessità di un particolare mercato, l’opportunità di fare soldi può essere infinita.
Altre idee di investimento immobiliare
Ancora, altre opportunità di investimento esistono nel settore immobiliare. È possibile investire in REIT (Real Estate Investment Trusts): i Publicly Traded REITs emettono azioni e sono scambiati in borsa, mentre i REITs privati o i non-traded REITs non sono disponibili in nessuna borsa. Tutti i tipi di REIT si concentrano su particolari settori del mercato immobiliare, come le case di cura o i centri commerciali. Ci sono anche diversi exchange-traded fund (ETF) e fondi comuni che si rivolgono all’investitore immobiliare investendo in REITs e altri investimenti nel settore immobiliare.