Acquistare una casa con un mutuo è la più grande transazione finanziaria in cui la maggior parte di noi entra. Di solito, una banca o un mutuante finanzierà l’80% del prezzo della casa, e voi accettate di ripagarlo, con gli interessi, per un periodo specifico. Confrontando i prestatori, i tassi ipotecari e le opzioni di prestito, è utile capire come funzionano i mutui e quale tipo può essere il migliore per te.
Punti chiave
- I mutui possono essere la più grande transazione finanziaria che la maggior parte delle persone farà mai.
- Due tipi fondamentali di mutui sono quelli a tasso fisso e quelli a tasso variabile.
- Il tasso di interesse del vostro mutuo dipenderà da fattori quali il tipo di prestito e la durata del prestito (come 20 o 30 anni) che sottoscrivete.
Come si calcolano le rate del mutuo
Con la maggior parte dei mutui, si ripaga ogni mese una parte dell’importo preso in prestito (il capitale) più gli interessi. Il vostro creditore userà una formula di ammortamento per creare un programma di pagamento che suddivide ogni pagamento in capitale e interessi.
Se fate i pagamenti secondo il programma di ammortamento del prestito, il prestito sarà completamente pagato entro la fine del suo termine stabilito, come 30 anni. Se l’ipoteca è un prestito a tasso fisso, ogni pagamento sarà un importo in dollari uguale. Se l’ipoteca è un prestito a tasso variabile, il pagamento cambierà periodicamente come il tasso di interesse sul prestito cambia.
Il termine, o lunghezza, del vostro prestito, determina anche quanto pagherete ogni mese. Più lungo è il termine, più bassi saranno i vostri pagamenti mensili. Il compromesso è che più tempo impiegherete per pagare il vostro mutuo, più alto sarà il costo complessivo di acquisto della vostra casa perché pagherete gli interessi per un periodo più lungo.
Mutui a tasso fisso o variabile
Banche e istituti di credito offrono principalmente due tipi fondamentali di prestiti:
- Tasso fisso: Il tasso di interesse non cambia.
- Tasso regolabile: Il tasso d’interesse cambia a determinate condizioni (chiamato anche prestito a tasso variabile o ibrido).
Ecco come funzionano i due tipi.
Mutui a tasso fisso
Con questo tipo di mutuo, il tasso d’interesse è bloccato per tutta la durata del prestito e non cambia. Anche il pagamento mensile rimane lo stesso per tutta la vita del prestito. I prestiti hanno spesso una durata di rimborso di 30 anni, anche se lunghezze più brevi, di 10, 15 o 20 anni, sono anche ampiamente disponibili. I prestiti più brevi hanno pagamenti mensili più grandi ma costi di interesse totali più bassi.
Esempio: Un mutuo di 200.000 dollari a tasso fisso per 30 anni (360 pagamenti mensili) ad un tasso d’interesse annuale del 4,5% avrà un pagamento mensile di circa 1.013 dollari (le tasse sugli immobili, l’assicurazione ipotecaria privata e l’assicurazione dei proprietari di casa sono aggiuntive e non sono incluse in questa cifra). Il tasso di interesse annuale del 4,5% si traduce in un tasso di interesse mensile dello 0,375% (4,5% diviso 12). Quindi ogni mese pagherai lo 0,375% di interessi sul saldo del tuo prestito.
Quando farai il tuo primo pagamento di 1.013 dollari, la banca applicherà 750 dollari all’interesse del prestito e 263 dollari al capitale. Il secondo pagamento mensile, dato che il capitale è un po’ più piccolo, maturerà un po’ meno interessi, quindi un po’ più del capitale sarà pagato. Con il pagamento 359 quasi tutto il pagamento mensile sarà applicato al capitale.
Mutui a tasso variabile (ARMs)
Perché il tasso di interesse su un mutuo a tasso variabile non è bloccato in modo permanente, il pagamento mensile cambierà durante la vita del prestito. La maggior parte degli ARM hanno limiti o tetti su quanto il tasso di interesse può fluttuare, quanto spesso può essere cambiato, e quanto in alto può andare. Quando il tasso sale o scende, il creditore ricalcola il vostro pagamento mensile, che rimarrà poi stabile fino al prossimo aggiustamento del tasso.
Come per un mutuo a tasso fisso, quando il creditore riceve il vostro pagamento mensile, applicherà una parte agli interessi e un’altra parte al capitale.
I creditori spesso offrono tassi di interesse più bassi per i primi anni di un ARM, a volte chiamati teaser rate, ma i tassi possono cambiare dopo, anche una volta all’anno. Il tasso di interesse iniziale di un ARM tende ad essere significativamente più basso di quello di un mutuo a tasso fisso. Per questo motivo, gli ARM possono essere attraenti se state pianificando di rimanere nella vostra casa solo per pochi anni.
Se state considerando un ARM, scoprite come viene determinato il suo tasso d’interesse; molti sono stanchi di un certo indice, come il tasso sui buoni del Tesoro degli Stati Uniti a un anno, più una certa percentuale aggiuntiva, o margine. Chiedete anche quanto spesso il tasso d’interesse si aggiusta. Per esempio, un ARM a cinque anni ha un tasso fisso per cinque anni. Dopo di che, il tasso di interesse si aggiusterà ogni anno per il resto del periodo di prestito.
Esempio: Un mutuo a tasso variabile da cinque a un anno da 200.000 dollari per 30 anni (360 pagamenti mensili) potrebbe iniziare con un tasso d’interesse annuale del 4% per cinque anni, dopo di che il tasso può cambiare fino allo 0,25% ogni anno. L’importo del pagamento per i mesi da 1 a 60 sarebbe di 955 dollari al mese. Se poi aumenta dello 0,25%, il pagamento per i mesi dal 61 al 72 sarebbe di 980 dollari, e il pagamento per i mesi dal 73 all’84 sarebbe di 1.005 dollari. (Di nuovo, le tasse e l’assicurazione non sono incluse in queste cifre.)
Prestiti solo interessi
Una terza opzione molto più rara – di solito riservata a ricchi acquirenti di case o a quelli con redditi irregolari – è un mutuo solo interessi. Come il nome implica, questo tipo di prestito vi dà la possibilità di pagare solo gli interessi per i primi anni, con conseguenti pagamenti mensili più bassi. Potrebbe essere una scelta ragionevole se vi aspettate di possedere la casa per un tempo relativamente breve e intendete vendere prima che inizino i pagamenti mensili più grandi. Tuttavia, non costruirete alcuna equità nella casa, e se la vostra casa diminuisce di valore, potreste finire per dover pagare più di quanto vale.
Mutui ipotecari Jumbo
Un mutuo jumbo è di solito per importi superiori al limite di prestito conforme, attualmente 548.250 dollari per tutti gli stati eccetto Hawaii e Alaska, dove è più alto. Il limite è anche più alto in certi mercati immobiliari ad alto prezzo designati federalmente, come New York City e San Francisco. L’attuale limite massimo di prestito conforme è di $822,375.
I prestiti Jumbo possono essere fissi o regolabili. I tassi di interesse su di essi tendono ad essere leggermente più alti di quelli sui prestiti più piccoli dello stesso tipo.
Solo interessi i prestiti jumbo sono anche disponibili, anche se di solito per i molto ricchi. Sono strutturati in modo simile a un ARM e il periodo di soli interessi dura fino a 10 anni. Dopo di che, il tasso si regola annualmente e i pagamenti vanno verso il pagamento del capitale. I pagamenti possono salire significativamente a quel punto.
Anche con un mutuo a tasso fisso, il tuo pagamento mensile può cambiare se include anche le tasse o l’assicurazione.
Non dimenticare le tasse, l’assicurazione e altri costi
Se stai comprando una casa, dovrai considerare anche altre voci che possono aumentare significativamente la rata mensile del mutuo, anche se riesci a ottenere un ottimo tasso di interesse sul prestito stesso. Per esempio, il vostro creditore può richiedere che paghiate le vostre tasse immobiliari e l’assicurazione come parte della vostra rata del mutuo. I soldi andranno in un conto di deposito a garanzia, e il vostro creditore pagherà le bollette man mano che arrivano a scadenza. Questi costi non sono fissi e possono aumentare nel tempo. Il vostro creditore elencherà tutti i costi aggiuntivi come parte del vostro contratto di mutuo e li ricalcolerà periodicamente.