Cosa dovreste sapere sulla valutazione immobiliare

Concetti di base sulla valutazione

Tecnicamente parlando, il valore di una proprietà è definito come il valore attuale dei benefici futuri derivanti dal possesso della proprietà. A differenza di molti beni di consumo che sono rapidamente utilizzati, i benefici di una proprietà immobiliare sono generalmente realizzati in un lungo periodo di tempo. Pertanto, una stima del valore di una proprietà deve prendere in considerazione le tendenze economiche e sociali, così come i controlli o i regolamenti governativi e le condizioni ambientali che possono influenzare i quattro elementi del valore:

• Domanda: il desiderio o il bisogno di proprietà sostenuto dai mezzi finanziari per soddisfare il desiderio
• Utilità: la capacità di soddisfare i desideri e i bisogni dei futuri proprietari
• Scarsità: l’offerta finita di proprietà concorrenti
• Trasferibilità: la facilità con cui i diritti di proprietà sono trasferiti

Valore rispetto a costo e prezzo

Il valore non è necessariamente uguale a costo o prezzo. Il costo si riferisce alle spese effettive – sui materiali, per esempio, o sul lavoro. Il prezzo, d’altra parte, è l’importo che qualcuno paga per qualcosa. Mentre il costo e il prezzo possono influenzare il valore, non lo determinano. Il prezzo di vendita di una casa potrebbe essere 150.000 dollari, ma il valore potrebbe essere significativamente più alto o più basso. Per esempio, se un nuovo proprietario trova un grave difetto nella casa, come una fondazione difettosa, il valore della casa potrebbe essere inferiore al prezzo.

Valore di mercato

Una valutazione è un parere o una stima riguardante il valore di una particolare proprietà ad una data specifica. I rapporti di valutazione sono utilizzati da aziende, agenzie governative, individui, investitori e società di mutui quando si prendono decisioni riguardanti le transazioni immobiliari. L’obiettivo di una valutazione è quello di determinare il valore di mercato di una proprietà – il prezzo più probabile che la proprietà porterà in un mercato competitivo e aperto.

Il prezzo di mercato, il prezzo al quale la proprietà viene effettivamente venduta, può non rappresentare sempre il valore di mercato. Per esempio, se un venditore è sotto costrizione a causa della minaccia di pignoramento, o se si tiene una vendita privata, la proprietà può essere venduta sotto il suo valore di mercato.

Metodi di valutazione

Una valutazione accurata dipende dalla raccolta metodica dei dati. I dati specifici, che coprono i dettagli riguardanti la particolare proprietà, e i dati generali, che riguardano la nazione, la regione, la città e il quartiere in cui si trova la proprietà, sono raccolti e analizzati per arrivare a un valore. Le valutazioni utilizzano tre approcci di base per determinare il valore di una proprietà.

Metodo 1: Approccio di confronto delle vendite

L’approccio di confronto delle vendite è comunemente usato nella valutazione di case unifamiliari e terreni. A volte chiamato approccio dei dati di mercato, è una stima del valore derivata dal confronto di una proprietà con proprietà vendute recentemente con caratteristiche simili. Queste proprietà simili sono chiamate comparabili, e al fine di fornire un confronto valido, ognuna deve:

• essere il più simile possibile alla proprietà in questione
• essere stata venduta nell’ultimo anno in un mercato aperto e competitivo
• essere stata venduta in condizioni di mercato tipiche

Almeno tre o quattro comparabili dovrebbero essere usati nel processo di valutazione. I fattori più importanti da considerare quando si selezionano gli elementi comparabili sono la dimensione, le caratteristiche comparabili e – forse soprattutto – la posizione, che può avere un effetto enorme sul valore di mercato di una proprietà.

Qualità dei comparabili

Non essendoci due proprietà esattamente uguali, i prezzi di vendita dei comparabili saranno corretti per tenere conto delle caratteristiche dissimili e di altri fattori che potrebbero influenzare il valore, tra cui:

• Età e condizione degli edifici
• Data di vendita, se si verificano cambiamenti economici tra la data di vendita di un comparabile e la data della valutazione
• Termini e condizioni di vendita, come ad esempio se il venditore di una proprietà era sotto costrizione o se una proprietà è stata venduta tra parenti (ad un prezzo scontato)
• Posizione, dal momento che proprietà simili potrebbero differire nel prezzo da quartiere a quartiere
• Caratteristiche fisiche, tra cui la dimensione del lotto, il paesaggio, il tipo e la qualità della costruzione, il numero e il tipo di stanze, i metri quadrati di spazio abitabile, i pavimenti in legno, un garage, le migliorie alla cucina, un camino, una piscina, aria centrale, ecc.

La stima del valore di mercato della proprietà soggetta cadrà all’interno della gamma formata dai prezzi di vendita aggiustati dei comparabili. Dal momento che alcuni degli aggiustamenti fatti ai prezzi di vendita delle comparabili saranno più soggettivi di altri, la considerazione ponderata è tipicamente data a quelle comparabili che hanno la minor quantità di aggiustamenti.

Metodo 2: Approccio del costo

L’approccio del costo può essere usato per stimare il valore delle proprietà che sono state migliorate da uno o più edifici. Questo metodo comporta stime separate del valore dell’edificio (o degli edifici) e del terreno, prendendo in considerazione il deprezzamento. Le stime vengono sommate per calcolare il valore dell’intera proprietà migliorata. L’approccio dei costi parte dal presupposto che un acquirente ragionevole non pagherebbe di più per una proprietà migliorata esistente rispetto al prezzo per acquistare un lotto comparabile e costruire un edificio comparabile. Questo approccio è utile quando la proprietà da valutare è di un tipo che non viene venduto frequentemente e non genera reddito. Gli esempi includono scuole, chiese, ospedali ed edifici governativi.

I costi di costruzione possono essere stimati in diversi modi, incluso il metodo del piede quadrato, dove il costo per piede quadrato di un edificio comparabile costruito di recente viene moltiplicato per il numero di piedi quadrati dell’edificio in questione; il metodo dell’unità sul posto, dove i costi sono stimati in base al costo di costruzione per unità di misura dei singoli componenti dell’edificio, inclusa la manodopera e i materiali; e il metodo dell’indagine sulla quantità, che stima le quantità di materie prime che saranno necessarie per sostituire l’edificio in questione, insieme al prezzo corrente dei materiali e ai costi di installazione associati.

Deprezzamento

Ai fini della valutazione, il deprezzamento si riferisce a qualsiasi condizione che influisce negativamente sul valore di un miglioramento della proprietà immobiliare, e prende in considerazione:

• Deterioramento fisico, compreso il deterioramento curabile, come la pittura e la sostituzione del tetto, e il deterioramento incurabile, come i problemi strutturali
• Obsolescenza funzionale, che si riferisce a caratteristiche fisiche o di design che non sono più considerate desiderabili dai proprietari, come elettrodomestici obsoleti, infissi dall’aspetto datato o case con quattro camere da letto, ma un solo bagno
• Ossolescenza economica, causata da fattori esterni alla proprietà, come la vicinanza a un aeroporto rumoroso o a una fabbrica inquinante.

Metodologia

• Stimare il valore del terreno come se fosse libero e disponibile per essere messo al suo uso migliore e più alto, utilizzando l’approccio del confronto delle vendite poiché il terreno non può essere ammortizzato.
• Stimare il costo attuale della costruzione dell’edificio(i) e dei miglioramenti del sito.
• Stimare l’ammontare del deprezzamento dei miglioramenti risultanti dal deterioramento, dall’obsolescenza funzionale o economica.
• Detraete il deprezzamento dai costi di costruzione stimati.
• Aggiungete il valore stimato del terreno al costo ammortizzato dell’edificio e dei miglioramenti del sito per determinare il valore totale della proprietà.

Metodo 3: Approccio di capitalizzazione del reddito

Spesso chiamato semplicemente approccio del reddito, questo metodo si basa sulla relazione tra il tasso di rendimento richiesto da un investitore e il reddito netto che una proprietà produce. È usato per stimare il valore delle proprietà che producono reddito, come complessi di appartamenti, edifici per uffici e centri commerciali. Le valutazioni che utilizzano l’approccio della capitalizzazione del reddito possono essere abbastanza semplici quando ci si può aspettare che la proprietà in questione generi un reddito futuro e quando le sue spese sono prevedibili e costanti.

Capitalizzazione diretta

Gli appaltatori eseguiranno i seguenti passi quando utilizzano l’approccio della capitalizzazione diretta:

• Stimare il potenziale reddito lordo annuale.
• Tenere in considerazione le perdite per sfitto e per riscossione dell’affitto per determinare il reddito lordo effettivo.
• Durre le spese operative annuali per calcolare il reddito operativo netto annuale.
• Stimare il prezzo che un investitore tipico pagherebbe per il reddito prodotto da un particolare tipo e classe di proprietà. Questo si ottiene stimando il tasso di rendimento, o tasso di capitalizzazione.
• Applica il tasso di capitalizzazione al reddito operativo netto annuale della proprietà per formare una stima del valore della proprietà.

Moltiplicatori di reddito lordo

Il metodo del moltiplicatore di reddito lordo (GIM) può essere usato per valutare altre proprietà che non sono tipicamente acquistate come proprietà a reddito ma che potrebbero essere affittate, come le case mono e bifamiliari. Il metodo GRM mette in relazione il prezzo di vendita di una proprietà con il suo reddito locativo previsto. (Per una lettura correlata, vedere “4 modi per valutare una proprietà immobiliare in affitto”)

Per le proprietà residenziali, si usa tipicamente il reddito mensile lordo; per le proprietà commerciali e industriali, si usa il reddito annuale lordo. Il metodo del moltiplicatore del reddito lordo può essere calcolato come segue:

Prezzo di vendita ÷ Reddito da locazione = Moltiplicatore del reddito lordo

I dati di vendita e noleggio recenti di almeno tre proprietà simili possono essere usati per stabilire un GIM preciso. Il GIM può quindi essere applicato alla stima dell’affitto di mercato della proprietà in questione per determinare il suo valore di mercato, che può essere calcolato come segue:

Reddito d’affitto x GIM = Valore di mercato stimato

La linea di fondo

Una valutazione accurata degli immobili è importante per i mutuanti, gli investitori, gli assicuratori, gli acquirenti e i venditori di immobili. Mentre le valutazioni sono generalmente eseguite da professionisti qualificati, chiunque sia coinvolto in una transazione immobiliare può trarre beneficio dall’acquisire una comprensione di base dei diversi metodi di valutazione immobiliare.