Il miglior programma di rifinanziamento è diverso per tutti
Se voi, come milioni di americani, avete un tasso di mutuo superiore ai tassi di interesse attuali, potreste pensare di rifinanziare.
Un rifinanziamento ipotecario è un ottimo modo per abbassare i vostri pagamenti mensili, pagare il vostro prestito più velocemente, o raggiungere un altro obiettivo – come incassare il vostro patrimonio netto.
Ma prima di poter fare una qualsiasi di queste cose è necessario rispondere ad una grande domanda: Quale prestito di rifinanziamento userete?
Qui confronteremo i principali programmi – rifinanziamento convenzionale contro VA, FHA e USDA – per aiutarti a trovare l’opzione migliore per te.
Trova il miglior prestito di rifinanziamento per te (26 marzo, 2021)
In questo articolo (Passa a…)
- Tipi di programmi di rifinanziamento ipotecario
- Confrontare le opzioni di rifinanziamento
- Rifinanziamento con un alto LTV
- Non-closing-opzioni di rifinanziamento senza costi di chiusura
- Rifinanziamento in contanti
- Nessuna valutazione delle opzioni di rifinanziamento
- Trova il miglior tasso di rifinanziamento
Tipi di programmi di rifinanziamento ipotecario: Qual è il migliore?
Ci sono molti programmi di rifinanziamento ipotecario tra cui scegliere. Ma qual è il migliore per voi?
La risposta dipende dal vostro attuale prestito, dai vostri obiettivi finanziari e dalla quantità di capitale che avete costruito nella casa.
Per la maggior parte delle persone, il miglior rifinanziamento ipotecario è uno dei seguenti:
- Rifinanziamento convenzionale: Buono per abbassare il tasso o la durata del prestito, cancellare l’assicurazione ipotecaria PMI/MIP, o prelevare contanti
- Rifinanziamento FHA streamline: Buono per i prestiti FHA attuali, permette di rifinanziare velocemente ad un tasso più basso
- VA streamline refinance: Buono per i prestiti VA attuali, permette di rifinanziare velocemente ad un tasso più basso senza assicurazione ipotecaria richiesta
- USDA streamline refinance: Buono per gli attuali prestiti USDA, offre un rifinanziamento veloce in un tasso più basso con l’opzione di rotolare i costi di chiusura nel prestito
Se giocate bene le vostre carte, potreste non solo abbassare il vostro tasso e abbassare i pagamenti mensili, ma anche avere la possibilità di cancellare l’assicurazione ipotecaria, prelevare denaro alla chiusura, o rifinanziare senza costi di chiusura.
Verifica la tua idoneità al rifinanziamento (26 marzo 2021)
Confronta le opzioni di rifinanziamento
Per capire quale opzione di rifinanziamento dovresti usare, dovrai rispondere ad alcune domande.
- Che tipo è il mio attuale prestito ipotecario?
- Qual è il mio obiettivo per il rifinanziamento (tasso di interesse più basso, pagare il mio prestito in anticipo, cash-out, ecc)
- Ho almeno il 20% di capitale?
- Quanto tempo ho intenzione di rimanere nella mia casa dopo il rifinanziamento?
Ecco una breve panoramica di come i principali programmi si confrontano.
Convenzionale vs. rifinanziamento FHA
Il più grande vantaggio di un prestito convenzionale è che non si paga l’assicurazione ipotecaria se si ha il 20% di equità nella casa.
Ma non tutti possono qualificarsi.
È necessario un buon credito (almeno un punteggio 620) e una solida storia lavorativa. Il rifinanziamento FHA è spesso migliore per i mutuatari con credito inferiore.
I proprietari di case che originariamente hanno scelto un prestito FHA – forse perché avevano un credito più basso o volevano un basso anticipo – potrebbero essere idonei a sbarazzarsi della loro assicurazione ipotecaria per sempre.
Se avete almeno il 20% di capitale, potreste essere in grado di rifinanziare un prestito convenzionale senza MIP e risparmiare molto sulle vostre rate mensili.
Un prestatore può stimare il valore della vostra casa e se avete abbastanza capitale per liberarvi del MIP.
Ma anche se non ce l’avete, un rifinanziamento potrebbe ancora avere senso, grazie ai tassi più bassi di oggi. Manterrete l’assicurazione ipotecaria se avete meno del 20% di equità, ma il vostro risparmio potrebbe ancora essere significativo.
Ecco una ripartizione dell’assicurazione ipotecaria FHA contro quella convenzionale.
- I rifinanziamenti FHA richiedono due tipi di assicurazione ipotecaria: Upfront mortgage insurancepremium (UFMIP) e un premio annuale di assicurazione ipotecaria
- I rifinanziamenti convenzionali richiedono una ‘assicurazione ipotecaria privata’ (PMI) annuale – non c’è una tassa iniziale. Ma i tassi PMI convenzionali saranno molto più alti se avete un credito basso, nel qual caso un rifinanziamento FHA può essere l’opzione migliore
Una ragione per cui un proprietario di casa potrebbe rifinanziare da un prestito convenzionale a un prestito FHA è se vuole prelevare contanti, ma non ha un punteggio di credito abbastanza alto per un rifinanziamento convenzionale cash-out.
Il prestito FHA cash-out permette tipicamente punteggi di credito a partire da 600 (anche se alcuni prestatori potrebbero andare fino a 580), mentre un prestito convenzionale cash-out spesso richiede un punteggio minimo di credito di 640-680.
Se attualmente avete un prestito FHA e il vostro obiettivo è semplicemente quello di abbassare il vostro tasso e il pagamento mensile, considerate il FHA Streamline Refinance.
Questo programma di rifinanziamento a bassa documentazione è un modo più veloce per rifinanziare in un tasso più basso senza dover riverificare il vostro reddito e occupazione o ottenere una nuova valutazione della casa.
In sintesi:
Ragioni per scegliere un rifinanziamento FHA
- Il vostro credito è inferiore a 620-640
- Non avete il 20% di equità nella casa
- Avete un prestito FHA e non volete verificare nuovamente il valore della casa
- Hai un prestitoFHA ora e vuoi evitare di dimostrare il reddito attuale
- Hai bisogno di cashout ma non puoi qualificarti per un prestito convenzionale
.verificare il valore della casa
Ragioni per scegliere convenzionale
- Hai il 20% di capitale e un buon credito e vuoi sbarazzarti dell’assicurazione ipotecaria
- Puoi dimostrare il reddito attuale e il valore della casa
- Vuoi fare cashout
VA vs. convenzionale
Se avete un mutuo VA esistente, ci sono poche ragioni per rifinanziare in un mutuo convenzionale.
I tassi dei prestiti VA tendono ad essere significativamente più bassi dei tassi di rifinanziamento convenzionali. Quindi è probabile che tu veda maggiori risparmi con un rifinanziamento VA-to-VA che rifinanziando il tuo prestito VA in uno convenzionale – anche quando includi la tassa di finanziamento VA sul tuo nuovo prestito.
I prestiti VA offrono anche un’opzione Streamline Refinance.
Questa si chiama ‘Interest Rate Reduction Refinance Loan,’ o ‘IRRRL.’ È un programma a bassa documentazione che permette ai veterani proprietari di case di rifinanziare da un attuale prestito VA a uno nuovo con meno sforzo e tempi di chiusura più rapidi.
I prestiti VA non richiedono un’assicurazione ipotecaria in corso, quindi non c’è motivo di rifinanziare in un prestito convenzionale per liberarsi del PMI.
Rifinanziamento da convenzionale a VA
D’altra parte, se attualmente avete un mutuo convenzionale, ma siete idonei per il finanziamento VA, si potrebbe considerare il rifinanziamento in un mutuo VA casa se il tasso è significativamente migliore di quello che si otterrebbe con il convenzionale.
Tenete a mente che pagherete una tassa di finanziamento per passare, quindi assicuratevi che il prestito VA sia conveniente.
Un prestatore può in genere controllare la tua idoneità al finanziamento VA in pochi minuti, richiedendo un certificato di idoneità (COE) dal Dipartimento degli Affari dei Veterani. Potreste qualificarvi se voi o il vostro coniuge è un veterano o un membro del servizio attivo.
Rinanziando da un prestito convenzionale a uno VA, potreste essere in grado di sbarazzarvi del PMI, abbassare il vostro tasso di interesse e risparmiare sulle vostre rate mensili.
Inoltre, ogni proprietario di casa idoneo alla VA può usare il prestito VA cash-out per rifinanziare fino al 100% del valore della sua casa.
Questo è l’unico grande programma di rifinanziamento che vi permette di incassare TUTTO il vostro patrimonio netto, e finché vi qualificate per il finanziamento VA, non avete bisogno di un attuale prestito VA per fare domanda.
In sintesi:
Ragioni per scegliere un rifinanziamento VA
- Hai un VAloan e vuoi saltare la valutazione e la verifica del reddito
- Vuoi sbarazzarti della tua assicurazione sul mutuo
- Non hai il 20% di equity nella tua casa
- Hai bisogno di incassare fino al 100% del valore della tua casa
Ragioni per scegliere un rifinanziamento convenzionale
- Hai il 20% di equità nella casa e non vuoi pagare la tassa di finanziamento iniziale del VA
Confronta VA vs. conventional refi options (Mar 26th, 2021)
FHA vs. VA refinance
FHA e VA loans offrono entrambi il rifinanziamento Streamline. Questo rende facile rifinanziare da FHA a FHA o da VA a VA per un tasso di interesse più basso.
Utilizzando un rifinanziamento Streamline, non è necessario presentare un lavoro o una verifica del reddito. E non è richiesta una valutazione della casa – quindi potreste essere in grado di rifinanziare con un tasso e un pagamento più bassi anche se avete poca, nessuna, o negativa equità.
Se attualmente avete un prestito FHA, ma siete idonei per un VAmortgage, si potrebbe considerare il rifinanziamento in un prestito VA. È probabile che otteniate un tasso d’interesse più basso di quello che avreste con un rifinanziamento FHA, e non avrete spese di assicurazione ipotecaria anticipate o continue.
Il rifinanziamento da un prestito FHA a un prestito VA può essere fatto usando il VA cash-out refinance.
Nonostante il nome, non è richiesto di prelevare denaro alla chiusura. Potete usare questo prestito semplicemente per rifinanziare da un prestito non-VA a un prestito VA con un tasso ipotecario e un pagamento più bassi.
In sintesi:
Ragioni per scegliere un rifinanziamento VA
- Hai un prestito VA attualmente e non vuoi fornire una perizia, reddito, o documentazione patrimoniale
- Vuoi liberarti dell’assicurazione ipotecaria FHA
- Vuoi incassare l’equity della tua casa
Ragioni per scegliere un rifinanziamento FHA
- Hai un prestito FHA e vorresti un rifinanziamento Streamline
Confronta VA vs. FHA refinance options (Mar 26th, 2021)
USDA refinancing
Per i proprietari di casa che hanno almeno il 20% di equity, potrebbe avere senso rifinanziare da un prestito USDA a uno convenzionale. Questo potrebbe eliminare la vostra assicurazione ipotecaria annuale e aiutarvi a risparmiare ancora di più sui vostri pagamenti ipotecari.
Oppure, se tutto quello che volete è un tasso d’interesse e un pagamento mensile più bassi, potete richiedere il prestito USDA Streamlined Assist Refinance.
Come i programmi FHA e VA Streamline, questo è un refit a bassa documentazione che è più facile da applicare e qualificarsi rispetto ad altre opzioni di rifinanziamento.
Basta notare che i mutui USDA hanno solo una durata di 30 anni. Quindi un rifinanziamento USDA non vi aiuterà a pagare il vostro mutuo più velocemente.
Se il vostro obiettivo è quello di pagare presto la vostra casa, potreste fare meglio a rifinanziare un prestito convenzionale o FHA che permette una durata di 15 anni.
In sintesi:
Ragioni per usare un rifinanziamento USDA
- Hai un prestito USDA attualmente e vuoi un’opzione Streamline Refinance
Ragioni per usare un rifinanziamento convenzionale
- Hai il 20% di capitale e vuoi smettere di pagare le tasse di assicurazione ipotecaria dell’USDA
- Hai bisogno di un termine di 15 anni
Controlla le opzioni di rifinanziamento USDA (26 marzo, 2021)
Rifinanziamento jumbo
Se il tuo mutuo attuale è al di sopra dei limiti del prestito convenzionale, probabilmente avrai bisogno di rifinanziare in un prestito non conforme o ‘jumbo’.
Forse avete originariamente comprato una casa ad alto prezzo con un grande acconto, ma ora volete rifinanziare e fare cash-out. In alcuni casi, il nuovo saldo del prestito più grande potrebbe spingervi nel territorio del prestito jumbo.
L’unica eccezione è per i proprietari di casa che rifinanziano un grande prestito VA, poiché i mutui VA non hanno limiti di prestito.
È possibile trovare finanziamenti jumbo con tassi ipotecari molto competitivi. Ma, dato che questi prestiti non sono regolati da Fannie Mae e Freddie Mac, ci tende ad essere molta più varianza tra i prestatori.
I mutui jumbo tendono anche ad avere requisiti di punteggio di credito più elevati rispetto ad altri rifinanziamenti. Probabilmente avrete bisogno di un punteggio di credito superiore a 680 o 700 per qualificarvi.
Se avete bisogno di un prestito di rifinanziamento jumbo, siate più scrupolosi mentre vi guardate intorno e cercate i tassi.
È probabile che vedrete uno spread maggiore tra i prestatori e lo shopping attento potrebbe farvi ottenere un ottimo affare.
In sintesi:
Ragioni per ottenere un rifinanziamento jumbo
- Hai bisogno di ridurre il tuo tasso su un grande prestito
- Vuoi prelevare denaro dalla casa, spingendoti nel territorio del prestito jumbo
Ragioni per ottenere un rifinanziamento convenzionale
- Il tuo importo del prestito di rifinanziamento sarà inferiore a $548,250 o il tuo limite di prestito locale
Scopri se ti qualifichi per un rifinanziamento jumbo (Mar 26th, 2021)
Rifinanziare con un alto LTV
Se vuoi rifinanziare la tua ipoteca ai tassi bassi di oggi, ma non hai abbastanza capitale per qualificarti per un rifinanziamento tradizionale, un prestito di rifinanziamento high-LTV di Fannie Mae può aiutarti.
- Fannie Mae High-LTV Refinance Option (HIRO): Un programma speciale di rifinanziamento per persone che non hanno abbastanza capitale per un rifinanziamento tradizionale, perché non hanno beneficiato dell’aumento del valore della casa
- Meglio per: Proprietari di casa con un alto tasso di interesse e almeno il 97,1% di rapporto prestito-valore
Anche se i valori delle case stanno aumentando in tutti gli Stati Uniti, ci sono molte regioni in tutto il paese dove i valori delle case sono gli stessi o in calo.
Molti di questi proprietari di casa devono più di quanto le loro case valgono, e non si qualificano per un rifinanziamento di qualsiasi tipo.
L’opzione di rifinanziamento Fannie Mae high-LTV affronta questo problema.
Per esempio, se avete un debito di 250.000 dollari sul vostro mutuo e il valore della vostra casa è di 240.000 dollari, il vostro rapporto prestito-valore è del 104%, che è troppo alto per un normale rifinanziamento.
Un rifinanziamento high-LTV di Fannie Mae vi permette di bloccare un tasso e un pagamento mensile più bassi, anche se il vostro mutuo è attualmente “sott’acqua”.
In effetti, non c’è un requisito massimo di rapporto LTV per un rifinanziamento di un mutuo a tasso fisso.
Se volete rifinanziare la vostra ipoteca a tasso variabile in un’ipoteca a tasso fisso, l’LTV massimo è del 105%.
Il minimo LTV permesso sotto questo programma è del 97,1 per cento per entrambe le ipoteche a tasso regolabile e fisso su proprietà unifamiliari. Quindi, se il tuo LTV è del 96 per cento, dovrai trovare un prestatore che offra tassi competitivi usando un diverso programma high-LTV.
Controlla la tua idoneità per un rifinanziamento high-LTV (Mar 26th, 2021)
Opzioni di rifinanziamento senza costi di chiusura
Molti prestatori oggi offrono prestiti di rifinanziamento senza costi di chiusura.
Invece di portare un assegno al tavolo della chiusura per pagare voci come la tassa d’iscrizione, l’assicurazione sul titolo di proprietà e il rapporto di credito, potete far pagare al prestatore questi costi.
I costi di chiusura possono andare dal 2 al 5 per cento dell’importo del prestito a seconda di una serie di fattori, tra cui dove vivete, l’importo del prestito e il valore della vostra casa.
In altre parole: I costi di chiusura si sommano.
Per un tasso di interesse leggermente più alto, molti prestatori pagheranno alcuni o tutti i costi di chiusura.
Se un prestatore paga una parte dei vostri costi, come le tasse per originare il vostro prestito, e non le tasse di terzi come l’assicurazione del titolo, pagherete un tasso più basso.
Se volete abbassare il tasso d’interesse sul vostro mutuo ma avete paura di non avere i soldi di tasca vostra per chiudere il prestito, un mutuo senza costi di chiusura può valere la pena di guardare dentro.
Opzioni di rifinanziamento cash-out
Un rifinanziamento cash-out ti permette di prendere un nuovo prestito con un saldo superiore a quello che attualmente possiedi sulla tua casa.
La differenza tra il saldo del vostro vecchio prestito e quello nuovo è l’importo che potete incassare alla chiusura.
Fannie Mae e Freddie Mac, così come FHA e VA, hanno tutti programmi di rifinanziamento cash-out.
A seconda del tipo di programma che scegliete, potete andarvene dal tavolo di chiusura con denaro per migliorare la vostra casa, rinforzare il vostro portafoglio di investimenti o comprare un’altra proprietà.
Non ci sono restrizioni su come usare il denaro. Tuttavia, avrete bisogno di fare una domanda di rifinanziamento completa, dato che i programmi streamline non sono disponibili per i rifinanziamenti cash-out.
La quantità di denaro che potete ottenere con un rifinanziamento cash-out dipende dal programma.
- FHA cash-out refinancinglimita il vostro nuovo LTV all’80 per cento
- Conventional cash-out refinances permette anche un LTV massimo dell’80 per cento
- VA cash-out refinance loansallow fino al 100 per cento LTV
Nell’attuale ambiente a basso tasso di interesse, potreste ottenere un tasso di interesse più basso di quello che avete attualmente e uscire dal tavolo di chiusura con contanti.
Tuttavia, se avete recentemente rifinanziato il vostro mutuo o acquistato la vostra casa, dovrete probabilmente aspettare almeno sei mesi prima di poter rifinanziare di nuovo.
Controllate la vostra idoneità al rifinanziamento cash-out (26 marzo 2021)
Nessuna valutazione delle opzioni di rifinanziamento
Abbiamo discusso che i programmi di rifinanziamento streamline FHA, VA e USDA non richiedono una nuova valutazione.
Fortunatamente, Fannie Mae e Freddie Mac stanno iniziando a seguire l’esempio e ad allentare i loro requisiti di rifinanziamento e i loro requisiti di valutazione.
In molti casi, i prestatori useranno una valutazione automatica per stimare il valore della vostra casa. È un metodo meno costoso per determinare quanto vale la vostra casa.
Inoltre, Fannie Mae a volte concederà una deroga alla valutazione. Anche se non c’è garanzia che vi qualificherete per una rinuncia, avrete più possibilità se volete solo abbassare il vostro tasso d’interesse e non avete intenzione di prelevare contanti.
Freddie Mac offre una rinuncia simile per alcuni rifinanziamenti.
Trova il miglior tasso di rifinanziamento
Ottenere un buon affare non significa solo trovare il giusto programma di rifinanziamento. Volete anche bloccare il tasso di rifinanziamento più basso per massimizzare il vostro risparmio.
Trova alcuni istituti di credito che offrono il programma di rifinanziamento che stai cercando, poi confronta i loro tassi e vedi chi può offrirti il miglior affare sul tuo rifinanziamento ipotecario.
Verifica il tuo nuovo tasso (26 marzo 2021)