È il sogno della maggior parte delle persone possedere una bella casa che possano chiamare propria.
Ma una casa è il più grande acquisto che la maggior parte delle persone farà nella sua vita – e il solo cercare di capire il processo di acquisto di una casa può sembrare schiacciante.
Una transazione immobiliare richiede competenze su complicate questioni finanziarie e legali. Può anche richiedere competenze su questioni più banali, come i confini della proprietà e le pianure alluvionali.
Fortunatamente, ci sono molti esperti il cui lavoro è quello di aiutarvi a trovare e acquistare la casa dei vostri sogni. Ma anche trovare gli esperti giusti può essere difficile e richiedere molto tempo. Molti acquirenti di case per la prima volta hanno semplicemente alzato le mani e deciso di continuare ad affittare, quando si sono confrontati con le complessità dell’acquisto.
Non deve essere così spaventoso. Avete bisogno solo di due cose per navigare con successo nella vostra esperienza di acquisto di una casa: un’organizzazione adeguata e la conoscenza delle domande giuste da fare quando si compra una casa.
Il modo migliore per organizzarsi – come avviene per quasi tutti i compiti complicati – è con una dettagliata lista di controllo per l’acquisto della casa, che trasforma un lavoro apparentemente impossibile in passi facili da capire.
Si dà il caso che ne abbiamo una proprio qui.
Una volta che hai letto la nostra lista di controllo definitiva per l’acquisto di una casa, saprai anche le domande giuste da fare. E vi renderete conto che l’acquisto di una casa non è così intimidatorio come si potrebbe credere all’inizio. È un po’ impegnativo, certo, ma ricordate: più di cinque milioni di persone comprano una nuova casa ogni anno.
Loro l’hanno superato – e lo farai anche tu. Infatti, una volta che ti sei addentrato nel processo di acquisto della casa, potresti persino trovarlo divertente.
Acquistare una casa: La lista di controllo
Fare un check-up finanziario
A meno che tu non abbia vinto la lotteria, non pratichi sport professionistici o non abbia parenti molto ricchi, probabilmente avrai bisogno di un mutuo (un’altra parola per prestito per la casa) per comprare una casa. E prendere un mutuo significa che dovrai trovare qualcuno disposto a prestarti i soldi.
Il prezzo mediano della casa in America è più di 300.000 dollari. Inutile dire che nessuno consegnerà centinaia di migliaia di dollari a potenziali acquirenti di case senza essere sicuro che saranno in grado di restituire i soldi. Questo significa che un prestatore di mutui esaminerà attentamente le vostre finanze prima di offrirvi un prestito.
È una sensazione terribile sentirsi dire che non avete i requisiti per un mutuo, dopo che il vostro cuore si è fissato su quella casa perfetta che avete trovato per la vostra famiglia. Come evitare questa delusione? Mettendo una lente d’ingrandimento sulle vostre finanze prima che lo faccia la banca.
Supponiamo che abbiate già un lavoro stabile; se non ce l’avete, trovatene uno e costruite una storia di assegni regolari. Il prestatore deve sapere che avete un flusso di reddito sufficiente per fare i pagamenti mensili del mutuo.
Ora, controllate il vostro punteggio di credito e i rapporti di credito. La banca fa molto affidamento su di essi per determinare per quale tipo di mutuo vi qualificate – o se vi qualificate affatto. Ci sono tre grandi agenzie di segnalazione del credito, Experian, Equifax e TransUnion, e potete richiedere il vostro rapporto di credito completo (compreso il vostro punteggio) da ciascuna di esse una volta all’anno, gratuitamente. Non fare affidamento su punteggi provenienti da fonti esterne, perché questi punteggi potrebbero non essere accurati. Ottieni i rapporti effettivi direttamente dalle tre agenzie.
Il tuo punteggio di credito sarà riportato su quello che è chiamato il modello FICO, come un numero tra 300 e 850. Un punteggio superiore a 760 vi farà guadagnare i migliori tassi e termini, mentre punteggi inferiori a 500 sono quasi sempre un punteggio di credito troppo basso per l’approvazione di un mutuo, a meno che non stiate facendo domanda per un prestito VA.
Gli acquirenti di case hanno bisogno di almeno 620 per ottenere un prestito convenzionale; 580 è generalmente il limite per un prestito FHA, ma alcuni prestatori possono andare più in basso. E anche se si scricchiola in questi numeri minimi, si finirà per pagare tassi di interesse più alti, tasse più alte o entrambi. Più alto è il vostro punteggio di credito, meno pagherete e più soldi risparmierete durante la vita del vostro prestito.
Cosa significa tutto questo? Se attualmente non potete qualificarvi per un prestito, o state a malapena per qualificarvi, potrebbe valere la pena ritardare l’acquisto della vostra casa per un po’ mentre pagate alcune bollette o fate altri passi per migliorare il vostro punteggio di credito.
Un’altra cosa prima di andare avanti: i rapporti di credito attuali mostreranno problemi come ritardi di pagamento riportati da altri prestatori, come le compagnie di carte di credito. Controllate attentamente i rapporti e contestate qualsiasi informazione errata. Questo vi risparmierà grossi mal di testa in seguito.
C’è un ultimo passo da fare quando controllate le vostre finanze: capire quanti soldi avete per coprire l’acconto e i costi di chiusura (che potrebbero essere un ulteriore 1-3% del prezzo di acquisto). Alcuni mutui richiedono solo un 3-5% di acconto, ma potreste aver bisogno di un 20% di acconto per alcuni programmi di mutuo, e di solito vi verrà richiesto di pagare un’assicurazione privata sui mutui se il vostro acconto è inferiore al 20%. Se sei a corto di denaro disponibile, potresti voler aspettare fino a quando non potrai risparmiare.
Imposta un budget
Non ha senso guardare case da 400.000 dollari quando puoi permetterti solo una che costa 150.000 dollari. Per restringere la tua ricerca ad una fascia di prezzo realistica, dovrai stabilire un budget di spesa.
Ecco come fare un budget per una casa. Fate una lista dettagliata delle vostre spese mensili regolari (compresi i pagamenti con carta di credito, prestiti studenteschi, pagamenti dell’auto e altre spese ricorrenti) e aggiungete tutte le spese relative alla vostra nuova casa (pagamenti mensili compresi il mutuo, le tasse di proprietà, l’assicurazione dei proprietari di casa e l’assicurazione del mutuo). Naturalmente, non avrai numeri specifici per una casa che non hai ancora comprato; ci sono molti calcolatori online che ti mostreranno i pagamenti stimati per il prezzo della casa che hai scelto.
Ora prendi le tue spese mensili totali e dividile per il tuo reddito mensile totale. Vi ritroverete con un numero percentuale che è noto come DTI, che sta per rapporto debito-reddito. La banca guarderà questo numero per decidere se puoi permetterti una casa; il 43% è il numero magico sotto cui stare. Se sei sotto il 36%, dovresti ricevere termini e tassi di interesse molto migliori.
Se finisci con un DTI superiore al 43%, probabilmente non puoi permetterti una casa che richiede i pagamenti mensili che hai incluso. Abbassate le vostre aspettative e scegliete un prezzo più basso per la casa, che significherà cifre più piccole per la vostra rata del mutuo e le spese correlate, e provate di nuovo.
Questo si prende cura della banca – ma che dire del vostro stile di vita? Riuscire a malapena a scendere sotto il 43% può qualificarvi per una casa, ma non significa necessariamente che vi rimarrà qualcosa per andare a cena o a vedere un film. Il termine comune per questo è “casa povera”. La mossa intelligente è quella di arrivare ben al di sotto del 43%, tra il 25% e il 30%, così sarete a vostro agio nella vostra nuova casa senza dovervi preoccupare se vi state cacciando nell’acqua calda finanziaria.
Parlare con gli istituti di credito ipotecario e ottenere una pre-approvazione del mutuo
No, non siete ancora pronti a firmare la vostra vita. Ma parlare con gli istituti di credito prima di comprare una casa è importante per due motivi.
La prima ragione per parlare con gli istituti di credito è che ti daranno un’idea dei tipi di mutui per i quali potresti essere in grado di qualificarti. Potete fare tutte le domande che volete sui possibili termini, sui tassi d’interesse e sui requisiti specifici per il punteggio di credito e il DTI. Vi permette anche di trovare l’ufficiale di prestito o il broker di mutui con cui otterrete il miglior tasso e sarete più a vostro agio nel fare affari.
In secondo luogo, sarete in grado di chiedere al vostro prestatore di mutui scelto una pre-approvazione del mutuo. Questa non è una garanzia che otterrete un prestito; è semplicemente una dichiarazione che siete finanziariamente qualificati per riceverne uno, basata su un esame preliminare delle vostre finanze. La pre-approvazione includerà un importo massimo del prestito, che ti dà un’idea precisa di quello che puoi spendere per una nuova casa. Una volta che avete una pre-approvazione, questo non significa che entrambe le parti siano impegnate a procedere ad un accordo di prestito. Potete sempre fare acquisti in seguito per un accordo migliore una volta che avete deciso una casa.
Una pre-approvazione del mutuo non è una necessità quando si vuole comprare una casa, ma rende le cose molto più facili. Alcuni venditori non daranno alla vostra offerta lo stesso peso di quella di un compratore pre-approvato; infatti, alcuni non vi mostreranno nemmeno la loro casa senza quel magico pezzo di carta (o email). Allo stesso modo, alcuni agenti immobiliari non vi daranno la stessa attenzione che avreste ricevuto se foste stati pre-approvati. Quindi, anche se non è una necessità assoluta, potreste pensare che lo sia.
(Importante: una pre-approvazione non è la stessa cosa di una pre-qualificazione del mutuo. Per quest’ultima, un prestatore prenderà solo la vostra parola per il vostro reddito e le vostre spese senza alcuna indagine o documentazione. Una lettera di pre-approvazione, che è sostenuta dalla ricerca del prestatore sulle vostre finanze, è ciò che i venditori e gli agenti vogliono vedere.)
Non siete sicuri di come scegliere un prestatore di mutui? Anche se si è tentati di andare semplicemente con una raccomandazione di un amico o parente fidato o di ottenere un mutuo dalla vostra banca attuale, è fondamentale fare ricerche e guardarsi intorno per ottenere il miglior affare possibile. Ottieni preventivi da una serie di istituti di credito, tra cui società di credito ipotecario, istituti di credito nazionali, banche locali e cooperative di credito (che spesso offrono i tassi più competitivi). Leggete le recensioni su ogni potenziale prestatore e non abbiate paura di chiedere all’ufficiale di prestito qual è la loro commissione sul vostro mutuo. Di solito, più alta è la commissione dell’ufficiale di prestito, più il mutuatario può aspettarsi di pagare in un tasso di interesse più alto, o in tasse.
Trova un agente immobiliare di cui ti fidi
C’è una piccola giustificazione per l’acquisto di una casa senza un agente immobiliare, dal momento che il venditore di solito paga le tasse per l’agente immobiliare dell’acquirente così come il proprio. Non c’è niente di male nel ricercare siti immobiliari online o nell’andare a vedere le case aperte da soli, ma un agente esperto può essere il vostro migliore alleato quando fate sul serio, soprattutto se questa è la vostra prima casa e non avete mai affrontato il processo prima. (Se vi state chiedendo, agenti immobiliari e agenti immobiliari sono fondamentalmente la stessa cosa; agenti immobiliari solo appartengono ad una organizzazione di settore e d’accordo con il loro codice etico.)
Un agente può fornire informazioni preziose sulle condizioni di mercato, tirare su vendite comparabili per aiutarvi a vedere se una casa vale il prezzo richiesto e se è stato seduto invenduto per un po ‘, aiutarvi a preparare la vostra offerta e controfferte, e lavorare attraverso eventuali punti di bastone che potrebbero sviluppare. Può anche suggerire case disponibili nei migliori quartieri o distretti scolastici se sei nuovo della zona, e può anche avere accesso a case che non sono ancora stati elencati pubblicamente.
Parlare con un certo numero di agenti e ottenere raccomandazioni da amici o fonti attendibili online, prima di fare la vostra scelta. L’agente giusto può fare la differenza tra una ricerca e un’esperienza di acquisto senza intoppi, o un’esperienza frustrante.
Alla ricerca della casa dei tuoi sogni
È ora di andare a caccia di case.
Il tuo agente immobiliare sarà la tua migliore guida nel processo, ma non aver paura di fidarti del tuo istinto. Se trovate la casa dei vostri sogni e tutto ciò di cui ha bisogno è un piccolo lavoro cosmetico, non perdetela per poche migliaia di dollari. Se tutti i numeri e i dettagli sono presumibilmente “giusti”, ma semplicemente non pensate che sareste a vostro agio a vivere in quella casa, non forzatevi ad andare avanti e fare un’offerta – ce ne sono molte altre là fuori.
Mentre cercate, però, siate consapevoli di qualsiasi calendario con cui potreste lavorare, poiché normalmente ci vogliono 30-45 giorni per chiudere una nuova casa. Se volete sistemarvi prima dell’inizio di un nuovo anno scolastico, o se la vostra casa precedente è sul mercato (o il contratto d’affitto del vostro appartamento sta scadendo) e dovete essere fuori per una certa data, potreste non avere il lusso di cercare per mesi e mesi.
Fare una lista (nella tua testa o su carta) di ciò che stai effettivamente cercando in una nuova casa può aiutarti ad eliminare rapidamente quelle che non fanno per te, e a concentrarti su quelle che lo sono.
Raccogli la documentazione che ti serve
Questo passo non è necessariamente in ordine cronologico. Ad un certo punto, avrete bisogno di presentare la documentazione finanziaria al vostro prestatore – molta documentazione finanziaria. Prima iniziate a raccoglierla, meglio è, ma se non l’avete ancora fatto nel momento in cui iniziate a cercare casa, dovete davvero iniziare.
Tra i documenti che probabilmente vi verrà chiesto di fornire:
- Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni
- Fatture o altra documentazione del reddito degli ultimi due mesi
- Tutti gli estratti conto bancari, più quelli di intermediazione e di investimento, degli ultimi due anni
- Prova dei fondi per l’acconto e la chiusura (o una lettera regalo, se qualcuno vi sta dando i soldi)
- Lettera di raccomandazione dal precedente padrone di casa, se siete stati in affitto
- Identità (preferibilmente una patente di guida o un passaporto)
Il prestatore potrebbe avere più richieste di documentazione mentre elaborano il vostro prestito, ma queste sono le basi e sicuramente vi faranno iniziare.
Assumere un avvocato (se necessario)
Non tutte le transazioni immobiliari richiedono un avvocato. In alcuni stati è necessario avere un avvocato che vi rappresenti, ma è facoltativo nella maggior parte dei casi. Il vostro agente immobiliare può dirvi se è una necessità nella vostra zona.
Se il vostro acquisto sta per essere un semplice acquisto, si può probabilmente fare bene senza la spesa extra di assumere un avvocato. La maggior parte delle transazioni e delle chiusure sono gestite con scartoffie standardizzate, e i buoni agenti immobiliari sono esperti nel fare in modo che vadano lisce.
Ma se il vostro stato lo richiede, o se non siete a vostro agio ad impegnarvi in un acquisto così importante senza il consiglio di un avvocato, o se ci sono problemi difficili con l’acquisto come pegni fiscali, vendite allo scoperto o problemi di titolo inaspettati – si consiglia di trovare un buon avvocato immobiliare.
Non assumere solo il più economico si può trovare, questa è una transazione costosa che non si vuole rovinare. Fatevi consigliare e intervistate ognuno dei possibili candidati prima di prendere una decisione. Consultatevi anche con il vostro agente immobiliare; probabilmente ha lavorato con tutti gli avvocati della zona e può darvi un buon consiglio.
Un avvocato immobiliare non gestisce solo una specifica questione legale. Può rivedere e consigliarvi su tutta la documentazione (e ce n’è molta) coinvolta nell’accordo di acquisto e nella chiusura, prevenendo ogni costoso passo falso. Se hai intenzione di spendere i soldi per un avvocato, assicurati di mettere i suoi servizi a buon uso.
Fare un’offerta e negoziare
Hai trovato “quello giusto”, hai ingoiato forte e deciso di comprarlo? Il vostro agente immobiliare sarà ancora una volta il vostro migliore amico e può guidarvi su come fare un’offerta per una casa. Conoscerà il mercato e potrà consigliarvi sul giusto importo da offrire. Può anche essere in grado di scoprire quanto è stato caldo l’interesse per la proprietà e se ci sono altre offerte in sospeso o in lavorazione. Questo vi aiuterà a decidere quanto aggressivamente fare un’offerta (o se un’offerta al ribasso potrebbe essere accettata).
Finché non state per entrare in una guerra di offerte, non abbiate paura di aggiungere condizioni alla vostra offerta. Queste possono andare da una data di chiusura desiderata, alla richiesta che certi elettrodomestici o arredi siano inclusi nella vendita, o una clausola che dice che l’acquisto è subordinato alla vendita della vostra casa precedente. Potreste dover andare avanti e indietro nelle negoziazioni per diversi giorni; questo può essere frustrante, perché di solito deve essere fatto con controfferte scritte e scadenze di risposta, ma fa tutto parte del “gioco” e la contrattazione sarà dimenticata una volta che la vostra offerta sarà finalmente accettata.
Dovrete includere un assegno o un vaglia con la vostra offerta per mostrare che siete seri sull’affare. Questo è chiamato earnest money, e l’importo che dovete depositare dipende spesso dalle usanze locali. Può essere ovunque dall’1-3% del prezzo di acquisto, o potrebbe essere un importo fisso come $2.000 o $3.000 per una casa in quella che la maggior parte di noi considererebbe una fascia di prezzo ragionevole. In un mercato lento, potrebbe essere molto meno. Il denaro viene tenuto in un conto di garanzia e applicato all’acquisto alla chiusura. Se l’affare fallisce a causa di un problema da parte del venditore, si ottengono i soldi indietro, ma se il problema è dalla vostra parte (per esempio, se non è possibile ottenere il finanziamento), potrebbe essere necessario andare in tribunale per avere una possibilità di recuperarlo.
Preparazione per il finanziamento
Un’offerta approvata è il segnale per chiamare il vostro prestatore (o decidere su uno, se siete ancora in aria) per ottenere la palla rotolare sulla domanda di mutuo effettivo. Aspettatevi di andare avanti e indietro con il vostro agente di prestito o broker ipotecario più volte durante questo processo. I sottoscrittori (le persone nel back office che effettivamente macinano i numeri) di solito vengono con domande mentre passano attraverso le vostre finanze in pieno dettaglio, e possono fare diverse richieste per ulteriori documenti, o per lettere di spiegazione se ci sono alcune specifiche che trovano problematiche e hanno bisogno di ulteriori chiarimenti.
L’approvazione finale potrebbe non arrivare fino a poco prima della data di chiusura, quindi non fatevi prendere dal panico. È del tutto normale sentirsi come se si venisse lasciati in sospeso, ma non è così. Il prestatore sta per impegnare un’enorme quantità di denaro, e vuole essere sicuro al 100% che tu sia un buon rischio per il prestito.
Un compito non correlato: trovare una compagnia di assicurazione (o chiamare quella esistente) per organizzare la copertura assicurativa dei proprietari di casa. Altri dettagli minori ma importanti come la ricerca del titolo di proprietà e l’assicurazione sul titolo di proprietà sono gestiti da voi, ma il vostro agente e prestatore possono guidarvi su questo e possono anche farlo per voi.
Ottieni ispezioni domestiche e una valutazione
Nessun acquisto dovrebbe essere completato senza avere un’ispezione della casa, e nessun contratto dovrebbe essere firmato senza una clausola di contingenza che dica che la casa deve passare l’ispezione. Questo vi assicurerà che non ci sono problemi strutturali o funzionali nascosti con la casa, e vi darà munizioni per qualsiasi contingenza che deve essere scritta nel contratto. L’acquirente paga l’ispezione, e il vostro agente immobiliare può suggerirvi diversi ispettori affidabili. Siete invitati a stare con l’ispettore mentre fa il suo lavoro, e riceverete l’intera lista di controllo dell’ispettore di casa quando ha finito.
Un’ispezione della casa potrebbe trovare problemi minori come problemi elettrici o idraulici che possono essere facilmente riparati, o potrebbe trovare problemi più seri come muffa o una fondazione incrinata. Sta a voi decidere se i problemi sono abbastanza seri da tirarsi indietro dall’affare, chiedere che i problemi siano riparati prima della chiusura, o (per problemi relativamente piccoli) accettare la vendita “così com’è” e coprire le spese di riparazione per conto vostro.
Anche un’ispezione di termiti e parassiti dovrebbe essere fatta. Alcuni ispettori della casa fanno anche quelli, o potreste aver bisogno di chiamare una compagnia separata di disinfestazione per il lavoro. Il prestatore vorrà anche una valutazione fatta per assicurare che la casa valga quello che avete accettato di pagare, e organizzerà la valutazione da fare (a vostre spese).
Chiudere la vostra nuova casa
L’avete finalmente fatta. Gli accordi di acquisto sono fatti, le ispezioni sono complete, gli imprevisti sono stati soddisfatti e il finanziamento è a posto. Tutto ciò che resta è firmare montagne di documenti e ricevere le chiavi della vostra nuova casa.
Prima dell’ultimo giorno, assicuratevi di avere un assegno certificato o programmato un pagamento via cavo per il vostro acconto e i costi di chiusura, la vostra assicurazione per i proprietari di casa è a posto e avete un “raccoglitore” scritto che lo dimostra, e avete il vostro documento d’identità con voi.
Il processo di chiusura stesso è talvolta completato di persona, ma in più di una dozzina di stati può ora essere fatto online attraverso un servizio digitale sicuro di firma elettronica. Se avete un avvocato, dovrebbe essere con voi alla chiusura per leggere tutti i documenti prima che li firmiate, e se non potete partecipare ad una chiusura di persona potete assegnare la vostra procura ad un’altra parte.
Sperimenterete un misto di nervosismo, anticipazione e noia alla chiusura, dato che state prendendo un impegno enorme, eccitati di prendere possesso della vostra nuova casa, e seduti lì per un’ora a firmare documento dopo documento.
Ma non è difficile, e quasi sempre va tutto liscio. Prima che ve ne rendiate conto, possedete una casa nuova di zecca – e almeno dopo qualche giorno, vi renderete conto che la follia e lo stress ne sono valsi la pena.
Benvenuti nella proprietà della casa!