Vendere la casa a tuo figlio in cambio di un abbraccio e un sorriso? Aspettatevi di sollevare qualche sopracciglio all’IRS con questo generoso omaggio: lo zio Sam non lascia scorrere le tasse in nome del nepotismo.
Per quanto vi piacerebbe consegnare le chiavi e mantenere le finanze tra familiari, dovrete trattare il trasferimento come un affare intelligente o rischiare di aumentare la vostra responsabilità fiscale.
Il diavolo sta nei dettagli, ma hai delle opzioni:
- Lascia che tuo figlio erediti la casa.
- Dona la casa a titolo definitivo.
- Finanzia l’acquisto della casa da parte di tuo figlio.
- Vendi la casa a tuo figlio con uno sconto.
- Vendi la casa a tuo figlio ma continua a vivere lì.
- Lasciate che vostro figlio assuma l’ipoteca.
- Utilizzate un trust personale.
Con l’aiuto dell’esperto di contabilità A.J. Gross, CPA, E.A, e fondatore e presidente di ALG Tax Solutions, esaminiamo ogni opzione e le sue implicazioni fiscali (con esempi a prova di scemo) per le regole IRS 2018-2019.
Se siete ancora bloccati alla fine-abbiamo anche evidenziato in fondo quello che pensiamo sia (in molti casi) il percorso migliore per un trasferimento senza problemi della casa di famiglia da una generazione all’altra.
Perciò, continuate a leggere, e felice casa-regalo!
Opzione 1: Lascia che tuo figlio erediti la casa
Se vivi nella tua casa fino ai tuoi ultimi momenti, i tuoi parenti superstiti possono ereditare il contenuto del tuo patrimonio (tutto ciò che possiedi meno i debiti). Questo significa che, quando morite, potete passare la vostra casa a vostro figlio se lo desiderate, come espresso da un testamento valido.
Quando trasferite una proprietà dopo la morte, tuttavia, il governo preleva una tassa di successione, e vostro figlio riceverà la casa solo dopo che queste tasse sono state tolte dal vostro patrimonio.
C’è però un’esenzione chiamata Unified Federal Gift and Estate Tax Exemption, che, nel 2018, dà ad ogni persona un’esenzione di 11.180.000 dollari (circa 22,4 milioni di dollari per le coppie sposate) da escludere dal proprio patrimonio tassabile.
Si viene tassati solo su ciò che rimane dopo l’esenzione (vedi: aliquote dell’imposta sulle donazioni/eredità). Quindi, se il vostro patrimonio vale meno di 11,18 milioni di dollari – come è per la maggior parte degli individui – potete passare la vostra casa a vostro figlio, senza tasse, come parte del vostro piano di successione.
In cima a questo, vostro figlio può potenzialmente sfuggire alle tasse sulle plusvalenze quando decide di vendere la casa lungo la linea. L’imposta sulle plusvalenze è la tassa imposta sulla vendita di un investimento di capitale come una casa, ma la maggior parte delle persone si qualifica per l’esclusione della residenza personale fino a $250.000 per i single e $500.000 per le coppie sposate.
L’imposta sulle plusvalenze è calcolata in base al costo originale della casa (o la sua “base” per scopi fiscali) e il valore equo di mercato della casa alla data della vendita.
Se vostro figlio eredita la vostra casa, la regola della base scalata entra in vigore. Quando morite, il costo (o base) della vostra casa viene “scalato” al valore di mercato della vostra casa alla data della vostra morte.
Esempio:
Se avete comprato la vostra casa per $200,000, la sua base sarà di $200,000 per tutto il tempo che ci vivrete. Ma, il giorno della vostra morte, se la vostra casa valeva 500.000 dollari, la sua base viene “scalata” a 500.000 dollari e non è più 200.000 dollari. Quindi, se vostro figlio decide di vendere la casa per 550.000 dollari, il profitto sulla vendita è solo 50.000 dollari (550.000 dollari – 500.000 dollari), non 350.000 dollari (550.000 dollari – 200.000 dollari).
Vostro figlio porta a casa 550.000 dollari in entrambi gli scenari. Ma agli occhi del governo, potete usare la base intensificata per mostrare un profitto di soli $50.000 contro un profitto di $350.000.
Questo ha un impatto reale sulla quantità di plusvalenze che vostro figlio deve pagare: meno profitto teorico = meno tasse.
Ancora meglio, se vostro figlio vende la casa dopo averci vissuto per 2 anni, può qualificarsi per l’esclusione delle plusvalenze del proprietario di casa, che potrebbe eliminare le tasse dovute nel complesso!
Opzione 2: Regalare la casa a titolo definitivo.
Che cosa succede se non volete vivere nella vostra casa fino alla vostra morte?
Se il vostro sogno è quello di lasciare il nido vuoto ma mantenere la casa in famiglia, un’altra opzione che potreste esplorare è regalare la casa a vostro figlio. Questa è un’opzione popolare ma viene con alcuni avvertimenti.
Le regole dell’IRS dicono che il donatore di un regalo deve pagare le tasse su quel regalo. Il destinatario non lo fa. Quindi, se regalate la vostra casa a nostro figlio, dovete pagare le tasse sul regalo (che vanno dal 18%-40%) sul valore della casa.
Fortunatamente, ci sono alcuni modi per combattere questa tassa sul regalo. Prima di tutto, potete compensare il valore del vostro regalo usando l’esclusione annuale dell’imposta sui regali. Nel 2018, l’importo di esclusione è di $ 15.000.
È per persona e per destinatario, quindi se tu e il tuo coniuge state entrambi regalando la vostra casa a vostro figlio, potete raddoppiare quell’importo di esclusione, e regalare $ 30.000 esentasse. Gross dice che questo importo di esclusione “può anche andare fino a $60.000 se i genitori sposati stanno regalando una casa al loro figlio sposato e al coniuge.”
Esempio:
Diciamo che la vostra casa vale 200.000 dollari. Sei sposato e anche tuo figlio è sposato. Tu e tuo marito potete dare a tuo figlio e al suo coniuge 15.000 dollari ciascuno, e possono escludere fino a 60.000 dollari (15.000 dollari x 4) come parte della Gift-Tax Exclusion. Dovrete pagare le tasse solo sui restanti 140.000 dollari.
A questo punto, avete altre due opzioni. Potete pagare l’imposta sui doni sui 140.000 dollari, oppure l’IRS vi permetterà di sottrarli dalla vostra imposta federale unificata sui doni e sull’esenzione dall’imposta patrimoniale di 11.180.000 dollari per tutta la vita.
La maggior parte delle persone sottrae il regalo dalla loro esenzione per tutta la vita… chi vuole pagare più tasse? L’aliquota dell’imposta sui regali è un pesante 40% al suo massimo, quindi questa è la vostra migliore opzione.
Semplicemente presentate una Dichiarazione d’imposta sui regali (Modulo 709) insieme alla vostra Dichiarazione d’imposta individuale (Modulo 1040) nell’anno in cui state facendo il regalo. Non dovrete pagare le tasse sui regali, ma la Gift Tax Return vi aiuterà a tenere traccia dei vostri regali ogni anno.
Purtroppo, se il vostro patrimonio è superiore a 11,18 milioni di dollari, finirete per pagare le tasse sui regali, a seconda dell’ammontare del vostro patrimonio imponibile > 11,18 milioni di dollari. Date un’occhiata alla guida della Tax Foundation sulle tasse statali sul patrimonio e sull’eredità se vi trovate in questa situazione!
Ricordatevi queste due cose sull’opzione di donazione diretta, però:
- Non c’è una base incrementata quando regalate la casa.
Si applica invece la base di riporto. Il costo della casa quando vostro figlio la vende in seguito sarà il prezzo più basso che avete pagato (la vostra base “riportata” a vostro figlio). Dall’esempio dell’opzione 1, questo significa che il profitto di vostro figlio quando venderà sarà di 350.000 dollari, non 50.000. E poi è un gioco di numeri da qui. Se l’esclusione del proprietario di casa copre l’intero profitto, allora non preoccupatevi! In caso contrario, vostro figlio molto probabilmente pagherà una tassa sulle plusvalenze.
- State consumando la vostra Estate Tax Exemption.
La Estate Tax Exemption è un importo di esenzione a vita che diventa più piccolo ogni volta che lo usate. Si noti, tuttavia, che l’esenzione dall’imposta patrimoniale è stata aumentata più del doppio rispetto all’esenzione di 5,49 milioni di dollari a persona del 2017, fino al tasso del 2018 di 11,18 milioni di dollari. Il patrimonio della maggior parte delle persone cadrà sotto gli 11,18 milioni di dollari.
Opzione 3: finanziare l’acquisto della casa di tuo figlio.
Facciamo una rapida deviazione qui. Le opzioni 1 e 2 sono per i genitori che si sentono particolarmente generosi verso i loro figli. Diciamo che non volete regalare la vostra casa a vostro figlio, o forse avete bisogno dei soldi della vendita. In questo caso, ci sono alcune strade diverse che potete prendere.
Un’opzione solida è quella di vendere la vostra casa al suo pieno valore di mercato (FMV) a vostro figlio. Questa è un’ottima scelta se vostro figlio è ben sistemato e vuole guadagnare la casa in un modo accessibile.
Invece di chiedere l’intero prezzo della casa al momento della vendita, considerate di fare una vendita a rate per l’intero prezzo.
Funziona così:
Sia che la vostra casa valga 500.000$ (determinato da una valutazione della casa). Se tuo figlio può permettersi di pagare un acconto del 10%, o 50.000 dollari, crea una nota per i restanti 450.000 dollari. Assicurati che la nota sia scritta, e che tu abbia esplicitamente espresso i pagamenti mensili che tuo figlio deve fare a te.
Gross sottolinea che devi far pagare almeno il tasso federale applicabile (AFR) aka il tasso di mercato sul prestito, che è ~3% a marzo 2019.
Finché la nota è legalmente garantita alla casa, ogni mese quando tuo figlio fa i pagamenti di capitale e interessi sulla nota, possono dedurre i pagamenti degli interessi come interesse ipotecario qualificato (tuttavia dovrai ancora pagare le tasse su quel reddito da interessi).
Puoi anche fornire a tuo figlio un aiuto aggiuntivo facendo ancora regali annuali di massimo 15.000 dollari sotto l’esclusione annuale dell’imposta sui regali. Ma assicuratevi che i due flussi (regali e note) siano separati. Se perdonate il pagamento di una nota al posto di un regalo, l’IRS potrebbe pensare che l’intera vendita sia una vendita a sconto (vedi Opzione 4).
Con questa opzione, la base di vostro figlio nella casa diventa l’intero prezzo di acquisto di $500.000, che probabilmente evita qualsiasi futura tassa sulle plusvalenze quando la casa viene venduta di nuovo.
Opzione 4: Vendere la casa a tuo figlio con uno sconto.
E se tuo figlio non è nella posizione finanziaria di potersi permettere la tua casa a prezzo pieno? Sfortunatamente, questa non è una situazione vantaggiosa per te come genitore.
Se vendi la tua casa a un perfetto estraneo per meno del suo FMV, allora puoi prendere una perdita. È stata una cattiva vendita, ma all’IRS non importa, perché è un accordo a distanza.
Ma se cercate di vendere la vostra casa a un parente, ovvero vostro figlio, per meno del suo FMV, l’IRS lo considera un regalo, e non vi lascerà semplicemente prendere una perdita sulla vendita. Questa è una vendita tra parti correlate, e dovrete usare la vostra esclusione annuale per l’imposta sui regali e una grande quantità della vostra esenzione dall’imposta sul patrimonio per compensare la vendita, o pagare le imposte sui regali se scegliete di non ridurre la vostra esenzione.
La base di vostro figlio nella casa è anche più bassa – il prezzo di vendita più basso diventerà la loro base per qualsiasi vendita futura e potrebbe risultare in maggiori tasse sulle plusvalenze lungo la strada.
Esempio:
Diciamo che volete vendere la vostra casa a vostro figlio per 1$. Pensate che sia un affare intelligente, ma in realtà, mette tutti in svantaggio. Secondo Gross, “Se il FMV della tua casa è di $ 500.000, e vendi la tua casa per $ 1, stai essenzialmente dando a tuo figlio un regalo di $ 499.999”.
Potete escludere dalle tasse fino a $30.000 di questo regalo (se siete sposati) sotto la Gift-Tax Exclusion. Questo lascia 469.000 dollari su cui ora dovete pagare l’imposta sui regali o dovete escludere dalla vostra Estate Tax Exemption di 11,18 milioni di dollari.
Come abbiamo detto prima, la vostra Estate Tax Exemption può probabilmente prendere un colpo una tantum dato che è così alta quest’anno. Ma continuate a farlo con la prossima casa, e la prossima, non avrete più alcuna Esenzione per escludere la vostra proprietà finale quando ne avrete davvero bisogno. Ricordate, a partire da ora, gli 11,18 milioni di dollari sono solo fino al 2025.
Opzione 5: Vendere la casa a vostro figlio ma continuare a viverci.
Una delle situazioni più complesse che potete affrontare è se volete trasferire la vostra casa a nome di vostro figlio, ma volete anche continuare a viverci come se nulla fosse cambiato.
Forse vostro figlio lavora in un altro stato, o è ancora al college, e volete essenzialmente un trasferimento solo di nome.
Beh, non si può semplicemente cambiare il nome su un atto senza ripercussioni lungo la strada (vedi opzione 6 qui sotto).
Quindi le vostre opzioni sono:
- Vendere la vostra casa a vostro figlio a FMV (opzione 3) e poi pagare un affitto per vivere nella loro casa. Questo è un accordo perfettamente accettabile se la vendita e l’affitto sono a tassi di mercato – stai pagando equamente per “l’uso e l’occupazione” della casa. Vostro figlio potrebbe anche richiedere varie deduzioni per le proprietà in affitto.
Gross suggerisce che i proprietari di casa in questa situazione dovrebbero stipulare un contratto di vendita adeguato, così come un contratto di locazione in buona fede tra il genitore e il figlio. L’IRS guarda attentamente a questo.
- Non vendete la vostra casa a vostro figlio a meno del FMV (opzione 4) e poi pagate un affitto inferiore al livello di mercato. Questo non è considerato una vera vendita, perché secondo la Sezione 2036(a)(1), l’IRS pensa che non avete mai rinunciato al “possesso e godimento” della casa. La conseguenza qui è che l’intero FMV della vostra casa sarà incluso nel vostro patrimonio e tassato quando morirete, e vostro figlio non potrà prendere nessuna deduzione per l’affitto.
Opzione 6: Lasciate che vostro figlio assuma il vostro mutuo.
In generale, se vuoi dare la tua casa a qualcuno, il trasferimento viene fatto attraverso la firma di un atto.
In genere, se stai vendendo la tua casa a un terzo estraneo, firmerai un “atto di garanzia”. Questo promette che il venditore possiede effettivamente la proprietà, ha il diritto di venderla, e non ha pegni o ipoteche su di essa.
Se state trasferendo la proprietà della vostra casa a vostro figlio (una vendita non tradizionale), usereste invece un “quitclaimed”. Questo permette di trasferire il titolo di proprietà ma non fa promesse su nient’altro. Un estraneo vorrebbe più garanzie, ma vostro figlio potrebbe non farlo.
Molte persone presumono di poter semplicemente firmare e autenticare un atto di rinuncia, presentarlo all’impiegato della contea, e la casa si trasferisce. Ci sono due problemi con questo:
- Poiché non c’è trasferimento di denaro quando si firma un atto di rinuncia, l’IRS lo considera un regalo, e applica le regole dell’imposta sui regali (Opzione 2 sopra).Poiché la rinuncia è facile, Gross riferisce che a volte i genitori rinunciano alla loro casa al loro figlio, senza consultazione fiscale, e non lo segnalano all’IRS. Questo porta a problemi in seguito, quando il figlio cerca di vendere la casa: il genitore è probabilmente morto, e la base della casa al momento del trasferimento è sconosciuta, il che porta a complessi calcoli di stima delle tasse basati su cifre approssimative. Questo è sfavorevole nella pratica.
- Un atto di rinuncia trasferisce solo la proprietà della vostra casa, non qualsiasi mutuo o prestito associato alla casa.
Il mutuo è ancora a vostro nome, e dovreste ancora pagarlo. Ancora peggio, la maggior parte dei mutui hanno una clausola di scadenza sulla vendita, dove dovete immediatamente pagare il mutuo per intero se trasferite la proprietà della vostra casa.
Quindi, avete alcune scelte qui.
Prima di tutto, potete pagare il mutuo e trasferire la vostra casa libera e pulita (Opzione 3 sopra).
Secondo, potete chiedere se la vostra banca permetterà a vostro figlio di prendere in consegna il vostro mutuo. Non tutte le banche permettono l’assunzione del mutuo e non tutti i mutui sono ammissibili (solo FHA, VA, e USDA sono ammissibili). Lei venderebbe la sua casa a un prezzo pari al saldo del mutuo, e suo figlio dovrebbe essere degno di credito e soddisfare i criteri di prestito della banca. Secondo Gross, anche un’assunzione dell’ipoteca potrebbe essere considerata un regalo a seconda di quanta parte dell’ipoteca è rimasta, quindi chiaritevi con il vostro contabile prima di farlo.
E in terzo luogo, potete controllare con il vostro creditore ipotecario per rifinanziare il vostro mutuo esistente e aggiungere vostro figlio al titolo della vostra casa, rendendolo co-proprietario.
Queste sono transazioni complicate, quindi assicuratevi di controllare con la vostra banca o il vostro creditore ipotecario così come il vostro commercialista prima di inserirne una.
Opzione 7: Usare un trust personale.
Infine, avete la possibilità di usare un Qualified Personal Residence Trust (QPRT) per passare la vostra casa a vostro figlio.
Un QPRT è un tipo di trust irrevocabile ed è un ottimo modo per passare la vostra casa a vostro figlio mentre siete ancora in grado di viverci. Ecco come funziona:
Con l’aiuto del vostro commercialista, create prima un QPRT e trasferite la vostra casa nel QPRT. Si nominano i beneficiari del trust (in questo caso, i vostri figli), e poi si stabilisce un limite di durata del trust (un numero specifico di anni dopo il quale la proprietà nel QPRT passerà ai vostri beneficiari).
La casa rimane sotto il vostro nome, voi continuate a fare i vostri pagamenti del mutuo, e vi è ancora permesso di vivere nella casa fino alla fine del termine del trust. Dopo la fine del termine, la casa passa al nome di vostro figlio, e dovete pagare l’affitto a vostro figlio se volete continuare a vivere nella casa.
Ora, guardiamo le implicazioni fiscali di questa opzione.
Quando trasferite una proprietà nel QPRT, viene trattata come un regalo tassabile dal fisco. Agli occhi del governo, trasferire la vostra casa nel trust è la stessa cosa che regalare la vostra casa a vostro figlio, quindi dovete pagare le tasse di donazione o dedurre il valore della vostra casa dalla vostra esenzione dall’imposta sul patrimonio.
Il vantaggio di usare il QPRT è che potete trasferire la vostra casa nel trust ad un valore inferiore a quello che vale effettivamente. Dal momento che vivrete nella casa per molti anni prima che venga effettivamente trasferita a vostro figlio, l’IRS vi permette di tenere conto di quella diminuzione di valore oggi.
Esempio:
Supponiamo che il FMV della vostra casa sia oggi di $1 milione, e che creiate un QPRT, nominando vostro figlio come beneficiario. Ci sono alcuni calcoli complessi che avvengono dietro la scena, che prendono in considerazione quanti anni avete, il limite di durata del trust, i tassi di interesse, e alcune altre cose.
Dopo tutti i calcoli, se supponiamo che la vostra casa sia valutata solo 350.000 dollari, le tasse sulle donazioni/esenzione dalle tasse immobiliari si applicano solo ai 350.000 dollari e non all’intero milione di dollari. Questa è un’enorme differenza rispetto alla normale tassazione delle donazioni, in quanto avete essenzialmente trasferito un bene del valore di 1 milione di dollari per soli 350.000 dollari, risparmiando 650.000 dollari della vostra esenzione dall’imposta sul patrimonio.
Una cosa da ricordare: dovete vivere più a lungo della durata del trust. Se si crea un QPRT oggi, e si imposta il limite di durata di 15 anni, ma si muore tra 13 anni, l’intero valore della casa alla data del trasferimento (1 milione di dollari nell’esempio precedente) viene incluso nel patrimonio ed è soggetto a imposte di successione quando si muore. Essenzialmente, è come se il trust non fosse mai esistito.
Ma, se si sopravvive al termine del trust, quando vostro figlio diventa proprietario della casa, il valore della casa sarà il vostro prezzo d’acquisto iniziale (proprio come le normali regole dell’imposta sulle donazioni nell’opzione 2), e potranno approfittare di non pagare alcuna imposta patrimoniale.
Assicuratevi di presentare una dichiarazione di imposta sulle donazioni (Modulo 709) nell’anno in cui fate la donazione al QPRT, e sarete pronti a partire!
TL;DR, questa opzione potrebbe non valere la pena a meno che non siate ultra-ricchi. Con l’esenzione dall’imposta di successione di 11,18 milioni di dollari quest’anno, a meno che il vostro patrimonio non si avvicini a questo, potreste anche usare solo la vostra esenzione dall’imposta di successione per ogni regalo che fate.
Qual è la vostra migliore opzione? I migliori esperti di contabilità dicono…
L’opzione MIGLIORE, secondo Gross, l’esperto di contabilità, è l’Opzione 5: vendi la tua casa al FMV e finanzia l’acquisto della casa di tuo figlio. Dopo alcuni anni, la casa passerà a vostro figlio, non influisce sul vostro patrimonio, ed è esente da tasse per vostro figlio. Lascia tutte le parti nella posizione più favorevole.
Tuttavia, le decisioni fiscali non sono bianche o nere, e si riduce davvero a ciò che funziona meglio per voi individualmente. Alla fine della giornata, dice Gross, i contabili sono “lì per spiegare le regole, rispondere alle domande e guidare il cliente in base ai loro obiettivi, ma non prendere decisioni”. Questo è il tuo lavoro, come proprietario di casa.
Da un lato, l’opzione 5 potrebbe funzionare meglio per qualcuno che è altamente organizzato e in grado di tenere traccia dei loro documenti fiscali, documenti di prestito, limatura delle imposte sui regali, ecc anno dopo anno fino a quando la proprietà è completamente trasferita al loro bambino. Come dice Gross, “Più documentazione avete per giustificare il vostro intento, migliori sono le vostre possibilità in caso di controllo.”
D’altra parte, per qualcuno che è estremamente occupato e non è in grado di passare il tempo a seguire l’intero trasferimento, Gross raccomanda l’opzione 2 – regalare la casa a titolo definitivo. Si tratta di un’operazione una tantum, con meno complicazioni.
Qualunque delle altre opzioni di cui sopra potrebbe funzionare anche per voi, a seconda della vostra situazione, quindi leggetele attentamente, e consultate un professionista delle tasse se necessario.