A partire dal 25 giugno 2018, abbiamo apportato alcune modifiche al modo in cui funzionano le approvazioni dei nostri mutui. Puoi leggere di più sul nostro Power Buyer ProcessTM.
Così hai deciso che ti piacerebbe comprare una casa, e ti sei guardato intorno a diverse case, ma la domanda è – da dove cominci, e come fai a ottenere un prestito?
Se stai comprando per la prima volta, il processo di prestito può essere confuso e poco familiare. Molte domande possono sorgere: il mio punteggio di credito è abbastanza alto per qualificarsi per un prestito? Quanto tempo ci vuole? Da dove comincio?
Per aiutare con tutte queste preoccupazioni e altro, ecco un dettagliato schema passo dopo passo di ciò che ci si può aspettare quando si inizia il processo di acquisto di una casa.
Ottieni una pre-approvazione
Il primo passo che consigliamo a qualsiasi acquirente di casa è ottenere una pre-approvazione. L’idea dietro una pre-approvazione è semplice: Prima di controllare cosa c’è sul mercato, si dovrebbe essere sicuri di sapere quanto un prestatore vi presterà.
Quando si ottiene la pre-approvazione, il vostro credito è tirato. Questo dà al prestatore due cose: il tuo punteggio di credito effettivo e uno sguardo ai dati sul tuo rapporto di credito. È necessario avere un punteggio di credito di 580 per qualificarsi per un prestito attraverso la Federal Housing Administration (FHA) e un 620 per un prestito convenzionale attraverso Fannie Mae o Freddie Mac. Un prestito VA sostenuto dal Dipartimento degli Affari dei Veterani degli Stati Uniti non richiede un punteggio specifico, ma gli istituti di credito possono stabilire delle linee guida. A Quicken Loans, cerchiamo un punteggio di credito di almeno 620 per i prestiti VA.
Oltre al tuo punteggio di credito, i prestatori vedranno quanti debiti stai portando e se hai qualche fallimento o collezioni sul tuo record. Se avete qualcosa del genere sul vostro curriculum, è ancora possibile che possiate ottenere un mutuo, ma potreste qualificarvi solo per certe opzioni di prestito.
Il prestatore vi chiederà anche il vostro reddito e i vostri beni in anticipo per calcolare quanto potete permettervi in base al rapporto debito/reddito (DTI). Più informazioni puoi dare al tuo prestatore in anticipo, più forte sarà la tua pre-approvazione perché sia tu che il venditore potete avere fiducia che il tuo prestito ha più probabilità di essere approvato alla fine.
Il tuo reddito è verificato quando dai al prestatore i tuoi W-2s e 1040s. Anche gli estratti conto bancari mostrano i beni. Questi sono fondamentali per assicurarsi di avere abbastanza riserve per fare il pagamento del mutuo per un po’ di tempo se si è tra un lavoro e l’altro.
Sarà anche abbinato a un programma di prestito preliminare, anche se questo potrebbe cambiare più avanti nel processo.
Il reddito e la documentazione patrimoniale possono essere forniti più tardi nella fase di sottoscrizione, ma presentarli in anticipo vi darà probabilmente una migliore comprensione di quanto potete permettervi di pagare.
Budget
La vostra lettera di pre-approvazione vi dirà quanti soldi un prestatore è disposto a lasciarvi in prestito. Tuttavia, solo perché potete prendere in prestito una certa somma non significa che dovete spingere il vostro budget al limite. È possibile inserire vari prezzi di acquisto in un calcolatore di mutui per ottenere una stima realistica di una rata mensile del mutuo. (Potete anche aggiungere il costo delle tasse e dell’assicurazione se sapete quali saranno probabilmente.)
Volete assicurarvi di avere abbastanza soldi ogni mese per i risparmi, le emergenze, gli investimenti e altre spese. Non dimenticare di lasciare un po’ di spazio anche per i soldi del divertimento!
Caccia alla casa
Andare a vedere le case è di solito la parte del processo di acquisto della casa che è la più divertente. Puoi immaginare come sarebbe la tua vita in ogni casa che visiti. Anche qui, però, vorrete assicurarvi di iniziare con un solido piano di gioco.
A seconda del vostro budget, potrebbe non essere possibile trovare una casa con tutte le caratteristiche che volete. Con questo in mente, fate una lista delle vostre priorità principali per le case che state guardando.
Una volta che avete la vostra lista dei desideri in atto, vi consigliamo di assumere un agente immobiliare. Loro conoscono il mercato. Vedono un sacco di case ogni anno e possono lavorare con te per trovare qualcosa che soddisfi le tue esigenze e rientri nel tuo budget. I nostri amici di Rocket Homes possono aiutarti a trovare un agente che possa lavorare con te per trovare una casa che soddisfi le tue esigenze.
Fare un’offerta
Diciamo che hai trovato la casa perfetta. Ora è il momento di fare un’offerta. Ci sono diverse cose a cui pensare. Lavorerai con il tuo agente immobiliare o avvocato per scrivere il contratto di acquisto, include la tua offerta per il prezzo di acquisto così come una lista di tutto ciò che della casa potresti volere incluso nella vendita. Anche se questi tipi di dettagli sono negoziabili, è probabile che i venditori vogliano un accordo con pochi vincoli – uno che sia il più pulito possibile. Questo può significare evitare cose come chiedere concessioni al venditore e mobili da includere nell’affare.
È anche in questa fase che farete un deposito di caparra. Si tratta di una percentuale del prezzo di acquisto data al venditore quando l’offerta viene accettata per dimostrare che siete seriamente interessati alla proprietà.
Underwriting
Una volta che la vostra offerta viene accettata, il contratto di acquisto viene inviato al vostro banchiere. Il banchiere esaminerà le vostre opzioni per assicurarsi che siate nel programma di prestito giusto per voi. Una volta che ciò accade, il vostro prestito viene inviato per la sottoscrizione.
Durante il processo di sottoscrizione, il vostro reddito, beni e occupazione sono verificati e confrontati con le informazioni sul vostro rapporto di credito. I prestatori tirano sempre il vostro credito all’inizio del processo, ma una preapprovazione dura solo 90 giorni. Se siete stati a caccia di casa per un po’, potrebbe essere necessario che il finanziatore tiri di nuovo il tuo credito. Cerca di non contrarre ulteriori debiti durante il processo di ricerca della casa. Farlo mentre cerchi di comprare una casa allo stesso tempo potrebbe mettere in pericolo il tuo finanziamento.
E’ anche durante questo periodo che il tuo prestatore potrebbe chiederti della documentazione aggiuntiva o aggiornata se ne ha bisogno per l’approvazione.
Valutazione e ispezione
Il tuo prestatore organizzerà una valutazione della casa mentre stai attraversando il processo di sottoscrizione. La valutazione protegge sia il prestatore che l’investitore del mutuo (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, ecc.) così come l’acquirente della proprietà.
Durante il processo di valutazione, la casa viene valutata rispetto a proprietà comparabili nella zona. Questo significa che se la proprietà che state comprando è un ranch con due camere da letto e un bagno padronale recentemente rinnovato, il perito trova delle proprietà nella zona che sono il più possibile simili alla vostra proprietà, guarda i dati di vendita e vi dà un valore in dollari per la casa che state guardando.
Avere un valore stimato della casa vi protegge dal pagare troppo per la casa. Gli investitori ipotecari inoltre non permettono ai prestatori di prestare più di quanto la casa valga, perché se succedesse qualcosa e il prestatore dovesse riprendere la casa quando i pagamenti non vengono effettuati, il prestatore o dovrebbe cercare di recuperare il suo investimento in una vendita. Conoscere il valore stimato impedisce loro di fare investimenti rischiosi.
Se la valutazione è inferiore al prezzo di vendita, avete tre opzioni. Il venditore può abbassare il prezzo al valore di perizia. Avete anche la possibilità di portare la differenza tra il valore di perizia e il prezzo di vendita al tavolo di chiusura. Oppure potete allontanarvi dalla casa.
Anche se non è richiesto, è molto vantaggioso per voi ottenere anche un’ispezione della casa. Anche se al momento non c’è niente di sbagliato nella casa, camminare con un ispettore vi darà un’idea di cosa cercare in futuro se dovessero sorgere problemi. Se c’è qualcosa di veramente serio, avrete anche la possibilità di tirarvi indietro a quel punto. Sì, dovrete ricominciare da capo nella vostra ricerca della casa giusta. D’altra parte, non vivrete in una casa che potrebbe cadere a pezzi in sei mesi. Tuttavia, a volte i venditori abbasseranno il prezzo in modo da avere i soldi per riparare ciò che non va, o risolveranno loro stessi i problemi prima che vi trasferiate.
Alcuni elementi di sicurezza di base vengono esaminati durante una valutazione, ma un’ispezione della casa va più in profondità. Se vi state muovendo in una vecchia casa con vernice a base di piombo, per esempio, questo verrebbe colto da una valutazione e potrebbe dover essere sistemato prima che possiate trasferirvi.
Chiusura
Quando il processo di sottoscrizione è completo, è il momento di venire al tavolo della chiusura. Porterete il vostro acconto e qualsiasi altro costo di chiusura, firmerete l’ipoteca e prenderete possesso dell’atto.
Ci sono modi per mantenere bassi i costi di chiusura. Un modo per farlo è aumentare il prezzo della vostra offerta per convincere il venditore a pagare altre cose. In questo modo, i costi di chiusura vengono inseriti nel prestito.
Quanto tempo richiede il processo ipotecario?
Ora che sapete come funziona il processo, quanto tempo ci vuole effettivamente per ottenere le chiavi? Questo è diverso per tutti, ma cerchiamo di darti un’idea di massima.
Attraverso Rocket Mortgage® di Quicken Loans®, puoi essere pre-approvato condividendo la documentazione del tuo reddito e del tuo patrimonio dalla tua banca. Anche se si inizia per telefono, la maggior parte delle persone può aspettarsi di essere pre-approvata entro un giorno o giù di lì.
La parte più lunga del processo è spesso lo shopping per una casa, quindi se hai una lista di desideri e bisogni che puoi portare al tuo agente, questo dovrebbe aiutarti a iniziare rapidamente.
Una volta che hai il tuo contratto di acquisto e la sottoscrizione inizia, cerchiamo di chiudere il prestito entro 30 giorni qui a Quicken Loans.
Oltre a cercare la casa, il prossimo più grande ritardo nel processo può essere a volte ottenere una valutazione prevista. Ci sono aree del paese dove c’è una carenza di periti. Se state comprando in una di queste aree, è importante che sia l’acquirente che il venditore abbiano aspettative realistiche.
Si può davvero aiutare ad accelerare il processo se si ottiene tutta la documentazione che viene richiesta in tempo. Questa può essere l’unica cosa del processo ipotecario che è più direttamente sotto il vostro controllo.