Capire quanto affitto ti puoi permettere non è in realtà un’equazione così complicata come ci si potrebbe aspettare. Si raccomanda di non spendere più del 30% del tuo reddito per l’affitto.
Più complicato che capire cosa puoi pagare è trovare l’appartamento giusto. Quello con abbastanza spazio nel quartiere giusto, che abbia anche un prezzo accessibile. L’affitto lordo mediano tra il 2013-2017 è stato di 982 dollari, secondo il censimento degli Stati Uniti. Questo significa che c’è una discreta percentuale di appartamenti che costano di più, oltre ad alcuni che costano meno.
Guardando il tuo stipendio attuale, potresti permetterti un appartamento a metà della scala degli affitti? Potrebbe permettersi qualcosa di più? Quello che puoi affittare è in una buona zona della città? Ha abbastanza spazio?
Le domande continuano ad arrivare mentre assembli il puzzle che ti porta all’appartamento giusto. Quando il costo, la posizione e le dimensioni non corrispondono alla parte ideale della città, vale la pena di esaminare le opzioni alternative per un alloggio economico.
Gli appartamenti ad affitto controllato e quelli ad affitto stabilizzato sono due possibili opzioni da esplorare. Anche se non sono esattamente la stessa cosa, i regolamenti che governano entrambi sono abbastanza simili. È importante capire cosa sono entrambi e sapere come trovare le unità disponibili.
Definizione di controllo degli affitti
Il controllo degli affitti è un regolamento governativo che limita il prezzo che il proprietario di una proprietà può chiedere ad un inquilino per vivere in uno specifico appartamento. Ci sono tipicamente regolamenti su quanto l’affitto può aumentare ogni anno, fino a un importo massimo. Una volta raggiunto il limite, l’affitto non può salire ulteriormente, non importa per quanto tempo l’inquilino viva nell’unità. L’intento del controllo degli affitti è sempre stato quello di aiutare a mantenere il costo della vita accessibile per i residenti a basso reddito.
Le prime leggi locali sul controllo degli affitti negli Stati Uniti sono entrate in vigore negli anni ’20, con una seconda spinta di popolarità negli anni ’70. Oggi, il controllo degli affitti esiste ancora, ma le leggi variano a seconda della città o del comune. Pochissimi stati sostengono regolamenti a livello statale. Questo lascia gli inquilini a dover affrontare regolamenti diversi all’interno dello stesso stato se si spostano in un’altra città.
La maggior parte degli stati non ha leggi sul controllo degli affitti, e alcuni vietano del tutto il controllo degli affitti. La discussione sul fatto che il controllo degli affitti sia una cosa buona o cattiva ha forti sostenitori da ogni lato.
Appartamenti ad affitto controllato negli Stati Uniti
Solo pochi stati oggi hanno leggi attive e più tradizionali sul controllo degli affitti. Si possono trovare unità ad affitto controllato a New York, New Jersey, California, Maryland e Washington, D.C.
Le città più grandi dove si possono trovare unità ad affitto controllato sono New York City, Los Angeles, San Francisco e Oakland, e il New Jersey ha il maggior numero di città con appartamenti ad affitto controllato. La maggior parte dei restanti stati proibisce del tutto il controllo degli affitti.
Fonte: NMHC
L’Oregon ha recentemente emanato una forma più moderna di controllo degli affitti che limita l’aumento degli affitti ogni anno. Questo è il primo stato ad avere una legge sul controllo degli affitti a livello statale, uniforme in tutte le città e i comuni. La legge è passata in risposta ad un problema emergente.
Gli inquilini di lunga data affrontavano lo sfratto con un preavviso minimo e senza una ragione specifica. Le leggi sul controllo degli affitti in Oregon hanno vietato la pratica degli sfratti senza motivo e hanno aggiunto la stabilità degli affitti. Ora, i proprietari non possono aumentare l’affitto più del 7 per cento più l’inflazione ogni anno, che arriva a circa il 10 per cento.
Controllo degli affitti vs. stabilizzazione degli affitti
Inoltrandosi nella storia, ci si può chiedere cosa significa oggi il controllo degli affitti? Si è sicuramente evoluto in qualcosa di diverso per i nuovi inquilini. “Anche se le prime politiche locali di controllo degli affitti imponevano severi limiti di prezzo, la maggior parte dei regolamenti locali oggi sono sforzi di stabilizzazione degli affitti, che mirano a specifici tipi di proprietà all’interno di una città e permettono aumenti periodici degli affitti”, dice l’Urban Institute.
Usare le proprietà di New York City come esempio aiuta a spiegare la differenza tra controllo degli affitti e stabilizzazione degli affitti. Il controllo degli affitti, secondo Emily Nonko di Curbed New York, è solo per gli inquilini che vivono ininterrottamente nel loro appartamento dal 1 luglio 1971, in un edificio costruito prima del 1947.
I limiti di affitto stabiliti per questi affittuari specifici equivalgono a quello che la persona media pagava negli anni 70 per vivere a New York City. Una volta che un appartamento ad affitto controllato diventa libero, può essere trasferito alle odierne politiche di stabilizzazione degli affitti o diventare libero da ogni regolamentazione.
La stabilizzazione degli affitti è il modo più moderno per assicurarsi un affitto sotto il mercato in posti come New York. Si applica generalmente solo agli edifici con sei o più unità costruiti prima del 1974. I gestori di unità stabilizzate hanno un limite legale ogni anno per aumentare l’affitto.
Il Rent Guidelines Board stabilisce queste percentuali, che attualmente sono dell’1,5% per i rinnovi di un anno e del 2,5% per quelli di due anni. Un affitto massimo è stabilito per ogni appartamento in base alla storia unica di ogni unità.
Cosa rende buono il controllo degli affitti
Perché i prezzi degli affitti negli Stati Uniti stanno aumentando più velocemente di quanto le persone con un reddito moderato possano permettersi, opzioni alternative di affitto rimangono importanti. Secondo Will Kenton di Investopedia:
“Il controllo degli affitti permette alle famiglie a reddito moderato e agli anziani a reddito fisso di vivere decentemente e senza paura di un aumento catastrofico dell’affitto.”
La stabilità di una casa a prezzi accessibili mantiene i residenti nello stesso posto più a lungo, con un impatto positivo sulla comunità. Più a lungo rimangono gli inquilini, più sicuro e stabile diventa il quartiere.
Dove il controllo degli affitti può causare danni
Il controllo degli affitti può diventare una situazione dannosa per i proprietari. Se hanno troppe unità con affitti al di sotto del valore di mercato, possono diventare incapaci di permettersi una manutenzione adeguata o di pagare le tasse di proprietà e le imposte. Questo, a sua volta, può far sì che gli edifici ad affitto controllato cadano in rovina perché il proprietario non può permettersi di mantenere l’edificio. Gli inquilini, non potendo permettersi di trasferirsi in un appartamento a prezzo pieno, rimangono bloccati a vivere nel degrado.
Gli appartamenti ad affitto controllato possono anche ridurre l’offerta di alloggi decenti. Poiché non è un modo attraente di gestire una proprietà, i proprietari possono decidere di convertire gli alloggi a prezzi accessibili in un’opzione più redditizia. Questo può significare trasformare un edificio ad affitto controllato in condomini ad alto prezzo. I proprietari possono anche adattare lo spazio ad uso commerciale per ricavarne un profitto.
La fatica di trasferirsi in un appartamento ad affitto controllato
È difficile oggi entrare in un appartamento ad affitto controllato se non si vive già in uno. Quando le unità ad affitto controllato si liberano, i termini del contratto d’affitto sono spesso aggiornati per allinearsi alle regole legali odierne in materia di alloggi. Questo può permettere all’amministratore della proprietà di addebitare il valore di mercato o superiore. Anche se l’unità rimane ad affitto controllato, gli affitti di base vengono aumentati per adattarsi all’inflazione.
Non è impossibile continuare a pagare lo stesso prezzo basso dell’inquilino originale. Per farlo, bisogna pianificare in anticipo. L’inquilino originale deve essere un parente e voi dovete già vivere nell’appartamento quando si libera. Soddisfatte queste due condizioni, è molto probabile che tu possa subentrare nella proprietà quando l’inquilino originale se ne va. Questo trasferimento non funzionerà se siete coinquilini.
Per coloro che non hanno un legame e cercano di approfittare delle proprietà ad affitto controllato o sovvenzionato, è sempre più difficile trovarle. Poiché queste pratiche non sono le preferite dai proprietari di immobili, è importante ricercare le unità disponibili.
Se state cercando a New York City, assicuratevi che una clausola di stabilizzazione dell’affitto faccia parte del vostro contratto di locazione. In qualsiasi città, discutete le leggi sugli affitti con il vostro manager di proprietà prima di firmare un contratto di locazione. Volete essere sicuri che stiano gestendo l’unità secondo le leggi locali.
Prendetevi del tempo per capire cosa è legalmente permesso per le spese di affitto e gli aumenti di affitto, e cosa costituisce un affitto di base troppo alto. Sta a te fare la due diligence necessaria per tenere sotto controllo il tuo manager immobiliare.
Trovare l’appartamento giusto
Non è mai facile trovare l’appartamento perfetto. Molto probabilmente si rinuncia ad alcuni dei propri “must” per trovare il prezzo, la posizione o le dimensioni giuste. Con il controllo degli affitti, non c’è bisogno di sacrificare le dimensioni o la posizione per un’unità economica. Avete la rete di sicurezza di sapere che state prendendo un appartamento con un affitto che non diventerà mai troppo alto.
Assicuratevi di capire le leggi associate al controllo degli affitti nella vostra zona, e siate sicuri che il vostro manager di proprietà si prenderà cura dell’edificio prima di firmare un contratto di locazione.