Per tutti i proprietari di immobili, arriva inevitabilmente un giorno in cui è il momento di trasferire il titolo di proprietà ad un’altra parte. Quasi immediatamente, quei proprietari di casa scoprono che c’è più di un modo per farlo, atti di rinuncia, atti di garanzia, atti di garanzia speciale e altro. Il modo in cui la proprietà viene trasferita dipende dalle circostanze del trasferimento. È importante sapere se avrete bisogno di una società di titoli per condurre una ricerca sui titoli o di un prestatore per discutere le opzioni di rifinanziamento, dipende dalle circostanze, dal tipo di atto usato e dallo scopo del trasferimento.
Da voi a familiari e amici fidati
Un atto di rinuncia è spesso usato per trasferire la proprietà a familiari e amici fidati. Gli atti di rinuncia mancano del patto di proprietà della maggior parte degli altri tipi di atti di proprietà, il che significa che il trasferimento è senza garanzia. Il proprietario dell’immobile, il concedente, trasferisce la proprietà dell’immobile al beneficiario, come un membro immediato della famiglia, senza la protezione offerta da altre forme di atti. Così, se un difetto di titolo, un ingombro o una sfida viene fuori, non c’è alcun ricorso legale per il beneficiario. Questo tipo di trasferimento di proprietà “così com’è” comporta dei rischi se il concedente non è sicuro che il suo titolo sia libero e chiaro e se il beneficiario non è sicuro che il concedente stia agendo in buona fede. Pertanto, questo tipo di atto è generalmente utilizzato solo in determinate circostanze in cui tali problemi sono meno probabili. Si può trovare la necessità di utilizzare un atto di rinuncia durante un divorzio, in cui un coniuge agisce come un concedente, terminando il loro interesse in una casa coniugale di proprietà comune, e trasmettendo tale interesse al coniuge altro grantee. Un altro uso comune è quando un membro della famiglia vuole regalare un pezzo di proprietà a un parente, senza una vendita tradizionale.
Da te alla tua LLC
Tuttavia, gli atti di rinuncia possono essere utilizzati anche in un ambiente di piccole imprese. Un proprietario di una proprietà in affitto o di un pezzo di investimento immobiliare potrebbe decidere che è giunto il momento di formare un’entità commerciale LLC, per limitare la propria responsabilità legale se qualcuno è ferito sulla proprietà o decide di fare causa al proprietario. Questo è particolarmente comune per i proprietari di più proprietà in affitto, per cui un proprietario potrebbe preferire di formare una LLC per ogni proprietà per proteggere gli altri beni. Dopo che il proprietario di un immobile forma una LLC, ottiene un codice fiscale federale e apre un conto bancario per il business, il proprietario deve poi trasferire la proprietà alla LLC. Questo è spesso fatto con un quitclaim, anche se alcuni preferiscono la protezione aggiunta di un atto di garanzia. In entrambi i casi, è necessario lavorare con il vostro registratore di contea per ottenere il modulo corretto per l’atto, scoprire il minimo “considerazione” (prezzo di acquisto) richiesto dalla legge locale, ottenere il documento autenticato, e avere l’atto registrato dall’agenzia di registrazione locale. Dovrete anche contattare gli inquilini e aggiornare il contratto d’affitto.
Da voi all’acquirente in una vendita tradizionale
Per le vendite tradizionali, si usa quasi sempre un atto di garanzia generale o un atto di garanzia speciale per trasferire il titolo. L’atto di garanzia garantisce il buono stato del titolo, il che significa che il beneficiario, l’acquirente della casa, ha un ricorso legale contro future rivendicazioni sulla proprietà. Questo tipo di atto non solo trasmette un “interesse” nella proprietà, ma promette al nuovo detentore del titolo che può legalmente acquistare, possedere e godere della proprietà. Dal momento che le vendite tradizionali di case coinvolgono agenti immobiliari, mutuanti, compagnie di assicurazione del titolo di proprietà e anche avvocati in alcuni casi, il processo di trasferimento del titolo di proprietà è spesso più oscurato dai proprietari di immobili. Una società di titoli condurrà una ricerca sul titolo e verificherà il buono stato del titolo, ed emetterà la polizza del proprietario dell’assicurazione sul titolo e i documenti della polizza del prestatore per proteggere ulteriormente la transazione. Mentre l’atto di garanzia generale è la norma qui, ci sono sempre delle eccezioni. Alcune transazioni di vendita possono usare un atto di garanzia speciale per affrontare la questione dei difetti di titolo che sono sorti durante la proprietà del concedente. Le transazioni in Massachusetts sono un’altra eccezione, preferendo gli atti di rinuncia rispetto agli atti di garanzia.
Trasferimento del titolo per curare i difetti
Quando si verificano difetti di titolo, devono essere curati. Spesso un atto di un tipo o un altro è coinvolto in questo processo. In alcuni casi, un quitclaim può essere usato per rimuovere i difetti conosciuti in un titolo senza il tempo e le spese che derivano dal contenzioso. Un titolo stabilito come indiscutibile tramite quitclaim può poi essere trasferito attraverso un atto di garanzia, chiarendo ulteriormente la proprietà e la catena di titoli di proprietà.
Alcune note finali per i possessori di ipoteca
I proprietari che considerano il trasferimento di una proprietà dovrebbero essere particolarmente cauti se sono titolari di un’ipoteca. Un proprietario di casa si aspetta che la sua ipoteca cambi o finisca con un rifinanziamento o una vendita tradizionale. Tuttavia, alcuni concedenti di quitclaim non sono consapevoli che la loro ipoteca sarà anche interessata da un tale trasferimento. Molti contratti di mutuo hanno la cosiddetta clausola “due on sale”, il che significa che il prestatore “chiamerà” il prestito e richiederà il rimborso completo. Anche senza uno scambio di denaro, come un trasferimento di rinuncia tra membri della famiglia, le procedure di un creditore ipotecario potrebbero richiedere il rimborso immediato del saldo del prestito. La maggior parte dei concedenti non avrà fondi disponibili per questo, quindi potrebbero voler rifinanziare, far assumere l’ipoteca al beneficiario o essere approvati per una nuova ipoteca. Inoltre, un atto di rinuncia non trasferisce l’ipoteca, quindi anche se un creditore permette di regalare una proprietà, il pagamento puntuale dell’ipoteca continua a essere l’unica responsabilità del concedente. Se un prestatore permette un trasferimento per una LLC, potrebbe richiedere al concedente di firmare una nuova garanzia personale di rimborso del mutuo, o richiedere un rifinanziamento attraverso la LLC. Quindi, questo è un problema spinoso per i proprietari di immobili con un mutuo. È meglio consultare il vostro creditore prima di fare qualsiasi passo per trasferire o vendere la vostra proprietà. Inoltre, se state pensando di vendere o trasferire una proprietà che ha una storia di quitclaimed deed, potreste voler contattare una compagnia di assicurazione del titolo nazionale. L’azienda può condurre una ricerca sul titolo, curare eventuali difetti e persino emettere una polizza del proprietario per una maggiore protezione.