Investire in proprietà in affitto può fornire agli investitori flussi di entrate costanti che coprono il mutuo mentre forniscono alcuni profitti extra ogni mese; quando tali proprietà sono alla fine vendute, gli investitori stanno per godere di sostanziali guadagni. Ma questi eventi di vendita possono innescare significativi obblighi fiscali a lungo termine sui guadagni di capitale.
Caso emblematico: per il 2020, l’aliquota fiscale è del 15% se sei sposato e hai un reddito imponibile compreso tra $78.750 e $488.850. Se il tuo reddito imponibile è di 488.851 dollari o più, il tasso di plusvalenza aumenta al 20%.
Punti chiave
- Vendere proprietà in affitto può far guadagnare agli investitori immensi profitti, ma può risultare in significativi oneri fiscali sui capital gains.
- L’aliquota fiscale sui capital gains è del 15% se sei sposato e hai un reddito imponibile compreso tra $78.750 e $488.850.
- Ci sono vari metodi per ridurre l’imposta sulle plusvalenze, incluso il tax-loss harvesting, usando la sezione 1031 del codice fiscale, e convertendo la vostra proprietà in affitto nel vostro luogo di residenza primaria.
Per una coppia sposata che deposita congiuntamente con un reddito imponibile di $280.000 e plusvalenze di $100.000, le tasse sui profitti dalla vendita di una proprietà in affitto ammonterebbero a $15.000. Fortunatamente, ci sono modi per minimizzare questo morso fiscale sulle plusvalenze. Questo articolo spiega tre dei metodi più efficaci.
Compensare i guadagni con le perdite
- Cos’è: Tax-loss harvesting
- Per chi è: Chiunque abbia perdite di capitale in un determinato anno fiscale
- Cosa si ottiene: La capacità di sottrarre quelle perdite dalle plusvalenze realizzate dalla vendita di una proprietà in affitto
Tax-loss harvesting descrive il processo di riduzione dell’esposizione fiscale quando si vende una proprietà in affitto accoppiando i guadagni dalla vendita con la perdita di un altro investimento. Questa può essere una strategia di pianificazione fiscale se un investitore sta tenendo un investimento che ha perso valore (una perdita non realizzata) e decide di vendere il bene in perdita nello stesso anno del guadagno sulla vendita della proprietà in affitto (una perdita realizzata). Anche se questa tattica di minimizzazione delle tasse è usata principalmente per compensare i guadagni da investimenti azionari, sempre più persone la applicano alle vendite di immobili in affitto.
Per esempio, supponiamo che un investitore abbia guadagnato $50.000 dalla vendita di un appartamento in affitto nell’anno corrente. Ha anche una perdita non realizzata di 75.000 dollari nel mercato azionario. Può scegliere di vendere una parte delle sue azioni per realizzare una perdita di $50.000 al fine di compensare completamente i $50.000 in guadagni di capitale.
Approfittate della sezione 1031 del codice fiscale
- Cos’è: Scambio “like-kind” IRS sezione 1031
- Per chi è: Chiunque sia in grado di reinvestire i proventi delle vendite di immobili in affitto in nuovi immobili
- Cosa si ottiene: La capacità di differire alcune o tutte le tasse sulla plusvalenza
Gli investitori immobiliari possono differire il pagamento delle tasse sulle plusvalenze utilizzando la sezione 1031 del codice fiscale, che permette loro di vendere una proprietà in affitto mentre acquistano una proprietà “like-kind”, e pagare le tasse solo dopo lo scambio. Legalmente parlando, il termine “like-kind” è ampiamente definito. Un investitore non ha bisogno di scambiare un condominio con un altro o scambiare un’attività con un’altra. Finché entrambe le proprietà in questione sono unità di affitto che generano reddito, sono un gioco leale.
Ma la tempistica è fondamentale con questo metodo, poiché gli investitori hanno solo 45 giorni dalla data di vendita di una proprietà per identificare potenziali proprietà sostitutive, che devono formalmente chiudere entro 180 giorni. E se una dichiarazione dei redditi è dovuta (con estensioni) prima di quel periodo di 180 giorni, gli investitori devono chiudere ancora prima. Coloro che non rispettano la scadenza devono pagare tutte le tasse sulle plusvalenze sulla vendita della proprietà in affitto originale.
Trasforma la tua proprietà in affitto nella tua residenza primaria
- Cos’è: Conversione di una proprietà in affitto in una residenza primaria
- Per chi è: Chiunque sia in grado di convertire una proprietà in affitto nella propria residenza primaria
- Cosa si ottiene: La possibilità di escludere fino a 500.000 dollari di plusvalenze dalle tasse
Vendere una casa in cui si vive è più vantaggioso dal punto di vista fiscale che scaricare una proprietà in affitto per un profitto. La sezione 121 dell’IRS permette alle persone di escludere fino a $250.000 dei profitti dalla vendita della loro residenza primaria se sono single e fino a $500.000 se sono sposati in comune. Per qualificarsi, gli investitori devono possedere le loro case per almeno cinque anni e devono averci vissuto per almeno due di quei cinque anni. Gli anni come residenza personale non devono essere consecutivi. Per questo motivo, alcuni investitori scelgono di convertire le proprietà in affitto nelle loro residenze primarie.
L’ammontare della deduzione dipende da quanto tempo la proprietà è stata usata come noleggio rispetto al suo uso come residenza primaria. Inoltre, un contribuente non può escludere la porzione di guadagno che era precedentemente attribuibile a una deduzione di ammortamento. Questo è noto come ricattura di ammortamento, specifico per le proprietà in affitto, e l’importo precedentemente preso come una deduzione di ammortamento è tassato ad un tasso di ricattura del 25%.
La linea di fondo
Le tasse sui guadagni di capitale possono prendere una parte considerevole dei profitti dalle vendite delle vostre proprietà in affitto, fino al 15% o 20% del vostro guadagno. Fortunatamente, le strategie di evasione e di differimento dell’imposta sui guadagni di capitale possono aiutare ad alleggerire questo peso. Come sempre, consultate un professionista delle tasse per un consiglio specifico per la vostra situazione di proprietà in affitto.