È una decisione che la maggior parte dei proprietari si troverà ad affrontare ad un certo punto della loro carriera di gestione della proprietà: assumere o non assumere un manager di proprietà? La domanda può sorgere quando il proprietario considera per la prima volta di affittare la sua prima proprietà. Oppure può sorgere quando l’attività cresce e il proprietario aggiunge altre proprietà al suo portafoglio. Ci sono una serie di pro e contro da considerare, qualunque sia la situazione specifica, anche se la decisione si riduce generalmente al tempo e al denaro.
Che cos’è un Property Manager?
Prima di tutto, è importante capire che cos’è un property manager o una società di gestione immobiliare e che cosa può fare. Un gestore di proprietà è una terza parte che viene assunta per gestire le operazioni quotidiane di un investimento immobiliare. A seconda del gestore di proprietà, può gestire diversi tipi di proprietà, dalle case unifamiliari alle abitazioni a più unità abitative.
Molti servizi saranno operazioni chiavi in mano, il che significa che la società di gestione della proprietà gestirà la maggior parte delle questioni, dalla commercializzazione del vostro affitto alla riscossione dell’affitto. Tuttavia, è possibile trovare gestori di proprietà che possono fare la maggior parte del lavoro quotidiano ma lasciare alcune decisioni o compiti al padrone di casa, in base a come viene negoziato il rapporto.
Molti gestori di proprietà possono fare quanto segue, anche se questa lista non è affatto esaustiva:
- Pubblicizzare e commercializzare la proprietà
- Intervistare e selezionare potenziali inquilini
- Gestire l’esecuzione di un contratto di locazione
- Raccogliere l’affitto per conto del proprietario
- Gestire la manutenzione e le riparazioni
Perché considerare un Property Manager?
Ci sono diverse ragioni per cui un padrone di casa potrebbe considerare l’assunzione di un gestore di proprietà o di una società di gestione. Forse il numero di unità in affitto in un portafoglio è cresciuto oltre la capacità di gestione del proprietario. Se la proprietà si trova in un’altra città, in un altro stato o addirittura in un altro paese, allora potrebbe essere utile avere qualcun altro che gestisca l’affitto.
Un proprietario potrebbe scoprire che il reddito passivo da locazione è attraente ma il lavoro di gestire una o più proprietà non è adatto alle sue capacità, alla sua personalità, ecc. Oppure un proprietario può voler controllare alcuni aspetti dell’attività – come il compito vitale di trovare e selezionare gli inquilini – mentre permette a una società di gestione immobiliare di lavorare direttamente con gli inquilini su questioni quotidiane come la manutenzione e le riparazioni.
In ognuno di questi casi, potrebbe essere il momento di considerare i pro e i contro dell’assunzione di un manager immobiliare.
Pro dell’assunzione di un gestore immobiliare
Ci sono diverse ragioni positive per assumere un gestore immobiliare, la maggior parte delle quali ruota intorno al desiderio di avere una parte esperta che può far risparmiare tempo al proprietario su una serie di questioni legate all’affitto.
Riempire un posto vacante
Una società di gestione immobiliare esperta dovrebbe avere le risorse e l’esperienza del mercato locativo locale per riempire rapidamente un posto vacante. Una buona società di gestione della proprietà avrà un rigoroso processo di screening come quello offerto da TransUnion SmartMove per assicurarsi di trovare i migliori inquilini possibili.
Fissare i giusti tassi di affitto
Come afferma All Property Management, “una buona società di gestione della proprietà condurrà un approfondito studio di mercato al fine di fissare un prezzo di affitto per la vostra proprietà, assicurandovi di raggiungere il perfetto equilibrio tra massimizzare il reddito mensile e mantenere un basso tasso di sfitto.”
Gestire le relazioni con i fornitori
Una società di gestione immobiliare avrà probabilmente dei fornitori preferiti attraverso i quali lavora per ottenere tariffe migliori per i problemi di manutenzione e riparazione. Teoricamente, questi fornitori svolgeranno un lavoro di qualità al fine di mantenere buoni rapporti con la società di gestione immobiliare.
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Cons dell’assunzione di un Property Manager
Nonostante i benefici che una gestione professionale della proprietà può offrire, ci sono aspetti negativi che possono far sì che alcuni proprietari si tirino indietro quando si tratta di affidare le loro unità in affitto ad una terza parte. Controllo e denaro sono la linea di fondo qui.
Riduzione del controllo
Un proprietario paga un gestore di proprietà per prendere decisioni, ma queste potrebbero non essere le stesse decisioni che il proprietario prenderebbe. Inoltre, una società di gestione immobiliare può supervisionare dozzine o addirittura centinaia di unità in affitto, il che significa che una proprietà potrebbe non ricevere la stessa quantità di attenzione che potrebbe ricevere direttamente dal padrone di casa.
Il processo di selezione può mancare di rigore
Una delle chiavi per trovare e mantenere buoni clienti è quella di implementare un rigoroso processo di selezione, soprattutto perché il padrone di casa potrebbe non incontrare mai l’inquilino se il gestore immobiliare gestisce tutti gli accordi. TransUnion SmartMove offre rapporti di credito per i padroni di casa, controlli dei precedenti penali degli inquilini e rapporti di sfratto che aiutano ad eliminare le congetture sul fatto che un inquilino sia adatto alla vostra proprietà.
Costi di gestione della proprietà
Questo può essere il fattore singolo più grande nel determinare se assumere o meno un gestore di proprietà. Le spese di gestione di base possono variare dal 4 al 12%. Ma questa non è la fine della storia. Alcune società possono richiedere costi aggiuntivi, tra cui:
- Tassa di vacanza: Alcune società possono addebitare una tassa fissa o la tassa di gestione standard anche quando un’unità è vacante.
- Tassa di installazione: Questo copre il costo di apertura di un nuovo conto.
- Tassa di leasing: Questa è una tassa standard che copre il costo di ottenere un nuovo inquilino per una proprietà in affitto. Può variare dal 25 al 100 per cento del primo mese di affitto, ma ha una media di circa il 50 per cento, secondo Manage My Property.
- Altre spese possono includere pubblicità, riparazioni e anche il rinnovo del contratto di locazione.
Come assumere una società di gestione immobiliare
Se dopo aver valutato i pro e i contro si decide che si preferisce girare la propria attività di noleggio a un gestore di proprietà, il passo successivo è quello di trovare la società giusta. Questo passo è tanto critico quanto la ricerca di un buon inquilino, dato che state affidando la vostra proprietà e il vostro profitto ad una terza persona.
A seconda della vostra posizione, potreste avere decine di società tra cui scegliere. Puoi prima restringere la tua ricerca guardando le recensioni su siti web come Yelp e Angie’s List. Anche una ricerca su Google darà risultati con recensioni. Seleziona alcune delle aziende meglio valutate per un colloquio.
Ci sono alcuni criteri chiave da tenere a mente da BiggerPockets:
- Quante unità gestisce già il gestore di proprietà o la società? È come un insegnante che gestisce degli studenti: Più grande è la classe, meno attenzione individuale può ricevere un alunno. Dovreste cercare quante unità l’azienda gestisce e quanti dipendenti l’azienda ha dedicato alla loro gestione. Naturalmente, potrebbe essere necessario pagare di più se si desidera una società di gestione più “boutique-sized”.
- Assicurarsi che le ispezioni di routine sono parte del contratto di gestione della proprietà.
- Chiedere informazioni sul processo di screening degli inquilini. Una buona società di gestione della proprietà dovrebbe avere un processo di screening completo come quello offerto da SmartMove.
- Stabilire la struttura delle tariffe per la manutenzione e altri costi in anticipo e mettere l’accordo per iscritto. Vorrete autorizzare il manager di proprietà a spendere fino ad un certo importo per la manutenzione accidentale o problemi di riparazione, ma dovreste limitare l’importo a quello che ritenete sia una soglia confortevole – da $250 a $500 è standard.
Conclusione
La decisione di assumere un manager di proprietà sarà probabilmente un equilibrio tra tempo e denaro. Se un padrone di casa ritiene che la gestione del suo portafoglio di proprietà sia troppo dispendiosa in termini di tempo e può permettersi la spesa di un manager di proprietà, allora questa potrebbe essere la decisione migliore. D’altra parte, i padroni di casa che preferiscono la gestione diretta delle unità in affitto che si trovano a una distanza gestibile da sorvegliare, e che hanno il tempo e le capacità da dedicare, possono decidere che la gestione professionale della proprietà è un prezzo troppo alto da pagare.
Ancora indeciso? Dai un’occhiata alla nostra guida con i consigli dei professionisti sulla gestione della proprietà per altri suggerimenti su come gestire con successo la tua attività di locazione.