Gli accordi di forbearance, i piani di rimborso e le modifiche del prestito sono opzioni di workout del mutuo che i mutuatari possono utilizzare per evitare il pignoramento.
- In un accordo di forbearance, il proprietario del prestito (“prestatore”) accetta di ridurre o sospendere i vostri pagamenti per un determinato periodo di tempo.
- Con un piano di rimborso, il prestatore aumenta temporaneamente il tuo pagamento mensile aggiungendo parte dell’importo scaduto ai tuoi pagamenti attuali in modo che tu possa recuperare il prestito.
- In una modifica, il creditore in genere abbassa il pagamento mensile e aggiorna il prestito aggiungendo qualsiasi importo scaduto al saldo del debito.
Come funzionano gli accordi di forbearance
Un accordo di forbearance fornisce sollievo a breve termine per i mutuatari. Con una forbearance, il creditore accetta di ridurre o sospendere i pagamenti del mutuo per un po’. Durante il periodo di forbearance, il servicer (per conto del prestatore) non inizierà un pignoramento. In cambio, il mutuatario deve riprendere a fare i pagamenti alla fine del periodo di tolleranza, e in genere diventare corrente sui pagamenti mancati, compreso il capitale, gli interessi, le tasse e l’assicurazione. Di solito si può:
- pagare l’importo in un’unica soluzione
- aggiungere un importo extra ai propri pagamenti regolari ogni mese fino a quando l’intero importo saltato viene rimborsato, oppure
- completare una modifica del prestito (vedi sotto) in cui il prestatore aggiunge gli importi non pagati al saldo del prestito. (Se avete bisogno di un pagamento mensile più basso alla fine del periodo di forbearance, una modifica potrebbe realizzare anche questo obiettivo)
I termini specifici di un accordo di forbearance variano da prestatore a prestatore.
Se una difficoltà temporanea vi fa rimanere indietro nei pagamenti del mutuo, un accordo di forbearance potrebbe permettervi di evitare il pignoramento finché la vostra situazione non migliora. In alcuni casi, il creditore potrebbe essere in grado di estendere la forbearance se la vostra difficoltà non è risolta entro la fine del periodo di forbearance per accomodare la vostra situazione.
In un accordo di forbearance, a differenza di un piano di rimborso, il creditore di solito è d’accordo in anticipo per farvi mancare o ridurre i vostri pagamenti.
Piani di rimborso: Come recuperare gli importi scaduti
Se avete saltato alcuni dei vostri pagamenti del mutuo a causa di una difficoltà temporanea, un piano di rimborso potrebbe fornire un modo per recuperare una volta che le vostre finanze sono tornate in ordine. Un piano di rimborso è un accordo per ripagare gli importi arretrati nel tempo.
Ecco come funziona un piano di rimborso:
- Il creditore distribuisce l’importo arretrato su un certo numero di mesi.
- Durante il periodo di rimborso, una parte dell’importo arretrato viene aggiunta a ciascuna delle vostre regolari rate del mutuo.
- Al termine del periodo di rimborso, sarete in regola con i pagamenti del mutuo e riprenderete a pagare il vostro normale importo mensile.
La durata di un piano di rimborso varia a seconda dell’importo scaduto e di quanto potete permettervi di pagare ogni mese, tra le altre cose. Un periodo di rimborso da tre a sei mesi è tipico.
Una modifica cambia permanentemente i termini del prestito
Una modifica del prestito è una ristrutturazione permanente del prestito dove uno o più termini sono cambiati per fornire un pagamento (si spera) più accessibile. Se attualmente non siete in grado di permettervi il pagamento del vostro mutuo a causa di un cambiamento di circostanze, ma potete fare un pagamento modificato in futuro, questa opzione potrebbe aiutarvi ad evitare un pignoramento.
Come il creditore aggiusta il vostro pagamento
Con una modifica, il creditore potrebbe accettare di fare una o più delle seguenti cose per abbassare il vostro pagamento mensile:
- ridurre il tasso di interesse
- convertire un tasso di interesse variabile in un tasso di interesse fisso
- estendere la durata del prestito, o
- sopportare parte del saldo principale. (“Sopportare” il capitale significa mettere da parte una parte del debito totale prima di calcolare il pagamento mensile. Il mutuatario in genere deve pagare la parte accantonata in un pagamento a palloncino quando rifinanzia o vende la casa, o quando il prestito scade.)
Come qualificarsi per una modifica
In genere, per ottenere una modifica del prestito, è necessario:
- fornire tutta la documentazione richiesta, compresa una dichiarazione finanziaria, la prova del reddito, le dichiarazioni dei redditi più recenti, gli estratti conto bancari, e una dichiarazione di difficoltà, al servicer per la valutazione
- dimostrare che non si può fare il pagamento del mutuo attuale a causa di una difficoltà finanziaria, e
- completare un periodo di prova per dimostrare che ci si può permettere il nuovo importo mensile.
Dovrai anche soddisfare tutte le linee guida del prestatore, che possono essere estese e complicate.
Diversi tipi di modifiche
Esistono molti programmi diversi di modifica del prestito, incluse le modifiche di prestito proprietarie (in-house), così come le modifiche Flex di Fannie Mae e Freddie Mac. Altri programmi speciali di modifica sono disponibili per certi tipi di prestito, come i prestiti assicurati dalla FHA.
Per ottenere aiuto
Se vuoi saperne di più sulle alternative al pignoramento, considera la possibilità di parlare con un avvocato o un consulente immobiliare approvato dall’HUD.