Se fate una ricerca su internet su come valutare gli immobili commerciali, troverete articoli e tutorial su vari metodi. Per chi è nuovo nel settore immobiliare, la semplicità dei concetti di valutazione può spesso essere fuorviante. Per esempio, un approccio basato sul tasso di capitalizzazione (cap rate) è matematicamente semplice. Basta dividere il reddito operativo netto (NOI) per il cap rate e, voilà, si ha una stima del valore della proprietà. Per i professionisti esperti del settore immobiliare, tuttavia, la valutazione di una proprietà commerciale comporta molte più analisi.
Mentre un’analisi approfondita di ciascuno dei metodi che seguono sarà affrontata in articoli separati, forniremo una breve panoramica di ciascun concetto e poi approfondiremo alcuni dei fattori che rendono questi concetti più impegnativi nella pratica di quanto sembrino inizialmente. Come nota, molte fonti di informazione sulla valutazione degli immobili commerciali includono il tasso di capitalizzazione e il flusso di cassa scontato (noto anche come capitalizzazione del rendimento) all’interno di una categoria più ampia di “capitalizzazione del reddito”. Questo articolo li suddivide in due approcci separati per evidenziare le differenze tra loro.
Approccio al costo
L’approccio al costo è una stima di quanto costerebbe costruire la struttura da zero (cioè da un pezzo di terra vuoto) e include anche il valore del terreno. Con l’approccio dei costi, la logica è quella di determinare se è meno costoso acquistare una proprietà esistente o costruire una nuova proprietà da zero.
Ci sono due metodi principali dell’approccio dei costi:
- Metodo della riproduzione – questo è il costo della ricostruzione di una replica esatta della struttura esistente utilizzando gli stessi materiali, metodi di costruzione, condizioni, ecc.
- Metodo di sostituzione – il costo di ricostruzione della struttura con nuovi materiali, metodi di costruzione e design.
Sebbene la logica sia valida, questo metodo non tiene conto dello sforzo aggiuntivo di sviluppo e costruzione coinvolto nella costruzione di una proprietà da zero. Inoltre non tiene conto del potenziale di flusso di cassa a lungo termine di una proprietà.
Approccio del confronto delle vendite
I confronti con i fattori di mercato sono uno degli input più importanti per qualsiasi metodo di valutazione. Infatti, i confronti delle vendite sono di solito la fonte di informazioni come il costo di riproduzione (discusso sopra), i tassi di capitalizzazione del mercato attuale, i rapporti prestito-valore, e altri.
L’approccio del confronto delle vendite comporta l’analisi di altre proprietà nel mercato che sono state vendute di recente. La lista che segue non è esaustiva, ma elenca alcuni dei componenti principali scoperti durante l’analisi di confronto:
- prezzo per piede quadrato
- prezzo per unità (multifamiliare)
- prezzo per chiave (ospitalità)
- tasso di capitalizzazione (a quale cap rate hanno venduto le altre proprietà)
- condizioni fisiche
- posizione
- profili di reddito e inquilini (qualità del credito degli inquilini, stabilità dei flussi di cassa, ecc.)
Quanto più simili sono le proprietà comparabili in termini di tipo, posizione, uso, condizione, ecc, più un analista può essere sicuro delle metriche usate per valutare la proprietà in questione. Una volta che le caratteristiche della proprietà soggetta sono confrontate con quelle delle proprietà comparabili, le regolazioni sono fatte per riflettere qualsiasi attributo che è più o meno favorevole per la proprietà soggetta e poi una determinazione finale del valore è fatta.
Il confronto delle vendite è un ottimo modo per determinare come il mercato valuta le proprietà che sono simili alla proprietà soggetta. Tuttavia, come l’approccio al costo di cui sopra, il metodo del confronto delle vendite non cattura i flussi di cassa a lungo termine che un investitore può aspettarsi durante il periodo di possesso della proprietà.
Approccio del tasso di capitalizzazione
È comune sentire i professionisti del settore immobiliare riferirsi a ciò che la proprietà “ha scambiato” citando il cap rate o il prezzo per piede quadrato che una proprietà ha venduto per. Il cap rate è uno dei metodi più usati per la valutazione delle proprietà sia nel mondo dei prestiti che per l’analisi iniziale di un’acquisizione.
La formula del cap rate consiste nel dividere il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il tasso di capitalizzazione (cap rate). Il numero risultante è il valore approssimativo della proprietà basato sul flusso di cassa previsto durante il primo anno di proprietà, spesso chiamato “1-year forward NOI” (la ragione per cui viene usato il 1-year forward NOI piuttosto che il trailing 1-year NOI è che il ritorno per l’acquirente della proprietà è basato sui flussi di cassa futuri, non sui flussi di cassa passati).
Il metodo del cap rate è uno strumento prezioso da usare quando si cerca di stimare il valore di mercato attuale di una proprietà. Tuttavia, questo metodo è più valido quando il flusso di cassa per la proprietà è stabile e relativamente certo. Per esempio, se si tenta di valutare un edificio con poco o nessun NOI, l’accuratezza di una valutazione usando strettamente un approccio cap rate sarebbe sospetta perché un NOI stabilizzato non è noto. In questa situazione, i professionisti di solito usano un prezzo per piede quadrato o un approccio di flusso di cassa scontato per tenere conto di fattori come i miglioramenti di capitale per le proprietà trascurate, i tempi di inattività e i costi di miglioramento degli inquilini per gli edifici sfitti, ecc. Questi costi, quando sommati, potrebbero avere un impatto significativo sui rendimenti che un investitore ottiene durante il periodo di possesso di una proprietà.
Approccio del flusso di cassa attualizzato
Ognuno dei precedenti concetti di valutazione ha merito in diverse situazioni, ma hanno anche lo stesso svantaggio. Ognuno di essi (approccio del costo, approccio del confronto delle vendite e approccio del tasso di capitalizzazione) stima il valore di una proprietà in uno specifico momento.
Per capire perché le valutazioni in uno specifico momento sono uno svantaggio, dobbiamo prima capire come gli investitori immobiliari misurano il rendimento che otterranno durante il periodo di possesso di una proprietà. Se un investitore detiene una proprietà per dieci anni dall’acquisto alla vendita, il rendimento complessivo sarà una combinazione del flusso di cassa di ciascuno dei dieci anni di proprietà, oltre a qualsiasi differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita alla fine del decimo anno.
Quindi gli approcci del costo, del confronto delle vendite e del tasso di capitalizzazione non tengono conto dei potenziali cambiamenti nel flusso di cassa o nel valore della proprietà durante il periodo di possesso della stessa. Per esempio, se un investitore sa che nel quarto anno del periodo di detenzione, un inquilino importante lascerà la proprietà e causerà una diminuzione significativa del flusso di cassa della proprietà per un periodo di tempo, questo avrà un impatto negativo sul rendimento complessivo che l’investitore ottiene. L’unico metodo di valutazione che cattura la performance futura della proprietà è il metodo DCF.
Il metodo DCF comporta la previsione dei flussi di cassa futuri durante il periodo di detenzione stimato della proprietà, compreso il flusso di cassa annuale e il profitto al momento della vendita. Molti professionisti trovano che la pratica di tentare di prevedere accuratamente le entrate, le spese e il valore futuro della proprietà al momento della vendita li costringe a pensare più profondamente ai fattori di rischio a lungo termine, alla gestione, alla qualità degli inquilini e alle tendenze del mercato immobiliare.
Anche se non è perfetto (perché nessuno ha una sfera di cristallo per prevedere il futuro), il metodo DCF è preferito dagli investitori per il fatto che corrisponde meglio alla realtà dell’investimento rispetto agli altri discussi sopra. Per i calcoli DCF migliori della categoria, il software ARGUS Enterprise aiuta i migliori professionisti CRE a valutare le proprietà nel modo più rapido e accurato possibile.
Altri metodi
Al di fuori delle tre forme più comuni di valutazione degli immobili commerciali discusse sopra, entrano in gioco metodi di valutazione più di nicchia. Il Value Per Door scompone la valutazione in un semplice conteggio basato sul numero di unità, usato principalmente per condomini e appartamenti. Il Gross Rent Multiplier (GRM) è un metodo che confronta la valutazione potenziale di un bene dividendo il prezzo della proprietà per il suo reddito lordo durante la vita del bene. Il GRM può essere un modo efficace per valutare i beni a valore aggiunto, dove c’è un prezzo basso rispetto al potenziale di reddito della proprietà. Infine, c’è il costo per piede quadrato affittabile, che combina lo spazio utilizzabile di un inquilino con lo spazio condiviso dell’edificio, confrontando poi questo numero con il costo medio di locazione per piede quadrato. Valutare un edificio sulla base del costo per piede quadrato affittabile è un metodo preferito per i beni di fascia alta con finiture di alto livello, una posizione privilegiata, o entrambi, in quanto il valore riflette ciò che può essere addebitato in affitto per produrre rendimenti.
Scegliere il giusto metodo di valutazione è come scegliere lo strumento giusto per il lavoro. La maggior parte della decisione viene decisa caso per caso, sulla base delle migliori informazioni disponibili. Con i vari metodi soggettivi e le informazioni, la valutazione dei beni nel mondo del commercio è in parte formula, in parte forma d’arte. Alla fine, la maggior parte dei periti non si limita a un solo metodo, ma fa una media di due o più metodi; oltre a questi metodi, anche lo stress test è una componente importante della valutazione. Imparare cosa va in ogni decisione di valutazione aiuterà a far luce sugli 8,9 trilioni di dollari del mercato immobiliare commerciale globale.