In Pennsylvania, un proprietario può sfrattare un inquilino per mancato pagamento dell’affitto non appena l’affitto è in ritardo. Se non diversamente concordato nel contratto di locazione o di affitto, l’affitto è considerato in ritardo il giorno dopo la sua scadenza, ed è in quel giorno che il padrone di casa può inviare all’inquilino un avviso di sfratto.
Ecco come e quando un padrone di casa può presentare un avviso di sfratto, o “Notice to Quit”, per il mancato pagamento dell’affitto secondo il Pennsylvania Landlord-Tenant Act del 1951.
Tempistica degli avvisi di sfratto per mancato pagamento dell’affitto in Pennsylvania
L’affitto è tipicamente dovuto il primo giorno di ogni mese, a meno che una data diversa sia specificata nel contratto di locazione. Non esiste un periodo di grazia per il pagamento dell’affitto in Pennsylvania, a meno che non sia stato concordato per iscritto tra il padrone di casa e l’inquilino. Questo significa che il padrone di casa può dare all’inquilino un avviso di sfratto, chiamato Notice to Quit, il giorno dopo la scadenza dell’affitto, se il padrone di casa non ha ricevuto il pagamento dell’affitto in tempo.
A meno che non sia stato concordato diversamente nel contratto di locazione o di affitto, l’affitto è dovuto anche nei fine settimana e nelle feste, anche se la data di scadenza dell’affitto (come il primo del mese) è in uno di questi giorni. Alcuni padroni di casa possono concordare nel contratto di affitto che l’affitto sarà dovuto il giorno lavorativo successivo se la data di scadenza cade in un fine settimana o in una vacanza. Tuttavia, a meno che questa estensione sia specificata nel contratto, l’affitto è sempre dovuto alla data specificata nel contratto di locazione o di affitto, indipendentemente dal fatto che sia un fine settimana o una vacanza.
Una volta che il padrone di casa dà all’inquilino un avviso di abbandono, l’inquilino ha dieci giorni per pagare l’affitto o lasciare la proprietà in affitto. I dieci giorni iniziano dalla data in cui l’avviso viene inviato o dato all’inquilino. I fine settimana e le vacanze sono inclusi nel periodo di dieci giorni. È possibile che il padrone di casa e l’inquilino si accordino su un periodo di tempo diverso nel contratto di locazione o di affitto, al momento in cui l’accordo è stato stipulato. Se il contratto di locazione prevede un periodo di tempo più lungo o più breve per l’avviso di recesso, tale periodo deve essere seguito. Questi sono requisiti della legge statale della Pennsylvania (vedere 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) e (e)).
Informazioni incluse negli avvisi di sfratto in Pennsylvania
L’avviso di recesso deve essere scritto e deve includere le seguenti informazioni:
- data in cui l’avviso è stato notificato all’inquilino(i)
- nome(i) e indirizzo dell’unità di affitto dell’inquilino(i)
- il motivo dell’avviso (che l’inquilino non è riuscito a pagare l’affitto per un determinato periodo di tempo)
- importo totale dell’affitto scaduto, comprese eventuali spese di ritardo, e dove e a chi devono essere pagati l’affitto e le spese in ritardo
- una dichiarazione che l’inquilino ha dieci giorni per pagare l’affitto e le spese in ritardo (l’avviso dovrebbe specificare la data esatta entro la quale questo deve avvenire) o trasferirsi
- un ultimatum che il padrone di casa può perseguire azioni legali (una causa di sfratto) se l’inquilino non paga l’intero affitto entro dieci giorni o trasferirsi, e
- una dichiarazione che specifichi come l’avviso è stato dato all’inquilino, sia dando effettivamente l’avviso all’inquilino o affiggendo l’avviso sulla porta dell’inquilino.
Se un avviso di sfratto manca di informazioni chiave, come ad esempio dire chiaramente all’inquilino di pagare l’affitto e le spese in ritardo o andarsene, allora l’avviso di sfratto non sarà considerato valido e il preavviso di dieci giorni non partirà. Il padrone di casa dovrebbe quindi dare un nuovo avviso all’inquilino, riavviando i dieci giorni di tempo, e l’avviso dovrebbe includere tutte le informazioni elencate sopra (vedi Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522.).
Come i padroni di casa della Pennsylvania devono servire gli avvisi di sfratto
Il padrone di casa ha tre opzioni per servire l’avviso di abbandono secondo il 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. Il padrone di casa, o qualcuno di 18 anni o più vecchio, può dare personalmente l’avviso all’inquilino.
2. Il padrone di casa può inviare l’avviso all’edificio che l’inquilino sta affittando (per esempio, il padrone di casa può attaccare l’avviso alla porta dell’appartamento dell’inquilino).
3. Se l’avviso non viene dato direttamente all’inquilino, è molto importante che l’avviso venga lasciato in un posto dove l’inquilino possa vederlo. L’avviso non può essere nascosto o messo in un oggetto (come una cassetta della posta). Deve essere affisso in un posto ben visibile.
Se il padrone di casa non serve correttamente l’avviso, allora il padrone di casa deve creare un nuovo avviso e ricominciare il processo. L’avviso di dieci giorni non sarà in vigore fino a quando il padrone di casa non servirà l’inquilino in uno dei tre modi sopra elencati.
Opzioni dell’inquilino quando viene servito con un avviso di sfratto per mancato pagamento dell’affitto in Pennsylvania
Cosa succede dopo dipende dalla risposta dell’inquilino all’avviso di sfratto.
- Se l’inquilino paga l’affitto entro i dieci giorni di tempo, allora l’avviso è nullo e l’inquilino non può essere sfrattato.
- Se l’inquilino non paga l’affitto, ma se ne va entro dieci giorni, il padrone di casa può usare il deposito cauzionale dell’inquilino (se esiste) per coprire l’affitto non pagato.
- Se il deposito cauzionale non copre tutto l’affitto dovuto, comprese le spese in ritardo, allora il padrone di casa può fare causa all’inquilino per l’affitto ancora dovuto. Il padrone di casa può recuperare l’affitto sia attraverso l’assunzione (il che significa che l’inquilino pagherebbe il denaro al padrone di casa) sia attraverso il pignoramento (il che significa che l’inquilino darebbe al padrone di casa beni personali pari all’importo dovuto al padrone di casa). Vedi 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.301 e 302.
- Se l’inquilino non paga l’intero affitto entro il periodo di tempo di dieci giorni e non lascia la proprietà, allora il padrone di casa può procedere a presentare una citazione e una denuncia al tribunale. Questo procedimento è chiamato caso di detenzione illegale.
Il padrone di casa deve vincere il caso di detenzione illegale in tribunale prima che uno sceriffo o un poliziotto possa legalmente prendere possesso della proprietà. È molto importante che i padroni di casa non si impegnino in pratiche di “auto-aiuto” (come cambiare le serrature o chiudere i servizi) e che seguano le procedure per presentare la denuncia di detenzione illegale. Ulteriori informazioni sulla presentazione del reclamo possono essere trovate in 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. Il sistema giudiziario della Pennsylvania fornisce modelli di denuncia online all’indirizzo www.pacourts.us/forms/for-the-public, sotto “Landlord.”
Evictions in Mobile Homes
Diverse regole statali si applicano allo sfratto degli inquilini di case mobili in Pennsylvania. Per i dettagli, vedere 68 P.S. § §250.501-(c) e lo State Mobile Home Park Rights Act.
Altri articoli sulle leggi del proprietario-inquilino in Pennsylvania e sullo sfratto
Per altri articoli sulle leggi del proprietario-inquilino in Pennsylvania, comprese le procedure di sfratto illegali e i diritti dell’inquilino a trattenere l’affitto, vedere le tabelle della Pennsylvania nella sezione State Landlord-Tenant Laws del sito Nolo. Per ulteriori articoli relativi allo sfratto, vedere la sezione Sfratto di un inquilino o Fine di un contratto di locazione del sito Nolo.