5 cose da negoziare quando compri la tua prima casa

Come acquirente della prima casa, probabilmente supponi che il tuo agente immobiliare farà il lavoro sporco di negoziazione per te. Mentre questo può essere vero, o si potrebbe prendere un approccio fai-da-te di vendita da parte del proprietario, assicurarsi che non si sta perdendo alcuna opportunità di contrattare per ciò che si vuole – se si tratta di costi di chiusura coperti, l’intera casa ridipinta, o una proroga della data di trasferimento. Dopo tutto, la cosa peggiore che un venditore può dire è no, e non lo saprete finché non lo chiederete.

“Il più grande errore che vedo fare ai giovani acquirenti di case è presumere che il loro agente immobiliare negozierà proattivamente e creativamente per loro conto”, aggiunge Zoe Chance, un professore della Yale School of Management che studia l’influenza e le capacità di negoziazione. “L’incentivo dell’agente è che l’affare vada in porto, non che il suo cliente ottenga il miglior accordo possibile, ma chiederà tutto quello che gli chiederete di chiedere.”

Queste sono cinque cose che dovreste sempre negoziare quando acquistate una casa, non importa cosa. Tutti o una percentuale dei costi di chiusura da pagare.

Una delle cose principali che potete negoziare con successo come primo acquirente? I costi di chiusura. “I costi di chiusura spesso prendono i primi acquirenti alla sprovvista perché non si rendono conto che avranno bisogno di denaro extra per completare la transazione”, dice Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, broker immobiliare della Stribling & Associates di New York City. “L’importo totale dipende da dove la proprietà viene venduta e dal valore, ma gli acquirenti di case possono in genere aspettarsi di pagare tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto. Tuttavia, i costi di chiusura possono essere pagati dal venditore o dall’acquirente. Se siete in un mercato dell’acquirente, e il venditore è ansioso di andare avanti con la proprietà, potreste essere in grado di avere i venditori a prendere alcuni o tutti i costi di chiusura.”

Questo mette denaro extra in tasca che si può reindirizzare verso ristrutturazioni, riparazioni o aggiornamenti, ma si può anche richiedere un credito di chiusura per modifiche specifiche fatte dopo l’acquisto. “Per esempio, la proprietà ha bisogno di un vialetto sigillato o il nuovo proprietario vorrebbe che il ponte fosse rifinito”, spiega Teris Pantazes, che possiede un sistema di gestione della proprietà per proprietari e acquirenti di case nel Maryland e spesso collabora con agenti immobiliari. “Queste sono voci che un venditore potrebbe ‘accreditare’ l’acquirente della casa, il che significa che raccolgono i soldi e li restituiscono immediatamente al tavolo di liquidazione. Questo non abbassa il prezzo di acquisto finale, ma abbassa l’importo che l’acquirente deve sborsare di tasca sua. A volte, si può aumentare leggermente il prezzo di offerta e contemporaneamente chiedere un credito – dividendo la differenza ma mantenendo tutto finanziato.”

Sul rovescio della medaglia, se si va sulla strada del credito di chiusura, pensare ai tempi di utilizzo di un credito verso le riparazioni evidenziate in un’ispezione della casa. Si potrebbe anche voler completare il lavoro prima di chiudere la vendita, solo per assicurarsi che il venditore rimanga responsabile del costo finale e della qualità del risultato finale. “È molto probabile che l’ispettore trovi cose che devono essere riparate”, dice Sara Hopkins, un’agente immobiliare di Des Moines, Iowa. “Se ci sono cose trovate che devono essere sistemate, il venditore dovrebbe pagare per questo. Anche se un acquirente se ne va, è ancora molto probabile che il prossimo acquirente troverà le stesse cose. Quindi è nell’interesse del venditore occuparsene.”

2. Il premio di una garanzia sulla casa, almeno per il primo anno, e le riparazioni relative alle ispezioni.

“Sempre, sempre chiedere una garanzia sulla casa”, consiglia Hopkins, un agente immobiliare a Des Moines, Iowa. “È molto comune che il venditore paghi questa spesa in anticipo. Il venditore paga il premio alla chiusura, di solito circa 450-600 dollari, e poi il nuovo proprietario di casa è responsabile per la franchigia con qualsiasi reclamo fatto”.

Mentre la garanzia del proprietario di casa copre la riparazione di elementi chiave come i sistemi di riscaldamento e aria, l’impianto idraulico o gli elettrodomestici, un’ispezione della casa può aiutarvi a risparmiare denaro anche in futuro. Esistono generalmente due tipi: ispezioni standard destinate a catturare sia i problemi preoccupanti che quelli insignificanti da sistemare, e ispezioni più specifiche che mirano ad aree domestiche come il tetto o i bagni. Un venditore può rifiutare quest’ultimo tipo di ispezione se la ritiene non necessaria, il che può essere scomodo, ma allo stesso tempo vi dà la possibilità e la flessibilità di allontanarvi da un potenziale problema o di risolverlo definitivamente.

L’investitore immobiliare Eric Bowlin lo ha imparato a sue spese quando ha acquistato una casa con uno scarico lento. Anche se l’ispettore ha detto che probabilmente era solo intasato, Bowlin ha assunto qualcuno per controllare e ha scoperto radici di alberi nello scarico. Di conseguenza, è stato in grado di negoziare diverse migliaia di dollari sul prezzo della casa, e poi ha ottenuto il lavoro fatto per ripararlo per meno di mille dollari. “Potrebbe trattarsi di interruttori di circuito di guasto a terra (GFCI) nei bagni, tubi del gas senza messa a terra, ringhiere che non sono fissate bene, ecc. Possono sembrare piccoli, e lo sono, ma i piccoli problemi possono diventare grandi problemi se sono problemi di sicurezza. Non volete davvero che qualcuno si faccia seriamente male o venga ucciso perché nessuno si è preso il tempo di spendere 75 dollari per installare un GFCI nel bagno di una vecchia casa.”

3. Flessibilità sulle date di chiusura o di possesso.

Una volta che avete stabilito una data di chiusura, probabilmente state pensando, “Quanto presto posso trasferirmi? Questo ovviamente dipende dalla vostra situazione: potreste essere in attesa della chiusura di un’altra casa, cercare di assumere dei traslocatori o uscire da un contratto d’affitto di un appartamento o di un condominio. La maggior parte degli acquirenti presume che sia un loro problema da risolvere, ma negoziare la flessibilità per quanto riguarda le date di chiusura o di possesso è in realtà abbastanza standard.

“Rappresento molti acquirenti di prima casa, e molti di loro hanno l’idea di dover aspettare qualche mese prima di poter scrivere un’offerta su una casa perché il loro contratto di locazione sarà scaduto in un appartamento o casa che stanno affittando”, dice l’agente immobiliare Andrew Read. “Suggerisco spesso di negoziare con il venditore per pagare al mio cliente l’acquisto dell’attuale contratto d’affitto. Molte volte troviamo che il venditore è motivato a vendere e non ha problemi ad aggiustare il prezzo per le due migliaia di dollari che servono per uscire presto dal contratto d’affitto.”

E funziona in entrambi i modi – se un venditore ha bisogno di tempo extra per liberare a causa di un altro acquisto di casa o della costruzione, dice l’agente immobiliare Ali Chapin, allora gli acquirenti che non hanno una contingenza di proprietà possono concedere loro il tempo supplementare in cambio di un prezzo più basso.

4. Aggiornamenti cosmetici, arredi e articoli per la casa.

Gli agenti immobiliari non scherzano quando dicono che si può negoziare qualsiasi cosa come acquirente, come mobili che si adattano perfettamente al layout di una stanza, impianti di illuminazione, lavandini e docce da rifare, piccoli interventi sul paesaggio, auto, elettrodomestici e persino articoli per la cura del prato. A volte i venditori dicono di sì a tali richieste perché vogliono rendere una casa più attraente per l’acquirente, non vogliono trasportare certi oggetti in una nuova posizione, o li usano raramente.

“Anche se i mobili di solito vengono come un ‘regalo’ dal proprietario di casa, possono andare molto lontano per i primi acquirenti che possono avere bisogno di arredare una casa intera subito dopo aver speso la maggior parte dei loro risparmi per l’acquisto”, dice Luis Dominguez, un agente immobiliare nel sud della Florida. “I venditori spesso lasceranno gli oggetti del patio, i filtri dell’aria, tutte cose che possono far risparmiare un compratore mentre si riprendono dall’acquisto.”

5. Prezzo della casa o punti del mutuo ipotecario.

Negoziare il prezzo elencato di una casa è abbastanza tipico, naturalmente, ma ci sono ancora alcuni suggerimenti e trucchi nascosti per farlo funzionare a vostro favore. Secondo l’agente immobiliare Chantay Bridges, si può chiedere un prezzo più basso in base a fattori come le proprietà comparabili, i risultati della valutazione, lo stato del quartiere, le condizioni della casa e il mercato complessivo – oppure si può chiedere al venditore di pagare i punti di prestito sul mutuo.

“Un acquirente può chiedere al venditore di considerare il pagamento di punti sul mutuo come una spesa deducibile dalle tasse”, nota Bridges. “Molti acquirenti vorrebbero ridurre l’importo che pagheranno in interessi, ed è qui che entrano in gioco i punti. Ogni punto acquistato diminuisce il tasso di interesse, e nonostante l’importo che un prestatore vi dice, questo può essere negoziato.”

Un’altra opzione potenziale, a causa dell’aumento dei tassi di interesse, comporta l’assunzione dell’attuale tasso del mutuo del venditore. “Anche se alcune società di mutui non lo permettono, potrebbe aiutare un acquirente di prima casa a risparmiare un sacco di soldi”, dice Dan Rivers, un agente immobiliare a Charleston, South Carolina. “Questo significa che se il proprietario attuale ha un mutuo con un basso tasso di interesse, diciamo il 3,5%, e i tassi salgono vicino al 6-7%, l’acquirente sarebbe in grado di assumere il mutuo del proprietario attuale e ottenere i tassi di interesse più bassi. Ci sono molti fattori coinvolti in questo processo, ma è un possibile elemento di negoziazione e potrebbe significare un risparmio di diverse centinaia di dollari ogni mese per gli acquirenti.”