Wenn es darum geht, mit Immobilien-Investitionen Geld zu verdienen, gibt es nur eine Handvoll Möglichkeiten, dies zu tun. Obwohl die Konzepte einfach zu verstehen sind, sollten Sie sich nicht täuschen lassen und denken, dass sie leicht umgesetzt und ausgeführt werden können. Ein Verständnis der Grundlagen von Immobilien kann Investoren dabei helfen, ihre Erträge zu maximieren. Immobilien bieten Anlegern eine weitere Anlageklasse im Portfolio, erhöhen die Diversifizierung und können bei richtiger Herangehensweise Risiken begrenzen.
Es gibt drei primäre Möglichkeiten, wie Anleger mit Immobilien Geld verdienen können:
- Eine Wertsteigerung der Immobilie
- Mieteinnahmen, die durch die Vermietung an Mieter erzielt werden
- Gewinne aus der Geschäftstätigkeit, die von der Immobilie abhängt
Natürlich gibt es immer noch andere Möglichkeiten, direkt oder indirekt von Immobilieninvestitionen zu profitieren, wie z.B. die Spezialisierung auf esoterischere Bereiche wie Steuerpfandrechte. Die drei oben aufgeführten Punkte machen jedoch den Großteil des passiven Einkommens – und letztlich des Vermögens – aus, das in der Immobilienbranche erzielt wurde.
Immobilienwertsteigerung
Zunächst ist es wichtig, dass Sie verstehen, dass Immobilienwerte nicht immer steigen. Dieser Mangel an Wertsteigerung kann in Zeiten wie den späten 1980er und frühen 1990er Jahren sowie in den Jahren 2007-2009, als der Immobilienmarkt zusammenbrach, schmerzlich deutlich werden. Tatsächlich übertreffen Immobilienwerte in vielen Fällen selten die Inflation – den Anstieg der durchschnittlichen Preise in einer Volkswirtschaft.
Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 500.000 $ besitzen und die Inflation 3 % beträgt, könnte Ihre Immobilie für 515.000 $ (500.000 $ x 1,03 %) verkauft werden, aber Sie sind nicht reicher als im letzten Jahr. Das heißt, Sie können immer noch die gleiche Menge an Milch, Brot, Käse, Öl, Benzin und anderen Waren kaufen (es stimmt, Käse könnte in diesem Jahr billiger sein und Benzin teurer, aber Ihr Lebensstandard würde ungefähr gleich bleiben). Der Grund dafür ist, dass der Gewinn von 15.000 Dollar nicht real war. Der Grund dafür ist, dass der Gewinn von 15.000 Dollar nicht real war, sondern nur nominal und ohne reale Auswirkungen, da der Anstieg auf die allgemeine Inflation zurückzuführen war.
Inflation und Immobilieninvestitionen
Wenn Inflation auftritt, hat ein Dollar weniger Kaufkraft. Das passiert, weil die Regierung Geld drucken muss, wenn sie mehr ausgibt als sie durch Steuern einnimmt.Unter sonst gleichen Bedingungen führt dies im Laufe der Zeit dazu, dass jeder existierende Dollar an Wert verliert und weniger wert wird als in der Vergangenheit.
Eine der Möglichkeiten, wie die klügsten Immobilieninvestoren Geld mit Immobilien verdienen können, ist, eine Situation auszunutzen, die alle paar Jahrzehnte aufzutauchen scheint. In solchen Zeiten kann man Leute finden, die bereit sind, zu zocken, indem sie Immobilien erwerben, Geld leihen, um den Kauf zu finanzieren, und dann warten, bis die Inflation steigt.
Wenn die Inflation steigt, können diese Investoren die Hypotheken mit Dollars abbezahlen, die viel weniger wert sind. Diese Situation stellt einen Transfer von Sparern zu Schuldnern dar. In den 70er und frühen 80er Jahren haben viele Immobilieninvestoren auf diese Weise Geld verdient. Die Inflation geriet außer Kontrolle, bis Paul Volcker Jr. – Präsident der Federal Reserve von 1979 bis 1987 – ihr mit einem Holzhammer zu Leibe rückte und sie unter Kontrolle brachte, indem er die Zinssätze drastisch anhob.
Zyklisch angepasste Cap-Rate-Käufe
Der Trick ist, zu kaufen, wenn die zyklisch angepasste Cap-Rate – die Rendite einer Immobilieninvestition – attraktiv ist. Man kauft, wenn man glaubt, dass es einen bestimmten Grund gibt, dass eine bestimmte Immobilie eines Tages mehr wert sein wird, als es die aktuelle Cap Rate allein vermuten lässt.
Zum Beispiel können Immobilienentwickler ein Projekt oder eine Entwicklung, die wirtschaftliche Situation um das Projekt herum oder den Preis der Immobilie betrachten und einen zukünftigen Mietertrag ermitteln, der die aktuelle Bewertung stützt. Der aktuelle Wert könnte sonst zu teuer erscheinen, basierend auf den gegenwärtigen Bedingungen rund um die Entwicklung. Da sie jedoch die Wirtschaft, die Marktfaktoren und die Verbraucher verstehen, können diese Investoren die zukünftige Rentabilität sehen.
Sie haben vielleicht schon einmal gesehen, wie ein schreckliches altes Hotel auf einem großartigen Grundstück in ein belebtes Einkaufszentrum mit Bürogebäuden umgewandelt wurde, das beträchtliche Mieten für den Eigentümer abwirft. Ohne diese Cashflows, den Kapitalwert, spekulieren Sie bis zu einem gewissen Grad, egal was Sie sich einreden. Sie benötigen entweder eine beträchtliche Inflation in der Nominalwährung – wenn Sie den Kauf mit Schulden finanzieren – um aus der Patsche zu helfen. Sie könnten auch von einem Ereignis mit geringer Wahrscheinlichkeit abhängen, das sich zu Ihren Gunsten auswirkt.
Mieten als Immobilieninvestition
Mit dem Eintreiben von Mieteinnahmen Geld zu verdienen ist so einfach, dass jeder Sechsjährige, der jemals ein Spiel Monopoly gespielt hat, auf einer viszeralen Ebene versteht, wie die Grundlagen funktionieren. Wenn Sie ein Haus, ein Wohnhaus, ein Bürogebäude, ein Hotel oder eine andere Immobilieninvestition besitzen, können Sie von den Leuten Miete verlangen, um ihnen die Nutzung des Grundstücks oder der Einrichtung zu ermöglichen.
Natürlich sind einfach und leicht nicht dasselbe. Wenn Sie Apartmenthäuser oder Mietshäuser besitzen, müssen Sie sich möglicherweise mit allem Möglichen herumschlagen, von kaputten Toiletten bis hin zu Mietern, die Meth-Labore betreiben. Wenn Sie Einkaufszentren oder Bürogebäude besitzen, müssen Sie sich vielleicht damit auseinandersetzen, dass ein Unternehmen, das von Ihnen gepachtet hat, bankrott geht. Wenn Sie industrielle Lagerhallen besitzen, könnten Sie sich mit Umweltuntersuchungen für die Handlungen der Mieter konfrontiert sehen, die Ihr Eigentum genutzt haben. Wenn Sie Lagereinheiten besitzen, könnte Diebstahl ein Problem sein. Mietimmobilien-Investitionen sind nicht die Art, bei der Sie anrufen und erwarten können, dass alles gut geht.
Mit Cap Rate zum Vergleich von Investitionen
Die gute Nachricht ist, dass es Tools gibt, die Vergleiche zwischen potenziellen Immobilieninvestitionen erleichtern. Eines davon, das für Sie auf Ihrer Suche nach Geld mit Immobilien von unschätzbarem Wert sein wird, ist eine spezielle Finanzkennzahl namens Kapitalisierungsrate (Cap Rate). Die Kapitalisierungsrate zeigt die Rendite einer kommerziellen Immobilieninvestition an. Sie basiert auf dem Nettoeinkommen, das die Immobilie erwirtschaftet.
Wenn eine Immobilie 100.000 $ pro Jahr erwirtschaftet und für 1.000.000 $ verkauft wird, würde man den Ertrag (100.000 $) durch den Preis (1.000.000 $) teilen und erhält 0,1 oder 10%. Das bedeutet, dass die Cap-Rate der Immobilie 10 % beträgt, oder dass Sie einen erwarteten Gewinn von 10 % auf Ihre Investition erzielen würden, wenn Sie die Immobilie vollständig in bar und ohne Schulden bezahlen würden.
Genauso wie eine Aktie letztlich nur den Barwert ihrer diskontierten Cashflows wert ist, ist eine Immobilie letztlich eine Kombination aus:
- Der Nutzen, den die Immobilie für den Eigentümer generiert
- Der Nettogegenwarts-Cashflow, den sie generiert – im Verhältnis zum gezahlten Preis
Mieteinnahmen als Sicherheitsmarge
Mieteinnahmen können eine Sicherheitsmarge sein, die Sie bei wirtschaftlichen Abschwüngen oder Zusammenbrüchen schützt. Bestimmte Arten von Immobilieninvestitionen können für diesen Zweck besser geeignet sein. Vermietungen und Mieten können ein relativ sicheres Einkommen sein.
Um auf unsere frühere Diskussion zurückzukommen – über die Herausforderungen, mit Immobilien Geld zu verdienen – können Bürogebäude eine Illustration liefern. Typischerweise sind diese Immobilien mit langen, mehrjährigen Mietverträgen verbunden. Kaufen Sie eines zum richtigen Preis, zur richtigen Zeit, mit dem richtigen Mieter und der richtigen Vertragslaufzeit, und Sie könnten durch einen Immobilienkollaps segeln. Sie würden überdurchschnittliche Mietschecks kassieren, die die Unternehmen, die von Ihnen mieten, aufgrund des von ihnen unterzeichneten Mietvertrags immer noch bereitstellen müssen, selbst wenn anderswo niedrigere Raten verfügbar sind. Machen Sie es jedoch falsch, und Sie könnten zu unterdurchschnittlichen Renditen festsitzen, lange nachdem sich der Markt erholt hat.
Geld aus Immobiliengeschäften
Die letzte Möglichkeit, mit Immobilieninvestitionen Geld zu verdienen, beinhaltet spezielle Dienstleistungen und Geschäftsaktivitäten. Wenn Sie ein Hotel besitzen, könnten Sie On-Demand-Filme an Ihre Gäste verkaufen. Wenn Sie ein Bürogebäude besitzen, könnten Sie mit Verkaufsautomaten und Parkhäusern Geld verdienen. Wenn Sie eine Autowaschanlage besitzen, verdienen Sie vielleicht Geld mit zeitgesteuerten Staubsaugern.
Diese Investitionen erfordern fast immer subspezialisiertes Wissen. Einige Leute verbringen beispielsweise ihre gesamte Karriere damit, sich auf das Entwerfen, Bauen, Besitzen und Betreiben von Autowaschanlagen zu spezialisieren. Für diejenigen, die an die Spitze ihres Feldes aufsteigen und die Feinheiten eines bestimmten Marktes verstehen, kann die Möglichkeit, Geld zu verdienen, endlos sein.
Andere Immobilien-Investment-Ideen
Es gibt noch andere Investitionsmöglichkeiten in Immobilien. Sie können in Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren. Öffentlich gehandelte REITs geben Aktien aus und werden an einer Börse gehandelt, während privat gehaltene REITs oder nicht gehandelte REITs an keiner Börse erhältlich sind. Alle Arten von REITs konzentrieren sich auf bestimmte Bereiche des Immobilienmarktes, wie z. B. Pflegeheime oder Einkaufszentren. Es gibt auch mehrere börsengehandelte Fonds (ETFs) und Investmentfonds, die auf den Immobilieninvestor abzielen, indem sie in REITs und andere Anlagen im Immobiliensektor investieren.