Guide complet des frais de clôture | Mon Insider Hypothécaire

Qu’est-ce que les frais de clôture ?

Tout prêt immobilier – qu’il s’agisse d’acheter une nouvelle maison ou de refinancer un prêt actuel – s’accompagne de frais de clôture. Les frais de clôture couvrent une variété de frais liés au traitement d’un prêt hypothécaire et des éléments prépayés requis comme l’assurance des propriétaires et les taxes foncières.

Combien coûtent les frais de clôture ?

En général, les frais de clôture représentent en moyenne 1 à 5 % du montant du prêt. Bien que les frais de clôture varient en fonction du montant du prêt, du type de prêt hypothécaire et de la région du pays où vous achetez ou refinancez.

Vous trouverez ci-dessous une liste de la description des frais de clôture les plus courants et des coûts approximatifs. La situation de chacun est différente. La meilleure façon d’obtenir une estimation précise des coûts de votre prêt est après le traitement de votre demande de prêt hypothécaire, et vous recevez une feuille détaillée des frais de clôture de votre prêteur.

Demandez votre estimation des frais de clôture à un professionnel du crédit hypothécaire.

Dans cet article :

Quand payez-vous les frais de clôture ?
Décomposition des frais de clôture
Frais du prêteur
Services ordonnés par le prêteur
Frais initiaux par type de prêt
Frais de tierces parties
Frais d’un tiers.party fees
Frais de traitement gouvernementaux
Eléments prépayés
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Quand payez-vous les frais de clôture ?

Vous payez les frais de clôture à la fin du processus de prêt – lorsque la transaction est clôturée.

Une idée fausse courante veut que les acheteurs de maison doivent débourser des milliers de dollars en frais de clôture initiaux et déboursés. Ce n’est pas le cas.

Vous ne les payez pas non plus séparément de votre mise de fonds. Après que vous ayez signé les documents finaux du prêt, la société de séquestre calcule tous les frais de clôture et les ajoute au montant de votre mise de fonds, puis soustrait tout crédit du prêteur ou frais payés par le vendeur. C’est le montant que vous devrez remettre à la société de séquestre. (Vous faites généralement un virement ou apportez un chèque de banque avec vous lorsque vous signez les documents finaux de votre prêt.)

Tableau : Ventilation des frais de clôture

Ce tableau indique les frais de clôture estimés pour un prêt conventionnel de 250 000 $ dans l’État de Washington. Les frais de clôture sont basés sur votre type de prêt, le montant du prêt et la zone géographique ; vos coûts seront probablement différents.

Frais du prêteur

Chaque prêt immobilier est financé soit par une banque privée, une société de crédit hypothécaire ou une coopérative de crédit à but non lucratif, qu’il s’agisse d’un prêt soutenu par le gouvernement ou non. Ces entreprises ont des frais généraux comme des employés et des agences bancaires. Par conséquent, une partie de vos frais de clôture sert à payer ces sociétés pour qu’elles s’occupent de votre prêt. Vous trouverez ci-dessous les frais courants auxquels vous pouvez vous attendre de la part de votre prêteur.

Frais d’origination (0-1% du montant du prêt)

Les frais d’origination du prêteur sont essentiellement une partie de la rémunération du prêteur pour l’origination de votre prêt – en d’autres termes, vous trouver comme client et travailler votre prêt jusqu’à son achèvement. Ces frais peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre, car celui-ci peut gagner de l’argent sur le prêt par d’autres moyens.

Par exemple, un prêteur peut ne pas facturer de frais d’origination, mais vous accorder un taux d’intérêt plus élevé. Alors qu’un autre prêteur peut ne pas vous facturer de frais d’origination et vous donner un taux d’intérêt bas, mais vous facturer des frais de traitement et de souscription élevés. Il est important de regarder la liste complète des frais de clôture et pas seulement les frais d’origination.

Frais de courtier hypothécaire (0-1% du montant du prêt)

Ces frais sont les mêmes que les frais d’origination, mais sont facturés par les courtiers en prêts hypothécaires. Les courtiers en prêts hypothécaires sont des entreprises qui aident les acheteurs de maison à magasiner auprès de divers prêteurs pour trouver la meilleure offre, mais qui ne prêtent pas les fonds en fin de compte. On ne devrait jamais vous facturer à la fois des frais de courtage hypothécaire et des frais de montage.

Frais de remise (0-2%+ du montant du prêt)

Les frais de remise (ou points de remise) sont des frais que vous payez à votre prêteur pour réduire votre taux d’intérêt. Ce processus est également connu sous le nom d' »achat à la baisse du taux ». Voici comment cela fonctionne :

Vous payez un point d’escompte, ce qui signifie que vous payez 1 % du montant du prêt.
Votre prêteur réduit votre taux d’intérêt d’un certain pourcentage par point. (En général, le taux est réduit de 0,25 %, mais il n’y a pas de montant fixe. De combien un point d’escompte réduira le taux varie selon le prêteur, le type de prêt et les taux d’intérêt hypothécaires actuels.)

Si vous pouvez vous permettre de payer des points d’escompte et que vous prévoyez de rester dans votre maison pendant une longue période, alors ils valent probablement le coût. Mais, si vous ne restez pas dans la maison assez longtemps pour atteindre le seuil de rentabilité avec le coût des frais d’escompte, alors vous perdez cet argent.

Typiquement, il ne vaut pas la peine de payer des frais d’escompte de beaucoup plus de 1%. La plupart des propriétaires ont un prêt hypothécaire pendant moins de sept ans, donc payer de l’argent supplémentaire pour obtenir un taux plus bas ne permet généralement pas d’économiser de l’argent.

Frais de traitement (300 $ à 900 $)

Les sociétés de prêt engagent des processeurs de prêt qui sont responsables de la collecte de tous les documents nécessaires pour conclure votre prêt. Alors que votre agent de crédit se concentre sur le côté client de l’entreprise, l’agent de traitement se concentre sur le travail en coulisse de votre prêt. Toutes les sociétés ne facturent pas des frais de traitement, alors tenez-en compte lorsque vous comparez les prêteurs.

Frais de souscription (300 à 900 $)

Le souscripteur est le décideur final de l’approbation de votre prêt. Les frais de souscription servent à payer le personnel nécessaire pour analyser votre documentation et votre demande de prêt et décider d’approuver ou non votre prêt.

Frais de demande/frais d’engagement (100 à 350 $)

Certains prêteurs demandent un dépôt initial non remboursable pour prendre votre demande. Il est recommandé d’éviter ces prêteurs, car vous ne voulez pas perdre cet argent si vous changez d’avis ou si votre demande de prêt hypothécaire est refusée. Vous ne devriez pas avoir de difficulté à trouver des prêteurs qui ne facturent pas ces frais.

Frais de blocage (100 à 300 $)

Le traitement de votre demande de prêt hypothécaire peut prendre quelques semaines et les taux d’intérêt hypothécaires fluctuent quotidiennement. Certaines sociétés verrouilleront votre taux pendant le traitement de votre demande moyennant des frais fixes.

Services commandés par le prêteur

Il existe divers services nécessaires au traitement de votre prêt. Le prêteur perçoit des frais pour payer chacun de ces services, qui sont inclus dans vos frais de clôture.

Frais de rapport de crédit (20 à 40 $)

Les prêteurs tirent votre crédit lorsque vous demandez un prêt. Il s’agit d’une partie essentielle de la demande de prêt, car elle donne au prêteur un aperçu de vos antécédents de crédit.

Si votre score est trop bas, votre prêteur peut essayer de l’augmenter avec un processus de rescore rapide. Cela peut coûter des centaines de dollars, mais cela peut en valoir la peine si vous obtenez un meilleur taux ou vous aide à vous qualifier.

Votre score déclaré affecte également votre taux d’intérêt. Les rapports de crédit sont sont fournis par des agences de crédit qui facturent le rapport, d’où les frais.

Certification d’inondation (20 $)

Chaque maison aux États-Unis est soit dans une zone inondable, soit pas. Cette détermination est basée sur les cartes d’inondation de la FEMA. Les prêteurs ont besoin de savoir si votre maison est ou non dans une zone inondable, et si c’est le cas, qu’une assurance contre les inondations est disponible. Les prêteurs n’approuveront pas un prêt qui est dans une zone inondable, mais qui n’a pas d’assurance inondation spécifique disponible.

Frais de service fiscal (50 $)

Ces frais vont à la société engagée pour s’assurer que tous les privilèges fiscaux sont payés sur la maison. Une municipalité comme une ville ou un comté peut saisir une maison dont les taxes sont en souffrance. Les prêteurs aiment évidemment éviter cette situation.

Frais de transfert par câble (25 $)

Ces frais paient les frais bancaires associés au transfert des fonds du prêt. Si vous utilisez un chèque de banque pour payer vos frais de clôture et votre acompte, vous ne paierez probablement pas ces frais.

Frais de messagerie/frais postaux (20-30 $)

Occasionnellement, les prêteurs font livrer des documents en main propre ou par la poste lorsqu’ils rassemblent toute la documentation pour traiter votre prêt. Ces frais paient ces coûts.

Frais initiaux pour les prêts garantis par le gouvernement

Les types de prêts garantis par le gouvernement exigent des « frais initiaux ». Les frais initiaux ne sont techniquement pas des frais de clôture. Mais, ils apparaissent sur l’estimation des frais que vous recevez du prêteur, il est donc bon d’en être conscient.

De plus, le nom est trompeur – vous n’avez pas à les payer avec de l’argent au départ ; ils sont intégrés dans le montant final de votre prêt. Les prêts conventionnels ne nécessitent pas de frais initiaux. Pour les autres types de prêts, des frais s’appliquent comme suit :

Les prêts USDA exigent des frais initiaux de 1,0 %
Les prêts FHA exigent des frais initiaux de 1,75 %
Les prêts VA exigent des frais initiaux compris entre 1,25 % et 3,3 % du montant du prêt. Le montant dépend de l’utilisation antérieure de l’avantage du prêt immobilier VA, du montant de l’acompte et du statut militaire. Les anciens combattants handicapés dans l’exercice de leurs fonctions peuvent être admissibles à une exemption de ces frais.

Frais de tiers

Les frais de tiers sont les coûts des services fournis par d’autres parties associées à votre prêt qui ne sont pas votre prêteur – par exemple, la société de titres et l’évaluateur.

Trouver une société de titres qui possède également un service d’entiercement est souvent moins coûteux que d’engager deux sociétés différentes.

Ces frais seront similaires quel que soit le prêteur que vous choisissez. Ils ne sont pas aussi importants que les frais de prêteur du comparateur, mais vous devriez tout de même examiner les montants des frais et vous renseigner à leur sujet. Par exemple, certains prêteurs travaillent avec des sociétés de titres et de séquestre plus coûteuses. Mais, pour les refinancements, vous pouvez magasiner votre propre agent de titre et d’entiercement pour faire baisser le coût.

Évaluation (350 $ à 500 $ et plus)

Les évaluateurs sont des professionnels qui déterminent la valeur de la maison. (Votre prêteur utilise cette valeur lorsqu’il évalue votre qualification de prêt). Les évaluations facturent généralement environ 500 $ pour leurs services. Bien que, attendez-vous à payer jusqu’à 1 000 $ si vous achetez une maison de grande valeur ou une propriété unique.

Inspection antiparasitaire (100 $ à 500 $)

Certaines régions exigent toujours une inspection antiparasitaire, bien que ce ne soit pas courant. La plupart des régions n’en exigent une que s’il y a des preuves d’infestation par des parasites notées sur le rapport d’évaluation.

Rapport de titre/assurance titre (300 $ à 1 500 $ et plus)

Ces frais peuvent varier considérablement car ils sont basés sur la valeur de la maison et sa situation géographique, ainsi que sur le montant du prêt. Le travail d’une société de titres est de rechercher toutes les réclamations passées sur la maison et de s’assurer que le titre est » clair » – ce qui signifie que personne ne peut revendiquer un droit sur la maison. Ils délivrent également une assurance au cas où quelque chose aurait été oublié.

Il existe deux types d’assurance titre et vous aurez besoin des deux pour obtenir un prêt hypothécaire. La police de titre du prêteur rembourse la banque qui détient le prêt au cas où la maison est perdue à cause d’une réclamation de titre. La police de titre du propriétaire protège le propriétaire.

Qui paie pour chaque police varie. Dans certaines régions du pays, le vendeur paie l’assurance titre du propriétaire pour l’acheteur, tandis que l’acheteur paie généralement la police du prêteur. Demandez à votre agent immobilier ou à votre prêteur si le vendeur paie la police du propriétaire. Si ce n’est pas le cas, vos frais d’assurance titre pourraient doubler.

Pour les refinancements, vous ne paierez pas de police du propriétaire, car elle a déjà été souscrite lors de l’achat de la maison ; vous devrez payer la police du prêteur sur le nouveau prêt hypothécaire.

Frais de séquestre (300 $ à 700 $ et plus)

La société de séquestre gère tous les fonds impliqués dans la transaction. Ils s’assurent que toutes les parties paient et sont payées de manière appropriée. Par exemple, à la clôture, le prêteur transfère les fonds du prêt et l’acheteur transfère l’acompte et les frais de clôture. La société de dépôt fiduciaire rembourse ensuite tous les prêts existants sur la maison, paie les fournisseurs de services tiers et transfère le reste des fonds au vendeur. La société d’entiercement s’occupe également de faire signer et notarier tous les documents de prêt.

Les frais d’entiercement (également connus sous le nom de frais de règlement ou de frais de clôture) sont basés sur le montant du prêt et/ou le prix d’achat, donc attendez-vous à payer plus sur les maisons à coût plus élevé.

Frais de notaire (100 à 150 $)

La société d’entiercement ne vous facturera généralement pas de frais supplémentaires si vous signez vos documents de prêt finaux à son bureau. Cependant, si vous choisissez de signer ailleurs comme à votre domicile, alors ils peuvent facturer des frais pour vous envoyer un notaire (un signataire qui peut notarier les documents).

La lettre de protection de clôture (CPL) (50 $)

Ces frais ne sont exigés que lorsque la société d’entiercement n’est pas associée à la société de titres et n’est pas commune. Il s’agit d’une lettre indiquant que la société de titres est responsable si la société d’entiercement ne distribue pas les fonds de manière appropriée.

Frais d’arpentage (400 $ et plus)

Occasionnellement, la société de titres doit déterminer les lignes de propriété. Un arpentage est requis dans ce cas, mais n’est pas courant.

Frais d’avocat (400+)

Certains États exigent qu’un avocat soit impliqué dans la négociation du contrat de vente et facilite une clôture en temps opportun. Si votre État en exige un, magasinez pour trouver un avocat peu coûteux – c’est surtout une formalité, donc pas besoin de casser la banque.

Frais de traitement gouvernementaux

Chaque comté a ses propres frais pour enregistrer le transfert de propriété de la maison.

Frais d’enregistrement (20 à 250 $)

Ces frais sont déterminés par le comté dans lequel la propriété est située. Le comté enregistre les détails de la transaction et les informations du nouveau propriétaire à des fins fiscales chaque fois qu’une maison est achetée et vendue. Le processus d’enregistrement solidifie également votre propriété légale de la propriété.

Taxes de transfert (les frais varient)

Certains États taxent les achats et les refinancements de maisons – tout transfert de biens immobiliers d’un propriétaire ou d’une société de prêt hypothécaire à un autre. Le coût peut être substantiel. Certaines régions exigent un pourcentage du nouveau montant du prêt ou du prix de la maison.

Les éléments prépayés

Les éléments prépayés sont des coûts associés à la possession de votre maison que les prêteurs vous demandent de payer à l’avance. Ce ne sont pas vraiment des frais de clôture – vous devez payer ces éléments lorsque vous êtes propriétaire d’une maison et ils ne sont pas liés à votre hypothèque en soi. Par exemple, les prêteurs perçoivent une année de primes d’assurance habitation à l’avance pour garantir que la maison est assurée.

Les frais de clôture prépayés ajoutent effectivement aux liquidités dont vous aurez besoin pour conclure votre prêt, il est donc important de les garder à l’esprit. Et, ils peuvent facilement s’ajouter à une somme d’argent importante. Par exemple, si les taxes foncières sont de 300 $ et que le prêteur en perçoit pour six mois, cela fait 1 800 $ pour ce seul élément.

N’oubliez pas de tenir compte de ces coûts lorsque vous cherchez à acheter.

Assurance des propriétaires (400 $ à 1 000 $ et plus)

Les prêteurs ont besoin de la preuve que votre maison est assurée tant que vous détenez un prêt hypothécaire avec une police d’assurance des propriétaires adéquate (également connue sous le nom d’assurance contre les risques ou l’incendie). En général, les prêteurs perçoivent au moins la prime d’une année à la clôture du prêt et la versent à la compagnie d’assurance. Le montant de ces frais dépend de la valeur de votre maison, du montant de la couverture d’assurance et de la prime annuelle.

Assurance contre les inondations (300 $ à 1 000 $ et plus)

L’assurance contre les inondations est requise si votre maison se trouve dans une zone inondable, comme le détermine votre certification d’inondation. Comme la police d’assurance des propriétaires, les prêteurs doivent s’assurer que la police est payée la première année lors de la clôture du prêt.

Réserves fiscales (500-$5 000+)

Ce coût peut varier considérablement en fonction des taxes foncières de la maison et du moment de l’année où le prêt est clôturé par rapport au moment où le comté collecte les taxes. Certains comtés collectent les taxes foncières deux fois par an (souvent en avril et en octobre), par exemple.

Les prêteurs doivent collecter suffisamment pour payer le prochain versement de taxes. Ils collecteront généralement entre trois et huit mois de taxes pour couvrir le premier versement de taxes.

Ne perdez pas de vue que vous ne payez des taxes que pour le moment où la maison vous appartient officiellement – le vendeur est responsable des taxes jusqu’au jour de la clôture du prêt.

Assurance hypothécaire (100 $ à 700 $ et plus)

Si vous avez un prêt hypothécaire conventionnel et non un prêt soutenu par le gouvernement comme le FHA, l’USDA ou le VA qui exige une assurance hypothécaire privée (PMI), le prêteur percevra au moins deux mois de primes.

Frais d’intérêts quotidiens prépayés (100 $ à 2 000 $ et plus)

Vous prépayez les intérêts de votre prêt à partir du jour de la clôture de votre prêt jusqu’à la fin du mois. Par exemple, si vous fermez le 15 du mois, alors vous prépayez 15 jours d’intérêts à l’avance. Si votre prêt est financé à la fin du mois, cette charge sera faible. Fondamentalement, si vous fermez vers le début du mois et que vous avez un gros montant de prêt, alors la charge peut être importante.

Demandez à obtenir une estimation des frais de clôture

Les estimations des frais de clôture fournies ci-dessus ne sont que cela – des estimations. Chaque situation est différente et de nombreux frais de clôture sont déterminés par la valeur de la maison, le montant du prêt et votre lieu de résidence, entre autres.

La meilleure façon d’obtenir une estimation précise des frais de clôture est de faire une demande pour votre prochain prêt d’achat ou de refinancement. Les prêteurs élaboreront une feuille de travail détaillée des frais de clôture spécifiques à votre situation.