Quand il s’agit de trouver des estimations de la valeur d’une maison en ligne, les deux sites les plus populaires sont Zillow et Redfin. Le « Zestimate » de Zillow et les estimations de valeur de Redfin proposent chacun des valeurs estimées de propriétés basées sur des algorithmes propriétaires. Ces algorithmes, ainsi qu’une grande partie des données qu’ils utilisent pour parvenir aux estimations, ne sont pas accessibles au public, il n’est donc pas surprenant qu’ils produisent souvent des chiffres dont l’écart est déroutant.
Donc, quelle estimation est la plus fiable et la plus précise ? En tant que vendeur de maison, il peut être tentant de simplement choisir le chiffre le plus élevé, mais ce n’est pas toujours le meilleur choix. Pour compliquer encore les choses, il n’y a pas de valeur « réelle » ou « objective » d’une maison ; le « vrai » prix d’une maison est celui que quelqu’un est prêt à payer pour elle.
Toute estimation que vous obtenez de Zillow, Redfin, ou toute autre source va être une supposition de ce prix – une supposition instruite, mais toujours une supposition. Cela signifie que Redfin et Zillow essaient tous deux d’utiliser des analyses de données pour se rapprocher de l’expérience sur le terrain et de « l’instinct » d’un agent immobilier local. Il n’y a pas de substitut à un agent expérimenté.
Cela étant dit, un regard sur la façon dont Zillow et Redfin arrivent à leurs estimations révèle que l’un d’eux est probablement plus précis que l’autre. Mais pour comprendre pourquoi c’est vrai, nous devons examiner quelles données entrent dans chaque estimation, comment ces données sont traitées et comment les modèles économiques des entreprises divergent.
- Pourquoi les estimations de Zillow et Redfin sont-elles si différentes ?
- Combien Zillow est précis ?
- Combien Redfin est précis ?
- Est-ce que Zillow ou Redfin est plus précis ?
- Zillow vs. Redfin Listing Platforms
- Zillow Realtors vs. Redfin Realtors
Pourquoi les estimations de Zillow et Redfin sont-elles si différentes ?
Tout d’abord, Zillow et Redfin sont des types d’entreprises complètement différents. Redfin est un courtier immobilier national à service complet. Cela signifie que leur activité consiste à aider les clients à acheter et à vendre des maisons ; leur site Web et leurs analyses sont essentiellement secondaires à cet objectif principal.
Zillow, en revanche, n’est pas un courtier immobilier ; techniquement, c’est un « agrégateur de données tiers ». Les estimations de maisons de Zillow (« Zestimates ») sont beaucoup plus centrales à la mission de leur entreprise que celles de Redfin.
Mais si les deux entreprises commencent avec les mêmes données brutes provenant des comtés locaux, Redfin incorpore beaucoup plus d’informations dans ses estimations ; puisqu’il s’agit d’un courtier immobilier, il a accès aux inscriptions MLS. Alors que Zillow a négocié son propre accord partiel de partage de données avec les MLS locaux, qui leur permet une certaine marge de manœuvre pour utiliser les données, Redfin a beaucoup plus de liberté pour les utiliser dans leurs analyses.
L’accès aux MLS leur donne un avantage sur le front, mais cela ne signifie pas nécessairement que le produit final est plus précis. Tout revient au fait que leurs estimations sont un moyen, pas une fin. Ce qui veut dire que le but ultime de leur entreprise n’est pas de produire l’estimation de maison la plus précise possible ; c’est de signer des clients.
« J’ai trouvé que Redfin était généralement sur le côté élevé et souvent pas précis », dit Susan Aviles, un agent immobilier basé à Charleston, SC. « D’après ce que je comprends, Redfin pêche les vendeurs, donc ils mettent leurs chiffres plus élevés pour obtenir les clients. »
Cela a du sens dans le contexte du modèle économique de Redfin. Si les vendeurs s’inscrivent chez Redfin parce que l’estimation de la valeur de leur maison était plus élevée sur le site de Redfin, ils pourraient ne pas être déçus lorsque leur maison se vend à un prix nettement inférieur, puisqu’ils ne paient qu’une commission aussi faible que 1 %.
Alors, cela signifie-t-il que la Zestimate de Zillow est plus précise ? Décortiquons quelques chiffres et comparons les deux côte à côte.
How Accurate Is Zillow?
Le Zestimate a eu un passé mouvementé. Un groupe de vendeurs a essayé de poursuivre Zillow en justice en raison de l’inexactitude de la Zestimate et le propre PDG de Zillow a notoirement fini par vendre sa maison pour un énorme 40% de moins que la Zestimate de la propriété.
Mais ces dernières années, il s’est beaucoup affiné. Aujourd’hui, Zillow affirme que ses évaluations de plus de 110 millions de maisons américaines viennent avec un taux d’erreur médian de 4% ou moins. Cela signifie que, la moitié du temps, une maison se vendra à un prix qui se situe dans une fourchette de 4 % de son estimation. C’est un exploit assez impressionnant si l’on considère qu’une majorité de ces 110 millions de maisons ne sont même pas sur le marché, ce qui les rend beaucoup plus difficiles à évaluer.
Ce taux d’erreur médian de 4 % le place au même niveau que de nombreux évaluateurs professionnels de maisons, et de nombreux agents s’accordent à dire que Zillow a devancé de peu Redfin en termes de précision. « Dans mon opinion professionnelle, Zillow est devenu assez précis », dit l’agent Susan Aviles, bien qu’elle ne soit pas d’accord pour dire que le Zestimate est aussi précis qu’un évaluateur professionnel.
« Ils ne sont pas aussi proches qu’une évaluation professionnelle ou un CMA d’un agent immobilier qualifié qui connaît la région. D’après ce que je comprends, Zillow n’ajuste pas l’étendue des rénovations, l’âge du toit, l’âge du CVC, les éventuels obstacles à la valeur tels qu’une route fréquentée, des lignes électriques, un plan d’étage ou des vues impopulaires, etc. Les agents immobiliers qualifiés passent des heures à faire tourner les chiffres pour arriver à une valeur estimée et tiennent compte de ces derniers. »
Mais si Zillow est l’entreprise la plus précise dans l’ensemble, Redfin a un avantage dans un domaine particulier.
Quelle est la précision de Redfin ?
Citant plusieurs études indépendantes, Redfin affirme que ses estimations ont un taux d’erreur médian national de 1,77 % sur les maisons inscrites, et de 6,66 % sur les maisons qui ne sont pas sur le marché.
Cela signifie que, pour les maisons qui sont activement en vente, les estimations de Redfin sont à moins de 1,7 % du prix de vente final, la moitié du temps. C’est d’une précision impressionnante. Ce qui n’est pas aussi impressionnant, c’est leur taux d’erreur médian de 6,66 % pour les maisons non listées. Cette disparité pourrait s’expliquer par les raisons que nous avons évoquées plus haut – si Redfin gonfle légèrement les estimations de la valeur des maisons non listées, pour faire venir des vendeurs, leurs estimations pour ces maisons non listées seraient logiquement moins précises.
Toujours, Redfin pourrait faire valoir que son taux d’erreur pour les maisons listées est vraiment le seul chiffre qui compte, puisqu’il s’agit de vendre des maisons qui sont sur le marché, et que des informations complètes ne sont disponibles pour les maisons qu’une fois qu’elles sont listées. Cela suggère que, si vous êtes un propriétaire qui cherche à vendre, vous ne devriez pas chercher votre propre maison sur Redfin, si vous voulez une valeur précise ; vous devriez chercher des maisons similaires qui sont soit sur le marché ou qui ont été récemment vendues.
Est-ce que Zillow ou Redfin est plus précis ?
En regardant les chiffres, il est clair que Zillow est plus précis dans l’ensemble, mais Redfin est plus précis sur les maisons qui sont activement en vente.
Cela s’accompagne toutefois de quelques mises en garde. Ce sont des taux d’erreur médians nationaux, donc les marchés locaux ont beaucoup de variance intégrée. Un article du Washington Post a constaté que si Zillow se vante de taux d’erreur médians impressionnants sur les marchés locaux, il y avait des aberrations dramatiques lorsque vous vous éloigniez même légèrement du milieu.
Par exemple, Zillow a un taux d’erreur médian de 3,1 % sur le marché du district de Columbia, et pourtant un tiers des Zestimates dans le district ne sont même pas à 5 % près. Même chose pour Chicago, qui avait un taux d’erreur global de 3,8 %, mais où plus de 41 % des Zestimates n’étaient pas à moins de 5 % de précision.
Le résultat ? Votre Zestimate a de bonnes chances d’être extrêmement précis – mais il a aussi d’assez bonnes chances de ne même pas être dans la fourchette.
La nature trompeuse de la médiane pointe également vers un problème qui tourmente les agents et les évaluateurs depuis bien plus longtemps qu’Internet ; certaines propriétés sont juste plus faciles à évaluer que d’autres. Revenons à ce qui a été dit plus haut sur le fait qu’il n’y a pas de » vraie » valeur de maison à découvrir ; il n’y a qu’une estimation éclairée du prix que le marché supportera.
Cela signifie que les maisons qui sont extrêmement similaires sont beaucoup plus faciles à évaluer, car il y a plus de points de comparaison. Une maison dans un lotissement dit » à l’emporte-pièce » peut être évaluée avec confiance et précision, simplement sur la base des prix de vente de maisons identiques à proximité. Mais les maisons uniques ont beaucoup moins de points de comparaison, leur évaluation est donc plus difficile.
C’est particulièrement vrai pour les propriétés haut de gamme, où la demande est beaucoup moins forte, mais où les acheteurs sont aussi beaucoup moins contraints financièrement. Une maison de luxe inscrite pour 10 millions de dollars pourrait être surenchérie de plusieurs millions par deux riches acheteurs rivaux, ou bien elle pourrait languir sur le marché pendant un an avant de se vendre pour 5 millions de dollars.
L’essentiel est que plus une propriété est unique, et plus son prix est élevé, moins son prix estimé est susceptible d’être précis.
En revanche, trouver des comparaisons similaires est la meilleure façon de trouver une valeur précise pour une maison. Il y a en fait un nom pour cette pratique – on l’appelle une « analyse comparative du marché » (CMA), et c’est un rapport qui détaille des propriétés similaires dans des zones similaires, et utilise ces comparaisons pour produire une fourchette de prix.
Des agents comme Susan Aviles utilisent des estimations en ligne comme point de départ, mais réduisent ensuite cette fourchette avec une CMA. « ,Je leur montre la fourchette estimée par Zillow », dit Aviles. « Généralement, mes chiffres tombent dans cette fourchette et je soutiens mes chiffres de valeur avec non seulement les soldes des 12 derniers mois, mais aussi les inscriptions actives et sous contrat, ainsi que les annulations/expirations. »
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Zillow vs. Redfin Listing Platforms
Zillow et Redfin proposent tous deux des milliers d’inscriptions de propriétés sur leurs plateformes en ligne – mais tout comme pour leurs estimations de prix, ils y empruntent des chemins légèrement différents.
Puisque Redfin est une maison de courtage immobilier, ils alimentent leur plateforme avec des inscriptions tirées directement du MLS. Ils mettent à jour leur site plusieurs fois par heure, de sorte que lorsqu’une nouvelle inscription est mise en ligne, elle est sur Redfin en quelques minutes.
Puisque Zillow n’est pas un courtier immobilier, ils ont dû mettre en place des accords de partage de données séparés pour tous les MLS locaux, plus diverses autres sociétés de données immobilières, pour alimenter leur site. Comme toutes ces données doivent être gérées et triées, il faut plus de temps pour que les inscriptions apparaissent sur Zillow que sur Redfin ; une étude a conclu qu’il faut environ une semaine pour qu’une inscription apparaisse sur Zillow, une fois qu’elle est mise en ligne.
Toutefois, la plateforme d’inscription de Zillow inclut certaines propriétés qui peuvent ne pas apparaître sur Redfin. Par exemple, Zillow inclut des annonces « for sale by owner » (FSBO) sur son site ; ces annonces ne sont jamais téléchargées sur le MLS, donc elles ne sont jamais auto-populées sur Redfin. Zillow inclut également des inscriptions comme les saisies, les pré-saisies, les nouvelles constructions et les locations, dont beaucoup ne se retrouvent jamais sur Redfin.
Alors que Zillow ne représente pas toujours l’aperçu le plus précis et le plus récent des inscriptions, ils ont plus d’inscriptions, au total, que Redfin.
Agents immobiliers Zillow contre agents Redfin
Les plateformes Zillow et Redfin sont assez similaires, mais les agents immobiliers qu’elles proposent sont là où leurs offres divergent vraiment. Redfin est une société de courtage immobilier à service complet, et elle emploie des agents immobiliers salariés en interne. Si vous choisissez de travailler avec Redfin, votre agent est un employé à temps plein de Redfin, et il a été contrôlé et formé par Redfin.
Zillow, en revanche, n’emploie pas directement d’agents. L’une de leurs principales fonctions commerciales est d’agir comme une plateforme publicitaire pour les agents – les agents font des offres pour certains pourcentages d’exposition dans une zone géographique, et apparaissent ensuite comme une option pour ce pourcentage de visiteurs. Ainsi, lorsque vous cliquez sur un agent via la plateforme Zillow, vous cliquez sur un agent qui a payé pour apparaître sur le site. Cet agent n’est pas employé par Zillow, et peut même ne pas avoir été contrôlé.
Cela ne veut pas dire que les agents qui apparaissent sur Zillow ne sont pas professionnels ou fiables – seulement que vous ne pouvez pas supposer qu’ils sont qualifiés. Faites vos propres recherches avant de signer avec un agent que vous avez trouvé par l’intermédiaire de Zillow.
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