Préparateur de prêt hypothécaire

Qu’est-ce qu’un préparateur de prêt hypothécaire ?

Un initiateur de prêt hypothécaire est une institution ou un individu qui travaille avec un emprunteur pour réaliser une transaction de prêt immobilier. Un initiateur de prêt hypothécaire est le prêteur hypothécaire initial et peut être un courtier en prêts hypothécaires ou un banquier hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires font partie du marché hypothécaire primaire et doivent travailler avec les souscripteurs et les processeurs de prêts depuis la date de la demande jusqu’à la clôture pour rassembler les documents nécessaires et guider le dossier à travers le processus d’approbation.

Comprendre un initiateur de prêts hypothécaires

L’initiateur de prêts hypothécaires est la première entreprise impliquée dans la création d’un prêt hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires se composent de banques de détail, de banquiers hypothécaires et de courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une ligne de crédit d’entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement les prêts hypothécaires nouvellement créés sur le marché hypothécaire secondaire.

Cependant, selon sa taille et sa sophistication, un initiateur de prêts hypothécaires pourrait regrouper des prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l’ensemble ; il pourrait également vendre des prêts individuels au fur et à mesure qu’ils sont créés. Il y a un risque pour un initiateur lorsqu’il conserve un prêt hypothécaire après qu’un taux d’intérêt ait été proposé et bloqué par un emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas simultanément vendue sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur verrouille le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifie la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit que l’originateur réalise sur l’hypothèque.

Les originateurs qui regroupent les hypothèques avant de les vendre couvrent souvent leurs pipelines d’hypothèques contre les variations de taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé « best efforts trade », conçu pour la vente d’une seule hypothèque, qui élimine la nécessité pour l’originateur de couvrir une hypothèque. Les petits originateurs ont tendance à utiliser les transactions best efforts.

En général, les originateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais qui sont facturés pour créer un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt donné à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.

Marché hypothécaire primaire vs. Marché hypothécaire secondaire

Le marché hypothécaire primaire est le marché initial où l’emprunteur se réunit avec l’initiateur du prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un courtier en prêts hypothécaires, pour effectuer une transaction hypothécaire. À la table de clôture, le prêteur hypothécaire primaire fournit les fonds à l’emprunteur, que ce dernier utilise pour compléter l’achat de sa maison.

Les prêteurs vus ci-dessus ne sont que représentatifs d’une poignée de prêteurs car le marché hypothécaire primaire est très fragmenté aux États-Unis. Bien que plusieurs grandes entreprises soient à l’origine d’un grand pourcentage de prêts hypothécaires, il existe des milliers de petites entreprises et de particuliers qui représentent également un grand pourcentage du total des prêts hypothécaires initiés.

Une fois initiés, les droits de gestion des prêts hypothécaires sont fréquemment vendus d’une institution à une autre. Cette activité a lieu sur le marché hypothécaire secondaire, appelé ainsi parce que l’achat et la vente sur ce marché ne peuvent se faire qu’après qu’une hypothèque soit déjà en vigueur. Les entreprises parrainées par l’État (GSE), telles que Fannie Mae et Freddie Mac, représentent certains des plus gros acheteurs sur le marché secondaire. Les acheteurs secondaires regroupent souvent des pools de prêts dans des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et les vendent, fréquemment à des banques d’investissement de Wall Street.

Le calcul du pourcentage de montages appartenant à tel ou tel initiateur de prêt hypothécaire dépend de la façon dont un montage est comptabilisé. Étant donné qu’un grand pourcentage des hypothèques nouvellement créées sont immédiatement vendues sur le marché secondaire des hypothèques, elles pourraient être comptées par l’institution qui achète l’hypothèque sur le marché secondaire comme une origination, comptant ainsi deux fois l’origination.

Différents types d’initiateurs d’hypothèques

Les banquiers hypothécaires et les courtiers en hypothèques représentent deux des types les plus courants d’initiateurs d’hypothèques. Bien que les titres se ressemblent, des distinctions importantes existent entre les deux. Un banquier hypothécaire travaille pour un établissement de crédit qui finance les prêts à la clôture avec son propre argent. La plupart des banques de détail et des coopératives de crédit emploient des banquiers hypothécaires.

Un courtier en prêts hypothécaires, en revanche, sert d’intermédiaire entre l’emprunteur et les diverses institutions bancaires hypothécaires. Le courtier prend la demande, vérifie le crédit et le revenu, et s’occupe souvent d’une grande partie de la souscription et du traitement, mais il ferre finalement le prêt à un établissement de crédit qui le finance à la clôture.