L’achat d’une maison avec un prêt hypothécaire est la plus grande transaction financière que la plupart d’entre nous concluront. Généralement, une banque ou un prêteur hypothécaire finance 80 % du prix de la maison, et vous acceptez de le rembourser – avec les intérêts – sur une période donnée. Alors que vous comparez les prêteurs, les taux hypothécaires et les options de prêt, il est utile de comprendre comment fonctionnent les prêts hypothécaires et quel type peut être le meilleur pour vous.
Principaux points à retenir
- Les prêts hypothécaires peuvent être la plus grande transaction financière que la plupart des gens feront jamais.
- Deux types de base de prêts hypothécaires sont les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable.
- Le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire dépendra de facteurs tels que le type de prêt et la durée du prêt (comme 20 ou 30 ans) que vous signez.
Comment les paiements hypothécaires sont calculés
Avec la plupart des prêts hypothécaires, vous remboursez chaque mois une partie du montant que vous avez emprunté (le principal) plus les intérêts. Votre prêteur utilisera une formule d’amortissement pour créer un calendrier de paiement qui décompose chaque paiement en capital et en intérêts.
Si vous effectuez les paiements conformément au calendrier d’amortissement du prêt, celui-ci sera entièrement remboursé à la fin de la durée fixée, par exemple 30 ans. Si l’hypothèque est un prêt à taux fixe, chaque paiement sera d’un montant égal. Si le prêt hypothécaire est un prêt à taux variable, le paiement changera périodiquement en fonction de la variation du taux d’intérêt du prêt.
La durée, ou longueur, de votre prêt, détermine également le montant que vous paierez chaque mois. Plus la durée est longue, plus vos paiements mensuels seront généralement faibles. La contrepartie est que plus vous mettez de temps à rembourser votre prêt hypothécaire, plus le coût d’achat global de votre maison sera élevé, car vous paierez des intérêts pendant une plus longue période.
Hypothèques à taux fixe contre hypothèques à taux variable
Les banques et les prêteurs offrent principalement deux types de prêts de base :
- Taux fixe : Le taux d’intérêt ne change pas.
- Taux ajustable : Le taux d’intérêt changera dans des conditions définies (également appelé prêt à taux variable ou hybride).
Voici comment fonctionnent les deux types.
Prêts hypothécaires à taux fixe
Avec ce type de prêt hypothécaire, le taux d’intérêt est verrouillé pour la durée du prêt et ne change pas. Le paiement mensuel reste également le même pendant toute la durée du prêt. Les prêts ont souvent une durée de remboursement de 30 ans, bien que des durées plus courtes, de 10, 15 ou 20 ans, soient également largement disponibles. Les prêts plus courts ont des paiements mensuels plus importants mais des coûts d’intérêt totaux plus faibles.
Exemple : Un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans (360 mensualités) à un taux d’intérêt annuel de 4,5 % aura un paiement mensuel d’environ 1 013 $ (les taxes immobilières, l’assurance hypothécaire privée et l’assurance des propriétaires sont supplémentaires et non incluses dans ce chiffre). Le taux d’intérêt annuel de 4,5 % se traduit par un taux d’intérêt mensuel de 0,375 % (4,5 % divisé par 12). Ainsi, chaque mois, vous paierez 0,375 % d’intérêts sur le solde impayé de votre prêt.
Lorsque vous effectuez votre premier paiement de 1 013 $, la banque applique 750 $ aux intérêts du prêt et 263 $ au principal. Lors de la deuxième mensualité, comme le capital est un peu plus petit, il y aura un peu moins d’intérêts, donc un peu plus de capital sera remboursé. Au paiement 359, presque tout le paiement mensuel sera appliqué au principal.
Hypothèques à taux variable (ARM)
Parce que le taux d’intérêt d’une hypothèque à taux variable n’est pas verrouillé de façon permanente, le paiement mensuel changera pendant la durée du prêt. La plupart des ARM ont des limites ou des plafonds sur la façon dont le taux d’intérêt peut fluctuer, la fréquence à laquelle il peut être modifié, et jusqu’où il peut aller. Lorsque le taux augmente ou diminue, le prêteur recalcule votre paiement mensuel, qui restera ensuite stable jusqu’au prochain ajustement du taux.
Comme pour un prêt hypothécaire à taux fixe, lorsque le prêteur reçoit votre paiement mensuel, il applique une partie aux intérêts et une autre partie au capital.
Les prêteurs offrent souvent des taux d’intérêt plus bas pendant les premières années d’un ARM, parfois appelé taux aguicheur, mais les taux peuvent changer après cela – aussi souvent qu’une fois par an. Le taux d’intérêt initial d’un ARM a tendance à être nettement inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Pour cette raison, les ARM peuvent être intéressants si vous prévoyez de rester dans votre maison pendant quelques années seulement.
Si vous envisagez un ARM, renseignez-vous sur la façon dont son taux d’intérêt est déterminé ; beaucoup sont fatigués à un certain indice, comme le taux des bons du Trésor américain à un an, plus un certain pourcentage supplémentaire, ou marge. Demandez également à quelle fréquence le taux d’intérêt sera ajusté. Par exemple, un ARM de cinq à un an a un taux fixe pendant cinq ans. Après cela, le taux d’intérêt s’ajustera chaque année pour le reste de la période de prêt.
Exemple : Un prêt hypothécaire à taux ajustable de cinq à un an de 200 000 $ sur 30 ans (360 paiements mensuels) pourrait commencer avec un taux d’intérêt annuel de 4 % pendant cinq ans, après quoi le taux peut varier de 0,25 % chaque année. Le montant du paiement pour les mois 1 à 60 serait de 955 $ par mois. Si le taux augmente ensuite de 0,25 %, le paiement pour les mois 61 à 72 serait de 980 $, et le paiement pour les mois 73 à 84 serait de 1 005 $. (Encore une fois, les taxes et les assurances et ne sont pas incluses dans ces chiffres.)
Les prêts à intérêts seulement
Une troisième option beaucoup plus rare – généralement réservée aux acheteurs de maison fortunés ou à ceux dont les revenus sont irréguliers – est une hypothèque à intérêts seulement. Comme son nom l’indique, ce type de prêt vous donne la possibilité de ne payer que les intérêts pendant les premières années, ce qui se traduit par des paiements mensuels moins élevés. Il peut s’agir d’un choix raisonnable si vous prévoyez de posséder la maison pendant une période relativement courte et si vous avez l’intention de la vendre avant que les paiements mensuels plus importants ne commencent. Cependant, vous n’accumulerez aucune équité dans la maison, et si votre maison perd de la valeur, vous pourriez finir par devoir plus que ce qu’elle vaut.
Prêts hypothécaires jumbo
Un prêt hypothécaire jumbo est généralement destiné à des montants supérieurs à la limite de prêt conforme, actuellement de 548 250 $ pour tous les États sauf Hawaï et l’Alaska, où elle est plus élevée. La limite est également plus élevée dans certains marchés immobiliers à prix élevé désignés par le gouvernement fédéral, comme New York et San Francisco. Le plafond actuel des prêts conformes est de 822 375 dollars.
Les prêts jumbo peuvent être fixes ou ajustables. Leurs taux d’intérêt ont tendance à être légèrement plus élevés que ceux des prêts plus petits du même type.
Des prêts jumbo à intérêt seulement sont également disponibles, mais généralement pour les personnes très riches. Leur structure est similaire à celle d’un ARM et la période de paiement des intérêts seulement peut durer jusqu’à 10 ans. Ensuite, le taux s’ajuste chaque année et les paiements servent à rembourser le principal. Les paiements peuvent augmenter considérablement à ce moment-là.
Même avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement mensuel peut changer s’il comprend également les taxes ou les assurances.
N’oubliez pas les taxes, les assurances et les autres coûts
Si vous achetez une maison, vous devrez également tenir compte de certains autres éléments qui peuvent augmenter considérablement votre paiement hypothécaire mensuel, même si vous réussissez à obtenir un excellent taux d’intérêt sur le prêt lui-même. Par exemple, votre prêteur peut exiger que vous payiez vos taxes foncières et votre assurance dans le cadre de votre paiement hypothécaire. L’argent sera placé sur un compte séquestre, et votre prêteur paiera les factures au fur et à mesure de leur échéance. Ces coûts ne sont pas fixes et peuvent augmenter avec le temps. Votre prêteur détaillera les coûts supplémentaires dans le cadre de votre contrat hypothécaire et les recalculera périodiquement.